Εκτός σχεδίου: Νέα απόφαση του ΣτΕ, ενισχύει την απαγόρευση δόμησης στα “τυφλά” οικόπεδα

Σε συνέχεια της γνωστής πλέον απόφασης 176/2023 του ΣτΕ που αφορά σε υπόθεση ανέγερσης διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, σύμφωνα με την οποία για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται ως προϋπόθεση, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο), νέα απόφαση έρχεται και επικυρώνει τα ανωτέρω, ενισχύοντας την απαγόρευση δόμησης στα “τυφλά” οικόπεδα.

Η νέα απόφαση έρχεται λίγες μόνο εβδομάδες πριν την κατάθεση στη Βουλή της πολυσυζητημένης ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση προκειμένου να επανέλθει σε ρυθμούς κανονικότητας η αγορά και να ξεκινήσει εκ νέου η έκδοση των οικοδομικών αδειών, δυσχεραίνοντας το έργο του ΥΠΕΝ στην προσπάθεια εξεύρεσης μόνιμης λύσης στο πρόβλημα.

Διαβάστε παρακάτω την περίληψη της νέας απόφασης του ΣτΕ:

ΣΤΕ 1206/2023 [ΠΑΡΑΝΟΜΗ Η ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ ΓΗΠΕΔΟΥ, ΣΤΕΡΟΥΜΕΝΟΥ «ΠΡΟΣΩΠΟΥ» ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ ΧΩΡΟ]

Όσα έγιναν δεκτά με την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας ισχύουν και στη συγκεκριμένη περίπτωση που αφορά, κατά την οικεία Υ.ΔΟΜ. αλλά και τον εκκαλούντα Δήμο, την εφαρμογή και ερμηνεία της διατάξεως του άρθρου 162 παρ. 2 περ. ΙΙβ υποπερ. δδ’ του Κ.Β.Π.Ν. η οποία επιτρέπει, κατά τους ισχυρισμούς τους, την κατά παρέκκλιση οικοδομησιμότητα του εκτός σχεδίου ακινήτου εφόσον έχει εμβαδόν τέσσερα στρέμματα, χωρίς να απαιτείται πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

Εφόσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υποχρεωμένη να απορρίψει, για τον λόγο αυτόν, τα αιτήματα έκδοσης των προσβαλλόμενων με την αίτηση ακυρώσεως πράξεων. Συνεπώς νομίμως οι προσβληθείσες έγκριση και άδεια δόμησης ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση, απορριπτομένου του ισχυρισμού του εκκαλούντος ότι η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υποχρεωμένη, αντιθέτως, να εκδώσει την οικοδομική άδεια, εφαρμόζοντας τον κανόνα αρτιότητας των 4 στρεμμάτων.

Ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις του π.δ/τος της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδίασμά, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Αντίθετη εκδοχή θα οδηγούσε στην κατάτμηση μεγαλύτερων εκτάσεων σε πολλές μικρότερες, κάθε μια από τις οποίες θα είχε το απαιτούμενο για δόμηση εμβαδόν, στην ανέγερση οικοδομών στα περισσότερα γήπεδα και στη δημιουργία, χωρίς ειδικό σχεδίασμά, σχετική μελέτη και τήρηση των τεχνικών προδιαγραφών κατασκευής οδών, ιδιωτικού οδικού δικτύου βάσει αποκλειστικά της βούλησης των ιδιοκτητών των συγκεκριμένων γηπέδων, είτε με την παραχώρηση τμημάτων των γηπέδων προς δημιουργία ιδιωτικών οδών, είτε με την σύσταση δουλειών διόδου, προκειμένου να εξασφαλισθεί η πρόσβαση σε υφιστάμενες κοινόχρηστες οδούς των γηπέδων που στερούνται προσώπου σε αυτές, και τελικά στην αποκρούομενη από το Σύνταγμα και τον νόμο δημιουργία σε εκτός σχεδίου περιοχές οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό. Η αποτροπή του ενδεχομένου αυτού, που συνιστά λόγο δημοσίου συμφέροντος, συνταγματικής περιωπής, για την επιβολή περιορισμών στην εκτός σχεδίου δόμηση, δεν αφορά μόνο τις περιοχές με ιδιαιτερότητες (NATURA, φυσικού κάλλους κ.λπ.) αλλά το σύνολο των εκτός σχεδίου περιοχών της Χώρας, ακόμα και αυτές που έχουν ήδη επιβαρυνθεί (λόγω της μεταβολής του κατ’ αρχήν προορισμού τους) με νόμιμη (βάσει οικοδομικών αδειών) ή και αυθαίρετη δόμηση. Επομένως, είναι απορριπτέος ο ισχυρισμός ότι η απόλυτη απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης, που απορρέει από την υποχρέωση ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο, θα μπορούσε επιτρεπτώς να επιβληθεί σε περιοχές με ιδιαιτερότητες (φυσικού κάλλους κ.λπ.), όχι όμως σε άλλες περιπτώσεις, καθώς αυτό θα έθιγε το συνταγματικά προστατευόμενο δικαίωμα στην ιδιοκτησία, και ότι δεν συντρέχει κανένας λόγος δημοσίου συμφέροντος για την απαγόρευση αυτή. Ουδόλως δε ασκούν επιρροή, από την άποψη της ανάγκης να αποτραπεί η δημιουργία, σε εκτός σχεδίου περιοχές, οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδίασμά, και το γεγονός ότι η δόμηση του επίμαχου ακινήτου προβλέπεται να είναι πολύ χαμηλή, διότι το εμβαδόν κάλυψης είναι 25,60 τ.μ. ενώ επιτρέπεται η κάλυψη 506 τ.μ., το εμβαδόν δόμησης είναι 25,60 τ.μ. ενώ το επιτρεπόμενο είναι 1.012 τ.μ., το ύψος του κτιρίου είναι 4 μ. ενώ το επιτρεπόμενο είναι 7,50 μ., και τέλος, πρόκειται για ισόγειο κτίσμα, ενώ επιτρέπονται δύο όροφοι, β) η ήδη επιβαρυμένη από τη δόμηση φυσιογνωμία της περιοχής, καθώς το γήπεδο εδράζεται σε περιοχή γειτνιάζουσα με περιαστικό οικισμό υφιστάμενο ήδη από το 1973, στα δε όμορα του επίμαχου γηπέδου ακίνητα, αλλά και σε ακτίνα 700 μέτρων, όπου είναι το όριο των ζωνών του ρυμοτομικού σχεδίου της πόλεως Άρτας και του οικισμού Αναργύρων παρατηρείται ευρεία πολεοδομική δόμηση σε κατοικίες και καταστήματα, γ) το γεγονός ότι, λόγω της εκκαλουμένης απόφασης, καθίσταται πλέον αδύνατη στην περιοχή η δόμηση κτιρίων προοριζόμενων για αγροτική και κτηνοτροφική ή πτηνοτροφική χρήση, για χρήση γραφείων ή καταστημάτων, εμπορικών αποθηκών, εκπαιδευτηρίων, κλινικών, αθλητικών εγκαταστάσεων, σταθμών στάθμευσης, για κατοικίες και για εξυπηρέτηση άλλων κοινωφελών σκοπών, και δ) ότι το σύνολο των γηπέδων της περιοχής δεν έχουν ρυμοτομικό σχέδιο που να καθορίζει τους κοινόχρηστους δρόμους, πλατείες κ.λπ. Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως περί ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστη οδό παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενού με αυτόν κατά τα ανωτέρω σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και δεν είναι προδήλως δυσανάλογος προς τον σκοπό αυτό, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντίθετοι ισχυρισμοί είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι.

