Φρένο ΣτΕ στην επέκταση των οικισμών – Οι νέοι κανόνες οριοθέτησης

άρθρο της Καθημερινής απο τον Γιώργο Λιάλιο

Σαφή περιορισμό στη δυνατότητα επέκτασης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων θέτει νέο Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος. Το διάταγμα ζητεί από τους μελετητές που καταρτίζουν τα πολεοδομικά σχέδια να αναγνωρίζουν ως «εντός ορίων» μόνο το τμήμα τους που είχε δημιουργηθεί έως το 1983. Αυτό σημαίνει ότι για να επεκταθεί ένας οικισμός θα πρέπει να τεκμηριωθεί ανάγκη βάσει της πληθυσμιακής του αύξησης (και όχι της ζήτησης για τουριστική εκμετάλλευση), κάτι που βέβαια είναι εξαιρετικά δύσκολο.

Το διάταγμα, που αφορά τα κριτήρια και τις διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τον καθορισμό όρων δόμησης και χρήσεων γης σε αυτούς, προωθήθηκε πριν από ένα έτος από το υπουργείο Περιβάλλοντος, με αφορμή το μεγάλο πρόγραμμα εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα. Οπως αναμενόταν, αρχικά το υπουργείο Περιβάλλοντος επιχείρησε να χρησιμοποιήσει την ευκαιρία για να «νομιμοποιήσει» διάφορες καταστάσεις που είχαν δημιουργηθεί τις προηγούμενες δεκαετίες – κυρίως το ξεχείλωμα των οικισμών μέσα από διάφορες αμφίβολης νομιμότητας πράξεις. Ομως αρκετές από αυτές τις πράξεις είχαν κριθεί αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας (οριοθέτηση με αποφάσεις νομάρχη στις αρχές της δεκαετίας του 1980), επειδή ουσιαστικά οικοπεδοποιούσαν τεράστιες εκτάσεις γύρω από τους υφιστάμενους οικισμούς.

Ετσι στο αρχικό σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, που εστάλη για προδικαστικό έλεγχο στο ΣτΕ, προβλεπόταν να αναγνωριστούν (ως «ζώνη Γ») τμήματα οικισμών που είχαν συμπεριληφθεί σε παράνομες οριοθετήσεις. Οπως αποκάλυψε η «Κ» («Στοπ στο ξεχείλωμα των οικισμών», 9.9.2024), το ΣτΕ «επέστρεψε» στο ΥΠΕΝ το σχέδιο (πρακτικό 74/2024), ζητώντας να απαλειφθεί αυτή η ζώνη. «Η αναγνώριση της ζώνης Γ οδηγεί εμμέσως σε επέκταση των ορίων του οικισμού η οποία δεν επιτρέπεται και μάλιστα με συμπερίληψη εντός των ορίων του οικισμού εκτάσεων που έχουν προκύψει από παράνομη οριοθέτηση αυτού και χωρίς να συντρέχουν τα κριτήρια της πολεοδομικής νομοθεσίας», ανέφερε το πρακτικό του ΣτΕ. «Εξάλλου, αν η διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση του σκοπού αυτού». Οπως επισημαίνει πολλαπλά το ΣτΕ, επέκταση των οικισμών επιτρέπεται μόνο στο πλαίσιο ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδίου και πρέπει να είναι επιστημονικά τεκμηριωμένη.

Μετά τις παρατηρήσεις του ΣτΕ, το ΥΠΕΝ αναγκάστηκε να προσαρμόσει το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο τελικά εγκρίθηκε (πρακτικό 17/2025) και οδεύει προς υπογραφή. Για να κερδίσει χρόνο το υπουργείο δημοσιοποίησε το νέο πλαίσιο, προκαλώντας απελπισία στους μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων που ήδη είχαν ολοκληρώσει τις οριοθετήσεις με βάση τις προηγούμενες (και όπως αποδείχθηκε, επιπόλαιες) οδηγίες του υπουργείου. Το βασικότερο ζήτημα, όμως, είναι ότι για να εγκριθεί η επέκταση των ορίων ενός οικισμού δεν αρκεί να υπάρχει ζήτηση για παραθεριστική ή τουριστική κατοικία, αλλά πρέπει η επέκταση να τεκμηριώνεται κατά βάση με την πληθυσμιακή εξέλιξη του οικισμού (κάτι που περιορίζει σαφώς τον αριθμό των χωριών που μπορούν να επεκταθούν).

