Κατάτμηση εκτός σχεδίου ή Ιδιωτική Πολεοδόμηση?

Το Ν.Δ. της 17,07,23 με το άρθρο 16 απαγορεύει την κατάτμηση των ακινήτων σε μέγεθος μικρότερο των 1000 μ2 όταν αυτά ευρίσκονται σε ακτίνα 500 μ από τα όρια οικισμού (περιμετρική ζώνη πόλεως). Η διάταξη αυτή αποτελεί και την πρώτη χρήση της έννοιας «όριο κατάτμησης» για ακίνητα εκτός σχεδίου.

Σήμερα εξακολουθεί να ισχύει αναφορικά μόνο με τα παλιά σχέδια πόλεως (1923-1983).

Μεταγενέστερα οι διάφορες ρυθμίσεις που θεσπίστηκαν για την εκτός σχεδίου δόμηση έκαναν αναφορά μόνο στα ελάχιστα όρια αρτιότητας των γηπέδων και στις σχετικές παρεκκλίσεις και όχι στο όριο κατάτμησης (πχ ΦΕΚ538Δ/78, 709Δ/79 για την Αττική).

Το όριο κατάτμησης καθιερώνεται με την εισαγωγή της έννοιας της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) δια του άρθρου 29 του Ν.1337/83, με την πρώτη εφαρμογή τα 20 στρέμματα για ολόκληρη την εκτός σχεδίου περιοχή του Ν. Αττικής. Η Ζ.Ο.Ε. υπερισχύει της ζώνης πόλεως όταν την επικαλύπτει, όπως επίσης και των γενικών διαταγμάτων εκτός σχεδίου.

ΦΕΚ 270/Δ/85 ΚΑΙ Ν.3212/2003

Το Προεδρικό Διάταγμα του 1985 που ισχύει σήμερα καθορίζει τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για τα γήπεδα εκτός σχεδίου (ο κανών είναι 4000 μ2), χωρίς να γίνεται όμως, όπως προαναφέρθηκε, αναφορά στο όριο κατάτμησης.

Υπό την έννοια αυτή ένα ακίνητο που βρίσκεται στην «αμιγώς» εκτός ζώνης οικισμού και εκτός Ζ.Ο.Ε. μπορεί να κατατμηθεί σε οιοδήποτε μέγεθος.

Εάν βεβαίως τα τεμάχια που θα προκύψουν είναι μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων τότε δεν θα οικοδομούνται. Εάν τα τεμάχια που προκύπτουν είναι μεγαλύτερα των 4 στρεμμάτων δεν επιτρέπεται η δημιουργία δρόμων μεταξύ τους κατά τα γνωστά. Με το άρθρο 10 του Ν.3212/2003 η κατάτμηση σε «τεσσάρια» απαιτεί και την ταυτόχρονη δημιουργία ή προΰπαρξη κοινόχρηστου δρόμου. Το ίδιο ισχύει και για την συνένωση στο όριο της κατά κανόνα αρτιότητας.

Με αυτόν τον τρόπο ευνοεί πριν τον νόμο αυτό διάφορα αγροτεμάχια μη οικοδομήσιμα μπορούσαν με συνένωση να αποτελέσουν άρτιο γήπεδο, τώρα δεν μπορούν εάν δεν αποκτήσουν και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

Οι κοινόχρηστοι δρόμοι για τους οποίους έχει εφαρμογή η νέα αυτή διάταξη αναφέρονται στην εγκύκλιο 1556/2005 του 1924, δρόμοι που φαίνονται σε διανομές του Υπ. Γεωργίας (εποικιστικές περιοχές), η ζώνη παραλίας εφ’ όσον είναι διαμορφωμένη οδός και τέλος δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από Τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων.

Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η διαπιστωτική πράξη κοινοχρησίας του δρόμου.

Με τα νέα αυτά δεδομένα μετά τον Ν.3212/03 οι κατατμήσεις εκτός σχεδίου μεγάλων εκτάσεων σε άρτια γήπεδα γίνεται εξαιρετικά δυσχερής. Είναι ευκολότερο να αναζητηθεί πλέον η λύση στις ιδιωτικής πολεοδόμησης που αν και χρονοβόρα θα αποδώσει σωστά, πολεοδομημένη γη εντός σχεδίου, αντί να αναζητούνται οι αμφιβόλου αποτελεσματικότητας και νομιμότητας λύσεις της εκτός σχεδίου δόμησης.

Η περίπτωση σύστασης δουλείας διόδου σε λωρίδα υπέρ ακινήτου επιτρέπεται με την προϋπόθεση ότι δεν δημιουργείται ιδιωτικό ρυμοτομικό σχέδιο. Σε κάθε περίπτωση πάντως η σύσταση δουλειών πρέπει να γίνεται δικαστικά. Βεβαίως η αλλεπάλληλη σύσταση δουλειών σε περιοχή που έχει κοπεί σε «τεσσάρια» για να εξυπηρετηθούν τα «εσωτερικά» του κυρίου δρόμου πρόσβασης τεμάχια δημιουργεί μία υποψία ιδιωτικού οδικού δικτύου που όμως δεν απαγορεύεται από τον νόμο.

