Ερωτήματα περι Χρησιχρησίας

Χρησικτησία είναι ένας νομικός όρος, που χρησιμοποιείται για περιουσιακά στοιχεία. Η έννοια της χρησικτησίας δίνεται από την ίδια την λέξη: χρήση και κτήση. Δηλαδή την κτήση ή ιδιοκτησία ενός πράγματος που προκύπτει από την χρήση του. Άρα χρησικτησία για ένα ακίνητο, είναι η απόκτηση του από αυτόν που το χρησιμοποιεί αλλά δεν του ανήκει.

Υπάρχουν δύο είδη χρησικτησίας, η τακτική και η έκτακτη.

Η τακτική χρησικτησία προκύπτει όταν κάποιος έχει στη νομή του (φυσική εξουσία) καλόπιστα, για διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών με βάση κάποιον νόμιμο ή έστω νομιζόμενο τίτλο, ένα ακίνητο.

Η έκτακτη χρησικτησία (που είναι και ευρέως γνωστή),προκύπτει όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο για μια 20ετία συνεχόμενα, ακόμη και εάν δεν υπάρχει νόμιμος τίτλος ιδιοκτησίας.

Γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως:

α) Ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο, σε μοναστήρια και εκκλησίες.

β) Ακίνητα στα οποία υπάρχουν πλέον του ενός κυρίου (περίπτωση συγκυριότητας). Εκτός κι αν ένας των συγκυρίων ενημερώσει ειδικά τους υπόλοιπους συγκυρίους, ως προς την πρόθεσή του να κατέχει την ιδιοκτησία ως ο μόνος ιδιοκτήτης.

γ) Ανεπίδεκτα χρησικτησίας είναι και τα εκτός συναλλαγής πράγματα καθώς και τα κοινόχρηστα πράγματα όπως : ρέματα, αιγιαλός, δρόμοι, πλατείες, λιμάνια και όρμοι.

δ) Ακίνητα που ανήκουν σε πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό Γονική Μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική συμπαράσταση.

Όχι, γιατί όταν νοικιάζεις ένα ακίνητο, αναγνωρίζεις ότι δεν σου ανήκει, αφού πληρώνεις ενοίκιο στον πραγματικό ιδιοκτήτη. Η χρησικτησία απαιτεί νομή, που σημαίνει ότι έχεις την κατοχή του ακινήτου, αλλά μαζί με διάνοια κυρίου. Επομένως δεν μπορείς να επικαλεστείς χρησικτησία, διότι ναι μεν έχεις την νομή του ακινήτου, με βάση το μισθωτήριο, πλην όμως δεν έχεις την διάνοια κυρίου.

Για να δηλώσετε στο κτηματολόγιο, το δικαίωμα σας με έκτακτη χρησικτησία, αν δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση, πρέπει να υποβάλετε έγγραφα που να αποδεικνύουν τη χρησικτησία. Τα έγγραφα που δέχεται το κτηματολόγιο είναι λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ κλπ, μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, εγγραφή υποθήκης και λοιπών βαρών, Ε9 κλπ. Από τα έγγραφα αυτά θα πρέπει να αποδεικνύεται 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου.

Όχι. Εσείς μπορείτε τώρα να το δηλώσετε κανονικά στο Κτηματολόγιο κάνοντας τα εξής:

α) Να πάτε σε έναν συμβολαιογράφο, με δύο μάρτυρες που θα βεβαιώσουν με ένορκη βεβαίωση ότι το ακίνητο το κατέχεται πάνω απο 20 χρόνια.

β) Θα καταθέσετε τα Ε9 των τελευταίων χρόνων. Τουλάχιστον απο το 2010 μέχρι σήμερα που είναι μηχανογραφημένα.

Επίσης μπορείτε να προσκομίσετε και οποιοδήποτε άλλο έγγραφο – αποδεικτικό χρησικτησίας ακόμη και εάν αυτό δεν καλύπτει την απαιτούμενη από το νόμο 20ετία. Σε μελλοντικό χρόνο μπορείτε να συμπληρώσετε την υποβληθείσα δήλωση με επιπλέον έγγραφα αποδεικτικά της 20ετούς νομής ή και να την διορθώσετε υποβάλλοντας, χωρίς κόστος, αίτηση κατάθεσης συμπληρωματικών στοιχείων ή αίτηση διόρθωσης στοιχείων δήλωσης.

Μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση δικαιώματος με αιτία κτήσης την χρησικτησία για ακίνητο, το οποίο έχει καταχωρηθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Μπορείτε όμως να υποβάλλεται ένσταση με κοινοποίηση στο Ελληνικό Δημόσιο, καταθέτοντας όσα περισσότερα δικαιολογητικά έχετε συγκεντρώσει.

Δυστυχώς η έλλειψη κτηματολογίου στην Ελλάδα, δημιούργησε πολλά τέτοια προβλήματα. Για πολλά χρόνια, πολλοί πολίτες βλέποντας εγκαταλελειμμένα ακίνητα, άρχισαν να τα καθαρίζουν, να τα φυτεύουν, να τα περιφράζουν και γενικά να συμπεριφέρονται ως ιδιοκτήτες. Βλέποντας στην πορεία ότι κανένας δεν τους ενοχλεί, έγιναν κύριοι των ακινήτων με έκτακτη χρησικτησία και στην πορεία βέβαια με τον τίτλο ιδιοκτησίας, μπόρεσαν να κτίσουν νόμιμα.

Εσείς όμως έχετε το δικαίωμα με βάση τον τίτλο ιδιοκτησίας σας, να διεκδικήσετε το ακίνητο που έχει καταπατηθεί, προσφεύγοντας στα αρμόδια δικαστήρια.

Η χρησικτησία μπορεί να αφορά κάθε είδους ακίνητο όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, δουλεία ιδιωτικού δρόμου κ.τ.λ..

Θα κάνετε ένα τοπογραφικό της έκτασης και αφού πληρώσετε τους φόρους που αναλογούν, θα πάτε στο συμβολαιογράφο να κάνετε αποδοχής κληρονομιάς. Στον τίτλο, ο συμβολαιογράφος θα αναφέρει ότι ο προκάτοχος το απέκτησε με χρησικτησία.

Ναι, μπορείτε. Να ξέρετε όμως ότι οι επιδοτήσεις στηρίζονται στο μέγεθος της καλλιέργειας και όχι στα όρια του κτήματος. Επομένως μπορεί να είναι σωστός ο εντοπισμός του ακινήτου σας, όμως δεν έχει μεγάλη ακρίβεια. Οι μετρήσεις με ένα GPS χειρός έχουν απόκλιση από 3 έως 10 μέτρα, με αποτέλεσμα να βρεθεί τμήμα της ιδιοκτησίας μέσα στο χωράφι του γείτονα και να υπάρχουν συνέπειες.

Στο κτηματολόγιο δηλώνουμε το εμβαδό του συμβολαίου, δηλαδή τα 2 στρέμματα ακόμα κι αν στο συμβόλαιο αναγράφεται η λέξη «περίπου δύο στρέμματα». Επίσης στο έντυπο σημειώνετε και την ημερομηνία σύνταξης του νέου τοπογραφικού, με το νέο καταμετρηθέν εμβαδό. Το τοπογραφικό το επισυνάπτετε στη δήλωση. Ο μελετητής, που έχει αναλάβει την κτηματογράφηση της περιοχής, θα εξετάσει όλα τα στοιχεία και θα καταγράψει το τελικό εμβαδό στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες. Εσείς, ως ιδιοκτήτης θα λάβετε γνώση κατά τη διαδικασία της προανάρτησης και της ανάρτησης, για το εμβαδό που έχει καταχωρηθεί.

Το τοπογραφικό διάγραμμα δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας, που να σας κατοχυρώνει.

Η αποτύπωση από τον τοπογράφο γίνεται με την υπόδειξη των ορίων από τον ιδιοκτήτη.

Το κτηματολόγιο έχει τον δικό του συνολικό χάρτη (ορθοφωτοχάρτη του κτηματολογίου) που αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση και λαμβάνει υπόψη και τη δήλωση του κάθε ιδιοκτήτη, μαζί με το τοπογραφικό που κατέθεσε. Υπάρχουν όμως, πολλές επικαλύψεις στα τοπογραφικά γειτονικών γεωτεμαχίων, κυρίως αγροτικών.

