Αυθαίρετα: νέα υπουργική απόφαση για πληρωμές παραβόλων και προστίμων

Νέα κοινή υπουργική απόφαση των υπουργείων Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Οικονομικών καθορίζει αναλυτικά τα βήματα και τις διαδικασίες για το πώς εισπράττονται και πώς αποδίδονται τα χρήματα που πληρώνουν οι πολίτες απευθείας είτε μέσω των μηχανικών τους για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών. Εντυπωσιακό είναι ότι με βάση το οριζόμενο ποσό προμήθειας των τραπεζών και το συνολικό ποσό που δεσμεύει για αυτόν το σκοπό το Πράσινο Ταμείο, αναμένονται την τετραετία 2026-29 συνολικά πάνω από 4.5 εκατ. συναλλαγές πληρωμών παραβόλων και προστίμων για αυθαίρετα.

Η νέα υπουργική απόφαση που υπογράφουν ο υπουργός ΠΕΝ Σταύρος Παπασταύρου και ο υφυπουργός Οικονομικών Αθανάσιος Πετραλιάς, μετά τις  πολεοδομικές παρατάσεις για την υποβολή δικαιολογητικών σε υπαγωγές αυθαιρέτων που ψηφίστηκαν στη Βουλή,   αναφέρεται στη «Ρύθμιση διαδικασίας είσπραξης και απόδοσης του ενιαίου ειδικού προστίμου και του παράβο­λου από Φορείς Είσπραξης, μέσω των υπηρεσι­ών της εταιρίας Διατραπεζικά Συστήματα Α.Ε. (ΔΙΑΣ Α.Ε.)». Αφορά συγκεκριμένα το ενιαίο ειδικό πρόστιμο και το παράβολο που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τα αυθαίρετα, κυρίως τον ν. 4495/2017 αλλά και τους παλαιότερους νόμους 4178/2013, 4014/2011 και 3843/2010.

◊ Η απόφαση καθορίζει ποιοι φορείς μπορούν να εισπράττουν τα ποσά, δηλαδή τράπεζες και ιδρύματα πληρωμών που συμμετέχουν στο σύστημα της ΔΙΑΣ, αλλά και τι ισχύει όταν η πληρωμή γίνεται εκτός αυτού του συστήματος.

◊ Ο πολίτης ή ο υπόχρεος μπορεί να πληρώσει το πρόστιμο ή το παράβολο είτε από τον λογαριασμό του είτε με μετρητά, χωρίς να είναι υποχρεωμένος να έχει λογαριασμό στον φορέα είσπραξης.

◊ Για την ολοκλήρωση της πληρωμής αρκούν οι κωδικοί πληρωμής, που παράγονται από το πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ, το οποίο διαχειρίζεται ηλεκτρονικά τη διαδικασία υπαγωγής των αυθαιρέτων.

◊ Η απόφαση ξεχωρίζει επίσης τι γίνεται με τα χρήματα μετά την πληρωμή. Το παράβολο αποδίδεται απευθείας στο Ελληνικό Δημόσιο μέσω της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο. Προβλέπεται συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για τις μεταφορές των ποσών, ώστε να μην υπάρχουν καθυστερήσεις.

◊ Ρυθμίζεται το κόστος των διατραπεζικών υπηρεσιών, το οποίο ορίζεται στο «ποσό των 0,04 ευρώ ανά έγκυρη συναλλαγή πλέον αναλογούντος Φ.Π.Α» και ελέγχεται κάθε μήνα από το Πράσινο Ταμείο.

◊ Παράλληλα ορίζεται για το κόστος  πληρωμής των διατραπεζικών υπηρεσιών για παράβολα και πρόστιμα αυθαιρέτων δαπάνη σε βάρος του προϋπολογισμού του Πράσινου Ταμείου, συνολικού ποσού 180.000 ευρώ για τέσσερα έτη (από 1.1.2026 έως 31.12.2029), η οποία αναλύεται για την πληρωμή του κόστους χρήσης διατραπεζικών υπηρεσιών για το έτος 2026 ποσού ύψους 50.000 €, για το έτος 2027 ποσού ύψους 45.000 €, για το έτος 2028 ποσού ύψους 45.000 € και για το έτος 2029 ποσού ύψους 40.000 €.

Mεγάλος όγκο πληρωμών για την τετραετία 2026–2029 για τα αυθαίρετα

Η προμήθεια λοιπόν  ορίζεται σε 0,04 ευρώ ανά έγκυρη συναλλαγή. Ο συνολικός προϋπολογισμός του Πράσινου Ταμείου για το κόστος των διατραπεζικών υπηρεσιών για όλη την τετραετία 2026–2029 είναι 180.000 ευρώ.

Με βάση λοιπόν τον προϋπολογισμό, εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθούν περίπου 4,5 εκατομμύρια έγκυρες συναλλαγές πληρωμής ενιαίου ειδικού προστίμου ή παραβόλου στη διάρκεια της τετραετίας.

Σε ετήσια βάση αυτό αντιστοιχεί κατά μέσο όρο σε περίπου 1.125.000 συναλλαγές τον χρόνο και σε μηνιαίο επίπεδο  περίπου 93.750 συναλλαγές τον μήνα για τραπεζικές πληρωμές αυθαιρέτων.

Σημειώνεται  ότι ο αριθμός αυτός αφορά συναλλαγές πληρωμής και όχι ισάριθμες υπαγωγές αυθαιρέτων. Μία υπαγωγή μπορεί να περιλαμβάνει περισσότερες από μία πληρωμές, για παράδειγμα ξεχωριστή πληρωμή παραβόλου και περισσότερες από μία δόσεις του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Ωστόσο, ως εκτίμηση φόρτου του συστήματος και τάξης μεγέθους των οικονομικών συναλλαγών που θα διεκπεραιωθούν μέσω ΔΙΑΣ και του πληροφοριακού συστήματος του ΤΕΕ, ο αριθμός αυτός των 4,5 εκατομμυρίων συναλλαγών αποτυπώνει τον αναμενόμενο μεγάλο όγκο πληρωμών για την τετραετία 2026–2029 για τα αυθαίρετα.

Ολόκληρη η νέα κοινή υπουργική απόφαση για τα παράβολα και πρόστιμα αυθαιρέτων

Ολόκληρη η απόφαση με τίτλο: «Ρύθμιση διαδικασίας είσπραξης και απόδοσης του ενιαίου ειδικού προστίμου και του παράβο­λου από Φορείς Είσπραξης, μέσω των υπηρεσι­ών της εταιρίας Διατραπεζικά Συστήματα Α.Ε. (ΔΙΑΣ Α.Ε.)» έχει ως εξής:

ΟΙ ΥΠΟΥΡΓΟΙ ΕΘΝΙΚΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ – ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ

Έχοντας υπόψη:

1. Το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 124 του ν. 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις», (Α’ 167), όπως προ­στέθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 69 του ν. 4647/2019 (Α’ 204), καθώς και τις διατάξεις του άρθρου 99 του ιδίου νόμου.

2. Το άρθρο 3 του ν. 3889/2010 «Χρηματοδότηση πε­ριβαλλοντικών παρεμβάσεων, ΠράσινοΤαμείο, Κύρωση Δασικών Χαρτών και άλλες διατάξεις» (Α’ 182).

3. Τον ν. 4270/2014 «Αρχές Δημοσιονομικής Διαχεί­ρισης και εποπτείας (ενσωμάτωση Οδηγίας 2011/85/ ΕΕ) – δημόσιο λογιστικό και άλλες διατάξεις» (Α’ 143).

4. Τον ν. 4537/2018 «Ενσωμάτωση στην ελληνική νο­μοθεσία της Οδηγίας 2015/2366/ΕΕ για τις υπηρεσίες πληρωμών και άλλες διατάξεις» (Α’ 84), όπως ισχύει

5. Το άρθρο 80 του ν. 4549/2018 «Διατάξεις για την ολοκλήρωση της Συμφωνίας Δημοσιονομικών Στόχων και Διαρθρωτικών Μεταρρυθμίσεων-Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2019-2022» (Α’ 43).

6. Το άρθρο 90 του Κώδικα Νομοθεσίας για την Κυ­βέρνηση και τα κυβερνητικά όργανα (π.δ. 63/2005, Α’ 98), σε συνδυασμό με την περ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133).

7. Τον ν. 4412/2016 «Δημόσιες Συμβάσεις Έργων, Προμηθειών και Υπηρεσιών (προσαρμογή στις Οδηγίες 2014/24/ΕΕ και 2014/25/ΕΕ)» (Α’ 147).

8. Το π.δ. 80/2016 «Ανάληψη υποχρεώσεων από τους διατάκτες» (A’ 145).

9. Το π.δ. 26/2019 «Οργανισμός Λειτουργίας Πράσινου Ταμείου» (Α’42).

10. Την υπό στοιχεία 102928 ΕΞ 2023/10.07.2023 από­φαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Οικονομι­κών «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Οικονο­μικών, Αθανάσιο Πετραλιά» (Β’4441).

11. Την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631/ 10.11.2017 απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Διαδικασίες ηλεκτρο­νικής υποβολής δικαιολογητικών, κατάθεσης ειδικού προστίμου, προϋποθέσεις και έλεγχος μειώσεων ειδκού προστίμου λόγω εργασιών προσαρμογής, στατι­κής ενίσχυσης και ενεργειακών αναβάθμισης για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών στον ν. 4495/2017 κ.λπ.» (Β’ 3976).

12. Το υπ’ αρ. 5763/16.07.2025 πρωτογενές αίτημα για την «ΠΑΡΟΧΗ ΧΡΗΜΑΤΟΠΙΣΤΩΤΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΡΟΣΤΟ ΠΡΑΣΙΝΟΤΑΜΕΙΟ ΓΙΑ ΤΕΣΣΕΡΑ (4) ΕΤΗ (01.01.2026 – 31.12.2029)» του Πράσι­νου Ταμείου (ΑΔΑΜ: 25REQ017232478).

13. Το υπ’ αρ. 5778/17.07.2025 Τεκμηριωμένο αίτημα για την «ΠΑΡΟΧΗ ΧΡΗΜΑΤΟΠΙΣΤΩΤΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΡΟΣΤΟ ΠΡΑΣΙΝΟΤΑΜΕΙΟ ΓΙΑ ΤΕΣΣΕΡΑ (4) ΕΤΗ (01.01.2026 – 31.12.2029)» του Πράσι­νου Ταμείου και την επ’αυτού με αριθμό πρωτοκόλλου 5792/17.07.2025 (ΑΔΑ: ΕΡΡ646Ψ844-Κ13) έγκριση ανά­ληψης πολυετούς υποχρέωσης.

14. Την υπ’ αρ. 5804/17.07.2025 (ΑΔΑ: Ψ1Υ- Ε46Ψ844-304) βεβαίωση υλοποίησης δαπάνης στο πλαίσιο πολυετούς υποχρέωσης, συνολικού ποσού 180.000. 00 ευρώ για τέσσερα έτη (από 1.1.2026 έως 31.12.2029) (ΑΔΑΜ: 25REQ017263397).

15. Το γεγονός ότι από τις διατάξεις της παρούσας προκαλείται δαπάνη σε βάρος του προϋπολογισμού του Πράσινου Ταμείου για την πληρωμή του κόστους χρήσης διατραπεζικών υπηρεσιών για το έτος 2026 ποσού ύψους 50.000. 00 €, για το έτος 2027 ποσού ύψους 45.000,00 €, για το έτος 2028 ποσού ύψους 45.000,00 € και για το έτος 2029 ποσού ύψους 40.000,00 €.

16. Το γεγονός ότι η παρούσα δεν αφορά σε διοικητική διαδικασία, για την οποία υπάρχει υποχρέωση καταχώρησης στο ΕΜΔΔ – ΜΙΤΟΣ, αποφασίζουμε:

Άρθρο 1 Ορισμοί

Για τις ανάγκες εφαρμογής της παρούσας, οι παρακά­τω όροι χρησιμοποιούνται υπό την ακόλουθη έννοια:

Ενιαίο Ειδικό Πρόστιμο: Το ειδικό πρόστιμο διατήρη­σης αυθαίρετων χώρων για τις περιπτώσεις υπαγωγών του ν. 4495/2017 και για τις περιπτώσεις υπαγωγών των ν. 4178/2013 (Α’ 174), 4014/2011 (Α’ 209) και 3843/2010 (Α’ 62).

Παράβολο: Το παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημο­σίου το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολο­γισμού και απαιτείται για την υπαγωγή σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4495/2017 (άρθρο 99 περ. Γ).

Εντολέας: Ο πελάτης Τράπεζας, ο οποίος δίδει προς την Τράπεζά του Εντολή Πληρωμής για την εκπλήρωση της υποχρέωσης πληρωμής του Ενιαίου Ειδικού προ­στίμου και του Παράβολου που βαρύνει είτε τον ίδιο ως κύριο του υπαγόμενου στους ν. 4495/2017,4178/2013, 4014/2011 και 3843/2010 ακινήτου είτε τρίτο πρόσωπο.

Υπόχρεος: Το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει δικαίωμα να υποβάλλει αίτημα υπαγωγής κατά τα ορι­ζόμενα στο άρθρο 88 ν. 4495/2017 και καταβολής του σχετικού Παράβολου και του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου.

Εντολή πληρωμής: Η εντολή του Εντολέα προς την Τράπεζα για τη χρέωση του λογαριασμού που τηρεί σε αυτήν με σκοπό την πληρωμή του Ενιαίου Ειδικού προ­στίμου και του Παράβολου που βαρύνει είτε τον ίδιο είτε τρίτο πρόσωπο. Άλλως, εφόσον η Τράπεζα παρέχει τη δυνατότητα αυτή, η εντολή του Εντολέα προς την Τρά­πεζα για την πληρωμή του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου και του Παράβολου, γίνεται κατόπιν κατάθεσης μετρητών για το σκοπό αυτό.

Έγκυρη συναλλαγή: Κάθε εντολή πληρωμής που απο­στέλλει η ΔΙΑΣ ΑΕ προς την Τράπεζα Οργανισμού.

Πληροφοριακό σύστημα: Το πληροφοριακό σύστη­μα του ΤΕΕ για την ηλεκτρονική διεκπεραίωση της διαδικασίας υπαγωγής σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4495/2017.

Σύστημα: Το Σύστημα Πληρωμών ΔΙΑΣ και ειδικότε­ρα η Υπηρεσία DIAS CREDIT TRANSFER-CREDITOR DCT- CREDITOR.

Tράπεζα Οργανισμού: η Tράπεζα που θα παρέχει στο Πράσινο Ταμείο χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες και ειδι­κότερα θα εντάξει το Πράσινο Ταμείο στην Διατραπε­ζική Υπηρεσία Διαχείρισης πληρωμών δικαιούχου Οργανισμού Υπηρεσία DIAS CREDIT TRANSFER-CREDITOR DCT-CREDITOR, που λειτουργεί η Α.Ε. ΔΙΑΤΡΑΠΕΖΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ (ΔΙΑΣ ΑΕ), και θα διεκπεραιώνει την σχε­τική λειτουργία.

Άρθρο 2 Φορείς Είσπραξης

1. Η είσπραξη του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου και του Παράβολου για τις περιπτώσεις υπαγωγών του ν. 4495/2017, 4178/2013, 4014/2011 και 3843/2010 πραγματοποιείται μέσω των Φορέων είσπραξης εντός και εκτός συστήματος ΔΙΑΣ Α.Ε.

2. Οι Φορείς είσπραξης που μετέχουν στο σύστημα της ΔΙΑΣ ΑΕ είναι οι εξής:

♦ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ

♦ ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ

♦ ALPHA BANK Α.Ε.

♦ ATTICA BANK

♦ ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

♦ EUROBANK Α.Ε.

♦ ORTIMA BANK

♦ AEGEAN BALTIC BANK

♦ VIVABANK ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΤΡΑΠΕΖΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΧΑΝΙΩΝ

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΗΠΕΙΡΟΥ

♦  CITIBANK

♦ ΠΑΓΚΡΗΤΙΑΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε.

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ

♦ ΤΑΜΕΙΟ ΠΑΡΑΚΑΤΑΘΗΚΩΝ ΚΑΙ ΔΑΝΕΙΩΝ

♦ ZIRAAT BANK

♦ PROCREDIT BANK

♦ SNAPPI Α.Ε.

♦ ΕΛΤΑ

♦ Worldbridge – Ίδρυμα Πληρωμών Α.Ε.

♦ ΙΝΤΕΛ ΕΞΠΡΕΣ ΙΔΡΥΜΑ ΠΛΗΡΩΜΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙ­ΡΕΙΑ

♦ Viva Payment Services S.A.

♦ COSMOTE Payments – Υπηρεσίες Ηλεκτρονικού Χρή­ματος ΑΕ

♦ INTRACLEAR LIMITED

3. Στην περίπτωση που η πληρωμή πραγματοποιεί­ται μέσω Φορέα είσπραξης που ανήκει στο σύστημα ΔΙΑΣ, αρκεί για την ολοκλήρωση της συναλλαγής η προσκόμιση των κωδικών πληρωμής οι οποίοι εκδίδονται σύμφωνα με την εκάστοτε προβλεπόμενη διαδικασία υπαγωγής

4. Σε περίπτωση που η πληρωμή πραγματοποιείται μέσω Φορέα είσπραξης εκτός συστήματος ΔΙΑΣ, απαι­τείται επιπροσθέτως η γνωστοποίηση από πλευράς του Πράσινου Ταμείου του IBAN του λογαριασμού που τηρεί στην Τράπεζα Οργανισμού με κάθε πρόσφορο μέσο και σε κάθε περίπτωση μέσω ανάρτησης στην ηλεκτρονική του σελίδα.

Άρθρο 3 Τράπεζα Οργανισμού

Η επιλογή της Τράπεζας Οργανισμού, θα πραγματο­ποιείται μετά από απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Πράσινου Ταμείου, δυνάμει της οποίας θα ορίζεται η διαδικασία επιλογής κατ’ εφαρμογή της κείμενης νο­μοθεσίας (ν. 4412/2016) και των αρχών της διαφάνειας, της ίσης μεταχείρισης και της μη διάκρισης.

Αρθρο 4 Είσπραξη και απόδοση Ενιαίου Ειδικού Προστίμου και Παράβολου

1. Δυνάμει σχετικής πάγιας εντολής του Πράσινου Τα­μείου, η Τράπεζα Οργανισμού αποστέλλει καθημερινά έμβασμα με τα εισπραχθέντα ποσά παράβολου της προ­ηγούμενης μέρας σε λογαριασμό που τηρεί το Ελληνικό Δημόσιο στην Τράπεζα της Ελλάδας (Κ.Α. 23/200121010 «Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού»). Επίσης, η Τράπεζα Οργα­νισμού ενημερώνει, με την αποστολή τηλεομοιοτυπίας ή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου τη Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτε­ρικού και τη Διεύθυνση Εισπράξεως Δημοσίων Εσόδων για το συνολικό ποσό, που κατατέθηκε στον παραπάνω λογαριασμό.

2. Η Τράπεζα Οργανισμού αποδίδει στο Πράσινο Ταμείο την επόμενη εργάσιμη μέρα της ημερομηνίας πληρωμής τα ποσά του ενιαίου ειδικού πρόστιμου σε πίστωση του λογαριασμού που τηρεί το Πράσινο Ταμείο στην Τράπεζα Οργανισμού μέσω της ΔΙΑΣ ΑΕ. Με εντολή από το Πράσινο Ταμείο και σε χρονικό διάστημα που δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 5 εργάσιμες ημέρες από την πληρωμή των ποσών του ενιαίου ειδικού προστίμου μεταφέρονται τα σχετικά ποσά από το λογαριασμό που τηρείτο Πράσινο Ταμείο στην Τράπεζα Οργανισμού στον λογαριασμό Ταμειακής διαχείρισης που τηρεί το Ταμείο στην Τράπεζα της Ελλάδος, με δυνατότητα εξαίρεσης του ποσού που καλύπτει τις τρέχουσες ταμειακές ανά­γκες του Πράσινου Ταμείου, όπως προσδιορίζονται κατά προσέγγιση με απόφαση του Δ.Σ. μετά από εισήγηση της Οικονομικής Υπηρεσίας.

Άρθρο 5 Κόστος Χρήσης Διατραπεζικών Υπηρεσιών

1. Το κόστος χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών ορίζεται στο ποσό των 0,04 ευρώ ανά έγκυρη συναλλαγή πλέον αναλογούντος Φ.Π.Α.

2. Η αμοιβή των Φορέων είσπραξης συμπεριλαμβανομένης και της Τράπεζας Οργανισμού εισπράττεται από τους υπόχρεους των πληρωμών σύμφωνα με την εκάστοτε τιμολογιακή τους πολιτική.

3. Οι Φορείς Είσπραξης του ενιαίου ειδικού προστίμου υποχρεούνται να μην απαιτούν από τους υπόχρεους την τήρηση τραπεζικού λογαριασμού σε αυτούς.

Άρθρο 6 Τιμολόγηση και Καταβολή Κόστους Χρήσης Διατραπεζικών Υπηρεσιών

1. Η Τράπεζα Οργανισμού εισπράττει από το Πράσινο Ταμείο το κόστος χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών για όλες τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται στο διατραπεζικό σύστημα. Η τιμολόγηση του ποσού που αφορά το κόστος χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσι­ών, πραγματοποιείται μηνιαίως, ήτοι την δέκατη πέμπτη ημέρα κάθε μήνα ή σε περίπτωση αργίας την αμέσως επόμενη εργάσιμη με την έκδοση από την Τράπεζα Ορ­γανισμού τιμολογίου, το οποίο αφορά στις συναλλαγές του προηγούμενου ημερολογιακού μήνα.

