Αυτή την στιγμή είναι ανοιχτή η διαδικασία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας Κτηματολογίου σε πολλές περιοχές της Ελλάδας. Είναι γεγονός όμως, ότι πολλοί ιδιοκτήτες, σε αυτήν τη δύσκολη οικονομική συγκυρία, αδυνατούν να πληρώσουν για τη σύνταξη πρόσφατου τοπογραφικού και αναλαμβάνουν την ευθύνη να καταθέσουν στο Κτηματολόγιο τα απολύτως απαραίτητα στοιχεία για να κατοχυρώσουν την ιδιοκτησία τους που είναι:
- α) το συμβόλαιο
- β) το παλιό τοπογραφικό που διαθέτουν και τον
- γ) τον εντοπισμό του ακινήτου τους στον χάρτη.
Όμως δεν γνωρίζουν ότι στη συνέχεια μπορούν να δημιουργηθούν πολλές εμπλοκές κατά την μεταβίβαση του ακινήτου ή κατα την έκδοση Οικοδομικής Άδειας. Έτσι πέφτουν από τα σύννεφα όταν αργότερα διαπιστώνουν ότι τελικά υπάρχει ασυμφωνία κτηματολογίου και πραγματικότητας.
Στην περίπτωση αυτή προβλέπεται η διαδικασία της διόρθωσης γεωμετρικών μεταβολών, η οποία όμως είναι χρονοβόρα και κοστίζει πολλαπλάσια της σύνταξης ενός τοπογραφικού διαγράμματος. Για αυτό τον λόγο μη θεωρείτε τον προσδιορισμό των ακινήτων σας εύκολο, κυρίως αυτών που βρίσκονται εκτός σχεδίου μέσα σε πυκνή βλάστηση και χωρίς υλοποιημένα όρια. Το πρόβλημα είναι πολύ σημαντικό, γιατί στις περιοχές που έχει συνταχθεί το Κτηματολόγιο ήδη υπολογίζεται ότι υπάρχουν ιδιοκτήτες σε ποσοστό κοντά στο 50% με αποκλίσεις στο εμβαδόν ιδιοκτησίας και στο αναγραφόμενο εμβαδόν του κτηματολογίου.
Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή που έχει συνταχθεί το κτηματολόγιο (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου). Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας.
Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η Αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου που αιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, στο κατά τόπους αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο.
α) Εάν πρόκειται για διόρθωση που αφορά επίλυση ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, τότε αυτή θα πρέπει να επιλυθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση του αρμόδιου πολιτικού δικαστηρίου.
β) Εν πρόκειται για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, απαιτείται η προηγούμενη αίτηση στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για την έκδοση και χορήγηση κτηματογραφικού διαγράμματος, όπου θα εμφανίζονται και τα όμορα γεωτεμάχια και θα δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους. Εφόσον όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν για την επιδιωκόμενη διόρθωση, τότε η σχετική αίτηση μπορεί να υποβληθεί υπογεγραμμένη από κοινού, συνοδευόμενη και από τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές που απαιτούνται.
γ) Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης του καταχωρημένου εμβαδού του ακινήτου ή άλλων στοιχείων της πρώτης εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ’ αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται η υποβολή αίτησης ενώπιον του Δικαστή.
Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) ονομάζεται το διάγραμμα στο οποίο αποτυπώνονται αφενός τα όρια των γεωτεμαχίων σύμφωνα με το εκδιδόμενο κτηματογραφικό διάγραμμα, αφετέρου οι επερχόμενες γεωμετρικές μεταβολές των κτηματολογικών διαγραμμάτων με την καταχώριση της εγγραπτέας πράξης (σύμφωνα με το Ν.2664/1998 άρθρο 14 παρ.4).
O μηχανικός καλείται να συγκρίνει τα γεωμετρικά στοιχεία του Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΚΔ) με εκείνα που απεικονίζονται στο Τοπογραφικό Διάγραμμα (ΤΔ), το οποίο είναι συνημμένο στην προς καταχώριση πράξη και να ελέγξει αν το σχήμα, η θέση και το εμβαδόν του γεωτεμάχιου είναι συμβατά ή παρουσιάζουν σοβαρές αποκλίσεις.