Πώς λοιπόν θα ορίζονται τα όρια των οικισμών; Η χρονολογία-κλειδί είναι το 1983 (λόγω της έκδοσης του ν. 1337). Οι μελετητές που θα χαράξουν τα όρια των οικισμών πρέπει να ξεχωρίσουν το παλαιό τους τμήμα, αυτό που υπήρχε το 1923 (ως ζώνη Α) και αποτελεί τον ιστορικό πυρήνα τους. Στη συνέχεια το «συνεκτικό» κομμάτι που δημιουργήθηκε έως το 1983 (ζώνη Β) και το τμήμα με διάσπαρτη δόμηση, που δημιουργήθηκε όμως την ίδια περίοδο (ζώνη Β1).

Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι οι κατοικίες που χτίστηκαν με όρους δόμησης εντός οικισμού, αλλά τελικά μένουν εκτός, θα κηρυχθούν αυθαίρετες – σημαίνει όμως ότι δεν θα μπορούν να χτιστούν νέες με τους ίδιους ευνοϊκούς όρους δόμησης, αλλά με εκείνους της εκτός σχεδίου δόμησης (δηλαδή με μεγαλύτερες αρτιότητες). Αυτό δημιουργεί ζητήματα σε περιοχές γύρω από οικισμούς στις οποίες υπήρξαν εκτεταμένες κατατμήσεις και πωλήσεις οικοπέδων με την προσδοκία της πολεοδόμησης και τώρα δεν θα μπορούν καθόλου να οικοδομηθούν (ελλείψει αρτιότητας).

Αποκατάσταση σφαλμάτων

Προβλέπεται επίσης μια διαδικασία για την εκ νέου οριοθέτηση ενός οικισμού «στις περιπτώσεις που παρίσταται αναγκαίος για να αποκατασταθούν ουσιώδη ελαττώματα ή σφάλματα». Να σημειωθεί ότι αυτή τη διαδικασία είχαν κινήσει πολίτες από το Μεγάλο Πάπιγκο προκειμένου να προσθέσουν εκτάσεις στο όριο του υφιστάμενου, οριοθετημένου παραδοσιακού οικισμού, μια υπόθεση που έγινε ευρέως γνωστή λόγω της κατασκευής στο όριο κατοικιών από εφοπλιστική οικογένεια (εκκρεμεί προσφυγή στο ΣτΕ). Πάντως, το διάταγμα αναφέρει ότι κατά την οριοθέτηση απαγορεύεται η επέκταση του οικισμού με βάση την πραγματική (σημερινή) κατάσταση. Κατά την οριοθέτηση των οικισμών ισχύουν διαφορετικοί όροι δόμησης ανάλογα με τη ζώνη. Για παράδειγμα, στη ζώνη Α η ελάχιστη αρτιότητα είναι 2 στρέμματα και το ελάχιστο μήκος «προσώπου» τα 15 μέτρα (ή 10 μέτρα σε ορεινούς ή ημιορεινούς οικισμούς).

Κατά τα λοιπά, το νέο Προεδρικό Διάταγμα χωρίζει τους οικισμούς σε διάφορες κατηγορίες: Περιαστικούς, όσους βρίσκονται κοντά σε αστικά κέντρα, παραλιακούς (σε ζώνη έως 500 μέτρων από τον αιγιαλό), ορεινούς (υψόμετρο άνω των 800 μέτρων), ημιορεινούς (υψόμετρο 300-800 μέτρων), πεδινούς (έως 300 μέτρα υψόμετρο), τουριστικούς, παραδοσιακούς (σε ειδικό καθεστώς προστασίας), ενδιαφέροντες (όσοι παρουσιάζουν ενδιαφέροντα πολιτιστικά κ.ά. στοιχεία ή βρίσκονται εντός τοπίου ιδιαίτερου φυσικού κάλλους) και απλούς (όσοι δεν παρουσιάζουν μορφολογικό, πολεοδομικό ή αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον).

Ενδιαφέροντα σημεία

• Για τα οικόπεδα σε μεγάλη κλίση, το διάταγμα δείχνει να μην ξεκαθαρίζει το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί σε κάποιες περιοχές (όπως η Αμοργός). Σε τέτοιες περιπτώσεις το ύψος μετρούνταν σε προβολή στην όψη του κτιρίου, όμως το υπουργείο Περιβάλλοντος υπέδειξε ότι πρέπει να μετριέται σε κάθε σημείο της τομής του κτιρίου με το φυσικό έδαφος (κάτι που εμμέσως μπορεί να οδηγήσει σε ένα υψηλότερο κτίριο). Την ερμηνεία αυτή «έκοψε» το ΣτΕ το 2024 (απόφαση 860 του Ε΄ τμήματος). Ομως το διάταγμα για την οριοθέτηση των οικισμών αναφέρει ότι «το ύψος των προβολών των όψεων του κτιρίου σε αντίστοιχα επίπεδα διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος με το έδαφος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα οριζόμενα» (σ.σ. ανώτατο ύψος ανά ζώνη), ένας ορισμός που μάλλον θα φέρει περισσότερη σύγχυση.

