Η διατήρηση εκατοντάδων χιλιάδων οικιστικών μονάδων εκτός αγοράς αποτελεί ένα από τα κρισιμότερα προβλήματα της ελληνικής κτηματαγοράς, επηρεάζοντας άμεσα τη διαθεσιμότητα στέγης και τις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στην ελληνική επικράτεια καταγράφονται περίπου 600.000 κλειστά ακίνητα, τα οποία συνδέονται με περισσότερα από 1 εκατομμύριο δικαιώματα ιδιοκτησίας. Το στατιστικό αυτό εύρημα επιβεβαιώνει ότι στο 75% των περιπτώσεων η αδράνεια των ακινήτων οφείλεται στο καθεστώς της πολυιδιοκτησίας, με μέσο όρο δύο ιδιοκτήτες ανά μονάδα.

Η νομοθετική παρέμβαση με τον Νόμο 5303/2026 επιχειρεί να αντιμετωπίσει τη συγκεκριμένη στρέβλωση, τροποποιώντας εκ βάθρων το κληρονομικό δίκαιο. Η βασικότερη αλλαγή εστιάζει στην κατάργηση της νόμιμης μοίρας ως εμπράγματου δικαιώματος και τη μετατροπή της σε ενοχική (χρηματική) αξίωση.

Η δομική αλλαγή στη διαχείριση της κληρονομιαίας περιουσίας

Μέχρι την ψήφιση του νέου πλαισίου, η επαγωγή μιας κληρονομιάς σε περισσότερους του ενός δικαιούχους οδηγούσε συχνά σε καθεστώς εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας. Το γεγονός αυτό προκαλούσε συχνά λειτουργική παράλυση, καθώς η αξιοποίηση, η εκμίσθωση ή η μεταβίβαση του ακινήτου απαιτούσε τη σύμπραξη όλων των μερών, η οποία συχνά προσέκρουε σε διαφωνίες ή αδιαφορία.

Με το νέο σύστημα, ο διαθέτης έχει τη δυνατότητα να ορίσει μέσω διαθήκης έναν και μοναδικό καθολικό δικαιούχο για ένα συγκεκριμένο ακίνητο (π.χ. μια επιχείρηση, ένα οικόπεδο ή ένα διαμέρισμα). Οι υπόλοιποι μεριδούχοι δεν αποκτούν πλέον εμπράγματο ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του φυσικού αντικειμένου, αλλά διατηρούν αποκλειστικά δικαίωμα χρηματικής αποζημίωσης, η οποία αντιστοιχεί στην αξία του ποσοστού τους.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα εφαρμογής

• Περίπτωση οικιστικού ακινήτου: Σε ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ που κληροδοτείται στον έναν κατιόντα, ο έτερος αδελφός δεν εγγράφεται ως συνιδιοκτήτης στο κτηματολογικό φύλλο. Αντίθετα, γεννάται υπέρ του μια χρηματική απαίτηση ύψους 50.000 ευρώ, την οποία υποχρεούται να καταβάλει ο νέος ιδιοκτήτης.
• Περίπτωση παραγωγικής μονάδας: Ένα αγροτεμάχιο ή μια επιχείρηση μεταβιβάζεται αυτούσια σε έναν κληρονόμο για τη διασφάλιση της επιχειρηματικής συνέχειας και της παραγωγικής της δυναμικής, αποφεύγοντας τον κατακερματισμό της γης.

Γιατί η ρύθμιση επηρεάζει την τεχνική και κατασκευαστική αγορά;

Για τον τεχνικό κόσμο (μηχανικούς, συμβολαιογράφους, επενδυτές Real Estate), η εξάλειψη των εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιών μειώνει τα γραφειοκρατικά και νομικά προσκόμματα. Η ύπαρξη πολλαπλών συγκληρονόμων, συχνά διαφορετικών γενεών, καθιστούσε εξαιρετικά δυσχερή την έκδοση αδειών, τις πολεοδομικές τακτοποιήσεις αυθαιρέτων και την ένταξη των κτιρίων σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης. Η συγκέντρωση της ιδιοκτησίας σε ένα πρόσωπο απλοποιεί τη λήψη αποφάσεων για την ανακαίνιση και την επανάκτηση των ακινήτων από την αγορά.

Οι προκλήσεις εφαρμογής του νέου νόμου

Παρά τη θετική κατεύθυνση της απλοποίησης των μεταβιβάσεων, η πρακτική εφαρμογή του Νόμου 5303/2026 αναμένεται να αντιμετωπίσει σημαντικές προκλήσεις στην ελληνική πραγματικότητα:

• Έλλειψη ρευστότητας: Ο κληρονόμος που αποκτά το ακίνητο ενδέχεται να μην διαθέτει το απαιτούμενο κεφάλαιο για την άμεση αποζημίωση των υπόλοιπων μεριδούχων. Αν και προβλέπεται η δυνατότητα δικαστικού διακανονισμού για καταβολή του ποσού σε δόσεις, η διαδικασία αυτή μπορεί να καθυστερήσει την πλήρη εκκαθάριση της ιδιοκτησίας.
• Προσδιορισμός της εμπορικής αξίας: Η μετατροπή του δικαιώματος σε χρηματικό απαιτεί ακριβή αποτίμηση του ακινήτου. Οι αποκλίσεις μεταξύ των αντικειμενικών αξιών και των πραγματικών τιμών της αγοράς θα αποτελέσουν πεδίο τριβής, καθιστώντας συχνά απαραίτητη τη συνδρομή πιστοποιημένων εκτιμητών ή την προσφυγή στα δικαστήρια για τον ορισμό πραγματογνωμοσύνης.
• Κίνδυνος αναγκαστικών ρευστοποιήσεων: Σε περιπτώσεις πλήρους αδυναμίας καταβολής της αποζημίωσης, το ακίνητο ενδέχεται να οδηγείται σε αναγκαστική εκποίηση, ακυρώνοντας στην πράξη τον αρχικό στόχο του διαθέτη για διατήρηση του περιουσιακού στοιχείου εντός της οικογένειας.

Η ουσία της είδησης

Ο Νόμος 5303/2026 μετατρέπει τη νόμιμη μοίρα επί των ακινήτων από εμπράγματο δικαίωμα σε χρηματική αξίωση, με στόχο τον περιορισμό της συνιδιοκτησίας. Η ρύθμιση αυτή επιδιώκει να διευκολύνει τη μεταβίβαση και αξιοποίηση των κλειστών ακινήτων, μεταφέροντας ωστόσο το κέντρο βάρους των δικαστικών διαμαχών από τη διεκδίκηση ποσοστών στον προσδιορισμό και την καταβολή της χρηματικής αποζημίωσης.

άρθρο b2green.gr