Κατατέθηκε στη Βουλή και εισάγεται προς επεξεργασία στην κοινοβουλευτική επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας».

Σε συνέχεια του προηγούμενου άρθρου στο οποίο συμπεριλάβαμε όλες τις αλλαγές και την κωδικοποίηση των κανόνων δόμησης, συνεχίζουμε με την τεχνική ανάλυση των άρθρων 249-272 του νέου Κώδικα Χωροταξίας για την εκτός σχεδίου δόμηση, τις χρήσεις γης, την αρτιότητα και τις ειδικές εγκαταστάσεις.

Τα άρθρα 249 έως και 272 του νέου Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας συγκεντρώνουν και συστηματικοποιούν το σύνολο της νομοθεσίας για τη δόμηση εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και εκτός ορίων οικισμών. Η μεταρρύθμιση δεν θεσπίζει νέους κανόνες, αλλά ξεκαθαρίζει το τοπίο καταργώντας αντικρουόμενες εγκυκλίους δεκαετιών. Καθορίζονται με σαφήνεια οι όροι δόμησης, οι προϋποθέσεις αρτιότητας, η μέγιστη εκμετάλλευση ανά κατηγορία κτιρίου και οι ειδικές χρήσεις, όπως οι βιομηχανικές εγκαταστάσεις και οι τουριστικές υποδομές.

Πού εφαρμόζονται οι νέες διατάξεις;

Το πεδίο εφαρμογής των άρθρων 249 και 250 καλύπτει όλα τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως, εκτός των ορίων των οικισμών προ του 1923 και εκτός των ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Οι κανόνες αυτοί λειτουργούν ως το γενικό πλαίσιο, το οποίο υποχωρεί μόνο στην περίπτωση που στην περιοχή έχουν θεσπιστεί ειδικότερα εργαλεία σχεδιασμού, όπως Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), ή Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ).

Ποιες είναι οι ελάχιστες απαιτήσεις για να χτιστεί ένα οικόπεδο;

Το άρθρο 251 ορίζει τους βασικούς κανόνες για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα των γηπέδων.

• Ελάχιστο εμβαδόν: 4.000 τ.μ.
• Ελάχιστο πρόσωπο: 45 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο.
• Ελάχιστο βάθος: 50 μέτρα.

Για τα υφιστάμενα γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από τις κρίσιμες ημερομηνίες των κατά παρέκκλιση ρυθμίσεων, ισχύουν οι ειδικές μεταβατικές διατάξεις, υπό την προϋπόθεση ότι η σχετική άδεια εκδίδεται εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.

Πώς υπολογίζεται η μέγιστη δόμηση και η κάλυψη;

Τα άρθρα 252 έως 254 καθορίζουν τα γεωμετρικά μεγέθη για την ανέγερση κτιρίων.

• Ποσοστό κάλυψης: Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε 10% της επιφάνειας του γηπέδου.
• Αποστάσεις από τα όρια: Η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου είναι τα 15 μέτρα. Σε περιπτώσεις κατά παρέκκλιση αρτιότητας, η απόσταση αυτή προσαρμόζεται στα 5 ή 7,5 μέτρα, ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου.
• Μέγιστο ύψος: Για τις κατοικίες το ύψος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 7,5 μέτρα (συν 1,20 μέτρα για τη στέγη), ενώ για ειδικά κτίρια προσαρμόζεται ανάλογα με τις λειτουργικές ανάγκες της εγκατάστασης.

Τι προβλέπεται για κατοικίες, τουρισμό και βιομηχανία;

Η νομοθεσία διαφοροποιεί τον συντελεστή δόμησης και τον όγκο ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου (άρθρα 255 έως 265):

Κατοικία (Άρθρο 255)

Για γήπεδα εμβαδού τουλάχιστον 4.000 τ.μ., η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης για κατοικία είναι τα 186 τ.μ. Για γήπεδα μεγαλύτερα των 4.000 τ.μ. έως 8.000 τ.μ., η δόμηση υπολογίζεται με φθίνουσα κλίμακα (186 τ.μ. συν το γινόμενο του πλεονάσματος της επιφάνειας επί τον συντελεστή 0,018).

Τουριστικές εγκαταστάσεις (Άρθρο 258)

Ο συντελεστής δόμησης για ξενοδοχειακά καταλύματα κλιμακώνεται ανάλογα με την επιφάνεια, με μέγιστη βάση το 0,18 για τα πρώτα 4.000 τ.μ., ενώ επιβάλλονται αυστηρότερες προδιαγραφές για τις αποστάσεις από τη γραμμή αιγιαλού και την υποχρέωση δημιουργίας εσωτερικού οδικού δικτύου.

Βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες (Άρθρο 260)

Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,30, το ποσοστό κάλυψης μπορεί να ανέλθει σε 30%, ενώ οι αποστάσεις από τα όρια πρέπει να είναι τουλάχιστον 15 μέτρα, με δυνατότητα μείωσης στα 10 μέτρα σε ειδικά βιομηχανικά πάρκα.

Πώς ρυθμίζονται οι ειδικές χρήσεις και οι υποδομές;

Τα άρθρα 266 έως 272 καλύπτουν τις ειδικές εγκαταστάσεις και τις υποδομές κοινής ωφέλειας:

• Κτίρια εκπαίδευσης και υγείας: Επιτρέπεται αυξημένος συντελεστής δόμησης έως 0,30 μετά από έγκριση του αρμόδιου φορέα.
• Αθλητικές εγκαταστάσεις: Δίνεται η δυνατότητα υπέρβασης της κάλυψης για ανοιχτά γήπεδα και βοηθητικούς χώρους.
• Περιβαλλοντικές υποδομές (Άρθρο 270): Οι σταθμοί μεταφόρτωσης απορριμμάτων, οι βιολογικοί καθαρισμοί και οι εγκαταστάσεις ΑΠΕ εξαιρούνται από τους περιορισμούς των πλαγίων αποστάσεων, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων.

Ανάλυση Επιπτώσεων: Τι αλλάζει στην καθημερινότητα του επαγγελματία;

Η συγκέντρωση αυτών των διατάξεων στο Μέρος Δ’ – Τμήμα ΙΙ του Κώδικα μεταβάλλει τον τρόπο εργασίας των μηχανικών και των νομικών συμβούλων σε τρεις βασικούς άξονες:

1. Ταχύτητα στον έλεγχο αρτιότητας: Εξαλείφεται η ανάγκη ανατρέχης σε βασικά προεδρικά διατάγματα του 1978 και του 1985, καθώς και σε δεκάδες μεταγενέστερες τροποποιήσεις (όπως ο ν. 4759/2020). Ο έλεγχος του χρόνου δημιουργίας του γηπέδου και των κατά παρέκκλιση όρων γίνεται πλέον από ένα ενιαίο κείμενο.
2. Μείωση του ρίσκου στις αγοραπωλησίες: Η νομική σαφήνεια μειώνει τις πιθανότητες ακύρωσης συμβολαίων ή οικοδομικών αδειών λόγω μεταγενέστερων διαφορετικών ερμηνειών από τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ).
3. Σαφές πλαίσιο για τον σχεδιασμό ειδικών κτιρίων: Οι μελετητές βιομηχανικών και τουριστικών έργων έχουν άμεση πρόσβαση στους περιορισμούς όγκου, ύψους και πλαγίων αποστάσεων χωρίς το ρίσκο της επικάλυψης από παλαιότερες εγκυκλίους.

Μπορείτε να διαβάσετε το πλήρες σχέδιο νόμου (741 σελίδες και 72MB) εδώ