• Ειδικά για τους παραλιακούς οικισμούς, το πλαίσιο προβλέπει ότι όπου η δόμηση φθάνει πιο κοντά από τα 15 μέτρα στη θάλασσα, πρέπει να καθοριστεί δίκτυο κοινόχρηστων διόδων προς τη θάλασσα πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων, που να συνδέουν τους δρόμους του οικισμού με την παραλία. Η περίφραξη των οικοπέδων τοποθετείται επί της καθορισμένης γραμμής παραλίας.

• Στα παραλιακά οικόπεδα, το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας. Αν υπάρχει όμως διαμορφωμένη γραμμή δόμησης, πιο κοντά ή πιο μακριά, θα πρέπει να την ακολουθήσει. Ο νομοθέτης θέτει και ένα γενναίο «παράθυρο»: σε έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, μετά από γνωμοδότηση του δήμου και σύμφωνη γνώμη του συμβουλίου πολεοδομικών θεμάτων, είναι δυνατόν να καθορίζεται γραμμή δόμησης διαφορετική.

• Οπου υπάρχουν ειδικά διατάγματα προστασίας οικισμών, αυτά εξακολουθούν να υπερισχύουν. Ομως στις περιπτώσεις ομαδικού χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών «είναι δυνατόν μετά από προσήκουσα τεκμηρίωση (…) να τροποποιούνται επί το ευμενέστερον ή το δυσμενέστερον οι θεσμοθετημένοι όροι και περιορισμοί δόμησης», αναφέρει το διάταγμα, αφήνοντας ένα δεύτερο γενναίο «παράθυρο» για την αλλαγή των ισχυόντων σε παραδοσιακούς οικισμούς.

22 Μαρτίου, 2025 /  

Κτηματολόγιο: παράταση μέχρι την νομοθετική ρύθμιση για τις διεκδικήσεις του Δημοσίου

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες για τη νέα ρύθμιση του ΥΠΟΙΚ

και τις διεκδικήσεις του Δημοσίου

​

Με ειδική νομοθετική ρύθμιση θεσπίζεται η εξάμηνη αναστολή των αγωγών του Δημοσίου που αφορούν διεκδικήσεις ιδιωτικών ακινήτων στο σύνολο της Επικράτειας της χώρας.

 

Η διαδικασία ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης από το Κτηματολόγιο ανέδειξε χιλιάδες περιπτώσεις, όπου το Δημόσιο διεκδικεί ακίνητα ή ολόκληρες περιοχές.

 

Η εξάμηνη αναστολή, δίνει τη δυνατότητα να θεσπιστούν, στο επόμενο διάστημα, σαφή κριτήρια με βάση τη νομολογία του Αρείου Πάγου. Τα κριτήρια αυτά θα κατευθύνουν τη Διοίκηση και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, ώστε να αποφεύγονται αδικαιολόγητες διεκδικήσεις και να μειωθεί η ταλαιπωρία των πολιτών, ο φόρτος των δικαστηρίων και η ενασχόληση των υπηρεσιών με υποθέσεις χωρίς ουσιαστικό όφελος για το Δημόσιο.

 

Υπάρχουν περιπτώσεις που το Δημόσιο εγείρει αγωγές ενώ δεν έχει νόμιμο τίτλο;

 

Ναι. Σήμερα, το Δημόσιο εγείρει αγωγές ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν έχει νόμιμο τίτλο, όπως, ιδίως ως διάδοχος του Οθωμανικού Κράτους.

 

Για παράδειγμα, κτηματικές υπηρεσίες του Δημοσίου, διεκδικούν εκτάσεις είτε χωρίς επίκληση κάποιου συγκεκριμένου εγγράφου ή με μη οριοθετημένες περιγραφές ακινήτων σε έγγραφα της περιόδου της Τουρκοκρατίας, με τον ισχυρισμό ότι το ελληνικό κράτος διαδέχτηκε το οθωμανικό στην κυριότητα των ακινήτων αυτών, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως διαμορφώθηκε από την εποχή της απελευθέρωσης μέχρι σήμερα, ή ακόμα και το γεγονός ύπαρξης τίτλων των πραγματικών ιδιοκτητών-ιδιωτών.