Στις περιπτώσεις που διαπιστωθούν αποκλίσεις στην σύγκριση ΤΔ και ΚΔ τότε πιθανότατα να έχει γίνει λάθος εφαρμογή του τίτλου στα κτηματολογικά διαγράμματα και θα πρέπει να προηγηθεί διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του κτηματολογικού διαγράμματος (άρθρο 18, 19 του Ν.2664/1998) και στη συνέχεια να ακολουθήσει η καταχώριση της εγγραπτέας πράξης.
Στη περίπτωση αυτή το ΔΓΜ που θα συνοδεύει την εγγραπτέα πράξη θα πρέπει να αποδίδει τα όρια των γεωτεμαχίων σύμφωνα με εκδιδόμενο κτηματογραφικό διάγραμμα μεταγενέστερο της διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων.
Ειδικά για τον έλεγχο της ανεκτής απόκλισης στο εμβαδό του γεωτεμαχίου μεταξύ της τιμής που αναγράφεται στην εγγραπτέα πράξη και στο κτηματογραφικό διάγραμμα, παραθέτουμε τον αλγόριθμο υπολογισμού της ανοχής εμβαδού, ο οποίος μπορεί να χρησιμοποιηθεί ενδεικτικά μέχρι την έκδοση της απόφασης του ΟΚΧΕ σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Ν. 2664/98.
Η αποδεκτή απόκλιση Α σε (μ) προκύπτει από τον τύπο:
Α= [(√Εκ + 2 U0)2 – Εκ] * Π/Πτ
Όπου Εκ =το εμβαδόν του γεωτεμαχίου όπως καταχωρίστηκε στο Κτηματολόγιο (μ2)
U0= όπως καθορίσθηκε (U0 =0,50 μ και U0 =2,5 μ για επίπεδο εμπιστοσύνης 99,7%).
Π = η περίμετρος του γεωτεμαχίου στο κτηματολογικό διάγραμμα (μ)
Πτ = η περίμετρος ιδεατού γεωτεμαχίου τετραγώνου σχήματος με εμβαδόν Ε (ΠΤ =4 *√Ε).
Είναι πιθανό η απόκλιση των γεωμετρικών στοιχείων ενός γεωτεμαχίου μεταξύ ΚΔ και ΤΔ να οφείλεται σε συστηματική απόκλιση μιας ολόκληρης περιοχής που προέκυψε από την εφαρμογή μιας διοικητικής πράξης (αναδασμός, διανομή, πράξη εφαρμογής). Τέτοιου είδους προβλήματα θα πρέπει να αντιμετωπίζονται συνολικά χωρίς να προκαλούνται τμηματικές διορθώσεις, οι οποίες μεταβάλουν τις σχετικές θέσεις των γεωτεμαχίων και δυσχεραίνουν την εφαρμογή μελλοντικά μιας συνολικής διόρθωσης.
Η διόρθωση τέτοιου είδους σφαλμάτων μπορεί να ικανοποιηθεί με την διαδικασία του προδήλου σφάλματος.Μέχρι την έκδοση των απαραίτητων αποφάσεων καθορισμού της συμβατότητας των κτηματολογικών διαγραμμάτων και την ενεργοποίηση των σχετικών διατάξεων του άρθρου 13α του Ν.2664/98, ο Μηχανικός μπορεί να χρησιμοποιεί ενδεικτικά για τον έλεγχο απόκλισης του εμβαδού, τον παραπάνω τύπο υπολογισμού της ανεκτής απόκλισης εμβαδού.
O μηχανικός καλείται να αντιπαραβάλλει τα στοιχεία της αποτύπωσης του με εκείνα που απεικονίζονται στο Τοπογραφικό Διάγραμμα (ΤΔ), το οποίο είναι συνημμένο στον ήδη καταχωρημένο τίτλο στο Κτηματολογικό Φύλλο.
Εφόσον η αποτύπωση του γεωτεμαχίου και ο τίτλος που είναι καταχωρημένος στο κτηματολογικό φύλλο συμφωνούν ως προς την απεικόνιση του γεωτεμαχίου, βάσει του σχήματος, της θέσης και του εμβαδού του, τότε ο μηχανικός μπορεί να προχωρήσει στο επόμενο στάδιο με τελικό σκοπό την υποβολή της αίτησης διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων.
Στην περίπτωση, όπου από την ανωτέρω αντιπαραβολή προκύψουν σημαντικές αποκλίσεις όπως η μετατόπιση ακινήτου, η αλλαγή προσανατολισμού, ή η μεγάλη διαφορά στο σχήμα και στο εμβαδό, συνιστάται να εξεταστούν οι λόγοι απόκλισης και να ακολουθήσουν κατά περίπτωση οι απαιτούμενες ενέργειες.
