Απόκλιση εμβαδού βάσει μετρήσεων

Η αποκλίσεις των πραγματικών δεδομένων ενός γηπέδου σε σχέση με τα μετρημένα στοιχεία παλαιότερων ετών, όπως προσκομίζονται στα έγγραφα των ιδιοκτητών, οφείλονται κυρίως :

• Στα διαφορετικά όργανα μετρήσεων

Είναι εύκολα αντιληπτό ότι οι μετρήσεις με κορδέλα σε σχέση με τον γεωδαιτικό σταθμό διαφέρουν. Ακόμα και οι μετρήσεις με τα διάφορα συστήματα GPS μεταξύ τους ή σε σύγκριση με κάποιο γεωδαιτικό σταθμό διαφέρουν. Επομένως η αντίστοιχη διαδικασία απαιτεί και τα κατάλληλα εργαλεία τις κάθε περιόδου.

• Στην διαφορετική ειδικότητα των μηχανικών  

Η αντίληψη, αλλά και το νομοθετικό κενό, στην νοοτροπία ότι όλοι οι μηχανικοί μπορούνε να συντάξουνε ένα τοπογραφικό διάγραμμα για όποια πράξη, έχει δημιουργήσει ένα καθεστώς ασάφειας και λαθών. Η διαφορετική προσέγγιση και  αντίληψη της εργασίας σύνταξης ενός τοπογραφικού διαγράμματος, από ειδικότητα σε ειδικότητα ή ακόμα και από μηχανικό σε μηχανικό της ίδιας ειδικότητας, δημιούργησε και δημιουργεί προβλήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ευτυχώς το κτηματολόγιο έχει προσπαθήσει να βάλει έναν φραγμό σε όλο αυτό με την εφαρμογή της νέας του πλατφόρμας. Θα πρέπει όμως να τονίσουμε ότι η εμπειρία του εκάστοτε μηχανικού πάνω στο αντικείμενο, ασχέτως της ειδικότητας,  είναι ένα τεκμήριο που παίζει μεγάλο ρόλο στην ορθότητα των μετρήσεων.

• Στην ΄΄φορολογική΄΄ σμίκρυνση της ιδιοκτησίας

Σε πάρα πολλές περιπτώσεις υπάρχει μία έν γνώση αναντιστοιχία, των συμβολαιογραφικών εγγράφων σε σχέση με την πραγματικότητα. Αυτό κυρίως οφειλότανε στους φόρους που έπρεπε να καταβάλει ο αγοραστής/κληρονόμος.

• Στην ΄΄πολεοδομική΄΄ αύξηση της ιδιοκτησίας

Ο ιδιοκτήτης με την συμβολή του μηχανικού παρουσιάζει πολλές φορές αυξημένο το εμβαδόν μίας ιδιοκτησίας για να πιάσει τα όρια αρτιότητας, βάση των πολεοδομικών κανόνων της περιοχής. Αυτή η απόκλιση πολλές φορές μπορεί να είναι μικρή και να μην αποτελεί παράβαση. Αλλά σε πολλές περιπτώσεις παλαιότερων ετών η απόκλιση μπορεί να ήταν αρκετά τετραγωνικά μέτρα.

• Στον συντελεστή κλίμακας του γεωδαιτικού συστήματος

Το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς ‘87 (ΕΓΣΑ 87) έχει επικρατήσει έναντι άλλων συστημάτων που έχουν χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν γιατί δεν χρησιμοποιεί διαφορετικά φύλλα χάρτη ή ζώνες, εξασφαλίζοντας έτσι την ενιαία χρήση του σε όλη την επικράτεια. Για την χρήση του όμως θα πρέπει να εφαρμόζεται στις μετρήσεις ο συντελεστή κλίμακας γραμμικής παραμόρφωσης, ο οποίος κυμαίνεται από 0,9996 στο κέντρο της χώρας (λ = 24^ο) έως 1,0015 περίπου στα άκρα της. Αυτό σημαίνει ότι ένα μήκος της τάξης των 100,00 μ. μετρημένο με τη μέγιστη δυνατή ακρίβεια στο έδαφος, θα αποδίδεται σε ένα διάγραμμα ΕΓΣΑ ‘87 ως 99,96 μ. αν βρισκόμαστε στις 24^ο γεωγραφικού μήκους (για παράδειγμα στην Αττική) ή ως 100,15 μ. αν βρισκόμαστε στα άκρα (για παράδειγμα στην Κέρκυρα ή την Ρόδο).

Με το άρθρο 4 του Ν.4178/13 ορίζεται για πρώτη φορά επισήμως η αποδεκτή απόκλιση νεότερης καταμέτρησης εμβαδού γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα βάσει του οποίου εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη. Με τις μετέπειτα τροποποιήσεις του νόμου έχουμε:

 Ν.4759/20 – Άρθρο 57: Προδιαγραφές σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος και διαγράμματος κάλυψης – Τροποποίηση της περ. ε΄ της παρ. 1 του άρθρου 39 του Ν. 4495/17 (ΦΕΚ 167Α/03-11-2017)

2…β) Απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τις 8.8.2013, και σύμφωνα με τον οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, σε σχέση με τη νέα κατά μέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 83, είναι ανεκτή υπό τις εξής προϋποθέσεις:

αα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±5%,

ββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±10%.

Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων ή γηπέδων, που έχουν περιληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες και είναι εντός της απόκλισης του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας.

Για στοιχεία σύνταξης μετά τις 08-08-2013 ΚΑΜΜΙΑ ΑΠΟΚΛΙΣΗ

Επισημαίνουμε κατ’ αρχήν ότι οι πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία μέχρι να οριστικοποιηθούν ( δηλαδή για διάστημα 5 ετών) δεν αποτελούν τίτλους δημιουργικούς δικαιωμάτων και δεν παράγουν κανενός είδους τεκμήριο, ούτε μαχητό (άρθρο 12 ν. 230811995 και 6-7 ν. 2664/1998) υπέρ του καταχωρισθέντος σε αυτά ως δικαιούχου ή σε βάρος του μη καταχωρισθέντος. Κατά συνέπεια μέχρι την οριστικοποίησή τους οι πρώτες εγγραφές δεν παράγουν τεκμήριο ακριβείας εν γένει. Ειδικότερα δε όσον αφορά στο εμβαδόν, ούτε μετά την παρέλευση της ως άνω προθεσμίας (πολύ δε περισσότερο πριν από αυτή) παράγεται τεκμήριο από την εγγραφή στο Κτηματολόγιο.

Μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, οπότε θα παραχθεί αμάχητο τεκμήριο ακριβείας για το καταγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα (όχι όμως για το εμβαδόν), οι Πολεοδομικές Υπηρεσίες θα λαμβάνουν ασφαλώς υπόψη τους την εγγραφή στο Κτηματολόγιο κατά τη διενέργεια του ελέγχου τίτλων, η όποια δε διαφορά στην τιμή του εμβαδού θα πρέπει να τις οδηγεί σε έλεγχο ως προς την ταυτότητα του ακινήτου για το οποίο ζητείται η έκδοση της άδειας (θα πρέπει δηλαδή να ελέγχουν-αν η διαφορά υπερβαίνει το ανεκτό από τη διαφορετική μέθοδο εμβαδομέτρησης όριο απόκλισης).

Ειδικά για τον έλεγχο της ανεκτής απόκλισης στο εμβαδό του γεωτεμαχίου μεταξύ της τιμής που αναγράφεται στην εγγραπτέα πράξη και στο κτηματογραφικό διάγραμμα, παραθέτουμε τον αλγόριθμο υπολογισμού της ανοχής εμβαδού, ο οποίος μπορεί να χρησιμοποιηθεί ενδεικτικά μέχρι την έκδοση της απόφασης του ΟΚΧΕ σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Ν. 2664/98.

Η αποδεκτή απόκλιση Α σε (μ) προκύπτει από τον τύπο:

Α= [(√Εκ + 2 U0)2 – Εκ] * Π/Πτ

Όπου Εκ =το εμβαδόν του γεωτεμαχίου όπως καταχωρίστηκε στο Κτηματολόγιο (μ2)

U0= όπως καθορίσθηκε U0 =0,50 μ(εντός) και U0 =2,5 μ(εκτός) για επίπεδο εμπιστοσύνης 99,7% κλίμακας σχεδίου 1/500

Π = η περίμετρος του γεωτεμαχίου στο κτηματολογικό διάγραμμα (μ)

Πτ = η περίμετρος ιδεατού γεωτεμαχίου τετραγώνου σχήματος με εμβαδόν Ε (ΠΤ =4 *√Ε).

Είναι πιθανό η απόκλιση των γεωμετρικών στοιχείων ενός γεωτεμαχίου μεταξύ ΚΔ και ΤΔ να οφείλεται σε συστηματική απόκλιση μιας ολόκληρης περιοχής που προέκυψε από την εφαρμογή μιας διοικητικής πράξης (αναδασμός, διανομή, πράξη εφαρμογής). Τέτοιου είδους προβλήματα θα πρέπει να αντιμετωπίζονται συνολικά χωρίς να προκαλούνται τμηματικές διορθώσεις, οι οποίες μεταβάλουν τις σχετικές θέσεις των γεωτεμαχίων και δυσχεραίνουν την εφαρμογή μελλοντικά μιας συνολικής διόρθωσης.

Η διόρθωση τέτοιου είδους σφαλμάτων μπορεί να ικανοποιηθεί με την διαδικασία του προδήλου σφάλματος. Μέχρι την έκδοση των απαραίτητων αποφάσεων καθορισμού της συμβατότητας των κτηματολογικών διαγραμμάτων και την ενεργοποίηση των σχετικών διατάξεων του άρθρου 13α του Ν.2664/98, ο Μηχανικός μπορεί να χρησιμοποιεί ενδεικτικά για τον έλεγχο απόκλισης του εμβαδού, τον παραπάνω τύπο υπολογισμού της ανεκτής απόκλισης εμβαδού.