 

Επιπλέον, υπάρχουν περιπτώσεις που το δημόσιο στρέφεται κατά ιδιοκτητών, οι οποίοι έχουν αναγνωρισμένα δικαιώματα χρησικτησίας επί δεκαετίες.

Ένας ακόμη βασικός λόγος που το δημόσιο θεωρεί τον εαυτό του ιδιοκτήτη μιας έκτασης είναι ο φερόμενος δασικός χαρακτήρας ακόμη και περιπτώσεων που έχουν αποχαρακτηριστεί.

Τέλος, αρκετές είναι και οι περιπτώσεις πράξεων απαλλοτρίωσης προ του 1950 που δεν υλοποιήθηκαν ποτέ.

 

 

Πόσες είναι αυτές οι περιπτώσεις μέχρι σήμερα;

 

Ο συνολικός αριθμός αυτών των διεκδικήσεων θα προκύψει μετά το τέλος της κτηματογράφησης και όταν κατατεθούν οι αγωγές διόρθωσης επί των ακινήτων “αγνώστου ιδιοκτήτη”, δηλαδή από το τέλος του 2025 έως το Δεκέμβριο του 2026.

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, μόνο το 2023 ασκήθηκαν 857 νέες κτηματολογικές αγωγές, 465 Εφέσεις και 179 αναιρέσεις. Επιπλέον, υπήρξαν 3.106 παραστάσεις στο Μονομελές Πρωτοδικείο, 207 Παραστάσεις στο Πολυμελές Πρωτοδικείο και 545 στο Εφετείο, οι οποίες αφορούσαν κτηματολογικές αγωγές προηγουμένων ετών.

Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία το δημόσιο χάνει σχεδόν τα ¾  των υποθέσεων που ασκεί έφεση.

 

 

Τι κάνω αν έχει γίνει η αγωγή αλλά δεν επιθυμώ να με συμπεριλάβει η νέα ρύθμιση;

 

Στη ρύθμιση που θα ψηφιστεί προβλέπεται δυνατότητα του πολίτη -αντίδικου του Δημοσίου, αν το επιθυμεί, να αιτηθεί η δική να διεξαχθεί κανονικά, κατά την προσδιορισμένη ημερομηνία.  Συγκεκριμένα κάθε πολίτης μπορεί μέσω του δικηγόρου του να υποβάλει αίτηση στον Πρόεδρο του Τριμελούς συμβουλίου του Πρωτοδικείου, ώστε η υπόθεσή του να εκδικαστεί.

 

 

 

 

Τι κάνει κάποιος που βλέπει το ακίνητό του ως αγνώστου ιδιοκτήτη;

 

  • Η λύση του προβλήματος των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη, δίνεται πλέον εξωδικαστικά μέσω της αίτησης προδήλου σφάλματος, που υποβάλλεται ηλεκτρονικά.

 

  • Ο ιδιώτης ιδιοκτήτης που για οποιονδήποτε λόγο δεν είχε δηλώσει το ακίνητο στην κτηματογράφηση, εάν έχει νόμιμο τίτλο (συμβολαιογραφική πράξη, δικαστική απόφαση), υποβάλει αίτηση ψηφιακά στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και ο προϊστάμενος του κτηματολογίου διορθώνει υποχρεωτικά το φύλλο του ακινήτου αναγράφοντάς τον ως ιδιοκτήτη.

 

  • Μάλιστα, η διαδικασία αυτή έχει απλοποιηθεί και η διόρθωση υπέρ του ιδιώτη ιδιοκτήτη έχει καταστεί δεσμευτική για το Κτηματολόγιο, με νομοθετικές πρωτοβουλίες του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ώστε ο πολίτης να αποφεύγει την δικαστική ταλαιπωρία.

 

Για υποβολή αίτησης προδήλου σφάλματος: https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/52

 

 

Τι ισχύει για ακίνητα που έχουν αποχαρακτηριστεί ως δασικά;

 

Με το αρ.15 5142/2024 που ψηφίστηκε με πρωτοβουλία του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο αποχαρακτηρίστηκε, μπορεί με την σχετική απόφαση και τον τίτλο του να διορθώσει την εγγραφή στο Κτηματολόγιο και να επιστραφεί επισήμως το σχετικό ΚΑΕΚ στο νόμιμο ιδιοκτήτη.

 

Για υποβολή αίτησης διόρθωσης: https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/53

Για περισσότερες πληροφορίες, οι πολίτες μπορούν να απευθύνονται στις κατά τόπους Κτηματικές Υπηρεσίες ή να επισκέπτονται την ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου www.ktimatologio.gr.

12 Μαρτίου, 2025 /