Επίσης πολλοί καταγράφουν και τα «ρουμάνια» ως ιδιοκτησίες τους ή βοσκότοπους ή αιγιαλούς, που όμως μετά τη σύνταξη των δασικών χαρτών, θεωρούνται δημόσιες εκτάσεις και δηλώνονται από το Ελληνικό Δημόσιο ως ιδιοκτησία του.

Δεν είναι απαραίτητο να κάνετε νέο τοπογραφικό. Πρέπει όμως να δείξετε την ακριβή θέση του ακινήτου στον χάρτη του κτηματολογίου, για να μπορέσει ο υπεύθυνος της μελέτης να μετατρέψει το τοπογραφικό σε εξαρτημένο και να εφαρμόσει το εμβαδό και τις διαστάσεις του ακινήτου.

Επίσης για μεγαλύτερη ακρίβεια, θα μπορούσατε να αναθέσετε σε τοπογράφο μηχανικό να ελέγξει το περίγραμμα του ακινήτου και να το συμπληρώσει με τις σύγχρονες συντεταγμένες, με μια μικρή όμως επιβάρυνση.

Ναι, γιατί μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας της εξέτασης των αντιρρήσεων επι των δασικών χαρτών, το Ελληνικό Δημόσιο θα αποφανθεί με βάση το τοπογραφικό που καταθέσατε, σχετικά με το εμβαδό της ιδιοκτησίας. Μετά την τελική κύρωση του δασικού χάρτη θα ξεκαθαριστεί το τοπίο στις δασικές εκτάσεις και θα επιλυθεί οριστικά το ζήτημα της ιδιοκτησίας του ακινήτου σας.

Κατά τη διαδικασία σύνταξης του κτηματολογίου και πριν την ανάρτηση κτηματολογικών διαγραμμάτων, μπορείτε να υποβάλετε νέο τοπογραφικό.

Στη συνέχεια, κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων από το κτηματολόγιο σε περίπτωση που εντοπισθούν διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων, οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, θα πρέπει να υποβληθεί ένσταση από τον ιδιοκτήτη. (ΔΓΜ)

Η ένσταση συνοδεύεται υποχρεωτικά από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα και εξετάζεται από την επιτροπή ενστάσεων. Εφόσον οι διορθώσεις επηρεάζουν άλλο ακίνητο ο ενιστάμενος θα πρέπει υποχρεωτικά να κοινοποιήσει την ένστασή του στους θιγομένους διαφορετικά η ένστασή του απορρίπτεται ως απαράδεκτη από την επιτροπή.

Το σίγουρο είναι ότι με λάθος καταγραφή της ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο, οι τοπογράφοι θα έχουν πολλή δουλειά στο άμεσο μέλλον, με την ολοκλήρωση του κτηματολογίου. Κι αυτό γιατί είναι απαραίτητο το τοπογραφικό, κατά τη σύνταξη συμβολαίου (αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά, κ.ά.) και κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Σε περίπτωση που το εμβαδό που έχει καταγραφεί στο κτηματολόγιο είναι διαφορετικό με το εμβαδό του τοπογραφικού απαιτείται να γίνει διόρθωση, πριν τη μεταβίβαση ή την έκδοση αδείας. Μετά την κατάθεση του νέου τοπογραφικού στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής, ο προϊστάμενος του γραφείου θα υποδείξει αν η απόκλιση στα δύο εμβαδά (τοπογραφικού και κτηματολογίου) είναι ανεκτή ή απαιτείται διόρθωση.

Η διόρθωση μπορεί να γίνει εξωδικαστικά ή δικαστικά. Το κόστος της διόρθωσης είναι άνω των 1.000 ευρώ (τοπογράφος, δικηγόρος, δικαστικός επιμελητής) σε περίπτωση που η διόρθωση επηρεάζει τους όμορους ιδιοκτήτες.

Επομένως η ορθή χωρική απεικόνιση των ακινήτων προϋποθέτει την προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος. Ο χρόνος που θα υποβληθεί αυτό, επαφίεται στον ιδιοκτήτη ο οποίος θα πρέπει να συνεκτιμήσει την οικονομική επιβάρυνση και την επιπλέον ταλαιπωρία που θα έχει ανάλογα με τον χρόνο που θα επιλέξει να κάνει τις απαιτούμενες ενέργειες για την διασφάλιση της περιουσίας του.