Εάν διαπιστωθεί λανθασμένη περιγραφή του ακινήτου στον τίτλο σε σχέση με την πραγματικότητα, τότε θα πρέπει να προηγηθεί η διόρθωση του τίτλου και κατόπιν να ακολουθηθεί η διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων του γεωτεμαχίου στα κτηματολογικά διαγράμματα.
Εάν ο τίτλος βάσει του οποίου ζητείται η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα ή είναι ανεπαρκής η γεωμετρική περιγραφή του ακινήτου, τότε υπάρχει έλλειψη αποδεικτικής ισχύος του αιτήματος γεωμετρικής μεταβολής. Σε αυτή την περίπτωση, για να επιτευχθεί η αιτούμενη διόρθωση, θα πρέπει να κατατεθούν συμπληρωματικά στοιχεία κατόπιν συνεννόησης με τις αρμόδιες υπηρεσίες της Κτηματολόγιο Α.Ε.
Ο φάκελος της αίτησης κατατίθεται εις διπλούν, ένα πρωτότυπο και ένα απλό φωτοαντίγραφο, και θα πρέπει να περιλαμβάνει τα εξής:
- Tο έντυπο της Αίτησης συμπληρωμένο με τα ΚΑΕΚ των γεωτεμαχίων που αφορά η διόρθωση και τα όμορα που επηρεάζονται.
- Τον τίτλο κτήσης των γεωτεμαχίων που αφορά η διόρθωση.
- Αντίγραφο του Τοπογραφικού Διαγράμματος που συνοδεύει τον τίτλο κτήσης (εφόσον υπάρχει).
- Το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, στο οποίο απεικονίζεται η αιτούμενη διόρθωση στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ,87.
Στις περιπτώσεις που οι δικαιούχοι όμορων γεωτεμαχίων συναινούν στη διόρθωση των ορίων τους, είναι δυνατόν να υποβληθεί κοινή αίτηση διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των γεωτεμαχίων. Σε αυτή την περίπτωση, τόσο το έντυπο της αίτησης όσο και το ΔΓΜ που συνυποβάλλονται στο ΚΓ, θα πρέπει να συνυπογράφονται από όλους τους όμορους ιδιοκτήτες που συναινούν στην αιτούμενη διόρθωση.
Επιπλέον, στο προσκομιζόμενο ΔΓΜ θα πρέπει να αναγράφεται με σαφήνεια ότι ο ιδιοκτήτης του όμορου γεωτεμαχίου συναινεί στην αιτούμενη διόρθωση του κοινού ορίου του γεωτεμαχίου του με το προς διόρθωση γεωτεμάχιο.
Εφόσον επιτευχθούν τα ανωτέρω, τότε ο αιτών αφενός αποφεύγει το κόστος κοινοποίησης της αίτησης του καθώς και των συνυποβαλλόμενων στοιχείων στους όμορους ιδιοκτήτες που έχουν ήδη συνυπογράψει, αφετέρου επωφελείται από την επακόλουθη σημαντική μείωση του χρόνου περαίωσης της αίτησής του.
Σημειώνεται ότι τα όρια των γεωτεμαχίων της κτηματολογικής βάσης που μεταβλήθηκαν με την εξωδικαστική διοικητική διαδικασία που ορίζεται στις διατάξεις του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν.2664/1998, δεν επιδέχονται εκ νέου εξωδικαστική διόρθωση.
Ερωτήσεις και απαντήσεις περι χωρικών μεταβολών
- Την ορθότητα των στοιχείων που καταθέτουμε
- Έλεγχο υπάρχουσας διαμορφωμένης κατάστασης με αυτή των τίτλων (συμβόλαιο κλπ)
- Σιγουριά στην κατάθεση της αίτησης, γιατί το τοπογραφικό σας θα διαθέτει συντεταγμένες χ και ψ στο Εθνικό Σύστημα συντεταγμένων που χρησιμοποιεί και το Κτηματολόγιο.
- Αποφυγή δικαστικής διαμάχης και περιττά έξοδα διόρθωσης των στοιχείων του κτηματολογίου
Βεβαίως και ισχύει. Προσοχή όμως, το τοπογραφικό που καταθέσατε θα πρέπει ο μελετητής που συντάσσει το Κτηματολόγιο της περιοχής να το προσαρμόσει στον χάρτη και να το συσχετίσει με τα τοπογραφικά των γειτόνων. Ίσως η κατάθεση σύγχρονου τοπογραφικού από τον γείτονα και η μη κατάθεση από εσάς, ευνοήσει τελικά τον γείτονα σε περίπτωση επικάλυψης των γειτονικών γεωτεμαχίων.