Απορριπτέος είναι και ο ισχυρισμός ότι και στην εντός σχεδίου δόμηση, με το άρθρο 20 παρ. 10 του ν. 4258/2014 (Α’ 94) επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις η ανοικοδόμηση σε οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, όταν δεν μπορούν διά τακτοποιήσεως να αποκτήσουν πρόσωπο, και ότι, ως εκ τούτου, ο κανόνας ότι αρκούν τα τέσσερα στρέμματα για την οικοδομησιμότητα ακινήτου δεν είναι ευνοϊκότερος σε σχέση με τους κανόνες που ισχύουν για την εντός σχεδίου δόμηση. Και τούτο διότι, ανεξαρτήτως της συνταγματικότητάς της και του γεγονότος ότι έχει στο μεταξύ τροποποιηθεί με το άρθρο 122 παρ. 11 του ν. 4819/2021 (Α’ 129), η διάταξη αυτή είναι όλως εξαιρετική σε σχέση με τον βασικό κανόνα του άρθρου 7 παρ. 1 του ν. 4067/2012 (Ν.Ο.Κ., Α’ 79), σύμφωνα με τον οποίο άρτιο και οικοδομήσιμο είναι το οικόπεδο που έχει, μεταξύ άλλων προϋποθέσεων, τα ελάχιστα όρια «προσώπου» που καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής. Ως εκ τούτου, η ως άνω διάταξη, την οποία επικαλείται ο εκκαλών Δήμος, δεν δύναται να ανατρέψει τον θεμελιώδη κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως σε σχέση με αυτούς που ισχύουν για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου. Τέλος, απορριπτέος είναι και ο ισχυρισμός ότι τυχόν απόρριψη του αιτήματος δόμησης θα προσέκρουε στο άρθρο 1 του ΠΠΠ της ΕΣΔΑ και στο άρθρο 17 Συντ. αλλά και στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου, αφού τα εκτός σχεδίου ακίνητα ανέκαθεν δομούνται και η δόμησή τους ανέκαθεν ρυθμίζεται από γενικούς και ειδικούς πολεοδομικούς κανόνες και ότι το ίδιο το Συμβούλιο της Επικράτειας έχει δεχθεί την κατ’ εξαίρεση δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων. Και τούτο διότι, ο νομοθέτης, τυπικός και κανονιστικός, ήδη από το 1923, αμέσως ή εμμέσως, έθετε περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία, ειδικώς μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση, όπως άλλωστε παγίως νομολογείται από το Συμβούλιο της Επικράτειας.

Προβάλλεται ως δεύτερος λόγος εφέσεως ότι με την απόφαση 566/2015 του Αρείου Πάγου έγινε δεκτό ότι ο δρόμος που ευρίσκεται ανάμεσα στα δύο γήπεδα αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα και οιονεί δουλεία διόδου. Ειδικότερα, στην επίμαχη θέση ο Κ.Τ. αγόρασε, το 2007, για επαγγελματική χρήση λειτουργίας γραφείου μεταφορών τρία ακίνητα 1272 τ.μ., 1280 τ.μ. και 5.060 τ.μ. αντίστοιχα, δυνάμει συμβολαίων. Το τελευταίο συνορεύει μεταξύ άλλων με ακίνητο του δεύτερου εκ των εφεσίβλητων. Ο δρόμος έχει πλευρά πέντε μέτρων με το ακίνητο του Κ.Τ. Υφίσταται προ αμνημονεύτων ετών (1950 και πλέον) πλήρως διαμορφωμένος και διανοιγμένος σε όλο το μήκος και πλάτος, αποτελεί έκτοτε τον μοναδικό δρόμο προσπέλασης και πραγματικής επικοινωνίας με τα γήπεδα του Κ.Τ. αλλά και των εφεσίβλητων και είναι νομίμως υφιστάμενος ως κοινόχρηστος χώρος που δεν προέκυψε από ιδιωτική βούληση. Ο δε χαρακτηρισμός οδού ως δημοτικής ή κοινοτικής και η αναγνώριση ως κοινόχρηστης αποτελεί, κατά τον εκκαλούντα Δήμο, πραγματικό ζήτημα, η οριστική επίλυση του οποίου σε περίπτωση εγέρσεως σχετικής αμφισβήτησης ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια για την αναγνώριση και προστασία τυχόν δικαιωμάτων.