2. Η καταβολή του συνολικού κόστους χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών θα πραγματοποιείται με χρέωση από την Τράπεζα Οργανισμού του Λογαριασμού καταθέσεων του Πράσινου Ταμείου που τηρείται στην εν λόγω Τράπεζα, εκτός των νόμιμων κρατήσεων ή επιβα­ρύνσεων. Η έκδοση του τιμολογίου το οποίο θα αποστέλλεται στο Πράσινο Ταμείο με την ένδειξη εξοφλημένο, ακολουθεί τη χρέωση του λογαριασμού του Πράσινου Ταμείου στην Τράπεζα Οργανισμού.

3. Από το Πράσινο Ταμείο πραγματοποιείται αντι- παραβολικός έλεγχος μεταξύ του ποσού τιμολόγησης εκάστου μήνα και των στοιχείων που αναφέρονται στην αναλυτική συγκεντρωτική ηλεκτρονική κατάσταση συ­ναλλαγών μέσω της υπηρεσίας DIAS PORTAL, στην οποία έχουν πρόσβαση εξουσιοδοτημένοι χρήστες του Πρά­σινου Ταμείου.

4. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί εκ των υστέρων δι­αφορά των στοιχείων των τιμολογίων συγκριτικά με τα στοιχεία που αναφέρονται στην αναλυτική συγκεντρω­τική ηλεκτρονική κατάσταση συναλλαγών, η αμφισβήτη­ση των στοιχείων αυτών γνωστοποιείται εντός επτά (7) εργασίμων ημερών από την παραλαβή του τιμολογίου από το Πράσινο Ταμείο στην Τράπεζα Οργανισμού, με όλα τα στοιχεία που θεμελιώνουν αυτήν. Στη συνέχεια, η Τράπεζα θα εκδίδει πιστωτικό ή χρεωστικό τιμολόγιο με τα νέα συμφωνημένα στοιχεία.

5. Οι πληροφορίες ως προς τις διενεργηθείσες συναλ­λαγές που παρέχονται από το Σύστημα και αποτυπώνονται στην προαναφερόμενη κατάσταση συναλλαγών, αποτελούν αποδεικτικό στοιχείο του ύψους του οφειλόμενου κόστους χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών.

Άρθρο 7 Έναρξη Ισχύος και τελική διάταξη

Η απόφαση αυτή ισχύει από την δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και εκτείνεται έως το οικο­νομικό έτος 2029.

Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Οι Υπουργοί

Περιβάλλοντος και Ενέργειας

ΣΤΑΥΡΟΣ Ν. ΠΑΠΑΣΤΑΥΡΟΥ

Υφυπουργός Εθνικής Περιβάλλοντος Οικονομίας και Οικονομικών

ΑΘΑΝΑΣΙΟΣ ΠΕΤΡΑΛΙΑΣ

22 Ιανουαρίου, 2026 /  

Πολεοδομικές παρατάσεις: σε χρηστικό πίνακα όλες οι ρυθμίσεις, που έγιναν ΦΕΚ απο τον Γιάννη Στρογγυλό

Όλες οι πολεοδομικέ παρατάσεις και αναστολές για οικοδομικές άδειες και αυθαίρετα, που αφορούν σε θεσμοθετημένες ρυθμίσεις από το 2008 έως σήμερα που κλείδωσαν  με νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος στο ΦΕΚ,  με επεξηγηματική αναφορά στην νομοθεσία για να μπορούν ενδιαφερόμενοι επαγγελματίες και ιδιοκτήτες να βρουν τον «μίτο της Αριάδνης» στον λαβύρινθο της πολυνομοθεσίας, σε αναλυτικό πίνακα.

Τον αναλυτικό και χρηστικό πίνακα εκπόνησε ο Γιάννης Στρογγυλός, έμπειρος μηχανικός, π. προϊστάμενος τμήματος οικοδομικών αδειών Πολεοδομίας Χανίων.

Οι νέες  ρυθμίσεις για τις πολεοδομικές παρατάσεις και αναστολές στην  τελική μορφή που ψηφίστηκε στη Βουλή και δημοσιεύεται στο ΦΕΚ περιλαμβάνονται στο Άρθρο 75 , με τίτλο: «Παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων», του νόμου που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Τεύχος Α’ 231/12.12.2025, και αφορούν κρίσιμες προθεσμίες.

Ο πίνακας των πολεοδομικών αναστολών και παρατάσεων

ΠΑΡΑΤΑΣΕΙΣ – ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΘΕΣΜΙΩΝ
Αναστολή Παράταση Νομοθεσία
Γνωστοποίηση εκτελεσης προσθετων εργασιων (περιπτ.δ αρθ-28 Ν.4495) Από 1-3-20 έως 31-3-21 παρ.α αρθ-152 Ν.4759/20 (ΦΕΚ245/Α/9-12-20)
Οι προθεσμίες του αρθ-42 του Ν.4495 (αφορά προέγκριση-ΟΑ-ΕΕΔΜΚ) Από 1-3-20 έως 31-3-21 Η αναστολή, παρατείνει και τον αντίστοιχο χρόνο ισχύος των πράξεων παρ.γ αρθ-152 Ν.4759/20 (ΦΕΚ245/Α/9-12-20)
ΟΑ & αναθεωρήσεις τους (με ΠΔ/8-7-93), που δεν είχαν λήξει την 1-3-11 και αυτές που εκδόθηκαν μετά και μέχρι την 1-3-12 (αφορά την παρ.5 του αρθ-50 του Ν.4495) Μέχρι 31-12-22 Αρθ-52 Ν.4710/20 (ΦΕΚ 142/Α/23-7-20)
ΟΑ & ΑΔ & αναθεωρήσεις τους (με ΠΔ/8-7-93, είτε Ν.4030), που εκδόθηκαν από 1-3­12 έως 31-12-17 (αφορά την παρ.6 του αρθ-50 του Ν.4495) Μέχρι 31-12-22 Αρθ-52 Ν.4710/20 (ΦΕΚ 142/Α/23-7-20)
ΟΑ που εμπίπτουν στην παρ.3α αρθ-6 του ΠΔ8-7-93, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη και μετά να ενταθούν στην παρ.5γ του αρθ-42 του Ν.4495 Μέχρι 31-12-20 παρ.1 αρθ-54 ΠΝΠ/30-3-20 (ΦΕΚ 75/Α/30-3-20) κύρωση με αρθ-1 Ν.4684/20 (ΦΕΚ 86/Α/25-4-20)
Η ισχύς των Ο.Α., των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών που προβλέπονται στις παρ.5 και 6 του άρθρου 50 του Ν.4495/17, καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με το Ν.4030/11 μετά την 31.12.2017 ή τον Ν.4495/17 έως τις 30.12.2020, παρατείνεται από τη λήξη τους έως τις 31.12.2024. Μέχρι 31-12-24 Αρθ-60 Ν.4964/22 (ΦΕΚ 150/Α/30-7-22)
Η ισχύς των Ο.Α., των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών που προβλέπονται στις παρ.5 και 6 του άρθρου 50 του Ν.4495/17, καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με το Ν.4030/11 (A‘ 249) μετά την 31.12.2017 ή τον Ν.4495/17 έως τις 31.12.2021, παρατείνεται από τη λήξη τους έως τις 31.12.2025. Μέχρι 31-12-25 Αρθ-99 Ν.5106/24 (ΦΕΚ 63/Α/01-05-24)
ΟΑ που εμπιπτουν στην παρ.3α αρθ-6 του ΠΔ8-7-93, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχον στεγη και μετα να ενταχθουν στην παρ.5γ του αρθ-42 του Ν.4495, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027 Μέχρι 31-12-27 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 1
α) Η προθεσμία της περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 (Α’ 174), περί εκσυγχρονισμού και κτιριακής επέκτασης σε νόμιμες χρήσεις κτιρίων ή εγκαταστάσεων, οι οποίες διατηρούνται, καθώς και σε χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν. 2831/2000 (Α’ 140), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 Μέχρι 31-12-26 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 2.α
β) Η προθεσμία του όγδοου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, περί αναστολής της υποχρέωσης μετεγκατάστασης ή απομάκρυνσης πρατηρίων καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου και των συνοδών χρήσεων αυτών με νόμιμη χρήση, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 Μέχρι 31-12-26 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 2.β
Οι προθεσμίες των περ. α) και β) του τρίτου εδαφίου της περ. ια) του άρθρου 99 του ν. 4495/2017, περί υποβολής δικαιολογητικών υπαγωγής αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του ν. 4495/2017, παρατείνονται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2027 και για τριάντα έξι (36) επιπλέον μήνες από τη λήξη τους, αντίστοιχα Μέχρι 31-12-27 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 3
α) Ως προς την προθεσμία του άρθρου 52 του ν. 4710/2020 (Α’ 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών (που προβλέπονται στις παρ.5 και παρ.6 του άρθρου 50 του Ν4495/17 καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με το Ν-4030/11 μετά την 31-12-2017 ή τον Ν-4495/17 έως την 31-12-2021): Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 7.α
αα) η προθεσμία έκδοσης των αναφερόμενων αδειών παρατείνεται, Μέχρι 31-12-23 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 7.α.(αα)
αβ) η προθεσμία ισχύος τους παρατείνεται, Μέχρι 31-12-27 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 7.α.(αβ)
β) Η προθεσμία του άρθρου 71 του ν. 4342/2015 (Α’ 143), περί ισχύος οικοδομικών αδειών υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις (ΟΑ με ΠΔ 8/7/93 που αφορούν κτίρια ή εγκαταστάσεις Δημοσίου-ΝΠΔΔ-ΝΠΙΔ-ΟΤΑ ή με μελέτες Αρχιτεκτονικού Διαγωνισμού, ακόμα και αν έχουν λήξει), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027. Μέχρι 31-12-27 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 7.β
α) Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης, ήτοι η 31η Δεκεμβρίου 2024, η οποία είχε παραταθεί με την περ. στ) της παρ. 1 του άρθρου 35 του ν. 5167/2024 (Α’ 207) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026. Μέχρι 30-06-26 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 8.α
β) Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους. Μέχρι 30-06-26 Ν.5261/25 (ΦΕΚ 231/Α/12-12-25), άρθρο 75, παράγραφος 8.β

Οι πολεοδομικές παρατάσεις στη νέα νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ

Οι πολεοδομικές παρατάσεις που προβλέπει η νομοθετική ρύθμιση του  ΥΠΕΝ αφορούν σε:

♦ Παράταση στις προθεσμίες υποβολής των απαιτούμενων δικαιολογητικών υπαγωγής για νομιμοποίηση αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του νόμου 4495/2017 έως την 31η Δεκεμβρίου 2027 και για 36 επιπλέον μήνες από τη λήξη τους, αντίστοιχα.

♦ Παράταση για την υποβολή δικαιολογητικών στις περιπτώσεις υπαγωγής στους παλαιότερους νόμους νομιμοποίησης αυθαιρέτων όπως στον ν. 4178/2013 (για περιπτώσεις που δεν μεταφέρονται στον πιο πρόσφατο νόμο 4495/2017) αλλά και στον ακόμη παλαιότερο νόμο 4014/2011 για φακέλους που έχουν μεταφερθεί στον μεταγενέστερο νόμο 4178/2013.

♦ Παράταση για δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές. Ισχύει έως  την 30ή Ιουνίου 2026 η προθεσμία περί υποβολής αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης αν η αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης είχε υποβληθεί μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2024. Οι προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών,  που έχουν εκδοθεί παρατείνονται  έως την 30ή Ιουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους. Σημειώνεται ότι η ρύθμιση αφορά στα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» της κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμησης,  γηπέδων που είχαν κατατμηθεί προ του 1978 με εμβαδό από 750 μέτρα έως και δύο στρέμματα και πρόσωπο από 10 μέτρα έως και 25 μέτρα, ανάλογα την περίπτωση σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές ή κοινοτικές οδούς ή σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών ή σε σιδηροδρομικές γραμμές.

♦ Παράταση της απαλλαγής από την έκδοση «άδειας νομιμοποίησης» για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται έως την 31η Οκτωβρίου 2025. «Άδεια νομιμοποίησης» είναι η οικοδομική άδεια ή η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας που εκδίδεται, μετά την εκτέλεση εργασιών ή κατασκευών ή αλλαγών χρήσης χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, προκειμένου να νομιμοποιηθούν αυτές εφόσον είναι σύμφωνες είτε με τις ισχύουσες διατάξεις κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας, είτε με εκείνες που ίσχυαν, κατά τον χρόνο εκτέλεσής τους.

♦ Παρατάσεις για ένα ή και δύο έτη, για διάφορες κατηγορίες οικοδομικών αδειών όπως η ισχύς αδειών για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός τους προκειμένου να τελειώσουν οι όψεις ή και η στέγη. Αφορά άδειες που εκδόθηκαν με τις διατάξεις του νόμου 2831/2000 (άρθρο 26) για τον εκσυγχρονισμό κτιρίων ή την επέκτασή τους με όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έγκρισης της παρέκκλισης, αλλά και παλαιότερων αδειών και αναθεωρήσεων οι οποίες είχαν εκδοθεί έως και τον Μάρτιο του 2012 ή έως το 2017 βάσει παλαιότερων διαταγμάτων και νόμων κλπ.

♦ Παράταση αναστολής έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 η υποχρέωση μετεγκατάστασης ή απομάκρυνσης πρατηρίων καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου και των συνοδών χρήσεων αυτών με νόμιμη χρήση.

♦ Στον Υμηττό προτείνεται να συνεχιστεί η απαγόρευση οικοδομικών εργασιών στην περιοχή του όρους και των Μητροπολιτικών Πάρκων Γουδή – Ιλισσίων έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Η παράταση που δίδεται αφορά σε αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών, οικοδομικών αδειών, εγκρίσεων εργασιών μικρής κλίμακας και της εκτέλεσης κάθε οικοδομικής εργασίας έως τη θεσμοθέτηση του νέου Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) περί καθορισμού μέτρων προστασίας της περιοχής (σ.σ. το 2017 το ΣτΕ είχε ακυρώσει το ΠΔ του 2011 και ακόμη δεν έχει εκδοθεί το νέο).

♦ Στη Μύκονο παρατείνεται η αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών έως το τέλος του  2026 και προβλέπεται ειδικότερα ότι η έκδοση αδειών αναστέλλεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) Δήμου Μυκόνου και σε κάθε περίπτωση,  όχι πέρα από τα τέλη του επόμενου έτους.

♦ Στη Σαντορίνη επίσης αναστέλλεται η έκδοση οικοδομικών αδειών έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026 τόσο για νέα κτίσματα όσο και για επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών στην περιοχή της Καλντέρας, στις νήσους Θήρας και Θηρασιάς.

♦ Στο Δέλτα του Έβρου οι αυθαίρετες κατασκευές θα μπορούν να νομιμοποιηθούν έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Παράλληλα, αναστέλλεται η είσπραξη και η επιβολή κάθε κύρωσης ως και η ισχύς διοικητικών πράξεων κατεδάφισης που τυχόν έχουν εκδοθεί για τα συγκεκριμένα ακίνητα.

Οι παρατάσεις όπως δημοσιεύτηκαν στο ΦΕΚ

-Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 6 του άρθρου 29 του ν. 4067/2012 (Α’ 79), περί της ισχύος των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της περ. (α) της παρ. 3 του άρθρου 6 του από 7.1993 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 795), προκειμένουνα ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν στην περ. γ) της παρ. 5 του άρθρου 42 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου 2027.

α) Η προθεσμία της περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 (Α’ 174), περί εκσυγχρονισμού και κτιριακής επέκτασης σε νόμιμες χρήσεις κτιρίων ή εγκαταστάσεων, οι οποίες διατηρούνται, καθώς και σε χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν. 2831/2000 (Α’ 140), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου.

β) Η προθεσμία του όγδοου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, περί αναστολής της υποχρέωσης μετεγκατάστασης ή απομάκρυνσης πρατηρίων καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου και των συνοδών χρήσεων αυτών με νόμιμη χρήση, παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου 2026.

-Οι προθεσμίες των περ. α) και β) του τρίτου εδαφίου της περ. ια) του άρθρου 99 του ν. 4495/2017, περί υποβολής δικαιολογητικών υπαγωγής αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του ν. 4495/2017, παρατείνονται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2027 και για τριάντα έξι (36) επιπλέον μήνες από τη λήξη τους, αντίστοιχα.

-Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 4 του άρθρου 122 του ν. 4495/2017, περί αυθαίρετων κατασκευών στο Δέλτα του Έβρου, παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου.

-Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μη εφαρμογής της περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 περί άδειας νομιμοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται μετά την 1η Μαΐου 2024, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 30ηΝοεμβρίου.

-Η προθεσμία της παρ. 11 του άρθρου 51 του ν. 4643/2019 (Α’ 193), περί υποβολής δικαιολογητικών στις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4178/2013, οι οποίες δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 και τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (Α’ 209) που έχουν μεταφερθεί στον ν. 4178/2013, παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου.

α) Ως προς την προθεσμία του άρθρου 52 του ν. 4710/2020 (Α’ 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών:

αα) η προθεσμία έκδοσης των αναφερόμενων αδειών παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου 2023,

αβ) η προθεσμία ισχύος τους παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου 2027.

β) Η προθεσμία του άρθρου 71 του ν. 4342/2015 (Α’ 143), περί ισχύος οικοδομικών αδειών υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου 2027.

α) Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης, ήτοι η 31ηΔεκεμβρίου 2024, η οποία είχε παραταθεί με την περ. στ) της παρ. 1 του άρθρου 35 του ν. 5167/2024 (Α’ 207) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρατείνεται έως την 30ηΙουνίου.

β) Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 30ηΙουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.

Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 45 του ν. 5106/2024 (Α’ 63), περί εκπόνησης σχεδίων αστικής ανθεκτικότητας, παρατείνεται από τη λήξη της, έως την 31ηΜαΐου 2026.

Η προθεσμία του άρθρου 72 του ν. 4843/2021 (Α’ 215), περί παράτασης αναστολής οικοδομικών εργασιών στην περιοχή του όρους Υμηττού και των Μητροπολιτικών Πάρκων ΓουδήΙλισσίων, παρατείνεται έως την 31ηΔεκεμβρίου 2026, υπό την επιφύλαξη της υπ’ αρ. 26229/1123/1987 κοινής απόφασης των Υπουργών Εθνικής Άμυνας και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ’ 749), περί όρων και διαδικασίας έκδοσης αδειών οικοδομής για την εκτέλεση στρατιωτικών έργων.

-Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 270 του ν. 5037/2023 (Α’ 78), περί αναστολής οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές της νήσου Μυκόνου, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ηςΔεκεμβρίου.

-Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 77 του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια ή επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών στην περιοχή της Καλντέρας στις νήσους Θήρας και Θηρασιάς που εμφαίνεται ως Ζώνη Ζ’ στο Παράρτημα Δ’ του ν. 5151/2024, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ηςΔεκεμβρίου.

 

άρθρο του ecopresss.gr

19 Δεκεμβρίου, 2025 /  

πόρισμα του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ) για το νέο πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» του ΥΠΕΝ

Επέκταση της εκτός σχεδίου δόμησης και των οικισμών στο εξωαστικό  χώρο και παράλληλα κίνδυνους να εξαφανιστούν από τον χάρτη αραιοδομημένοι, στάσιμοι ή φθίνοντες οικισμοί υφιστάμενοι από αιώνες,  όπως επίσης  η αναγνώριση οδών να εξελιχθεί σε εργαλείο εξασφάλισης οικοδομησιμότητας και περαιτέρω ενίσχυσης της εκτός σχεδίου δόμησης διαπιστώνει μεταξύ πολλών άλλων πόρισμα του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ) για το νέο πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» του ΥΠΕΝ.

Το πόρισμα βγήκε από πολεοδόμους μέλη του ΣΕΠΟΧ, που πήραν μέρος σε Συμμετοχικό Εργαστήριο του ΣΕΠΟΧ, με γενικό τίτλο: «Η τρέχουσα συγκυρία εκπόνησης του Πολεοδομικού Σχεδιασμού. Κατευθύνσεις-Προβλήματα-Προοπτικές».

Αντικείμενο του Εργαστηρίου, που πραγματοποιήθηκε στην αίθουσα συνεδρίων του ΤΕΕ στην Αθήνα και διήρκησε 6 ώρες  ήταν η συζήτηση για το υπό εξέλιξη Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) του ν. 4759/2020, τα οποία βρίσκονται σε φάση εκπόνησης, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το πρώτο εξάμηνο του 2026.

Σκοπός του Εργαστηρίου ήταν η αποτύπωση στο «εδώ και τώρα» εμπειριών για τον υπό εκπόνηση πολεοδομικό σχεδιασμό, η προώθηση συναντίληψης μέσα από τη δημιουργική αλληλεπίδραση, η καλλιέργεια συλλογικού πνεύματος και η ζύμωση απόψεων στην κατεύθυνση διαμόρφωσης θέσεων.

Το Εργαστήριο οργανώθηκε σε τέσσερα παράλληλα τραπέζια-συνεδρίες. Τα δύο πρώτα τραπέζια είχαν ως θέμα «Στοχεύσεις & Περιεχόμενο Μελετών», το τρίτο «Διαδικασίες Υλοποίησης & Επίβλεψης» και το τέταρτο «Συμμετοχικότητα & Δημόσια Διαβούλευση».