Πολλές από τις περιοχές στις οποίες δημιουργήθηκε ιδιωτικό ρυμοτομικό σχέδιο κατά τα προεκτεθέντα προέκυψαν εκ των υστέρων δασικές , με την σύνταξη των δασικών χαρτών (Ν.248/76 κ.λ.π). Σε αυτήν την περίπτωση ισχύει η δασική νομοθεσία και δεν έχει εφαρμογή ο Ν.720/77. Τα τεμάχια που έχουν προκύψει δεν θεωρούνται αυτοτελή αλλά τμήματα του όλου δάσους ή δασικής έκτασης όπως αυτή θα προσδιοριστεί από το αρμόδιο Δασαρχείο.

Η μεταβίβαση μπορεί να γίνει εξ’ αδιαιρέτου εάν η όλη δασική δεν έχει καεί από το 1975 και μετά (άρθρο 35 Ν918/79). Αντιθέτως η κήρυξη αναδάσωσής λόγω πυρκαγιάς δάσους ή τμήμα αυτού κωλύει την μεταβίβαση.

Το δασοτεμάχιο μπορεί να αποκτήσει αυτοτέλεια εάν εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση χρησικτησίας ιδιωτικού δασοτεμαχίου (Άρειος Πάγος 607/1976).

Εδαφική έκταση ιδιοκτησίας ενός ή περισσότερων φυσικών ή νομικών προσώπων επιφανείας τουλάχιστον 50 στρεμμάτων, ευρισκόμενη εκτός σχεδίου πόλεως και οικισμού, δύναται να πολεοδομηθεί προς εξυπηρέτηση διαφόρων χρήσεων γης, όπως γενική ή αμιγής κατοικία, τουρισμός-αναψυχή, πολεοδομικό κέντρο κα. Αυτός είναι ο ορισμός της ιδιωτικής πολεοδόμησης που αποτελεί ένα εργαλείο με το οποίο επιτυγχάνεται η ένταξη σε ρυμοτομικό σχέδιο αδόμητων περιοχών σε αντίθεση με την καθιερωμένη διαδικασία μέσω των Δήμων που εντάσσονται περιοχές λίγο-πολύ διαμορφωμένες (αυθαιρέτων).

Η πολεοδόμηση περιοχών με ιδιωτική πρωτοβουλία θεσπίστηκε νομοθετικά το 1991 και αναμορφώθηκε σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 24 του ισχύοντος οικιστικού Ν.2508/97.

Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί οι οποίοι υπάρχουν από δεκαετίες ακολουθούν και αυτοί την ίδια διάταξη του άρθρου 24 μετά το 1997, επομένως υπό την έννοια αυτή η ιδιωτική πολεοδόμηση αποτελεί τον εκσυγχρονισμό του καθεστώτος των οικοδομικών συνετερισμών.

Ποιους μπορεί να ενδιαφέρει η Ιδιωτική Πολεοδόμηση

• Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς
• Ιδιοκτήτες μεγάλων εκτάσεων

Επίσης θα πρέπει

• Οι εκτάσεις να βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης και εκτός οικισμού
• Δεν πρέπει να είναι δασικές εκτάσεις
• Δεν πρέπει να είναι αρχαιολογική έκταση
• Δεν πρέπει να είναι υψηλής γεωργικής παραγωγικότητας έκταση
• Να υπάρχει ανάλογο οικονομικό υπόβαθρο καθώς πριν την τελική έγκριση (πολεοδομική μελέτη) απαιτείται η καταβολή ειδικής εισφοράς σε χρήμα (minimum 60.000 ευρώ)
• Να υπάρχει ενδιαφέρον για τη μέγιστη οικονομική απόδοση
• Να υπάρχει και η ανάλογη υπομονή

Η διαδικασία αυτή είναι εξαιρετικά πολύπλοκη, χρονοβόρα και χρειάζονται εγκρίσεις από όλες σχεδόν τις υπηρεσίες που σχετίζονται με το χώρο (Υ.Π.Ε.Κ.Α., δασαρχείο, πολεοδομία, αρχαιολογικές υπηρεσίες προϊστορικών, κλασσικών και νεοτέρων χρόνων κτλ). Με αυτή την διαδικασία όμως μπορούμε να μετατρέψουμε τη μεγάλη σας έκταση σε πολύ μεγάλο περιουσιακό στοιχείο.

Η βασικότερη προϋπόθεση είναι ότι η περιοχή πρέπει να συμπεριληφθεί σε πρόβλεψη κύριας ή παραθεριστικής κατοικίας.