Το Εθνικό Κτηματολόγιο συντάσσεται κατά κύριο λόγο από αεροφωτογραφίες και σπάνια από επίγειες λεπτομερείς μετρήσεις. Ο μελετητής της περιοχής που συντάσσει το κτηματολόγιο, δεν είναι υποχρεωμένος να τοπογραφήσει με ακρίβεια το κάθε οικόπεδο/χωράφι. Ο ιδιοκτήτης όμως, οφείλει όταν θέλει να μεταβιβάσει το οικόπεδο ή να βγάλει οικοδομική άδεια και να κτίσει να έχει τοπογραφικό σχέδιο μεγάλης ακρίβειας. Για αυτό είναι πολύ συνηθισμένο φαινόμενο η ασυμφωνία μεταξύ του εμβαδού του τοπογραφικού και του εμβαδού στο Κτηματολόγιο.
Εφόσον η διαφορά του εμβαδού υπερβαίνει την ανεκτή απόκλιση, που ορίζεται κατά περίπτωση στο Κτηματολόγιο και δημιουργείται πρόβλημα στην καταχώρηση των συμβολαίων, πρέπει να κινηθεί η διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων είτε με αμετάκλητη δικαστική απόφαση είτε με απόφαση του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου κατόπιν αίτησης του ενδιαφερομένου ή όποιου έχει έννομο συμφέρον.
Η διαδικασία απαιτεί την έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος για το ακίνητο του οποίου αιτείται η διόρθωση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και η πληρωμή των σχετικών τελών και δικαιωμάτων.
Α) Αίτηση Διόρθωσης
Β) Αντίγραφο του συμβολαίου
Γ) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος, που προσαρτάται στο συμβόλαιο
Δ) Κτηματογραφικό διάγραμμα που συνοδεύεται είτε από τοπογραφικό διάγραμμα είτε από διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών στο οποίο απεικονίζεται η γεωμετρική μεταβολή. Το διάγραμμα εκδίδεται και χορηγείται από το αρμόδιο γραφείο κατόπιν σχετικής αίτησης και εμφανίζει τα όμορα γεωτεμάχια και δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους.
Στο Κτηματολόγιο υπάρχει η δυνατότητα της διόρθωσης λαθών στην εγγραφή των στοιχείων του ακινήτου, για τα οποία δεν ευθύνεται ο ιδιοκτήτης (π.χ. κυριότητα αντί για επικαρπία), η λανθασμένη αναγραφή του τίτλου κτήσεως (έχει αναγραφεί λανθασμένος αριθμός συμβολαίου). Αυτά τα λάθη διορθώνονται άμεσα και χωρίς κόστος και ονομάζονται «πρόδηλα σφάλματα».
Προσοχή όμως, γιατί δεν αποτελεί «πρόδηλο σφάλμα», η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου).
- Δεν υπάρχουν υλοποιημένα όρια (π.χ. ένα γεωτεμάχιο μπορεί να θεωρηθεί σαν δύο γεωτεμάχια αν πρόκειται για καλλιέργειες).
- Τα παλιά εμβαδά μετρήθηκαν με κορδέλα και έχουν σημαντικές αποκλίσεις από την πραγματικότητα.
- Οι παλιοί τίτλοι ανέφεραν π.χ. 1.500 τ.μ, πλέον ή λιγότερο ή όση έκταση και αν είναι χωρίς διαστάσεις παρά μόνο μνημονεύοντας παλιούς ιδιοκτήτες και φυσικά όρια.
- Στο Κτηματολόγιο δηλώνεται από τους ιδιοκτήτες το εμβαδό του συμβολαίου και τελικά αναγράφεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο το εμβαδό του ψηφιακού υποβάθρου του κτηματολογίου. Από την επιλογή αυτή προκύπτει πρόβλημα με επιμέρους επιπτώσεις.
Ναι, υπάρχει η δυνατότητα αίτησης κατάθεσης συμπληρωματικών στοιχείων, όπως είναι το τοπογραφικό. Χρειάζεται να έχετε και το αποδεικτικό της δήλωσης.
Ελληνικά
简体中文
English
Dansk
Français
Deutsch
Italiano
Русский
Español
Svenska