Το Εργαστήριο παρακολούθησαν περί τα 50 μέλη και μη μέλη του ΣΕΠΟΧ από τον χώρο της Δημόσιας Διοίκησης, του ΥΠΕΝ, των ΟΤΑ, μελετητές/-τριες που ασχολούνται με την εκπόνηση των μελετών, κ.ά.

Σύμφωνα με το πόρισμα που εξέδωσε ο ΣΕΠΟΧ αναδείχθηκαν τα ακόλουθα ζητήματα:

Οριοθέτηση οικισμών: “οι ΠΕΧ ως εργαλείο διαχείρισης της δόμησης στον εξωαστικό χώρο πρέπει να καταργηθούν”

Oι αποφάσεις για την οριοθέτηση οικισμών αποδυναμώνουν την ενιαία θεώρηση του χώρου και του οικιστικού ιστού. Το θέμα της οριοθέτησης οικισμών (< 2.000 κατοίκων και προ του 1923) τέμνεται με άλλες πολιτικές που δεν είναι δεδομένες και σαφείς, όπως με την πολιτική για την εκτός σχεδίου δόμηση, την αναγνώριση του οδικού δικτύου κ.ά. Μεταξύ άλλων, τονίστηκε ότι:

♦ Η υποχρεωτική αναοριοθέτηση/ επανέγκριση ορίων οικισμών μέσω ζωνοποίησης του χώρου, φωτοερμηνείας αεροφωτογραφιών κ.ά. αυξάνει υπέρμετρα τον όγκο εργασιών (χωρίς ανάλογη οικονομική πρόβλεψη) και παρατείνει τον χρόνο ολοκλήρωσης των μελετών.

♦ Οι απαιτήσεις για την απογραφή των οικισμών είναι δυσανάλογα πολλές για αυτό το επίπεδο του σχεδιασμού. Για παράδειγμα η καταγραφή μορφολογικών στοιχείων των κτιρίων ενός οικισμού δεν μπορεί να αποτελεί αντικείμενο ενός πολεοδομικού σχεδίου.

♦ Για τους οικισμούς αυτούς η έλλειψη και η δυσκολία αναζήτησης στοιχείων είναι πολύ έντονη.

♦ Το εργαλείο των Περιοχών Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ) ως εργαλείο διαχείρισης της δόμησης στον εξωαστικό χώρο πρέπει να καταργηθεί και να δοθεί ανάλογη οδηγία από το ΥΠΕΝ στις επιτροπές επίβλεψης για δραστικές διορθώσεις.

♦ Χρειάζεται μέριμνα για τους αραιοδομημένους στάσιμους ή φθίνοντες οικισμούς καταγεγραμμένους από την ΕΛΣΤΑΤ και υφιστάμενους από αιώνες ώστε να μην εξαφανιστούν, χάνοντας τον χαρακτήρα του οικισμού και μεταπίπτοντας στην κατηγορία της διάσπαρτης δόμησης.

Επισημάνθηκε εκ νέου ο κίνδυνος λανθασμένων αποτυπώσεων και τοπικών αντιδράσεων, καθώς και η ανάγκη ενιαίας και συνεκτικής οριοθέτησης ώστε να αποφευχθούν παρερμηνείες και καθυστερήσεις. Σε κάθε περίπτωση, υποστηρίχθηκε ότι χρειάζεται μεταβατικός χρόνος για συμπληρωματικές μελέτες και οπωσδήποτε για αναρτήσεις, ενστάσεις, κ.λπ. στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης. Αλλιώς διακυβεύεται επί της ουσίας η θεσμοθέτηση των ΤΠΣ.

Αναγνώριση οδικού δικτύου: “ορατός ο μη αναστρέψιμος κίνδυνος της ανεξέλεγκτης οικοδομησιμότητας”

♦ Τονίστηκε η  ανάγκη να γίνει κατανοητός ο χαρακτηρισμός δημοτικών δρόμων ως αναπόσπαστο κομμάτι του ολοκληρωμένου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και της προστασίας του περιβάλλοντος και όχι ως εργαλείο εξασφάλισης οικοδομησιμότητας και περαιτέρω ενίσχυσης της εκτός σχεδίου δόμησης.

♦ Με έμφαση διαπιστώθηκε ότι είναι ορατός ο μη αναστρέψιμος κίνδυνος της ανεξέλεγκτης οικοδομησιμότητας με ανυπολόγιστες συνέπειες για την προστασία των φυσικών πόρων, του περιβάλλοντος, του τοπίου και της πολιτιστικής κληρονομιάς.

♦ Επισημάνθηκε ότι η απουσία ποιοτικών πληροφοριών και σαφούς χρονολογικής αποτύπωσης του οδικού δικτύου καθιστά τις υπό εκπόνηση μελέτες αναγνώρισης ανεπαρκώς τεκμηριωμένες.

♦ Τονίστηκε ότι ο υφιστάμενος σχεδιασμός επικεντρώνεται ουσιαστικά στην εξασφάλιση της οικοδομησιμότητας και τη διευκόλυνση της δόμησης και των επενδύσεων, παραμερίζοντας τη διάσταση των πολυτροπικών μεταφορών και της βιώσιμης κινητικότητας (οι μελέτες αφορούν μόνο την αναγνώριση και όχι την κατηγοριοποίηση των οδών).

Χρήσεις γης: “πώς θα διαχειριστούν οι μελέτες την εκτός σχεδίου δόμηση; Και ποιες χρήσεις γης θα ισχύσουν;”

Τα ΤΠΣ είναι τα κατεξοχήν εργαλεία καθορισμού χρήσεων γης και έχουν κυρίως κανονιστικό χαρακτήρα. Διαπιστώθηκε ότι μια σειρά από σημαντικά επιμέρους θέματα παραμένουν ανοιχτά, δημιουργώντας αβεβαιότητα στην προσέγγιση των μελετών. Ενδεικτικά:

♦ Το ερώτημα πώς θα ρυθμιστούν οι χρήσεις στον εξωαστικό χώρο είναι κατεξοχήν καίριο αλλά η αντιμετώπισή του παραμένει θολή. Για παράδειγμα, πώς θα διαχειριστούν οι μελέτες την εκτός σχεδίου δόμηση; Και ποιες χρήσεις γης θα ισχύσουν;

♦ Σχετικά με τις χρήσεις υγείας, στις μελέτες των ΤΠΣ απουσιάζει ο Εθνικός Στρατηγικός Προγραμματισμός Υγείας και δεν λαμβάνονται υπόψη θέματα κατανομής σε σχέση με τον πληθυσμό, ένα πλαίσιο χωροθέτησης «σημείων» υγείας, θέματα προσβασιμότητας, θέσης οικισμών και γεωμορφολογίας, ανάγκες περίθαλψης ανά κάτοικο, κ.λπ. Απουσιάζουν επίσης διαθέσιμα στοιχεία για την υγεία από την ΕΛΣΤΑΤ.

♦ Ο περιορισμός των χρήσεων πέριξ των μονάδων SEVESO είναι θέμα δύσκολο που θα απαιτούσε ειδική μελέτη, ακριβώς επειδή εμπλέκει πολλά ζητήματα.

Ως προς τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες (ΕΠΜ), η σύνδεση μεταξύ ΤΠΣ και ΕΠΜ κρίθηκε ως ελλιπής και αποσπασματική, οδηγώντας σε ασυμβατότητες και πιθανές τοπικές συγκρούσεις κατά τη θεσμοθέτηση. Αναδείχθηκε, μάλιστα, ως ιδιαίτερα κρίσιμη η ανάγκη διαλειτουργικότητας μεταξύ των μελετών και συντονισμού των χρονοδιαγραμμάτων τους.

Φέρουσα ικανότητα: “ανάγκη ενίσχυσης των κοινωνικών και περιβαλλοντικών παραμέτρων”

♦ Ως προς τις Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ), διατυπώθηκε ο προβληματισμός σχετικά με τους ποσοτικούς δείκτες και τα εργαλεία αποτίμησης και τονίστηκε η ανάγκη ενίσχυσης των κοινωνικών και περιβαλλοντικών παραμέτρων.

♦ Επιπλέον, σημειώθηκε ότι η φέρουσα ικανότητα δεν αφορά μόνο τον τουρισμό αλλά και άλλους τομείς (π.χ. αγροτική παραγωγή, μεταποιητική δραστηριότητα) για τους οποίους δεν είναι σαφές πώς αντιμετωπίζεται.

♦ Εκφράστηκαν, επίσης, οι φόβοι ότι λόγω του κακού σχεδιασμού του Προγράμματος και της προσθήκης του μελετητικού αντικειμένου της εκτίμησης της φέρουσας ικανότητας στην πορεία, έγινε κατάχρηση της δυνατότητας για μελέτη της φέρουσας ικανότητας, καθώς η συντριπτική πλειοψηφία των ΤΠΣ καταλήγει να καταγράφει ανάγκες για τέτοιου είδους μελέτες.

♦ Η εκ των υστέρων προσθήκη των ΕκΕΦΙ στο μελετητικό αντικείμενο προκαλεί ασάφεια για τη σκοπιμότητα και την εφαρμοσιμότητά τους. Δημιουργείται, συνεπώς, μια αντιφατική συνθήκη εφόσον η ανάγκη τους εξετάζεται μέχρι το τρίτο στάδιο, οπότε σημαντικό μέρος της μελέτης εκπονείται χωρίς βεβαιότητα για το αν θα συνεχίσει.

♦ Υπάρχει επίσης ο κίνδυνος οι προτάσεις μέτρων να είναι μαξιμαλιστικές, με αβέβαιη υλοποίηση και ενδεχόμενα προβλήματα στην προοπτική της μελλοντικής τους εφαρμογής.

Δέκα κρίσιμα ζητήματα για το νέο πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό

Από το Εργαστήριο του ΣΕΠΟΧ αναδείχθηκαν 10 κρίσιμα ζητήματα για το νέο πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό ως εξής:

  1. Απουσία στόχευσης: Δεν υφίσταται ένα πλαίσιο προσδιορισμού στρατηγικών κατευθύνσεων που να εξηγεί το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και τις προτεραιότητες που θα όφειλε ο σχεδιασμός να εξυπηρετεί σε μια περίοδο κρίσεων και αναπτυξιακών προκλήσεων. Οι ελλιπείς συνδέσεις με άλλες πολιτικές που θα όφειλαν να υπάρχουν (για τον πρωτογενή τομέα, τη μεταποίηση, την κοινωνική πολιτική, την κλιματική κρίση κ.ο.κ.) συντελεί εκ των πραγμάτων στην ενίσχυση του τουρισμού και της κτηματαγοράς. Η απουσία στόχευσης έγινε ιδιαίτερα εμφανής κατά τη διαδικασία παρουσίασης των εναλλακτικών σεναρίων των ΤΠΣ και τα ελλείμματα που καταγράφηκαν σε ουσιαστικά χωρο-αναπτυξιακά σενάρια με όραμα και κατευθύνσεις.
  2. Προβληματικός ο συσχετισμός των ΤΠΣ με τα ΕΠΣ και η ένταξή τους στο σύστημα χωρικού σχεδιασμού, διασταλτική χρήση του εργαλείου των ΕΠΣ και ελλιπής εναρμόνιση με άλλες μελέτες και λοιπά εργαλεία (λ.χ. Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες ΕΠΜ), καθώς και τρέχουσες παράλληλες μελέτες (λ.χ. αναγνώριση οδικού δικτύου).
  3. Οι μελέτες των ΤΠΣ έχουν υπερφορτωθεί με υψηλές προσδοκίες, πολλά μελετητικά αντικείμενα και απαιτήσεις που δεν τους αναλογούν και αυτό προκαλεί προβλήματα χρονισμού εντός των μελετών και με άλλες μελέτες αλλά και ασάφειες στα μελετητικά σχήματα. Η ταυτόχρονη και χρονικά περιορισμένη υλοποίηση πάνω από 200 μελετών επιβαρύνει αναπόφευκτα την ποιότητα και επί της ουσίας διακυβεύεται η θεσμοθέτηση των ΤΠΣ.
  4. Η πίεση χρόνου για την ολοκλήρωση των μελετών σε συνδυασμό με: 

α) τη «δαμόκλειο σπάθη» του τερματισμού της χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας,

β) την ασάφεια για τη συνέχιση των μελετών που δεν θα έχουν περατωθεί ως το πρώτο εξάμηνο του 2026 και

γ) την καθυστέρηση καταβολής σημαντικού ποσοστού της αμοιβής των μελετητών ως τη δημοσίευση των προεδρικών διαταγμάτων, δημιουργεί κλίμα αβεβαιότητας που επηρεάζει αρνητικά την ποιότητα.

  1. Καταγράφεται με ιδιαίτερη έμφαση η έλλειψη επικαιροποιημένων στοιχείων και στατιστικών δεδομένων και οι αποθαρρυντικές δυσκολίες παροχής και διάθεσης όσων υπάρχουν από δημόσιους φορείς (ΕΛΣΤΑΤ, Δήμοι), οδηγώντας σε κενά ως προς την τεκμηρίωση του σχεδιασμού.
  2. Μια σειρά από θέματα που αφορούν τον σχεδιασμό χρήσεων γης παραμένουν αβέβαια γεγονός που σχετίζεται τόσο με την κλίμακα των ΤΠΣ όσο και με τον κανονιστικό τους χαρακτήρα.
  3. Οι επιλογές που έχουν γίνει ως προς την οριοθέτηση των οικισμών και την αναγνώριση του οδικού δικτύου αποδυναμώνουν την ενιαία, συνολική θεώρηση του χώρου και του του οικιστικού ιστού, ενώ συντελούν στην εργαλειοποίηση του σχεδιασμού για περαιτέρω ενίσχυση της εκτός σχεδίου δόμησης μέσω της εξασφάλισης και εντατικοποίησης της οικοδομησιμότητας με ανυπολόγιστες και μη αναστρέψιμες συνέπειες για την προστασία των φυσικών πόρων, του περιβάλλοντος, του τοπίου και της πολιτιστικής κληρονομιάς.
  4. Η έλλειψη συνολικού σχεδιασμού και η διαρκής έκδοση προδιαγραφών «εν κινήσει» (σταθερότυπα, π.δ. οικισμών, δομή γεωχωρικής βάσης κ.ά.) οδηγεί σε παλινδρομήσεις και εσωτερικές ασυνέπειες όπως και η διαχείριση ζητημάτων σε «day by day» βάση.
  5. Διαπιστώνονται σοβαρά προβλήματα τεχνικής επάρκειας και καταλληλότητας (πραγματικής εμπειρίας, στελέχωσης ομάδων) στις επιτροπές επίβλεψης (ΥΠΕΝ, Δήμοι, ΤΕΕ) ως απόρροια της άγνοιας πολεοδομίας-χωροταξίας από μερίδα όσων επιλέγονται για την επίβλεψη μελετών. Εκ των πραγμάτων επιβαρύνονται δυσανάλογα τα στελέχη του ΥΠΕΝ σε ένα γενικό πλαίσιο απώλειας γνώσης, εμπειρίας και θεσμικής μνήμης και ένα ελλιπές πλαίσιο παρακολούθησης και προόδου των μελετών.
  6. Οι εφαρμογές των προβλεπόμενων διαδικασιών δημόσιας διαβούλευσης μέχρι στιγμής (λ.χ. «σενάρια ανάπτυξης», Πλατφόρμα Συμμετοχής ΥΠΕΝ), παρουσιάζουν σημαντικές υστερήσεις. Φαίνεται ότι παρά την επίκληση της συμμετοχής, η δημόσια διαβούλευση είναι περιορισμένη και υποβαθμισμένη, ακόμα και προσχηματική, με ανεπαρκή ενημέρωση και υποστήριξη των πολιτών. Οποιαδήποτε πρόσθετη διαδικασία διαβούλευσης αφήνεται στη διάθεση του μελετητή και της εκάστοτε δημοτικής αρχής, γεγονός που αποδυναμώνει τον συμμετοχικό χαρακτήρα του σχεδιασμού, ενώ συνολικά διακυβεύεται η κοινωνική αποδοχή και νομιμοποίηση των πολεοδομικών σχεδίων.

Προτάσεις για αλλαγές και παρεμβάσεις στον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό

Οι συμμετέχουσες/-οντες στο εργαστήριο του ΣΕΠΟΧ έδωσαν έμφαση στα εξής αναγκαία πεδία παρέμβασης:

♦ Την επείγουσα διασύνδεση του σχεδιασμού με πολιτικές προστασίας του περιβάλλοντος και αναπτυξιακές πολιτικές για την ενίσχυση του πρωτογενή και δευτερογενή τομέα και της κοινωνικής πολιτικής που να δίνουν ουσιαστικές και διαφοροποιημένες προοπτικές και εναλλακτικές στο κυρίαρχο πρότυπο της ενίσχυσης του τουρισμού και της κτηματαγοράς.

♦ Αποκατάσταση ορθολογικών και επιστημονικών κριτηρίων στο σύστημα χωρικού σχεδιασμού με τον δραστικό περιορισμό και την κατάργηση ειδικών και κατ’ εξαίρεση εργαλείων ενόψει της ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού σε όλη την επικράτεια. Ένα πρώτο άμεσο βήμα είναι να κατισχύουν τα ΤΠΣ των ΕΠΣ, να τεθούν αυστηρά κριτήρια χρήσης των ειδικών εργαλείων και να δοθεί τουλάχιστον μια πενταετία στην εφαρμογή των ΤΠΣ χωρίς να τα ανατρέπουν και να τα υπονομεύουν τα τυχόν ΕΠΣ.

♦ Άμεσο δραστικό περιορισμό και σταδιακή κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης και αποτροπή της ανεξέλεγκτης εξασφάλισης οικοδομησιμότητας και μη αναστρέψιμης νέας δόμησης μέσω της εργαλειοποίησης της οριοθέτησης οικισμών και της αναγνώρισης του οδικού δικτύου.

♦ Ενίσχυση των διαδικασιών δημόσιας διαβούλευσης και συμμετοχής με συστηματοποιημένες κατευθύνσεις/εγχειρίδια από το ΥΠΕΝ προς Δήμους και μελετητικά σχήματα. Θεσμοθέτηση και εφαρμογή νέων μεθοδολογιών δημόσιας συμμετοχής από εξειδικευμένους σε αυτές πολεοδόμους-χωροτάκτες.

♦ Ουσιαστική και εντατική ενημέρωση, επικοινωνία και επιστημονική και τεχνική υποστήριξη των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (δήμων).

♦ Ουσιαστική και συστηματοποιημένη επικοινωνία μεταξύ ΥΠΕΝ, λοιπών φορέων επίβλεψης και μελετητικών σχημάτων (μέσω εργαστηρίων, συναντήσεων εργασίας κ.λπ.).

♦ Ενίσχυση της στελέχωσης με προσωπικό του κλάδου της πολεοδομίας-χωροταξίας στο ΥΠΕΝ, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις και την τοπική αυτοδιοίκηση.

♦ Αναδιεκδίκηση από το ΥΠΕΝ του ρόλου της αναθέτουσας και διευθύνουσας υπηρεσίας.

♦ Υπεράσπιση του κλάδου της πολεοδομίας-χωροταξίας και του επαγγέλματος των πολεοδόμων-χωροτακτών έτσι ώστε οι μελέτες να μην εκπονούνται ή επιβλέπονται από όσες/-ους δεν έχουν σχέση με τον χωρικό σχεδιασμό.

♦ Δημιουργία Παρατηρητηρίου Χωρικών Δεδομένων με προδιαγραφές συμβατότητας, διαλειτουργικότητας κ.λπ, με δημόσια διαθέσιμα δεδομένα.

♦ Κατάρτιση Μητρώου Πιστοποιημένων Αξιολογητών Χωρικών Μελετών για την επαρκή παρακολούθηση και αξιολόγηση της προόδου μελετών, με δεδομένο ότι η μελετητική διαδικασία έχει διάρκεια και δεν ολοκληρώνεται με την κατάθεση των μελετών.

♦ Δεδομένων των διαπιστωμένων ελλειμμάτων αλλά και των νέων εργαλείων και συνθηκών (π.χ. κλιματική κρίση, ανθεκτικότητα, πολιτική προστασία) πολύ χρήσιμη θα ήταν η συνεχιζόμενη εκπαίδευση όλων των εμπλεκομένων στις μελέτες των ΤΠΣ με τη συμβολή επιστημονικών φορέων και πανεπιστημίων.

«Ανταπόκριση των Πόλεων στις Κρίσεις»

Όπως σημειώνει ο ΣΕΠΟΧ το Εργαστήριο εντασσόταν στο πλαίσιο δράσεων του «Αστικού Οκτώβρη», της διεθνούς πρωτοβουλίας του UN-Habitat των Ηνωμένων Εθνών και πραγματοποιήθηκε την Παγκόσμια Ημέρα Ανθρώπινων Οικισμών (World Habitat Day),  η οποία για το 2025 είχε θέμα την «Ανταπόκριση των Πόλεων στις Κρίσεις».

Το Εργαστήριο αφιερώθηκε στη μνήμη της Ράνιας Κλουτσινιώτη, ιστορικού μέλους του ΣΕΠΟΧ, ιδιαίτερα σημαντικής και επιδραστικής εκπροσώπου της Μαχόμενης Πολεοδομίας σε εγχώρια και ευρωπαϊκά πλαίσια, ενώ ειδική μνεία έγινε για την επίσης πρόσφατα εκλιπούσα Βάννα Σφακιανάκη και τη σημαντική συμβολή της στο περιβαλλοντικό κίνημα και το δημόσιο διάλογο στην Κρήτη και την Ελλάδα.