Αυτό επιτυγχάνεται μέσω σχεδίων χρήσεων γης που είναι τα Γ.Π.Σ. (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια). Τα Γ.Π.Σ. αποτελούν χωροταξική μελέτη σε ολόκληρη τη διοικητική περιφέρεια ενός Δήμου με καθορισμό χρήσεων γης, ορίου κατάτμησης, όρων και περιορισμών δόμησης.

Επίσης προσδιορίζονται οι περιοχές που προστατεύονται (δασικές, αρχαιολογικές, ευπαθή οικοσυστήματα), όπως επίσης και οι περιοχές που θα πολεοδομηθούν. Έτσι, λοιπόν μπορούν να καθορίζονται με τη διαδικασία αυτή και εκτάσεις Π.Ε.Ρ.ΠΟ. (Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης) κατόπιν βεβαίως εκδηλωμένου ενδιαφέροντος από άλλους ιδιοκτήτες.

Άλλος τρόπος για να αναπτυχθούν οι περιοχές Π.Ε.Ρ.ΠΟ. είναι μέσω της Απόφασης Γενικών Κατευθύνσεων σε επίπεδο Νόμου. Ήδη έχουν οριστεί με Φ.Ε.Κ. σε έντεκα Νομούς της χώρας εκτάσεις σε χάρτη γενικής χρήσεως (1:100000) που μπορούν οι ιδιοκτήτες αγοραστές να ενεργοποιήσουν το μηχανισμό. Ο καθορισμός Π.Ε.Ρ.ΠΟ. στην περιφέρεια μιας Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης αποτελεί χωροταξικό σχεδιασμό.

Οι λοιπές προϋποθέσεις αφορούν αυτή καθ΄ αυτή την εδαφική έκταση η οποία δεν πρέπει να είναι δασική, αρχαιολογική ή γη υψηλής γεωργικής παραγωγικότητας. Γίνεται επίσης καθορισμός ρεμάτων, αιγιαλού-παραλίας εάν απαιτείται, γεωλογική μελέτη, ΜΠΕ (Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων).

Η μεταβίβαση των οικοπέδων σε φυσικά πρόσωπα στο όριο της αρτιότητας (π.χ 500 m2) μπορεί να γίνει μόνο μετά την εκτέλεση των βασικών έργων υποδομής (οδοποιία, ύδρευση, ηλεκτροδότηση κ.λ.π αυτό δε διαπιστώνεται με απόφαση των Νομαρχιακών Τεχνικών Υπηρεσιών).

Διαδικασία Ιδιωτικής Πολεοδόμησης

Μια πολύ σύντομη ματιά της διαδικασίας Ιδιωτικής Πολεοδόμησης έχει ως εξής:

1. Ετοιμασία φακέλου Οικιστικής Καταλληλόλητας

• Τοπογραφικό διάγραμμα ειδικών προδιαγραφών 1:10000 ή 1:5000
• Τοπογραφικό υψομετρικό διάγραμμα κλίμακας 1:2000 που περιλαμβάνει την απορροή των ομβρίων, αλλά και άλλα χαρακτηριστικά τόσο της υπό μελέτης έκτασης, όσο και ζώνης τουλάχιστον 250 μέτρων γύρω αυτής
• Φωτογραφίες της έκτασης και διάγραμμα λήψεων αυτών
• Τεχνική έκθεση για την εξυπηρέτηση της έκτασης από τα δίκτυα υποδομών
• Γεωλογική έκθεση καταλληλόλητας, καθώς και γεωλογικός χάρτης κλίμακας 1:2000
• Ερωτηματολόγιο κατάλληλων προδιαγραφών και περιεχόμενο Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων
• Έκθεση Ελέγχου Τίτλων
• Έκθεση κατάλληλων προδιαγραφών για τις ζητούμενες χρήσεις γης

2. Σύνταξη αίτησης του ιδιώτη (ή ομάδας ιδιοκτητών), ή του νομικού προσώπου δημοσίου ή ιδιωτικού συμφέροντος
3. Ερωτηματολόγιο για το περιβάλλον
4. Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας
5. Γνωμοδοτήσεις

• Αρχαιολογικών Υπηρεσιών
• Δασικών Υπηρεσιών
• Διεύθυνση Γεωργίας
• Δημοτικού Συμβουλίου
• Πολεοδομικού Γραφείου
• ΔΕΗ
• ΟΤΕ
• Κ.ΣΧΟΠ
• ΔΟΚΚ
• Οργανισμού της Αθήνας

6. Πολεοδομική Μελέτη
7. Καθορισμοί Γραμμών Αιγιαλού, Παραλίας, οριογραμμών ρεμάτων
8. Γνωμοδότηση Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ)
9. Έγκριση της Πολεοδομικής Μελέτης
10. Προκαταρκτική μελέτη έργων υποδομής (ολοκλήρωση αυτών σε λιγότερο από 14 χρόνια)
11. Νομοθεσία

• Ν. 1947/91
• N. 360/76
• Ν. 2508/97