 

3 Δεκεμβρίου, 2025 /  

Ρύθμιση για χιλιάδες ακίνητα σε Δασικούς Χάρτες, Κτηματολόγιο και αγνώστου ιδιοκτήτη

Ψηφίζονται στη Βουλή νέες νομοθετικές ρυθμίσεις, οι οποίες δίνουν τη δυνατότητα με νέους όρους και προϋποθέσεις να βγουν άμεσα από το Δασικό Χάρτη χιλιάδες ιδιωτικές περιουσίες, που χωρίς να είναι έχουν καταγραφεί ως «δασικές» και παράλληλα να διορθωθούν λανθασμένες εγγραφές και γεωμετρικές μεταβολές στην κτηματογράφηση, που έστελναν τα ακίνητα σε δημόσιο και τρίτους. Επίσης  ρυθμίζεται η εξωδικαστική επιστροφή στους ιδιοκτήτες με τίτλους χιλιάδων ακινήτων, που έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή και με απευθείας δικαιούχο το δημόσιο.

Γίνεται νομοθετική προσπάθεια να ξεμπλοκαριστούν οι εκατοντάδες χιλιάδες υποθέσεις ακινήτων, που εμφανίζονται λανθασμένα στην ιδιοκτησία του δημοσίου και τρίτων ή με λάθος γεωμετρικά στοιχεία και κρατούν σε πολυετή ομηρεία τους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι αφενός μεν δεν μπορούν να τα μεταβιβάσουν και να τα αξιοποιήσουν αφετέρου δε κινδυνεύουν να χάσουν τις περιουσίες τους , καθώς όσο συνεχίζονται αυτές οι εκκρεμότητες και οι αστοχίες τινάζεται στον αέρα η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των Δασικών Χαρτών.

Τρέχουν εκ των υστέρων να καλύψουν τις αστοχίες και τα λάθη σε Κτηματολόγιο και Δασικούς Χάρτες 

«Προβλέπεται η διόρθωση ελλείψεων της υφιστάμενης κτηματολογικής νομοθεσίας, με στόχο την ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, καθώς και προβλέψεις  που στοχεύουν τόσο στην ασφαλή ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, κατά τρόπο που να απεικονίζονται όλα τα ακίνητα στη σωστή θέση και με τα ακριβή περιγραφικά τους στοιχεία» αναφέρεται χαρακτηριστικά στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου για τις νέες ρυθμίσεις.

Οι νέες ρυθμίσεις, που δίνουν λύσεις για χιλιάδες ακίνητα στους Δασικούς Χάρτες και  το Κτηματολόγιο περιλαμβάνονται στο σχέδιο νόμου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης με τίτλο «ψηφιακή ενίσχυση της οδικής ασφάλειας και λοιπές διατάξεις», η επεξεργασία του οποίου έχει αρχίσει και ολοκληρώνεται εντός της εβδομάδας  στην Επιτροπή Δημόσιας Διοίκησης, Δημόσιας Τάξης και Δικαιοσύνης, προκειμένου να προωθηθεί για ψήφιση στην Ολομέλεια της Βουλής.

Συγκεκριμένα με τις νέες νομοθετικές διατάξεις ρυθμίζονται τα ακόλουθα:

Πως τα ακίνητα βγαίνουν από το Δασικό Χάρτη και διορθώνονται οι λανθασμένες εγγραφές στο Κτηματολόγιο 

Βγαίνουν από το δασικό χάρτη ιδιοκτησίες και τα Κτηματολογικά Γραφεία διορθώνουν την καταχώρηση τους ως «δασικές» στο Δασικό Χάρτη και στο Κτηματολόγιο,  όταν συντρέχουν αποκλειστικά ή σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

♦ Έχουν συμπληρωθεί δύο μήνες από την έκδοση απόφασης Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη για το ακίνητο.

♦ Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή για την οποία υπάρχει εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη, σχέδιο πόλεως η πράξη οριοθέτησης οικισμού, (σύμφωνα με τις διατάξεις των προεδρικών διαταγμάτων της 21.111.12.1979, της 2.3-13.3.1981 ή της 24.4-3.5.1985) και προσκομίζεται σχετική βεβαίωση της Πολεοδομίας.

♦ Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή,  η οποία έχει εξαιρεθεί από την ανάρτηση του δασικού χάρτη ή και τον κυρωμένο δασικό χάρτη, επειδή δεν υπάγεται στις εκτάσεις του «σκληρού πυρήνα» του δασικού νόμου 998/1979. Δηλαδή η έκταση του ακινήτου  δεν είναι με τις προϋποθέσεις που ο νόμος ορίζει, σε δάσος ή δασικό οικοσύστημα, δασική έκταση,  σε πάρκο και άλσος εντός των πόλεων και των οικιστικών περιοχών, σε περιαστικό πράσινο,  σε κηρυγμένες δασωτέες ή αναδασωτέες εκτάσεις κ.α.  Και προσκομίζεται βεβαίωση δασάρχη ή απόσπασμα του δασικού χάρτη.

♦ Το ακίνητο υπάγεται στις περιπτώσεις της νομοθεσίας για τις οποίες «ουδέν δικαίωμα κυριότητος ή νομής του Ελληνικού Δημοσίου υφίσταται». Αφορά σε εκτάσεις για τις οποίες έχουν εκδοθεί δικαστικές αποφάσεις, «κατέχονται προ της 1ης Ιανουαρίου 1967 υπό φυσικών ή νομικών προσώπων» , έχει κριθεί αγροτικός χαρακτήρας τους κ. α.  Και προσκομίζεται σχετική βεβαίωση δασάρχη.

♦ Το ακίνητο βρίσκεται σε έκταση  για την οποία έχει ανακληθεί η τροποποιηθεί απόφαση κήρυξης της  ως αναδασωτέας για οποιαδήποτε πραγματική ή νομική αιτία. Και προσκομίζεται αντίγραφο στο ΦΕΚ της σχετικής απόφασης του Γενικού Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

«Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιχειρείται η αποσαφήνιση των ειδικότερων περιπτώσεων για τις οποίες διορθώνονται οι κτηματολογικές εγγραφές και οι οποίες εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275) Η προτεινόμενη ρύθμιση αποσκοπεί στη συμπλήρωση και αποσαφήνιση του υφιστάμενου πλαισίου εξωδικαστικής διόρθωσης των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών, αίροντας την αμφισβήτηση που έχει διαπιστωθεί στην πράξη, με συνέπεια τη διαφορετική αντιμετώπιση όμοιων περιπτώσεων από τα διάφορα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας. Παράλληλα, συμβάλλει στην επιτάχυνση της διαδικασίας διόρθωσης και στην ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου», σημειώνεται σχετικά στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου.

Η εξωδικαστική λύση για ακίνητα, που έχουν καταγραφεί με δικαιούχο το ελληνικό δημόσιο

Επιστρέφουν στους ιδιώτες ιδιοκτήτες τους και διορθώνονται οι εγγραφές τους από τους πίνακες της κτηματογράφησης «ως αγνώστου ιδιοκτήτη» που ανήκουν στο δημόσιο ή και από το  Δασικό Χάρτη ως «δασικά», ακίνητα για τα οποία από τη ψήφιση του νέου νομοσχεδίου και στο εξής οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες θα καταθέσουν στο Κτηματολογικό Γραφείο:

♦ Δήλωση ιδιοκτησίας, με τίτλους κυριότητας για  ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού στις περιπτώσεις:   

α) ακινήτου, επί του οποίου στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα έχει καταχωριστεί ως δικαιούχος φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή το Ελληνικό Δημόσιο

β) ακινήτου που έχει συμπεριληφθεί στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο και έχει υποβληθεί από την ιδιώτη δήλωση για δικαίωμα κυριότητας  εκπρόθεσμα μετά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων.

Και στις δύο περιπτώσεις η δήλωσή του ιδιώτη που εμφανίζει τίτλους ιδιοκτησίας επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος και γίνεται δεκτή από το Κτηματολογικό Γραφείο αναδρομικά, παρότι με τα μέχρι τώρα ισχύοντα  για τις περισσότερες περιοχές της χώρας έχουν παρέλθει οι σχετικές προθεσμίες κατάθεσης και εξέτασης των λανθασμένων εγγραφών.  Σημειώνεται ότι  μέχρι τώρα ο νόμος έστελνε τους ιδιοκτήτες σε μονόδρομο δικαστικής διεκδίκησης του ακινήτου τους.

♦ Για τα ακίνητα που έχουν καταχωρηθεί αντίστοιχα στο δασικό χάρτη με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο, η νέα ρύθμιση προβλέπει ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης, εφόσον δεν το έχει κάνει μέχρι τώρα, μπορεί να προσκομίσει το Κτηματολογικό Γραφείο την απόφαση με την οποία έγινε δεκτή η  αντίρρηση του  κατά του δασικού χάρτη από την Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων, μέχρι την έκδοση της απόφασης του προϊσταμένου για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης.

-«Με την προτεινόμενη ρύθμιση αποτυπώνεται ο τρόπος αυτεπάγγελτης διαχείρισης και μεταφοράς στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 6α και δηλώσεων του ν. 2308/1995 (Α΄114), σε περίπτωση ακινήτου, επί του οποίου στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα έχει καταχωριστεί ως δικαιούχος είτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο είτε το Ελληνικό Δημόσιο, όταν αφορούν σε δικαίωμα κυριότητας δυνάμει έγγραφου τίτλου για ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού, που κατά τη μεταφορά τους λογίζονται ως αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275). Σκοπός της προτεινόμενης ρύθμισης είναι η επίλυση του ζητήματος αναγνώρισης εμπράγματων δικαιωμάτων ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν συμπεριληφθεί στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο/τη Διεύθυνση Δασών και για τα οποία έχει υποβληθεί δήλωση του ν. 2308/1995 για δικαίωμα κυριότητας μετά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων. Με την προτεινόμενη ρύθμιση, η ίδια δήλωση επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος που εξετάζεται από το Κτηματολογικό Γραφείο, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998», σημειώνεται σχετικά στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου.

Η ρύθμιση για τον γόρδιο δεσμό της κτηματογράφησης σε Λευκάδα, Λέσβο και Χίο

Γίνεται νομοθετική ρύθμιση για να «κλείσει» το Κτηματολόγιο, σε τρείς περιοχές των νήσων Λευκάδας, Λέσβου και Χίου, για τις οποίες υπάρχουν ανοιχτά θέματα επι πολλά χρόνια μεγάλων κενών αλλά και λαθών στην κτηματογράφηση.

«Επέρχονται  διορθώσεις  ελλείψεων  της  υφιστάμενης  κτηματολογικής νομοθεσίας, ρυθμίζεται το ζήτημα των αποκλίσεων της ακριβούς θέσης γεωτεμαχίων κατά το στάδιο της κτηματογράφησης σε κάποιες περιοχές και αντιμετωπίζεται το θέμα ότι σε πιλοτικά προγράμματα κτηματογράφησης, η απεικόνιση της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων παρουσίαζε σημαντικές αποκλίσεις από την πραγματική κατάσταση», σημειώνεται στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχέδιου και ειδικότερα αναφέρεται ότι:

«Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιδιώκονται η επιτάχυνση και η  ολοκλήρωση της διαδικασίας του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων στις περιοχές που τελούν στην παρούσα φάση σε ειδικό καθεστώς διοικητικής διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων με αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις από το έτος 2015 (περιοχές των νήσων Λευκάδας, Λέσβου και Χίου), με την εισαγωγή διαδικασίας δημόσιας ψηφιακής ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, που ενσωματώνουν τα αποτελέσματα των αυτοψιών που προηγήθηκαν, καθώς και του θεσμού του Πιστοποιημένου Μηχανικού του άρθρου 7 του ν. 5142/2024 (Α΄158) για την εξέταση των αντιρρήσεων κατά των αναρτήσεων. Επίσης, παρέχεται εξουσιοδότηση στο Διοικητικό Συμβούλιο του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» να ρυθμίζει τη διαδικασία της ανάρτησης, της υποβολής των αντιρρήσεων και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα».

Οι νομοθετικές ρυθμίσεις που ψηφίζονται στη Βουλή

Αναλυτικά οι νομοθετικές ρυθμίσεις που ψηφίζονται στη Βουλή έχουν ως εξής:

 Διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περιπτώσεις δασικών χαρτών

Η νομοθετική ρύθμιση του νομοσχεδίου (άρθρο 37) με τίτλο:  «Διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περιπτώσεις δασικών χαρτών – Αντικατάσταση περ. β) παρ. 5 άρθρου 19 ν. 2664/1998» έχει ως εξής:

Η περ. β) της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), περί της διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών σε άλλες περιπτώσεις, αντικαθίσταται ως εξής:

«β) βα) υφίσταται απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη, σύμφωνα με το άρθρο 15 του ν. 3889/2010 (Α` 182), και έχει παρέλθει χρονικό διάστημα δύο (2) μηνών από την έκδοση αυτής, ή

ββ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρέθηκε της ανάρτησης του δασικού χάρτη και του κυρωμένου δασικού χάρτη και προσκομίζεται βεβαίωση της οικείας Υπηρεσίας Δόμησης ότι η έκταση υπάγεται στην παρ. 2α του άρθρου 23 του ν. 3889/2010 (Α΄182) ή

βγ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρέθηκε της ανάρτησης του δασικού χάρτη και του κυρωμένου δασικού χάρτη και προσκομίζεται πράξη χαρακτηρισμού του άρθρου 14 του ν. 998/1979 (Α΄289) που χαρακτηρίζει την έκταση ως μη υπαγόμενη στις παρ. 1, 2, 3, 4 και 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 και πιστοποιητικά τελεσιδικίας αυτής ή

βδ) βρίσκεται εντός περιοχής κυρωμένου δασικού χάρτη που δεν σημαίνεται ως έκταση των παρ. 1, 2, 3, 4 και 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979, προσκομίζεται δε προς απόδειξη απόσπασμα δασικού χάρτη ή

βε) υφίσταται βεβαίωση της παρ. 41 του άρθρου 7 του ν. 1160/1981 (Α` 147), περί συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 19 του ν. 719/1977 (Α` 301) ή

βστ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρείται της κύρωσης του δασικού χάρτη, ως υπαγόμενη στην παρ. 9 του άρθρου 17 του ν. 3889/2010 (Α΄182), έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της παρ. 4 του άρθρου 44 του ν. 998/1979 και προσκομίζεται το φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως στο οποίο δημοσιεύθηκε.»

 Η νομοθετική ρύθμιση για ακίνητα που έχουν καταγραφεί με δικαιούχο το ελληνικό δημόσιο

Η νομοθετική ρύθμιση του νομοσχεδίου (άρθρο 38) με τίτλο: «Μεταφορά δηλώσεων άρθρου 2 ν. 2308/1995 στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες – Προσθήκη περ. δ και ε στο άρθρο 11Α του ν. 2308/1995» έχει ως εξής:

Στην παρ. 4 του άρθρου 11Α του ν. 2308/1995 (Α΄114), περί ένταξης περιοχών στο λειτουργούν Κτηματολόγιο μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου νομιμότητας του άρθρου 3A του ανωτέρω νόμου, προστίθενται περ. δ) και ε), ως εξής:

«δ) Σε περίπτωση ακινήτου, επί του οποίου στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα έχει καταχωριστεί ως δικαιούχος φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή το Ελληνικό Δημόσιο και επί του ιδίου ακινήτου έχουν υποβληθεί αίτηση διόρθωσης του άρθρου 6α και δήλωση του άρθρου 2 για δικαίωμα κυριότητας δυνάμει έγγραφου τίτλου που αφορά ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού, η εν λόγω δήλωσή του επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 (Α’ 275).

ε) Σε περίπτωση ακινήτου που έχει συμπεριληφθεί στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο και έχει υποβληθεί δήλωση του άρθρου 2 για δικαίωμα κυριότητας μετά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων, η ίδια δήλωση επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος που εξετάζεται από το Κτηματολογικό Γραφείο, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998.

Ως προς την απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων της περ. β της παρ. 5 του άρθρου 19 του ιδίου νόμου, με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη, η απόφαση αυτή δύναται να υποβληθεί, σε όσες περιπτώσεις δεν προσκομίστηκε στο Γραφείο Κτηματογράφησης, στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, μέχρι την έκδοση της απόφασης του Προϊσταμένου για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης, όπως λογίζεται η δήλωση του άρθρου 2 που μεταφέρεται στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες.»

Η νομοθετική ρύθμιση για τις διορθώσεις λανθασμένων εγγραφών στην κτηματογράφηση

Η νομοθετική ρύθμιση του νομοσχεδίου (άρθρο 39) με τίτλο: «Προσαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων – Τροποποίηση άρθρου 19Α ν. 2664/1998» έχει ως εξής:

Στο άρθρο 19Α του ν. 2664/1998 (Α΄ 275), περί προσαρμογής των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις:

α) η παρ. 3 αντικαθίσταται, β) οι παρ. 4 έως 7 καταργούνται και οι παρ. 3 έως 7 διαμορφώνονται ως εξής:

«3. Για τη σύνταξη των σχετικών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων για τον επαναπροσδιορισμό της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων λαμβάνονται υπόψη, ενδεικτικά, τα στοιχεία που τηρούνται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και περιέχονται στο αρχείο τίτλων και διαγραμμάτων και στο αρχείο κτηματογράφησης, πρόσθετα στοιχεία και πληροφορίες που συλλέγονται από τον Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» από άλλες υπηρεσίες και από τους οριοδείκτες ή με επιτόπια έρευνα και αυτοψίες ή με οποιονδήποτε άλλον τρόπο.  Μετά την επεξεργασία των αποτελεσμάτων των αυτοψιών που διενεργούνται σύμφωνα με το προηγούμενο εδάφιο, συντάσσονται οι κτηματολογικοί πίνακες και το κτηματολογικό διάγραμμα του επικείμενου επαναπροσδιορισμού που αναρτώνται ψηφιακά. Στο προς ανάρτηση διάγραμμα αποτυπώνονται οι επερχόμενες γεωμετρικές μεταβολές για το σύνολο των επηρεαζομένων ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν συμμετείχαν στη διαδικασία της αυτοψίας ή δεν αποδέχτηκαν την απεικόνιση του ακινήτου με τη συνυπογραφή τους στο διάγραμμα που συντάχθηκε από την αυτοψία. Μετά από την ανάρτηση, η οποία δημοσιοποιείται με δημόσια πρόσκληση, κάθε επηρεαζόμενος δικαιούχος ή συνδικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος δύναται ψηφιακά, μέσω ειδικής ηλεκτρονικής εφαρμογής, να συναινέσει ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις εντός προθεσμίας εξήντα (60) ημερών, άλλως η συναίνεσή του τεκμαίρεται. Κατά την υποβολή της συναίνεσης ή των αντιρρήσεων, ο επηρεαζόμενος δικαιούχος επιβεβαιώνει ή καταχωρίζει τη διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας του στην οποία γίνονται όλες οι τυχόν μεταγενέστερες κοινοποιήσεις. Σε περίπτωση εμπρόθεσμης υποβολής αντιρρήσεων, αυτές εξετάζονται από τον Πιστοποιημένο Μηχανικό του άρθρου 7 του ν. 5142/2024 (Α΄158). Μετά την ολοκλήρωση της εξέτασης των αντιρρήσεων, ο Φορέας εκδίδει απόφαση για την αναμόρφωση των τελικών διαγραμμάτων και πινάκων του επαναπροσδιορισμού και την έγκριση του περιεχομένου τους, έπειτα εισάγονται προς ενημέρωση στην ψηφιακή χωρική και περιγραφική βάση και, τέλος, κηρύσσει την περαίωση της διαδικασίας.  Με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» ρυθμίζονται η διαδικασία της ανάρτησης, της υποβολής των αντιρρήσεων και για κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας.

  1. [Καταργείται]
  2. [Καταργείται]
  3. [Καταργείται]
  4. [Καταργείται]».

Τι προβλέπουν οι διατάξεις που με το νέο νομοσχέδιο καταργούνται

Οι παρ. 4 έως 7 του άρθρου 19Α του ν. 2664/1998 (Α΄ 275) που με το νέο νομοσχέδιο, όπως προβλέπεται στο παραπάνω άρθρο 39  καταργούνται έχουν έως σήμερα ως εξής:

«4. Τα κτηματολογικά διαγράμματα και οι πίνακες της προηγούμενης παραγράφου αναρτώνται στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο και στο Δημοτικό Κατάστημα και κοινοποιούνται υποχρεωτικά με επιμέλεια του Ο.Κ.Χ.Ε. πριν από την ανάρτηση, στο Ελληνικό Δημόσιο. Ανακοίνωση του Ο.Κ.Χ.Ε. για την ανάρτηση, με αναφορά στον τόπο και το χρόνο της ανάρτησης και μνεία του δικαιώματος υποβολής αντιρρήσεων σύμφωνα με όσα ορίζονται στην παράγραφο 5 και της έναρξης του υπολογισμού της σχετικής προθεσμίας δημοσιεύεται σε δύο εφημερίδες της περιφέρειας, εφόσον υπάρχουν, καθώς και σε μία τουλάχιστον ημερήσια εφημερίδα πανελλαδικής κυκλοφορίας, αναρτάται δε στο Κτηματολογικό Γραφείο και στο Δημοτικό Κατάστημα. Τα διαγράμματα και οι πίνακες παραμένουν αναρτημένα επί δύο (2) μήνες από την ημερομηνία έναρξης της προθεσμίας της παραγράφου 5.

  1. Όποιος έχει έννομο συμφέρον μπορεί να υποβάλει αντιρρήσεις κατά των διαγραμμάτων και πινάκων της παραγράφου 4. Μαζί με τις αντιρρήσεις συνυποβάλλονται όλα τα έγγραφα που τις θεμελιώνουν. Οι αντιρρήσεις υποβάλλονται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο μέσα σε προθεσμία ενός (1) μήνα, η οποία αρχίζει από την τελευταία χρονικά ανάρτηση ή δημοσίευση της παραγράφου 4. Για τους κατοίκους της αλλοδαπής η προθεσμία υποβολής αντιρρήσεων είναι δύο (2) μήνες. Επί των αντιρρήσεων αποφαίνεται το Δ.Σ. του Ο.Κ.Χ.Ε.. Όταν με τις αντιρρήσεις τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων, αποφασίζει το Δ.Σ. του Ο.Κ.Χ.Ε. μετά από εισήγηση Επιτροπής, που συγκροτείται με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. και αποτελείται από: α) έναν από τους ακολούθως κατονομαζόμενους νομικούς ως πρόεδρο – με τη σειρά που αυτοί αναγράφονται στο κείμενο της παρούσας διάταξης – δηλαδή είτε από έναν δικηγόρο παρ’ εφέταις με πενταετή τουλάχιστον υπηρεσία, υποδεικνυόμενο από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο είτε, από έναν συμβολαιογράφο με πενταετή τουλάχιστον υπηρεσία, υποδεικνυόμενο από τον οικείο συμβολαιογραφικό σύλλογο, β) έναν αγρονόμο – τοπογράφο μηχανικό υποδεικνυόμενο από τον οικείο περιφερειάρχη, γ) έναν από τους ακολούθως κατονομαζόμενους νομικούς δηλαδή έναν δικηγόρο παρ’ εφέταις, με τριετή τουλάχιστον υπηρεσία, υποδεικνυόμενο από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο, είτε έναν συμβολαιογράφο με   τριετή τουλάχιστον        υπηρεσία, υποδεικνυόμενο από τον οικείο συμβολαιογραφικό σύλλογο. Προϋπόθεση του παραδεκτού των αντιρρήσεων, όταν με αυτές ζητείται η αντικατάσταση (ο εκτοπισμός) από τους κτηματολογικούς πίνακες, εν όλω ή εν μέρει, καταχωρισθέντος δικαιώματος άλλου προσώπου, αποτελεί η κοινοποίηση των αντιρρήσεων από αυτόν που τις ασκεί στον θίγόμενο. Στην περίπτωση ακινήτων με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» οι αντιρρήσεις κοινοποιούνται, με ποινή απαραδέκτου, στο Ελληνικό Δημόσιο.
  2. Για καθένα από τα τακτικά μέλη τη ς Επιτροπής της παραγράφου 5 ορίζεται, σύμφωνα με την ίδια διαδικασία, νόμιμος αναπληρωτής του. Ο ορισμός των τακτικών και των αναπληρωματικών μελών της Επιτροπής πραγματοποιείται μέσα σε δεκαπέντε (15) ημέρες από την υποβολή σχετικού αιτήματος εκ μέρους του Ο.Κ.Χ.Ε.. Αν η παραπάνω προθεσμία παρέλθει άπρακτη, ο Ο.Κ.Χ.Ε. έχει δικαίωμα να ορίσει αυτός το μη υποδεικνυόμενο εμπροθέσμως μέλος το οποίο για μεν τη θέση του προέδρου πρέπει να είναι είτε δικηγόρος τουλάχιστον παρ’ εφέταις με πενταετή υπηρεσία είτε συμβολαιογράφος με πενταετή υπηρεσία στο εν λόγω λειτούργημα, για δε τη θέση των υπολοίπων μελών πρέπει να είναι ένας αγρονόμος – τοπογράφος μηχανικός με πενταετή υπηρεσία και ένας ακόμη από τους αμέσως προηγουμένως αναφερόμενους νομικούς, με τριετή υπηρεσία, με τη σειρά που αυτοί αναγράφονται στο κείμενο της παρούσας διάταξης. Αν για οποιονδήποτε λόγο δεν καταστεί δυνατή η συγκρότηση της Επιτροπής στην κτηματο γραφή μένη περιοχή που έχει οριστεί με την απόφαση της παραγράφου 1, ο Ο.Κ.Χ.Ε. μπορεί με αιτιολογημένη απόφαση του να συγκροτήσει την Επιτροπή και οπουδήποτε αλλού εκτός από την κτηματογραφημένη περιοχή, ζητώντας εκ νέου την υπόδειξη όλων των μελών της από αντίστοιχους φορείς της περιοχής όπου πρόκειται να λειτουργήσει και, σε κάθε περίπτωση, από αντίστοιχους φορείς της Αθήνας. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. ρυθμίζονται η κατά τόπον αρμοδιότητα της Επιτροπής και ο τρόπος λειτουργίας της, η γραμματειακή της υποστήριξη, η αμοιβή των μελών και του γραμματέα της, η οποία καθορίζεται κατά τις κείμενες διατάξεις, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια. Η Επιτροπή εισηγείται επί των αντιρρήσεων, αξιολογώντας όλα τα στοιχεία που προσκομίζουν οι ενδιαφερόμενοι, κάθε στοιχείο που συλλέχθηκε κατά τη διαδικασία σύνταξης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων της παραγράφου 3, όπως και κάθε αναγκαία πληροφορία που θα ζητηθεί από το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο ή τους ενδιαφερομένους. Η Επιτροπή εισηγείται αιτιολογημένα για την αποδοχή ή την απόρριψη των αντιρρήσεων εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών από την παράδοση σε αυτήν από τον Ο.Κ.Χ.Ε. των φακέλων των αντιρρήσεων. Η προθεσμία αυτή μπορεί να παρατείνεται για δύο (2) ακόμη μήνες με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε.. θέματα σχετικά με τη διαδικασία υποβολής και εξέτασης των αντιρρήσεων, καθώς και κάθε σχετικό ζήτημα τεχνικού και λεπτομερειακού χαρακτήρα ρυθμίζονται με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
  3. Μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών, όπως αυτές προβλέπονται στις προηγούμενες παραγράφους, εκδίδεται απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. για την αποδοχή ή την απόρριψη των αντιρρήσεων και την έγκριση του περιεχομένου των κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων της παραγράφου 3 λόγω του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων σύμφωνα με αυτήν. Ο Προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου προβαίνει χωρίς υπαίτια καθυστέρηση στις σχετικές εγγραφές αμέσως μετά τη διαβίβαση της απόφασης σε αυτόν».

άρθρο του ecopress

25 Νοεμβρίου, 2025 /  

ΝΟΚ: η απόφαση ΣτΕ για σοφίτες, υπόγεια γκαράζ και δόμηση σε Δήμους

Bγήκε η πολυαναμενόμενη απόφαση του ΣτΕ, που εκδίκασε προσφυγή του Δήμου Κηφισιάς για μπόνους του ΝΟΚ, που αφορούν σε σοφίτες με στέγη, τις απολήξεις κλιμακοστασίων, θερμομονωτικούς τοίχους και υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος του κτιρίου. Με τη νέα απόφαση του ΣτΕ κλείνουν σε μεγάλο βαθμό οι δικαστικές εκκρεμότητες για τα μπόνους του ΝΟΚ και ανοίγει ο δρόμος, ώστε το ΥΠΕΝ όπως έχει εξαγγείλει να προχωρήσει άμεσα σε ψήφιση του νέου αναμορφωμένου Πολεοδομικού Κώδικα και στην κατάρτιση του νέου και απλοποιημένου Σύγχρονου Οικοδομικού Κανονισμού (ΣΟΚ), είκοσι άρθρων και δέκα σελίδων.

Στην μεγάλη εικόνα, με τη νέα απόφαση του ΣτΕ δικαιώνεται η στάση που τηρεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να αναμένει τις νομολογιακές εξελίξεις από το ΣτΕ και ταυτοχρόνως να βρίσκεται σε συνεννόηση με τους δικαστές του ανώτατου δικαστηρίου, προκειμένου να προχωρήσει σε νέο Σύγχρονο Οικοδομικό Κανονισμό, με εγγυήσεις ασφάλειας δικαίου και χωρίς νέες εκπλήξεις και περιπέτειες για τις επενδύσεις στις κατασκευές κτιρίων.

♦ Η νέα απόφαση του ΣτΕ καταρρίπτει ως αντισυνταγματικό το μπόνους δόμησης του ΝΟΚ για γκαράζ εκτός περιγράμματος υπογείου του κτιρίου, όχι όμως σε κάθε περίπτωση αλλά μόνον στο παραδοσιακό τμήμα του οικισμού. Το κίνητρο αυτό που διασώζεται υπό προϋποθέσεις θεωρείται από τους κατασκευαστές και μηχανικούς σημαντικό για τη λειτουργικότητα και την οικονομική βιωσιμότητα σε επενδύσεις κτιρίων-  Και

♦Διασώζει όλα τα βασικά κίνητρα δόμησης και δίνει τη δυνατότητα εφαρμογής διευρυμένων κινήτρων δόμησης μέσω του εν εξελίξει νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.

♦ Η ίδια απόφαση του ΣτΕ γυρίζει μπούμερανγκ για το Δήμο Κηφισιάς που έκανε την προσφυγή. Αυτό διότι βάζει οριστικό τέρμα σε προσφυγές Δήμων που ζητούν να ισχύσει ο χαμηλότερος συντελεστής δόμησης μιας περιοχής για ολόκληρο το Δήμο τους. Και καταρρίπτοντας αιτιάσεις σχετικά με χαμηλότερους συντελεστές δόμησης που ισχύουν με τα παλαιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) των Δήμων δίνει τη δυνατότητα να ισχύσουν τα κίνητρα δόμησης του ΝΟΚ, μέσω του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού των νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όπως έχει κρίνει και η βασική απόφαση για το ΝΟΚ της Ολομέλειας του ΣτΕ.

♦ Το δικαστήριο ξεκαθαρίζει ότι δεν έχει καμία σχέση ο μέσος συντελεστής δόμησης των παλαιών ΓΠΣ με το νέο μέγιστο συντελεστή δόμησης, που μπορεί να τίθεται σε μία περιοχή Δήμου με πολεοδομικά κριτήρια με τα νέα ΤΠΣ, με τους νέους κανόνες που θέτει το ΠΔ του ΥΠΕΝ, που ενέκρινε το ΣτΕ για το πολεοδομικό ισοδύναμο.

♦ Για να κλείσει ο κύκλος και να προχωρήσει το ΥΠΕΝ στο νέο Οικοδομικό Κανονισμό με τη νέα και τις μέχρι τώρα αποφάσεις του ΣτΕ έχουν κριθεί όλα τα βασικά μπόνους του ΝΟΚ και αναμένονται σε εκκρεμείς δίκες στο ΣτΕ αποφάσεις για τα μπόνους που αφορούν σε υπόσκαφα και λιθοσώματα.

Τι λέει η νέα απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ

Με την 2035/2025 απόφαση του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας (Πρόεδρος: Χ. Ντουχάνης, Εισηγητής: Δ. Πυργάκης, Πάρεδρος) κρίθηκε ότι το από 28.9.1987 προεδρικό διάταγμα (Δ΄ 1035) περί χαρακτηρισμού τμήματος του Δήμου Κηφισιάς ως παραδοσιακού, περί αναθεώρησης των όρων και περιορισμών δόμησης και περί καθορισμού στο τμήμα αυτό ειδικών χρήσεων γης (όπως τροποποιήθηκε στη συνέχεια), ενόψει του περιεχομένου των ειδικών μελετών και εισηγήσεων που προηγήθηκαν της έκδοσής του και ελλείψει ειδικών περί του αντιθέτου διατάξεων, δεν απαγορεύει, μεταξύ άλλων:

α) τη µη προσµέτρηση των κλιµακοστασίων, των θερµοµονωτικών τοίχων και της απόληξης κλιµακοστασίου στον συντελεστή δόμησης, βάσει των γενικών διατάξεων του Ν.Ο.Κ., διότι οι κατασκευές αυτές δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, και

β) την κατασκευή, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, βάσει των γενικών διατάξεων του Ν.Ο.Κ., στέγης με σοφίτα, χώρου απόληξης κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές εντάσσονται σε ενιαίο αισθητικό σύνολο, έχουν μικρό μέγεθος, ανεγείρονται σε θέση του δώματος που βρίσκεται σε σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη, οπότε δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο, και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Το Δικαστήριο, εξάλλου, απορρίπτοντας ισχυρισμούς του Δήμου, έκρινε ότι η έννοια του μέσου συντελεστή δόμησης ουδόλως ταυτίζεται με τον ανώτατο συντελεστή και, κατά συνέπεια νομίμως, κατ’ αρχήν, η πολεοδομική ενότητα Κεφαλαρίου, για την οποία πρόκειται, διακρίνεται σε επιμέρους περιοχές με συντελεστή άλλοτε ανώτερο και άλλοτε κατώτερο του μέσου, που, μάλιστα, είχαν θεσπιστεί πριν από την καθιέρωση μέσου συντελεστή. Με την εφαρμογή δε των συντελεστών της κάθε περιοχής και όχι ενιαίου σ.δ. σε ολόκληρη την πολεοδομική ενότητα διασφαλίζεται η τήρηση των επιμέρους χαρακτηριστικών κάθε περιοχής και προστατεύονται καλόπιστοι ιδιώτες, που δόμησαν με τον (νομίμως, σύμφωνα με τα παραπάνω), προβλεπόμενο σ.δ. κάθε περιοχής.

Απαγορεύει την επέκταση υπογείων εκτός περιγράμματος

Ωστόσο, χάριν της προστασίας της υψηλής φυτικής βλάστησης, του φυσικού περιβάλλοντος και της φυσιογνωμίας της περιοχής, το ως άνω προεδρικό διάταγμα, καθ’ ερμηνεία των ειδικών αυτού διατάξεων, απαγορεύει την επέκταση υπογείων εκτός περιγράμματος της ανωδομής του κτιρίου (δηλαδή εκτός περιγράμματος του υπέργειου οικοδομήματος) στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς, όχι μόνο για χρήση γκαράζ, αλλά και για οποιαδήποτε άλλη χρήση.

Για τον λόγο αυτόν, το Συμβούλιο της Επικρατείας, απορριπτομένων των λοιπών λόγων ακυρώσεως, ακύρωσε, εν μέρει, οικοδομική άδεια με την οποία επετράπη η επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του υπογείου.

7 Νοεμβρίου, 2025 /  

Κτηματολόγιο: εστω και αργά κατατίθεται τροπολογία στη Βουλή για τις διεκδικήσεις δημοσίου σε ιδιωτικά ακίνητα

Πάει πίσω η νομοθετική ρύθμιση, που είχε εξαγγελθεί την άνοιξη του 2025 ότι θα ψηφιστεί εντός εξαμήνου και θα προβλέπει σαφείς κατευθύνσεις για τις διεκδικήσεις που θα προβάλλει το Δημόσιο για ακίνητα και σε ποιες περιπτώσεις δεν θα αντιδικεί με τους πολίτες. Στις 30 Σεπτεμβρίου 2025 έληξε η μεταβατική προθεσμία και ενόψει της συνολικής νομοθετικής παρέμβασης ψηφίζεται στη Βουλή τροπολογία, με την οποία παρατείνεται η προθεσμία που το Δημόσιο δεν θα καταθέτει κτηματολογικές αγωγές με αντικείμενο τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο.

Έως τον Ιανουάριο 2026 η νομοθετική ρύθμιση για τις διεκδικήσεις του δημοσίου

Η νέα τροπολογία που κατατέθηκε ως προσθήκη σε νομοσχέδιο του υπουργείου Παιδείας που ψηφίζεται στη Βουλή, συνδέεται με τη συνολική νομοθετική παρέμβαση, η οποία αντί όπως είχε αρχικά οριστεί μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου 2025  και δεν τηρήθηκε, πρόκειται να με νέα προθεσμία έως το τέλος του ερχόμενου Ιανουαρίου 2026 να φέρει το υπουργείο Οικονομικών σε συνεργασία με το αρμόδιο για το Κτηματολόγιο υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης  στη Βουλή. Σχετικά σημειώνεται στην αιτιολογική έκθεση της τροπολογίας ότι: «η ρύθμιση είναι αναγκαία, προκειμένου να αποφευχθεί η κατάθεση αγωγών, σε χρόνο προγενέστερο της αναθεώρησης του νομικού πλαισίου, δηλαδή προτού να εισαχθούν σαφή κριτήρια ως προς τις περιπτώσεις εκείνες που μία έκταση θα χαρακτηρίζεται δημόσια περιουσία και κατά συνέπεια το Δημόσιο θα ασκεί κτηματολογική αγωγή, ώστε να αναγνωριστεί η κυριότητά του»

Χιλιάδες αγωγές με έγγραφα ακόμη και.. από την εποχή της Τουρκοκρατίας

Το θέμα αφορά σε χιλιάδες ακίνητα  που κατέχουν  ιδιώτες σε όλη τη χώρα, για τα οποία Κτηματικές Υπηρεσίες και Δασαρχεία προβάλλουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα σε δίκες και καταγράφονται ως ακίνητα του δημοσίου στο Κτηματολόγιο. Και αναμένεται έκρηξη δικαστικών προσφυγών τους επόμενους μήνες καθώς έως το τέλος του 2025 κλείνει η κτηματογράφηση, αφήνοντας σε εκκρεμότητα χιλιάδες ιδιοκτησιακές  υποθέσεις.

-«Είμαστε αποφασισμένοι να βάλουμε τέλος στον παραλογισμό, ώστε να πάψει το  Δημόσιο να διεκδικεί περιουσίες χιλιάδων πολιτών και ολόκληρες περιοχές, με έγγραφα ακόμη και.. από την εποχή της Τουρκοκρατίας!» είχε δηλώσει ο Κωστής Χατζηδάκης, σήμερα Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης, τον Φεβρουάριο 2025 ως υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ανακοινώνοντας νομοθετική ρύθμιση για εξάμηνο πάγωμα των αγωγών του δημοσίου για ιδιωτικά ακίνητα ενόψει συνολικής νομοθετικής ρύθμισης. Δείτε εδώ στο ecopress

Σημειώνεται ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι αγωγές αυτές απορρίπτονται ως αβάσιμες καθώς ο Άρειος Πάγος έχει κρίνει πως δεν αρκούν τα έγγραφα της εποχής της Τουρκοκρατίας αλλά – προκειμένου να γίνει δεκτή η αγωγή- χρειάζεται τίτλος ή πραγματική νομή ή κατοχή εκ μέρους του Δημοσίου. Ωστόσο, αγωγές εξακολουθούν να κατατίθενται, επειδή δεν έχουν διαμορφωθεί ακόμη συνολικά κριτήρια για το πότε θα ασκούνται και πότε όχι, τα οποία να καθοδηγούν τη Διοίκηση και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.

Τι προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση

Η τροπολογία που ψηφίζεται στη Βουλή, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, αναλυτικά προβλέπει ότι:

«Με την προτεινόμενη ρύθμιση ορίζεται ότι το Δημόσιο δεν καταθέτει κτηματολογικές αγωγές με αντικείμενο τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31η Ιανουάριου 2026.

Σε σχέση με τις κτηματολογικές αγωγές του Δημοσίου που έχουν ήδη κατατεθεί και βρίσκονται σε οποιοδήποτε στάδιο της εκκρεμοδικίας στον πρώτο βαθμό, μέχρι την 31η Ιανουάριου 2026 σταματούν οι σχετικές διαδικασίες, οι προθεσμίες για την κατάθεση προτάσεων και αντικρούσεων διακόπτονται και αρχίζουν και πάλι μετά την 31η Ιανουάριου 2026, δεν προχωρά ο ορισμός συνθέσεων των δικαστηρίων που θα εξετάσουν τις υποθέσεις ή η εκφώνησή τους και δεν εκδίδονται αποφάσεις.

Επισημαίνεται ότι για τον υπολογισμό των πιο πάνω προθεσμιών δεν θα προσμετρηθεί ο χρόνος που μεσολαβεί από την 30ή.9.2025 έως την ψήφιση της παρούσας ρύθμισης, προς διευκόλυνση των δικαστηρίων και των διαδίκων.

Ωστόσο, για αντιδίκους του Δημοσίου που επιθυμούν να μην καθυστερήσει η πρόοδος της δίκης τους, διατηρείται το δικαίωμα να ζητήσουν την κανονική πρόοδο της δίκης με αίτησή τους στον Πρόεδρο του αρμόδιου τριμελούς συμβουλίου. Με τον τρόπο αυτό αίρεται η πιθανότητα να υποστούν βλάβη από την καθυστέρηση της δίκης».

Το πλήρες κείμενο της τροπολογίας που ψηφίζεται στη Βουλή

Το πλήρες κείμενο της τροπολογίας που ψηφίζεται στη Βουλή έχει ως εξής:

«Άρθρο 4

Παράταση προθεσμιών για την προσωρινή αναστολή κτηματολογικών αγωγών με ενάγον το Δημόσιο – Τροποποίηση παρ. 1, 2 και 4 άρθρου 45 ν. 5184/2025

1.Στο άρθρο 45 του ν. 5184/2025 (Α’ 34), περί προσωρινής αναστολής κτηματολογικών αγωγών με ενάγον το Δημόσιο, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στην παρ. 1, αα) στο πρώτο εδάφιο, οι λέξεις «30ή Σεπτεμβρίου 2025» αντικαθίστανται από τις λέξεις «31η Ιανουάριου 2026», αβ) το δεύτερο εδάφιο καταργείται, β) στις περ. α), β) και γ) της παρ. 2, οι λέξεις «30ή Σεπτεμβρίου 2025», όπου αυτές αναφέρονται, αντικαθίστανται από τις λέξεις «31η Ιανουάριου 2026», γ) στην παρ. 4, οι λέξεις «30ή Σεπτεμβρίου ή την 31η Δεκεμβρίου 2025 σε περίπτωση εφαρμογής του δεύτερου εδαφίου της παρ. 1» αντικαθίστανται από τις λέξεις «31η Ιανουάριου 2026», και το άρθρο 45 διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 45

Προσωρινή αναστολή κτηματολογικών αγωγών με ενάγον το Δημόσιο

  1. Από την έναρξη ισχύος του παρόντος και μέχρι την 31η Ιανουάριου 2026 το Δημόσιο δεν καταθέτει αγωγές της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), περί πρώτων εγγραφών και προθεσμίας αμφισβήτησης.
  2. Σε δίκες που έχουν αντικείμενο τις αγωγές της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 με ενάγον το Δημόσιο και είναι εκκρεμείς στον πρώτο βαθμό κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος:

α) Οι προθεσμίες των άρθρων 237 και 238 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (Κ.Πολ.Δ., π.δ. 503/1985, Α’ 182) που λήγουν μέχρι την 31η Ιανουάριου 2026 εκκινούν εκ νέου από την ημερομηνία αυτή,

β) μέχρι την 31η Ιανουάριου 2026 δεν ορίζονται δικαστές ή συνθέσεις του πολυμελούς πρωτοδικείου ή εισηγητές δικαστές για υποθέσεις και ημέρα και ώρα συζήτησης στο ακροατήριο, σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 237 του Κ.Πολ.Δ.,

γ) υποθέσεις, των οποίων η ημέρα και ώρα συζήτησης έχουν ορισθεί για το χρονικό αυτό διάστημα, αποσύρονται από τα πινάκια και επαναπροσδιορίζονται οίκοθεν μετά την 31η Ιανουάριου 2026, σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 237 του Κ.Πολ.Δ.,

δ) κατά το χρονικό διάστημα της παρ. 1 δεν εκδίδονται διατάξεις της παρ. 8 του άρθρου 237 του Κ.Πολ.Δ. και αποφάσεις, επί των εκκρεμών υποθέσεων.

  1. Μετά από αίτηση του αντιδίκου του Δημοσίου που υποβάλλεται στον Πρόεδρο του τριμελούς συμβουλίου, επιτρέπεται η κατά παρέκκλιση της παρ. 2 κανονική πρόοδος της δίκης. Στην περίπτωση αυτή, η πράξη του Προέδρου του τριμελούς συμβουλίου που δέχεται το αίτημα επιδίδεται στο Δημόσιο με επιμέλεια του αιτούντος. Προθεσμίες που δεν έχουν λήξει μέχρι την επίδοση, επανεκκινούν από αυτήν.
  2. Ο χρόνος από τη συζήτηση υπόθεσης της παρ. 2 μέχρι την 31η Ιανουάριου 2026 δεν προσμετράται στο διάστημα οκτώ (8) μηνών του άρθρου 307 του Κ.Πολ.Δ.».
  3. Για τον υπολογισμό των προθεσμιών της παρ. 2 του άρθρου 45 του ν. 5184/2025, όπως τροποποιείται με την παρ. 1, δεν προσμετράται ο χρόνος από την 1η Οκτωβρίου 2025 έως τη δημοσίευση του παρόντος».

 

11 Οκτωβρίου, 2025 /  

Κτηματολόγιο: Δεν υπάρχει κανένα ζήτημα στη διαδικασία καταχώρισης αποφάσεων χρησικτησίας

Η Ελληνικό Κτηματολόγιο προχώρησε σε διευκρινιστική ανακοίνωση αναφορικά με τη  δικαστική απόφαση, που αναγνωρίζει την κυριότητά  επί ακινήτου διαμερίσματος στην Αγία Βαρβάρα Αττικής λόγω έκτακτης χρησικτησίας με απόφαση Ειρηνοδικίου.

Νέα δικαστική απόφαση που επιβάλλει την εγγραφή κυριότητας στο Κτηματολόγιο λόγω έκτακτης χρησικτησίας διαμερίσματος πολυκατοικίας στην Αγία Βαρβάρα Αττικής, αφαιρώντας οριστικά το ακίνητο από τον εγγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο ως αρχικό ιδιοκτήτη, περιορίζει αυστηρά τα όρια των ελέγχων και αποφάσεων των προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων στις εγγραφές πράξεων στο Κτηματολόγιο. 

 «Η απόφαση εκδόθηκε από Δικαστήριο διαφορετικής καθ΄ ύλην αρμοδιότητας  από αυτήν που προβλέπει ο νόμος»

Η Ελληνικό Κτηματολόγιο AE σημειώνει  στην ανακοίνωση της ότι:

«Ο νόμος 2664/1998 ορίζει ρητά ότι, κατά τη λειτουργία του Κτηματολογίου, οι αγωγές με αναγνωριστικό αίτημα που επιφέρουν και διόρθωση των εγγραφών (στην προκειμένη περίπτωση, τον εκτοπισμό του αρχικού εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη) ασκούνται ενώπιον του Πρωτοδικείου».

«η υπόθεση αφορά στην επίλυση ενός ερμηνευτικού ζητήματος για την εφαρμογή μίας δικαστικής απόφασης, η οποία εκδόθηκε από Δικαστήριο διαφορετικής καθ΄ ύλην αρμοδιότητας (Ειρηνοδικείο) από αυτήν που προβλέπει ο νόμος 2664/1998 (Πρωτοδικείο)»,

«Σε καμία περίπτωση δεν συντρέχει θέμα άρνησης για την εφαρμογή δικαστικών αποφάσεων ή μη συμμόρφωσης σε αυτές από τις υπηρεσίες του Κτηματολογίου».

Η κατόπιν εορτής διευκρινιστική ανακοίνωση του φορέα του Κτηματολογίου

«Με αφορμή πρόσφατη υπόθεση χρησικτησίας που αναφέρεται σε δημοσιεύματα και ενόψει της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, προέκυψε η ανάγκη διευκρίνισης του τρόπου εφαρμογής των σχετικών διατάξεων και της υλοποίησης στην πράξη των δικαστικών αποφάσεων.

Συγκεκριμένα, ο νόμος 2664/1998 προβλέπει τη δυνατότητα προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή για την επίλυση θεμάτων σε περιπτώσεις που ανακύπτουν ζητήματα από την απόρριψη αιτημάτων για την εγγραφή πράξεων στα κτηματολογικά βιβλία. Πρόκειται για διαδικασία που δεν εγείρει αντιδικία με τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου και ο Δικαστής αξιολογεί την ορθότητα και τη βασιμότητα της απορριπτικής απόφασης του πρώτου. Κάθε απόφαση που εκδίδεται κατά τη διαδικασία αυτή,  είναι άμεσα εκτελεστή και εφαρμοστέα από τον οικείο Προϊστάμενο. Η σχετική περιπτωσιολογία αξιολογείται περαιτέρω από τη νομική υπηρεσία του Φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο, ώστε να ενταχθεί στο πλαίσιο των ενιαίων κανόνων εφαρμογής της κτηματολογικής νομοθεσίας.

Αναλυτικότερα:

Η προβλεπόμενη διαδικασία ισχύει από το 1998

Η προβλεπόμενη διαδικασία, δηλαδή η προσφυγή στην εκούσια δικαιοδοσία για την επίλυση ερμηνευτικών ζητημάτων,  ισχύει από το έτος 1998 και περιλαμβάνεται στις βασικές διατάξεις του ίδιου νόμου, όπως ίσχυσαν από την πρώτη εφαρμογή του. Δεν είναι κάτι καινούριο!

Η συγκεκριμένη υπόθεση

Σε δίκη χρησικτησίας για την αναγνώριση κυριότητας μεταξύ ιδιωτών, σε κτηματογραφημένο ακίνητο στον ΟΤΑ Αγ. Βαρβάρας Αττικής, επί αγωγής που ασκήθηκε ενώπιον Ειρηνοδικείου, μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, εξεδόθη δικαστική απόφαση που αναγνώρισε την κυριότητα του ενάγοντα. Ο νόμος 2664/1998 ορίζει ρητά ότι, κατά τη λειτουργία του Κτηματολογίου, οι αγωγές με αναγνωριστικό αίτημα που επιφέρουν και διόρθωση των εγγραφών (στην προκειμένη περίπτωση, τον εκτοπισμό του αρχικού εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη) ασκούνται ενώπιον του Πρωτοδικείου.

Η αντίδραση του Κτηματολογίου

Όταν ο δικηγόρος προσκόμισε την απόφαση προς εγγραφή στο Κτηματολόγιο, η Προϊσταμένη απέρριψε το αίτημα, επικαλούμενη την τυπική παραπομπή στις ως άνω διατάξεις του νόμου 2664/1998.Ο δικηγόρος προσέφυγε στην εκούσια δικαιοδοσία κατά της άρνησης και εξεδόθη θετική απόφαση που διατάσσει την εγγραφή της αρχικής απόφασης. Στη συνέχεια η Προϊσταμένη εκτέλεσε την απόφαση όπως ορίζει ξεκάθαρα ο νόμος.

Συνεπώς, η υπόθεση αφορά στην επίλυση ενός ερμηνευτικού ζητήματος για την εφαρμογή μίας δικαστικής απόφασης, η οποία εκδόθηκε από Δικαστήριο διαφορετικής καθ΄ ύλην αρμοδιότητας (Ειρηνοδικείο) από αυτήν που προβλέπει ο νόμος 2664/1998 (Πρωτοδικείο). Σε καμία περίπτωση δεν συντρέχει θέμα άρνησης για την εφαρμογή δικαστικών αποφάσεων ή μη συμμόρφωσης σε αυτές από τις υπηρεσίες του Κτηματολογίου. Ειδικά και ως προς τη χρησικτησία, αυτή αναγνωρίζεται από το ελληνικό δίκαιο ως νόμιμη αιτία κτήσης, υπό τις προβλέψεις του Αστικού Κώδικα και, στις περιοχές που λειτουργεί Κτηματολόγιο, επιβάλλεται η επίλυση του θέματος ενώπιον των τακτικών πολιτικών Δικαστηρίων και η έκδοση σχετικής απόφασης, σε συνδυασμό με την τήρηση των προϋποθέσεων της κτηματολογικής νομοθεσίας».

2 Σεπτεμβρίου, 2025 /  

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας παρουσιάζει τον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας παρουσιάζει τον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας
29 Αυγούστου, 2025

Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας

Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρος Παπασταύρου και ο Υφυπουργός, κ. Νίκος Ταγαράς, παρουσίασαν σήμερα στο Υπουργικό Συμβούλιο, που συνεδρίασε υπό τον Πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη στο Μέγαρο Μαξίμου, τον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.

Τι είναι ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας;

Η Ελλάδα αποκτά για πρώτη φορά έναν ενιαίο και ολοκληρωμένο «οδηγό κανόνων» για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό. Πρόκειται για μια ιστορική τομή, αφού όλες οι μέχρι σήμερα διάσπαρτες και συχνά παρωχημένες διατάξεις εκσυγχρονίζονται και συγκεντρώνονται σε έναν σύγχρονο Κώδικα.

Με τον τρόπο αυτό:

οι μηχανικοί, οι νομικοί και όλοι οι πολίτες αποκτούν πλέον σαφείς κανόνες σχετικά με τη δόμηση, τα αυθαίρετα, τις χρήσεις γης, τις αστικές αναπλάσεις κ.λπ.,
η δημόσια διοίκηση απλοποιεί τις διαδικασίες,
ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και περιορίζεται η αυθαίρετη δόμηση.

Ο Κώδικας δεν φέρνει νέους κανόνες∙ οργανώνει με σαφήνεια αυτούς που ήδη υπήρχαν.

Ποιο πρόβλημα επιλύει ο Κώδικας;

Μέχρι σήμερα, οι κανόνες που ρύθμιζαν τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό ήταν σκορπισμένοι σε δεκάδες νόμους και διατάξεις, συχνά ξεπερασμένους ή αντιφατικούς, άσχετους, πολλές φορές, ως προς το γενικό αντικείμενό τους, με τη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία. Εξάλλου, πρόκειται για διατάξεις που έχουν ηλικία έως και ενός αιώνα, διατάξεις που περιείχαν παρωχημένη ορολογία ή μη δεκτικές εφαρμογής. Αυτό δημιουργούσε σύγχυση, καθυστερήσεις και γραφειοκρατία, δυσχέραινε την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας και οδηγούσε σε δικαστικές αμφισβητήσεις,

Ο νέος Κώδικας συγκεντρώνει όλη τη νομοθεσία σε ένα πλαίσιο, με ξεκάθαρη διατύπωση και απλή γλώσσα.

Ποιοι είναι οι επιδιωκόμενοι στόχοι;

Να απλοποιηθεί η καθημερινότητα πολιτών και μηχανικών.
Να ενισχυθεί η ασφάλεια δικαίου και η διαφάνεια.
Να μειωθεί η γραφειοκρατία στη δόμηση.
Να εφαρμοστούν ενιαίοι κανόνες σε όλη την Επικράτεια υπέρ της προστασίας του περιβάλλοντος και της βιώσιμης ανάπτυξης.

Τι αλλάζει με την κωδικοποίηση;

Όλοι οι παλιοί, διάσπαρτοι νόμοι καταργούνται και ενσωματώνονται πλέον στον Κώδικα. Έτσι, κάθε μελλοντική αλλαγή θα γίνεται αποκλειστικά σε αυτόν, εξασφαλίζοντας σαφήνεια και συνέχεια.

Για παράδειγμα, ο ΓΟΚ του 1985, που είχε δημιουργήσει πολλά ερμηνευτικά προβλήματα, καταργείται οριστικά και όσα άρθρα του διατηρούνταν έχουν πλέον περάσει στον νέο Κώδικα.

Συνεπώς, ο Κώδικας σηματοδοτεί το πέρασμα σε μια νέα εποχή νομοθετικής τάξης. Με την κατάργηση όλων των παλαιών και αποσπασματικών διατάξεων και τη συγκέντρωση της ισχύουσας νομοθεσίας σε ένα ενιαίο κείμενο, αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου και θωρακίζεται η διαφάνεια. Κάθε νέα τροποποίηση θα εντάσσεται πλέον αποκλειστικά στον Κώδικα, διασφαλίζοντας τη συνέχεια και τη σαφήνεια του συστήματος. Με τον τρόπο αυτό, η Ελλάδα αποκτά ένα ζωντανό νομοθετικό εργαλείο, που εξελίσσεται χωρίς να χάνει τη συνοχή του.

Πώς είναι δομημένος ο νέος Κώδικας;

Ο Κώδικας αριθμεί 477 άρθρα και χωρίζεται σε 9 μέρη, που καλύπτουν:

Χωρικό σχεδιασμό (χερσαίο και θαλάσσιο),
Αστικές αναπλάσεις και μηχανισμούς πολεοδομίας,
Εφαρμογή πολεοδομικών σχεδίων και απαλλοτριώσεις,
Κανόνες δόμησης και χρήσης γης (εντός και εκτός σχεδίου),
Πλαίσιο δόμησης με οικοδομικές άδειες και ελέγχους,
Αυθαίρετη δόμηση,
Επικίνδυνες οικοδομές,
Αστική πολιτική και εθνικές στρατηγικές,
Συλλογικά όργανα.

Πώς καταρτίστηκε ο Κώδικας;

Ο Κώδικας καταρτίστηκε από Ειδική Επιτροπή με μέλη εγνωσμένου κύρους στο αντικείμενο της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας, η οποία συστάθηκε το 2020.

Χρέη Προέδρου της Επιτροπής εκτέλεσε ο κ. Μενουδάκος, επίτιμος Πρόεδρος του ΣτΕ, ενώ στην Επιτροπή μετείχαν λειτουργοί του ΣτΕ και του ΝΣΚ, Καθηγητές ΑΕΙ, δικηγόροι, επιστήμονες εξειδικευμένοι σε θέματα χωρικού σχεδιασμού και προϊστάμενοι διευθύνσεων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Το τελικό κείμενο κατατίθεται προς ψήφιση στη Βουλή εντός του Σεπτεμβρίου.

Τι μέριμνα έχει λάβει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προκειμένου κάθε πολίτης να έχει πρόσβαση στον νέο Κώδικα;

Παράλληλα με την ολοκλήρωση του τιτάνιου, σχεδόν πενταετούς, έργου της κωδικοποίησης, το ΥΠΕΝ, σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Πατρών, δημιουργεί μια ηλεκτρονική βάση νομικών δεδομένων στην ιστοσελίδα του, η οποία θα φιλοξενήσει το νέο Κώδικα. Στη βάση αυτή, κάθε πολίτης θα μπορεί να αναζητά άμεσα και δωρεάν, χωρίς να ψάχνει σε δεκάδες ΦΕΚ, τις σχετικές διατάξεις. Ειδικότερα, με τη νέα ηλεκτρονική βάση θα δίνεται εφεξής η δυνατότητα σε κάθε πολίτη: (α) να έχει πρόσβαση στα περιεχόμενα του νόμου, με ιεραρχική διάρθρωση των μερών, των τμημάτων και των άρθρων του, όπως κάθε φορά ισχύουν, (β) να κάνει αναλυτική αναζήτηση χρησιμοποιώντας λέξεις – κλειδιά, (γ) να πλοηγείται στο προηγούμενο και στο επόμενο άρθρο και στα συνημμένα αρχεία.

Η ηλεκτρονική βάση αναμένεται να αποτελέσει ένα εύχρηστο διαδραστικό εργαλείο, που θα οργανώνει όλη τη νομοθεσία με έξυπνες λειτουργίες αναζήτησης και θα ενημερώνεται κάθε φορά που τροποποιείται η νομοθεσία.

Μπορεί η συγκέντρωση όλων των διατάξεων σε έναν Κώδικα να εγγυηθεί πράγματι ασφάλεια δικαίου, αξιοπιστία και διαφάνεια;

Η συγκέντρωση όλων των χωροταξικών και πολεοδομικών διατάξεων σε έναν ενιαίο Κώδικα αποτελεί απαραίτητο και καθοριστικό βήμα για να πετύχουμε ασφάλεια δικαίου στη δόμηση. Πρόκειται ουσιαστικά για μια θεσμική τομή που απαντά σε παθογένειες δεκαετιών και βάζει τις βάσεις για ένα μέλλον με σαφείς κανόνες, διαφάνεια και σεβασμό στο περιβάλλον και τον πολίτη. Ο Κώδικας αποτελεί ένα σύγχρονο θεσμικό εργαλείο, αντάξιο των αναγκών της κοινωνίας και των προκλήσεων της βιώσιμης ανάπτυξης, που απλοποιεί τις διαδικασίες για πολίτες, επαγγελματίες και δημόσια διοίκηση, και συμβάλλει αποφασιστικά στην καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης και στη δίκαιη εφαρμογή ενιαίων κανόνων σε όλη την επικράτεια.

Με αυτό το νέο εργαλείο, η χώρα αποκτά επιτέλους ένα σταθερό και αξιόπιστο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού, που υπηρετεί την ανάπτυξη με κοινωνική δικαιοσύνη και περιβαλλοντική ευθύνη. Είναι ένα νέο νομοθέτημα-ορόσημο που θα απαλλάξει πολίτες και επενδυτές από τη γραφειοκρατία και την αβεβαιότητα του παρελθόντος.

ΑΠΟ ΤΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΤΥΠΟΥ

Παρουσίαση Κώδικας Χωροταξίας_29.08.25 – ΜΜΕ

1 Σεπτεμβρίου, 2025 /  

Εκτός σχεδίου: απόφαση καταπέλτης για ΥΔΟΜ, οικοδομικές άδειες και παλαιά οικόπεδα

Του Αργύρη Δεμερτζή/ecopress

Νέα απόφαση καταπέλτης για την παρόδια εκτός σχεδίου δόμηση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, που παρουσιάζει αποκλειστικά το ecopress, κλείνει ερμητικά το δρόμο στις ΥΔΟΜ όλης της χώρας να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με πολεοδομικές ερμηνείες δημιουργίας γηπέδων προ του 2003 και του 1985, ανοίγει το δρόμο για νέες προσφυγές χωρίς την προθεσμία 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, θέτει εκτός οικοδομησιμότητας γήπεδα σε διανοιγμένους δρόμους από ιδιωτική βούληση και με δουλείες διόδου, αναδεικνύοντας παράλληλα δικαιώματα πρόσβασης πολιτών και ιδιοκτητών προς τη θάλασσα και προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.

 

Η Πολεοδομία που έδωσε την άδεια και βεβαίωνε ότι είναι νόμιμη, μετά την ακυρωτική δικαστική απόφαση καλείται να βγάλει το ξενοδοχειακό συγκρότημα αυθαίρετο

Συντριπτική ήττα υπέστησαν ο Δήμος Αριστοτέλη, η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής και οι δύο βούλγαροι επενδυτές, συνιδιοκτήτες κατά 50% έκαστος γηπέδου επιφανείας 10.539,45 τετραγωνικών μέτρων, στην εκτός σχεδίου περιοχή στη θέση «Μπάρα-Καλύβια» άλλως θέση «Τσαΐρια ή Άνω Κρινάκια» της άλλοτε Κοινότητας Βαρβάρας Χαλκιδικής και ήδη Δημοτικής Ενότητας Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής και κύριοι του κτιριακού έργου, με εμβαδόν δόμησης 2.097,99 τετραγωνικών μέτρων, ξενοδοχείου 5 αστέρων, όταν βρέθηκαν αντιμέτωποι με δικηγόρο Θεσσαλονίκης, ιδιοκτήτρια γειτονικού ακινήτου στην ίδια περιοχή, η οποία άσκησε προσφυγή κατά της οικοδομικής άδειας ανέγερσης του συγκεκριμένου ξενοδοχειακού συγκροτήματος.

◊ Η προσφεύγουσα πέτυχε σε δίκη του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης να εκδοθεί απόφαση, σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο κρίνει βάσιμους τους λόγους της προσφυγής, ακυρώνει την οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής, «πατάει στα σκουπίδια» την απάντηση που έδωσε η αναπληρώτρια προϊσταμένη της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη, κατόπιν αιτήματος έρευνας της επίδικης οικοδομικής άδειας, ότι το γήπεδο «ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και συνεπώς η Οικοδομική Άδεια εκδόθηκε νομίμως» και επιβάλλει τη δικαστική δαπάνη στον Δήμο.

Το κτιριακό συγκρότημα της τουριστικής επένδυσης, το οποίο βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο ολοκλήρωσης της κατασκευής  του, όπως προέκυψε από τα στοιχεία της δίκης έχει ενταχθεί σε αναπτυξιακό νόμο και έχει συναφθεί δανειακή σύμβαση υλοποίησης της τουριστικής επένδυσης  πολλών εκατομμυρίων ευρώ με συστημική τράπεζα,  τρία χρόνια μετά την έκδοση της επίδικής οικοδομικής άδειας κατασκευής του που τώρα ακυρώνεται ουσιαστικά τινάζεται στον αέρα.

Καραμπόλα για νέα τουριστική επένδυση σε γειτονική  έκταση 15 στρεμμάτων

Στην παρούσα φάση, και ανεξάρτητα από τις δικαστικές εξελίξεις που αναμένεται να ακολουθήσουν, η Πολεοδομική αρχή που έδωσε την άδεια και υπερασπίστηκε τη νομιμότητα της στη δίκη, μετά την απόφαση καταπέλτη του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης υποχρεώνεται να αντιμετωπίσει το επίδικο κτιριακό ξενοδοχειακό συγκρότημα ως αυθαίρετο και κατεδαφιστέο, ακολουθώντας τις νόμιμες διαδικασίες διακοπής εργασιών, διοικητικών κυρώσεων και προστίμων. Ταυτοχρόνως προκαλείται καραμπόλα και για την νομιμότητα νέας οικοδομικής άδειας με παρόμοια πολεοδομικά χαρακτηριστικά, επέκτασης της ίδιας τουριστικής επένδυσης από τους ίδιους επενδυτές  σε γειτονική έκταση άλλων 15 στρεμμάτων, που αγόρασαν για αυτό το σκοπό.

Η ταυτότητα της οικοδομικής άδειας που ακυρώθηκε από το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης 

Η οικοδομική άδεια που ακύρωσε το δικαστήριο εκδόθηκε από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη στις 3.6.2021, είναι κατηγορίας 1, ισχύος έως 3.6.2025, για την ανέγερση ξενοδοχείου κλασικού τύπου 4 αστέρων δυναμικότητας 100 κλινών.

Προγενέστερα εκδόθηκε αναθεώρηση προέγκρισης οικοδομικής άδειας (ν. 4759/2020) στις 31.5.2021, ισχύος έως 31.5.2022, επί οικοπέδου με εμβαδόν 10.539,45 τ.μ.

-χωρίς καμία αναφορά σε αναγκαίο πρόσωπο,

-εμβαδόν κάλυψης κτιρίου 1.217,05,

-εμβαδόν δόμησης κτιρίου 2.097,99,

-εμβαδόν ακάλυπτου χώρου οικοπέδου μηδέν,

-όγκος κτιρίου (άνω εδάφους) 7.793,36,

-μέγιστο ύψος κτιρίου 7,3,

-αριθμός ορόφων 2,

-αριθμός θέσεων στάθμευσης μηδέν,

-χρήσεις ανά όροφο: ισόγειο -προσωρινή διαμονή, 1ος όροφος-προσωρινή διαμονή.

Ακολούθως, εκδόθηκε στις 9.8.2022 αναθεώρηση της βασικής αδείας ως προς την κατασκευή υπογείου, άνευ μεταβολής κάλυψης δόμησης και όγκου και χωρίς προέγκριση.

Εκδόθηκαν και άλλες δύο αναθεωρήσεις της άδειας, στις  5.2.2024 αναθεώρηση για την αλλαγή των επιβλεπόντων μηχανικών και στις 10.4.2024 αναθεώρηση με την οποία αναβαθμίστηκε το ξενοδοχείο σε 5 αστέρων.

Καταλυτικές  οι προεκτάσεις της νέας δικαστικής απόφασης για χιλιάδες ιδιοκτησίες, νέες επενδύσεις και τους σχεδιασμούς του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση

Η νέα δικαστική απόφαση έχει σημαντικές προεκτάσεις  για χιλιάδες ιδιοκτησίες και επενδύσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, για τις ευθύνες που αναλαμβάνουν οι Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων έναντι του νόμου αλλά και των απαιτήσεων ιδιοκτητών και επενδυτών για ευάλωτες σε προσφυγές και ακύρωση οικοδομικές άδειες αλλά και για νέο κύκλο προσφυγών κατά οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές και μάλιστα με ανοιχτές προθεσμίες όχι από την έκδοση της άδειας ή από την έναρξη εργασιών αλλά  από  την πλήρη γνώση του περιεχομένου της οικοδομικής άδειας, όπως έκρινε το δικαστήριο.

◊ Καταλυτική είναι ταυτοχρόνως  η επίδραση της δικαστικής απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης στους σχεδιασμούς του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που έχει δεσμευτεί να προωθήσει μεταβατικές νομοθετικές λύσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση για τα επόμενα τουλάχιστον τρία χρόνια, έως την ολοκλήρωση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» του νέου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Ωστόσο εδώ  και κοντά τρία χρόνια, από τον Μάρτιο του 2023 που εκδόθηκε ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια σε γήπεδο με πρόσωπο σε οδό, που δεν είναι πολεοδομικά αναγνωρισμένη στην Πάτμο, οι σχεδιασμοί και οι δεσμεύσεις του υπουργείου συνεχώς μεταβάλλονται, και από τις δικαστικές εξελίξεις νέων αποφάσεων του ΣτΕ και Διοικητικών εφετείων,  και διαρκώς μένουν μετέωροι, χωρίς να διαφαίνεται σοβαρή προοπτική εκπλήρωσης τους σε ορατό χρόνο.

Η νέα απόφαση καταπέλτης για την εκτός σχεδίου δόμηση, που παρουσιάζει το ecopress είναι:

-H  απόφαση 375/2025 του ακυρωτικού σχήματος του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης,  Τμήμα Β.

-Η προσφυγή – αίτηση ακυρώσεως, κατά της οικοδομικής άδειας που εξέδωσε η Πολεοδομία του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής έγινε στις  6 Σεπτεμβρίου 2024.

-Το δικαστήριο  συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 13η Φεβρουάριου 2025, με δικαστές τους Δημήτριο Σπηλιώτη, Πρόεδρο Εφετών Δ.Δ., Μαρία Καρανικόλα και Ευανθία Πανάγου Εφέτες Δ.Δ, και με γραμματέα την Αικατερίνη Σιάρκου, δικαστική υπάλληλο.

-Η διάσκεψη του Δικαστηρίου έγινε στη Θεσσαλονίκη την 30η Ιουνίου 2025 και η απόφαση δημοσιεύθηκε στον ίδιο τόπο σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του Δικαστηρίου την 31η Ιουλίου 2025.

Από τη δικαστική απόφαση αναφέρονται και προκύπτουν τα ακόλουθα:

Τέρμα οι διαφορετικές του νόμου ερμηνείες και απόψεις των ΥΔΟΜ στην έκδοση εκτός σχεδίου οικοδομικών αδειών  

Με βάση αναφοράς την ακυρωτική απόφαση του Μαρτίου 2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, η νέα δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης κλείνει ερμητικά το δρόμο στις Υπηρεσίες Δόμησης να εγκρίνουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου γήπεδα, χωρίς να έχουν πρόσωπο σε δρόμο πολεοδομικό αναγνωρισμένο με προεδρικό διάταγμα.  Και ταυτοχρόνως εξουδετερώνει κάθε άλλη ερμηνεία της πολεοδομικής νομοθεσίας, που ακολουθούν πολλές από τις Πολεοδομίες της χώρας, με αποτέλεσμα, όπως είναι  γνωστό, τα δύο τελευταία χρόνια οι ΥΔΟΜ της χώρας ανά περιοχές και κατά περίπτωση άλλες να εγκρίνουν και άλλες όχι εκτός σχεδίου οικοδομικές άδειες.

◊ Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης, που εκδίκασε την υπόθεση της τουριστικής επένδυσης στη Χαλκιδική υπογραμμίζει στην απόφαση του ότι «ακυρώνει την οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής, καθώς και την απορριπτική απάντηση της Αναπληρώτριας Προϊσταμένης της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη στο υποβληθέν από την αιτούσα αίτημα επανελέγχου της προαναφερομένης οικοδομικής αδείας».

Το γήπεδο ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και η οικοδομική άδεια νόμιμη βεβαίωνε η Πολεοδομία 

Η απάντηση της αναπληρώτριας Προϊσταμένης της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη που η δικαστική απόφαση «πετάει στα σκουπίδια», δόθηκε στις 29 Ιουλίου 2024 προς την πλευρά που άσκησε την προσφυγή και ανέφερε όπως σημειώνεται σχετικά ότι: «κατόπιν επικλήσεως των διατάξεων του ν. 3212/2003 και των από 1.7.1977, 24-31.5.1985 και 30-6/23.7.1991 π.δ/των» και ότι: «δεδομένου ότι το γήπεδο της επίδικης οικοδομικής άδειας έχει δημιουργηθεί προ του έτους 1968 και έχει εμβαδόν 10.539,45 τ.μ. αυτό ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και συνεπώς η Ο.Α εκδόθηκε νομίμως».

«Επειδή, η αιτούσα προβάλλει ότι οι προσβαλλόμενες είναι ακυρωτέες διότι εκδόθηκαν κατά παράβαση του π.δ/τος 24/31.5.1985, του ν. 3212/2003 και του άρθρ. 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος, καθόσον δομήσιμα είναι μόνο τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, ακόμη και αυτά που δημιουργήθηκαν πριν από την εφαρμογή του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ/τος 24-31.5.1985, όπως έχει πλέον κριθεί με την υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, η δε πολεοδομική αρχή δεν δύναται να επικαλεστεί διαφορετική ερμηνεία ή άποψη ως προς την έννοια του νόμου, η οποία και σαφής είναι και έχει ερμηνευθεί με τρόπο αδιαμφισβήτητο από την άνω απόφαση».

«Επομένως, το επίδικο γήπεδο εκτός σχεδίου, προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό είκοσι πέντε (25) μέτρων και δεν ήταν οικοδομήσιμο, σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, δοθέντος ότι από τους τίτλους κτήσεως του επίδικου ακινήτου και τα τοπογραφικά που τους συνοδεύουν, τα οποία προσκομίζει, αποδεικνύεται ότι δεν έχει πρόσωπο σε δημόσια νομίμως υφιστάμενη οδό», λέει η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, που ακυρώνει την οικοδομική άδεια αλλά και την απάντηση της Πολεοδομίας.

Κρίνοντας περαιτέρω ότι «μετά την έκδοση της επίμαχης αδείας και επ’ ευκαιρία της αιτήσεως της ήδη αιτούσας, η υπηρεσία προέβη σε νέα έρευνα της υποθέσεως και, για τον λόγο αυτό, η προσβαλλόμενη απάντηση έχει εκτελεστό χαρακτήρα».

Εκτεθειμένη είναι η Πολεοδομία, όπως προκύπτει από τη δικαστική απόφαση, και για το γεγονός ότι αφού αρχικά αρνήθηκε στη συνέχεια υποχρεώθηκε να παραδώσει τον φάκελο της επίδικης οικοδομικής άδειας κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας στην πλευρά που άσκησε την προσφυγή, στη διάταση ότι το αίτημα πρόσβασης στον φάκελο της οικοδομικής άδειας κατατέθηκε προς εξακρίβωση των χαρακτηριστικών του δρόμου, με βάση τα οποία δόθηκε η έγκριση της οικοδομικής άδειας, και τελικά αποδείχθηκε στο δικαστήριο ότι αυτά τα χαρακτηριστικά δεν ήταν τα νόμιμα.

Δεν ισχύει οικοδομησιμότητα για γήπεδα προ του 1985 και 2003, χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό  

Η δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης ακυρώνει τη δυνατότητα δόμησης εκτός σχεδίου γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, που έχουν δημιουργηθεί προ του 1985 και 2003, και ανατρέπει τις αντίθετες ερμηνείες κατ΄ επίκληση  των διατάξεων του ν. 3212/2003 και των από 1.7.1977, 24-31.5.1985 και 30-6/23.7.1991 π.δ/των, με βάση τις οποίες ορισμένες από τις Υπηρεσίες Δόμησης σε όλη τη χώρα, όπως στη συγκεκριμένη περίπτωση η Πολεοδομία του Δήμου Αριστοτέλη, έχουν εκδώσει ή και εξακολουθούν να εγκρίνουν οικοδομικές άδειες.

◊ Παράλληλα εξουδετερώνονται οι σχετικοί σχεδιασμοί του υπουργείου Περιβάλλοντος, με βάση τις συγκριμένες πολεοδομικές προσεγγίσεις για γήπεδα προ του 1985 και 2003, στα σενάρια που επεξεργάζεται, στο πλαίσιο κυβερνητικής δέσμευσης να προωθήσει νομοθετικές λύσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Η δικαστική απόφαση σχετικά με «τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1,  του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5,1985» κρίνει ότι δεν είναι δομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο «μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση», τεκμηριώνοντας ότι «δεν έχει αυτοτέλεια» η ρύθμιση του ΠΔ 1985, που ορίζει ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα και ότι «εφαρμόζεται συνδυασμένα».

→Συγκεκριμένα λέει η δικαστική απόφαση ότι:

«Στην περίπτωση Ια’ της παρ. 2 του άρθρου 162 του Κ.Β.Π.Ν. (= άρθρο 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ/τος της 24- 31.5.1985) εξαγγέλλεται απλώς ο κανόνας κατά τον οποίο το ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα. Η εν λόγω διάταξη αναφέρεται μεν, αυτονοήτως, σε γήπεδα έχοντα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (αυτή η έννοια αποδόθηκε, άλλωστε, στην εν λόγω διάταξη όπως είχε αρχικά, πριν δηλαδή την αντικατάστασή της με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, με την απόφαση ΣτΕ 3504/2010 7μ.), πλην δεν έχει αυτοτέλεια, αφού δεν ορίζει λοιπές προϋποθέσεις δόμησης, εξειδικεύεται δε στην αμέσως επόμενη διάταξη της περιπτώσεως β’, στην οποία καθορίζονται λεπτομερώς οι προϋποθέσεις της κατά τον κανόνα δόμησης εκτός σχεδίου και με την οποία εφαρμόζεται συνδυασμένα».

→Και υπογραμμίζεται στην απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης ότι:

«Αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία η περίπτωση α’ θέτει ως μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ., στερείται βάσεως, προεχόντως διότι παρόμοια αόριστη διάταξη θα ήταν εκτός εξουσιοδοτήσεως και θα προσέκρουε στο Σύνταγμα ως αντίθετη με τους μνημονευθέντες θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δομήσεως και της δομήσεως εν γένει (πρβλ. ΣτΕ 4525/2009)».

→ Η δικαστική απόφαση εξειδικεύει ακόμη περισσότερο το σκεπτικό της αναφέροντας ότι:

«Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003 προκύπτουν τα εξής:

Δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α’ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β’, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α’, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου τα 25 μ.

 Η διάταξη αυτή, ανεξαρτήτως:

α) του ζητήματος αν δικαιολογείται ο καθορισμός μικρότερου προσώπου από αυτό που ορίζεται στην περίπτωση β’ της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985,

β) αν δύναται να τύχει εφαρμογής πριν την έκδοση του π.δ/τος που προβλέπεται στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 20 παρ. 15 του ν. 3937/2011, και

γ) του ότι, σύμφωνα με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 του ίδιου νόμου (31.12.2003), πάντως δεν θεσπίζει το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι, κατά τα προεκτεθέντα, την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ. της 24-31.5.1985».

«Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1,  του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5,1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περίπτωση β’ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού (= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β’ του Κ.Β.Π.Ν.) [σκ. 18]» υπογραμμίζεται στη δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Σε πολεοδομικό αδιέξοδο τα εκτός σχεδίου γήπεδα με δρόμους δουλείας διόδου από χρησικτησία

Η απόφαση του  Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης αποσαφηνίζει ποιοι δρόμοι και υπό ποιες προϋποθέσεις δίνουν οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου γήπεδα, ακυρώνοντας ουσιαστικά όλες τις κατηγορίες δρόμων ανεξαρτήτως της χρονολογίας δημιουργίας τους, που έχουν προκύψει από βούληση ιδιωτών, δεν είναι διανοιγμένοι η παραχωρημένοι από το κράτος και τις συσταθείσες δια χρησικτησίας δουλείας οδούς.

 «Όπως κρίνεται παγίως, κατά την έννοια των περιοριστικών της δόμησης διατάξεων του άρθρου 162 παρ. 1 και 2 περ. Ια. Κ.Β.Π.Ν. (σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 242, 243 και 245 Κ.Β.Π.Ν.), οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στην διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης πάγιων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως, η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις ως άνω περιοχές δόμηση τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση» αναφέρει η δικαστική απόφαση και σημειώνει ότι:

«Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφόσον διαθέτουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο με κοινόχρηστο χώρο (ΣτΕ 2606, 3848, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/20157μ., 2329/2012κ.ά„ πρβλ.2521/20007μ., 4525/2009)».

Τα χαρακτηριστικά των δρόμων που σχετίζονται με την ακυρωθείσα οικοδομική άδεια για την τουριστική επένδυση

Αναδεικνύεται  από τη δικατική απόφαση ότι καταρρίφθηκαν οι ισχυρισμοί της ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου, σύμφωνα με τους οποίους  «το γήπεδο έχει πρόσωπο σε οδικό δίκτυο, δηλαδή σε κοινόχρηστο δρόμο, σε δύο πλευρές» εμφανίζοντας σχετικά ΚΑΕΚ ενώ έμεινε μετέωρη η απόφαση της Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, που εκλάμβανε ως αναγκαίο πρόσωπο του γηπέδου σε υφιστάμενο χωματόδρομο.

Η πλευρά της ιδιοκτήτριας που προσέφυγε και κέρδισε τη δίκη, όπως καταγράφεται στην απόφαση παρουσίασε ακλόνητα στοιχεία στην αντίθετη κατεύθυνση, σύμφωνα με τα οποία:  

♦ Άσκησε το 2024  αγωγή, προκειμένου να αναγνωριστεί, από το Μονομελές Πρωτοδικείο Χαλκιδικής, το εμπράγματο δικαίωμα της συστάσεως πραγματικής δουλείας οδού επί του υφιστάμενου από το 1981 χωματόδρομου, λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

♦ Προηγήθηκε συνάντηση της, με τους ιδιοκτήτες του οικοπέδου στην οποία τους ζήτησε και αυτοί αρνήθηκαν να αναγνωρίσουν την «συσταθείσα δια χρησικτησίας δουλεία οδού»

♦ Ζήτησε το φάκελο της οικοδομικής άδειας από την Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, προκειμένου να εξακριβώσει αν η προσβαλλόμενη άδεια δόμησης, με την οποία είχαν εκκινήσει οι εργασίες ανοικοδόμησης, εκδόθηκε σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θέτει η πολεοδομική νομοθεσία ως προς την ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο και, συγκεκριμένα, αν «εμφάνιζαν» ή όχι στην πρώτη προσβαλλόμενη τον υφιστάμενο χωματόδρομο ως το αναγκαίο πρόσωπο. Και όταν η Πολεοδομία αρνήθηκε να της δώσει το φάκελο της αδείας πήρε την οικοδομική άδεια μετά από παραγγελία του Εισαγγελέα Πολυγύρου.

♦ Από συμβόλαιο της ιδιοκτησίας του 1962 τεκμηριώθηκε ότι «ο επίδικος αγρός σύμφωνα με τον τίτλο ήταν εντελώς περίκλειστος».

♦ Από συμβόλαιο μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου του 2008 τεκμηριώθηκε ότι «το αγροτεμάχιο δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό ή επαρχιακό δρόμο και ότι απέχει από τον επαρχιακό δρόμο Ολυμπιάδος-Σταυρού 78,00 περίπου μέτρα. Συνορεύει δηλαδή το επίδικο ακίνητο από την δυτική του πλευρά εκτός από τις αναφερόμενες ιδιοκτησίες με δύο «δρόμους» πλάτους έκαστος 4,8 γ.μ. που διανοίχτηκαν, σύμφωνα με την αιτούσα, από ιδιωτική πρωτοβουλία των ιδιοκτητών του οικισμού «Άνω Κρινάκια», που δημιουργήθηκε μετά το έτος 1975».

♦ Σε τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το συμβόλαιο ο αρχιτέκτονας μηχανικός δηλώνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο «δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό ή επαρχιακό δρόμο».

♦ Σε συμβόλαιο του 2018 αγοράς του ακινήτου από τους σημερινούς ιδιοκτήτες, τόσο από τοπογραφικό διάγραμμα  πολιτικού μηχανικού, όσο και από έκθεση αυτοψίας και φωτοερμηνεία τοπογράφων μηχανικών, προκύπτει ότι «το εν λόγω ακίνητο κείται επί ανωνύμου αγροτικής οδού». Ακόμη ότι:

«α) πέρα από την επαρχιακή οδό Σταυρού – Ολυμπιάδας (από την οποία το ακίνητο απέχει 78 μέτρα), που έχει διανοιχθεί, κανένας άλλος δρόμος δεν είναι παραχωρημένος ή διανοιγμένος από το κράτος

β) δεν υπάρχει αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δίκτυο δρόμων, από διανομή Υπουργείου Γεωργίας ή άλλη υπηρεσία (αγροτικός),

γ) τα μονοπάτια και οι χωραφόδρομοι παρουσιάστηκαν για πρώτη φορά στις αεροφωτογραφίες του 1985 για να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες του συγκροτήματος «Άνω Κρινάκια», είναι δηλαδή ιδιωτικοί δρόμοι που άνοιξαν οι ιδιοκτήτες του οικισμού που δημιουργήθηκε κατά τα έτη 1975 και μετά».

«Οι προαναφερόμενοι δε ως όρια του γηπέδου από την δυτική του πλευρά, «δύο δρόμοι» πλάτους έκαστος περίπου 4,8 γραμμικών μέτρων είναι, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της αιτούσας, δρόμοι που διανοίχτηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων του οικισμού «Άνω Κρινάκια», ξεκινούν από τον επαρχιακό δρόμο Σταυρού – Ολυμπιάδας κατεβαίνουν και εξυπηρετούν τις ιδιοκτησίες τους στον οικισμό, ο ένας δε εξ αυτών, από την βόρια πλευρά του επίδικου ακινήτου, με κατεύθυνση προς τη θάλασσα, διασχίζει το επίδικο και φτάνει μέχρι την θάλασσα και είναι η μοναδική και αποκλειστική δίοδος πρόσβασης στο ακίνητο ιδιοκτησίας της αιτούσας», αναφέρει ακόμη η δικαστική απόφαση.

Ανοιχτές οι προθεσμίες για προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών, από την γνώση του πραγματικού περιεχομένου τους

Νέα δεδομένα δημιουργεί η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης για τις προθεσμίες άσκησης προσφυγών κατά οικοδομικών αδειών, κάνοντας αποδεκτή την προσφυγή που κατατέθηκε για την επίδικη οικοδομική άδεια της τουριστικής επένδυσης στον Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής, τρία χρόνια μετά την έκδοση της και σε προχωρημένο στάδιο των κατασκευαστικών εργασιών. Ταυτοχρόνως απορρίφθηκαν οι ισχυρισμοί της πλευράς των ιδιοκτητών της οικοδομής ότι η έκδοση της άδειας τελούσε σε γνώση της πλευράς που άσκησε την προσφυγή τουλάχιστον από το έτος 2021 της έναρξης των οικοδομικών εργασιών και ότι ισχύει προθεσμία 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας για την άσκηση προσφυγής.

◊ «Κατά το άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989 εξηκονθήμερη προθεσμία για την άσκηση αιτήσεως ακυρώσεως κατά ατομικής διοικητικής πράξεως μη δημοσιευτέας, η οποία δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, αρχίζει από τότε που αυτός έλαβε πλήρη γνώση της έκδοσης της πράξεως και του περιεχομένου της· το δε συγκεκριμένο χρονικό σημείο της πλήρους γνώσεως μπορεί να τεκμαίρεται κατ’ εκτίμηση των περιστάσεων κάθε υποθέσεως» αποφαίνεται το δικαστήριο και υπογραμμίζεται ακολούθως στη δικαστική απόφαση ότι:

«Ειδικώς, επί προσβολής οικοδομικής άδειας, για την έναρξη της ανωτέρω προθεσμίας απαιτείται γνώση όχι μόνο της εκδόσεως, αλλά και του περιεχομένου της άδειας ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και της χρήσης του – η γνώση δε αυτή συναρτάται και με τις πλημμέλειες που αποδίδονται στην προσβαλλόμενη πράξη και το έννομο συμφέρον επί του οποίου θεμελιώνεται η άσκηση του ενδίκου βοηθήματος.

Προκειμένου να εκφέρουν σχετική κρίση, τα δικαστήρια εκτιμούν τα στοιχεία του φακέλου, λαμβάνουν δε υπόψη και το χρονικό διάστημα που παρήλθε από την έκδοση της πράξεως ή την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, σε συνδυασμό προς το εύλογο ενδιαφέρον του ασκούντος την αίτηση ακυρώσεως να λάβει πληροφορίες για την έκδοση της οικοδομικής άδειας και το περιεχόμενό της (ΣτΕ Ολομ. 176/2023, 2102/2019,     2034-2036/2011, ΣτΕ 7μ. 2065/2007, ΣτΕ 919/2018, 2221/2017, 796/2016, 3381/2015, 1678/2014, 4531/2013, 4537/2009)».

Πως τεκμηριώθηκε ο χρόνος γνώσης του περιεχόμενου της οικοδομικής άδειας της Χαλκιδικής 

Στη δικαστική απόφαση σημειώνεται ακόμη ότι: «η αιτούσα έλαβε γνώση την 12Π.7.2024 των στοιχείων του φακέλου της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, κατόπιν της παραγγελίας του Εισαγγελέα Πολυγύρου, εκ της οποίας τον πρώτον ηδυνήθη να διευκρινίσει αν ο διανοιχθείς χωματόδρομος εμφανιζόταν ως το αναγκαίο πρόσωπο στα υφιστάμενα για την έκδοση της προσβαλλόμενης αδείας τοπογραφικά διαγράμματα, μετά ταύτα δε υπέβαλε την 22η.7.2024 προς την Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, αίτημα επανελέγχου-καταγγελία, στηριζόμενη στην ως άνω πληροφόρηση».

Και το δικαστήριο κρίνει ότι: «ο σχετικός ισχυρισμός των παρεμβαινουσών αποβαίνει απορριπτέος, εφόσον δεν δύναται να συναχθεί τεκμήριο πλήρους γνώσεως εκ μέρους της αιτούσας του ειδικότερου περιεχομένου της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, η δε κρινόμενη αίτηση εμπροθέσμως ασκήθηκε την 6. 09.2024. Και τούτο διότι την ως άνω προβαλλόμενη με την κρινόμενη αίτηση πλημμέλεια της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, δεν θα μπορούσε να γνωρίζει η αιτούσα πριν λάβει πλήρη γνώση των στοιχείων αυτής».

Σημειώνεται ακόμη στην απόφαση ότι σύμφωνα με έκθεση-πιστοποίηση προόδου εργασιών τεχνικού συμβούλου της εταιρίας των ιδιοκτητών της οικοδομής  προς την Τράπεζα Πειραιώς, που έχει δανειοδοτήσει την επένδυση «οι οικοδομικές εργασίες εκκίνησαν τον Δεκέμβριο του 2023  και όχι το θέρος του 2022».

Καταρρίπτει επίσης η δικαστική απόφαση το επιχείρημα των ιδιοκτητών ότι η πλευρά που άσκησε την προσφυγή είχε γνώση από τις 6 Φεβρουάριου 2024 όταν συναντήθηκε με την ιδιοκτησία της τουριστικής επένδυσης αναφέροντας ότι:

«Η συνάντηση της αιτούσας με τη νόμιμη εκπρόσωπο της πρώτης παρεμβαίνουσας δεν είχε ως αντικείμενο τη διερεύνηση της πλημμέλειας της αδείας ανέγερσης του επίμαχου ξενοδοχείου σε γήπεδο μη οικοδομήσιμο, ως στερούμενο προσώπου επί κοινοχρήστου οδού, αλλά την μη αναγνώριση του δικαιώματος πρόσβασης της αιτούσας επί του υφιστάμενου χωματόδρομου από την εκπρόσωπο της παρεμβαίνουσας».

Ισχυρή προστασία του δικαιώματος πρόσβασης στη θάλασσα για ιδιοκτήτες και πολίτες

Την πρόσβαση πολιτών και ιδιοκτητών ακινήτων στη θάλασσα θέτει σε υψηλή προτεραιότητα η δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης. Και αφενός μεν ξεκάθαρα απορρίπτει την δυνατότητα παρόδιας δόμησης εκτός σχεδίου γηπέδων σε οδούς που έχουν προκύψει από ιδιωτική βούληση και αποτελούν δουλεία διόδου από χρησικτησία αφετέρου δε, προτάσσει το δικαίωμα πρόσβασης των ιδιοκτητών σε τέτοιο δρόμο, όπως ο χωματόδρομος στην επίδική  περίπτωση στον Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής, για να έχουν πρόσβαση στις ιδιοκτησίες τους και στη θάλασσα.

Έκοψαν τα δέντρα και το δρόμο προς τη θάλλασσα με μεταλλική πόρτα 

Αναφερόμενη  στους ιδιοκτήτες της τουριστικής επένδυσης, η δικαστική απόφαση σημειώνει, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της αιτούσας ότι:

«Αφού περί τα τέλη του 2021 έκοψαν όλα τα δέντρα και απομάκρυναν τους κορμούς τους, το καλοκαίρι του έτους 2022 και εν όψει έναρξης των εργασιών του έργου τους, τοποθέτησαν εντελώς αυθαίρετα και παράνομα μεταλλική θύρα στο σημείο, που ο υπάρχων χωματόδρομος εφαπτόταν με το δικό τους ακίνητο και έκλεισαν παράνομα τον χωματόδρομο στα δύο, με το ένα τμήμα του να ξεκινάει από τον δημόσιο δρόμο Σταυρού-Ολυμπιάδος και να φτάνει μέχρι την μεταλλική πόρτα και το δεύτερο τμήμα του να συνεχίζει από την μεταλλική θύρα μέχρι το ακίνητο της αιτούσας και τη θάλασσα.

Και ενώ οι ανωτέρω χρησιμοποιούσαν και συνεχίζουν να χρησιμοποιούν το «πρώτο τμήμα του δρόμου» για να εισέλθουν στο ακίνητό τους και να εξέλθουν από αυτό προς το δημόσιο δρόμο, εντελώς παράνομα εμπόδιζαν την πρόσβαση στο ακίνητο της αιτούσας και των πολιτών προς τη θάλασσα.

Στις οχλήσεις και διαμαρτυρίες της, οι προαναφερόμενοι δικαιούχοι της προσβαλλόμενης Ο.Α., αρχικά διαβεβαίωσαν την αιτούσα ότι θα προέβαιναν σε άρση του προβλήματος πρόσβασης, καθώς η τοποθέτηση της θύρας ήταν προσωρινή, ως μέτρο ασφάλειας του έργου τους και ότι θα υπήρχαν φύλακες επί 24ωρου βάσεως, προκειμένου να παραμένει ανοιχτή η θύρα».

«Όμως, εν συνεχεία, και ενώ είχαν τελειώσει οι εκσκαφές, η τοποθέτηση της μεταλλικής θύρας εξακολουθούσε να εμποδίζει την πρόσβαση στο ακίνητό της αιτούσας, λόγω και της αγοράς από τους ίδιους  και όλων των υπόλοιπων τμημάτων αγροτεμαχίων που υπήρχαν από την δυτική πλευρά του ακινήτου της αιτούσας και μέχρι τον δρόμο», σημειώνεται στην δικαστική απόφαση, και αναφέρεται στο γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες της επένδυσης στο μεταξύ αγόρασαν γειτονικές ιδιοκτησίες συνολικής έκτασης άλλων 15 στρεμμάτων.

Οι οικοδομικές άδειες της εκτός σχεδίου στις πράξεις της διοίκησης, που προκαλούν βλάβη στο φυσικό περιβάλλον

 Η δικαστική απόφαση που ακυρώνει την οικοδομική άδεια της τουριστικής επένδυσης στο Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής υπογραμμίζει τη διάσταση της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και κάνει αποδεκτή την προσφυγή όχι μόνον λόγω του έννομου συμφέροντος γειτονικής ιδιοκτησίας αλλά και για το λόγο ότι υφίσταται περιβαλλοντική βλάβη από πράξη της Διοίκησης.

«Επειδή, η αιτούσα φέρεται ως ιδιοκτήτρια όμορου ακινήτου, θίγόμενη από τις προσβαλλόμενες πράξεις, καθόσον με αυτές βλάπτεται όχι μόνο το όμορο ακίνητό της, αλλά ολόκληρη η περιοχή και το φυσικό περιβάλλον της. Υπό τα δεδομένα αυτά, η αιτούσα με έννομο συμφέρον ζητεί την ακύρωση των προσβαλλομένων πράξεων, εφόσον η επίκληση της κυριότητας ακινήτου στην περιοχή που υφίσταται περιβαλλοντική βλάβη από πράξη της Διοίκησης, αρκεί για τη στοιχειοθέτηση εννόμου συμφέροντος προσβολής της πράξης αυτής, κατ’ επίκληση του άρθρου 24 του Συντάγματος (πρβλ. ΣτΕ 564/2021 σκ. 6, 4931/2014 σκ. 5, 749/2014 σκ. 9, 4525/2009 σκ. 8, ΕΑ ΣτΕ 438/2012 σκ. 5 κ.α.)», αναφέρεται στην απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Αυστηροί όροι έως καθολική απαγόρευση για την εκτός σχεδίου δόμηση

Στο σκεπτικό της δικαστικής απόφασης, αποτελεί σημείο αναφοράς η ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για την οικοδομική άδεια της Πάτμου και υπογραμμίζονται προβλέψεις της νομοθεσίας αποφάσεις  του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου και συνταγματικές επιταγές. Για τις εκτός σχεδίου περιοχές σημειώνεται ότι  «η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη την εκτός σχεδίου δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές».

Είναι σημαντική η σχετική σκέψη της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης στην οποία αναλυτικά σημειώνονται τα ακόλουθα:

«Επειδή, σε σχέση με την ερμηνεία των άρθρων 162 παρ. 2 περ. Ια. του Κ.Β.Π.Ν., 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, εκδόθηκε, στη συνέχεια, η 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας με την οποία έγιναν δεκτά τα εξής:

α) Με τις παρ. 1 και 6 του άρθρου 24 του Συντάγματος το φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά. Τα αρμόδια όργανα του Κράτους οφείλουν να προβαίνουν σε θετικές ενέργειες και, ειδικότερα, να λαμβάνουν τα απαιτούμενα νομοθετικά και διοικητικά, προληπτικά και κατασταλτικά, μέτρα για την αποτελεσματική διαφύλαξή τους, παρεμβαίνοντας στον αναγκαίο βαθμό στην οικονομική ή άλλη ατομική ή συλλογική δραστηριότητα. Περαιτέρω, με την παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος επιβάλλεται η ορθολογική χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας, με βάση τους κανόνες της επιστήμης, ώστε να διασφαλίζεται η ορθή ανάπτυξη των οικισμών, η προστασία του περιβάλλοντος, οι βέλτιστοι δυνατοί όροι διαβίωσης και η οικονομική ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας (βιώσιμης ανάπτυξης), ουσιώδη όρο της οποίας αποτελούν τα χωροταξικά σχέδια (σκ. 14).

β) Εξάλλου, όπως έχει κριθεί, από τον συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους (ΣτΕ 3135/2002, 3396- 97/2010, 2035/2011 Ολομ., 665/2018 7μ. κ.ά.).

Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν.

Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από τη φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης, να εξασφαλισθεί η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής.

Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣτΕ 2657/2007, 3504/2010, 1671/2014, 2136- 37/2016, 665/2018 7μ. κ.ά.), ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο  (ΣτΕ 2063, 962, 665/2018 7μ„ 3526/2017, 2136-37/2016 7μ„ 1856/2016 κ.ά.), όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρομαρτούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του (ΣτΕ 2657/2007 7μ.) [σκ. 15]».

22 Αυγούστου, 2025 /  

Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων: Η νέα πλατφόρμα του Κτηματολογίου που θα διασυνδέσει όλες τις βάσεις δεδομένων του κράτους

Στο Real Estate Summit 2025, μία από τις σημαντικότερες ετήσιες διοργανώσεις για τον κλάδο των ακινήτων, που πραγματοποιήθηκε την Πέμπτη 3 Απριλίου, συμμετείχε ο Πρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου, Στέλιος Σακαρέτσιος.

Κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, το οποίο διοργανώθηκε από τον όμιλο REAL Group, και στο πλαίσιο της ενότητας «Νέα εποχή σε Ακίνητα και Υποδομές», ο κ. Σακαρέτσιος συμμετείχε σε πάνελ συζήτησης μαζί με τον Γενικό Διευθυντή του ΙΟΒΕ, Νίκο Βέττα, τον Διευθυντή της Τράπεζας της Ελλάδος, Θεόδωρο Μητράκο, τον Αναπληρωτή Διευθύνοντα Σύμβουλο του Υπερταμείου, Πάνο Σταμπουλίδη, και τον Πρόεδρο της Optima Bank, Γιώργο Τανισκίδη.

Η Κτηματογράφηση στην τελική ευθεία ολοκλήρωσης

Ο Πρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου ανέδειξε την πρόοδο που έχει επιτευχθεί τα τελευταία χρόνια, σημειώνοντας ότι η κτηματογράφηση, μετά από τρεις δεκαετίες, εισέρχεται πλέον στην τελική φάση. Ειδικότερα, ενώ έως το 2023 είχε ολοκληρωθεί μόλις στο 39% της επικράτειας, σήμερα έχει φτάσει στο 60% σε περαιωμένες μελέτες και στο 90% σε αναρτήσεις, με την πλήρη ολοκλήρωση να αναμένεται έως το τέλος του 2025.

Μηδενίστηκαν οι εκκρεμότητες στο Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών

Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στη μεταρρύθμιση του συστήματος διαχείρισης ακινήτων μέσω της κατάργησης των Υποθηκοφυλακείων, τα οποία χαρακτηρίστηκαν ως «απαρχαιωμένος και γραφειοκρατικός θεσμός». Η ολοκλήρωση της κατάργησής τους μέσα στο 2024 επέτρεψε στο Ελληνικό Κτηματολόγιο να λειτουργεί πλέον ως ο μοναδικός, ενιαίος φορέας για το σύνολο των συναλλαγών που αφορούν ακίνητη περιουσία.

Παράλληλα, επιτεύχθηκε σημαντική πρόοδος στην μεγάλη πρόκληση που αποτελούν οι  300.000 και πλέον εκκρεμότητες που μεταφέρθηκαν από τα πρώην Υποθηκοφυλακεία. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών, όπου περισσότερες από 52.000 εκκρεμότητες έχουν ήδη εκκαθαριστεί, με αποτέλεσμα οι συναλλαγές να ολοκληρώνονται σήμερα μέσα σε λίγες ημέρες, αντί για τους μήνες ή και χρόνια αναμονής που απαιτούνταν στο παρελθόν.

Αντίστοιχη βελτίωση αναμένεται μέχρι το τέλος του 2025 και σε άλλα μεγάλα γραφεία, όπως αυτά του Πειραιά, του Κορωπίου και της Θεσσαλονίκης.

Στήριξη της στεγαστικής πολιτικής με ταχύτερες διαδικασίες

Ο κ. Σακαρέτσιος αναφέρθηκε επίσης στη συμβολή του Κτηματολογίου στην επιτάχυνση της στεγαστικής πολιτικής του κράτους. Με τη γρηγορότερη ολοκλήρωση του νομικού ελέγχου των συμβολαίων, διευκολύνονται πλέον σημαντικά οι διαδικασίες για την έγκριση και εκταμίευση στεγαστικών δανείων, στο πλαίσιο των κρατικών προγραμμάτων «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ Ι» και «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ ΙΙ».

Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε: «Όραμά μας είναι η γρήγορη και ασφαλής εξυπηρέτηση του πολίτη σε ένα ψηφιακό περιβάλλον, με εύχρηστα εργαλεία που μειώνουν τον χρόνο και το κόστος των συναλλαγών».

Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων αλλάζει τα δεδομένα

Κεντρικό σημείο της τοποθέτησης του Προέδρου αποτέλεσε το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων, ένα έργο-τομή για τον ψηφιακό μετασχηματισμό της δημόσιας διοίκησης. Η νέα πλατφόρμα, που αναμένεται να τεθεί σε πλήρη λειτουργία στις αρχές του 2026, θα διαλειτουργεί με όλες τις ψηφιακές πλατφόρμες του κράτους, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο σημείο πλήρες προφίλ για κάθε ακίνητο.

Η αυτόματη ενημέρωση των αρμόδιων υπηρεσιών για κάθε αλλαγή στην ιδιοκτησία ή τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου θα εξαλείψει την ταλαιπωρία των πολιτών και τις χρονοβόρες διαδικασίες. Παράλληλα, η πλατφόρμα θα επιτρέπει ταχύτατες συναλλαγές και θα ενισχύει τη διαφάνεια και τον έλεγχο, δίνοντας στα ελεγκτικά όργανα τη δυνατότητα να εντοπίζουν περιπτώσεις αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων.

Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων, όπως εξήγησε ο κ. Σακαρέτσιος, βασίζεται στη διαλειτουργικότητα μεταξύ των βάσεων δεδομένων διαφόρων κρατικών φορέων, με κεντρικό αναγνωριστικό τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

Με την ολοκλήρωση αυτού του έργου, κάθε ιδιοκτήτης θα μπορεί, με μία απλή συναίνεση μέσω του gov.gr, να παραχωρεί ψηφιακά πρόσβαση στα στοιχεία του ακινήτου του, καταργώντας τη γραφειοκρατία και διασφαλίζοντας τη νομική ασφάλεια στις συναλλαγές.

27 Απριλίου, 2025 /