Ο Άρειος Πάγος έκρινε, κατά τον εκκαλούντα, αμετάκλητα ότι η οδός είναι αγροτική, οπότε υφίσταται νόμιμη πρόσβαση σε κοινόχρηστη οδό. Προκειμένου να θεμελιωθεί η παραδεκτή άσκηση της κρινόμενης έφεσης, προβάλλεται ότι επί του τιθέμενου με τον δεύτερο λόγο εφέσεως νομικού ζητήματος έχει εκδοθεί η ως άνω 566/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου η οποία είναι αντίθετη προς την εκκαλουμένη. Ο εκκαλών Δήμος επικαλείται σχετικά και τις 155 και 302/2017 αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικράτειας. Ο ισχυρισμός αυτός πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, διότι στην εκκαλουμένη απόφαση δεν περιλαμβάνεται κρίση περί της ύπαρξης και του χαρακτήρα της ενλόγω διόδου, οπότε δεν νοείται αντίθεση προς την 566/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου, κατά την έννοια του άρθρου 12 παρ. 2 του ν. 3900/2010. Σε κάθε περίπτωση, η κρίση του Αρείου Πάγου περί ύπαρξης οιονεί δουλείας διόδου υπέρ του Κ.Τ.  (ακόμη και υπό την εκδοχή ότι αποτελεί αγροτική οδό) δεν αναπτύσσει δεδικασμένο ούτε επάγεται άλλες έννομες συνέπειες στο πλαίσιο της κρινομένης διαφοράς, διότι, κατά πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικράτειας, ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο επί οδού που το καθιστά, κατά τα ανωτέρω, οικοδομήσιμο, όταν η οδός αυτή, ανεξαρτήτως αν είναι εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική, υφίσταται νομίμως και, περαιτέρω, είναι ήδη διανοιγμένη, κατά τέτοιο, μάλιστα, τρόπο ώστε να είναι προσπελάσιμη και να εξασφαλίζει πράγματι επικοινωνία με το γήπεδο.

Τούτο δεν ισχύει για τις «αγροτικές» οδούς -οι οποίες σχηματίζονται αποκλειστικώς για την μεταφορά των προϊόντων των καλλιεργουμένων στις εκτός σχεδίου περιοχές γηπέδων, δεδομένου ότι, όπως έχει κριθεί οι οδοί αυτές, κοινόχρηστες ή ιδιωτικές, δεν καθιστούν οικοδομήσιμες τις εκτός σχεδίου πόλεως ευρισκόμενες ιδιοκτησίες. Εξ άλλου, κατά παγία επίσης νομολογία, κατά τις διατάξεις του άρθρου 20 του ν.δ. της 17.7/16.8.1923, οι οποίες αποσκοπούν στην εξασφάλιση του αναγκαίου κρατικού ελέγχου επί του πολεοδομικού σχεδιασμού και της δομήσεως εν γένει, και, ειδικότερα, στην παρεμπόδιση της δημιουργίας ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας, απαγορεύθηκε, κατ’ αρχήν, από την θέση τους σε ισχύ και εφεξής η καθ’ οιονδήποτε τρόπο δημιουργία οδών ή άλλων κοινοχρήστων χώρων με ιδιωτική βούληση, επομένως και βάσει δικαιωμάτων οιονεί δουλείας διόδου. Και ναι μεν παλαιότερα είχε γίνει δεκτό ότι η ύπαρξη δημοτικής ή κοινοτικής (και αγροτικής) οδού είναι ζήτημα πραγματικό, το οποίο κρίνεται παρεμπιπτόντως από την αρμόδια για την έκδοση οικοδομικής άδειας πολεοδομική υπηρεσία, επιφυλασσομένου του δικαιώματος των ιδιοκτητών των ακινήτων, οι οποίοι θίγονται από την σχετική κρίση, να προσφύγουν στα πολιτικά δικαστήρια προς προστασία των δικαιωμάτων τους.

Όμως, δεδομένου ότι: α) εκ του Συντάγματος προκύπτει υποχρέωση συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, ο οποίος πρέπει να εξειδικεύεται μέχρι το επίπεδο δήμου ή κοινότητας και β) η αναγνώριση, κατάργηση κ.λπ. δημοτικής ή κοινοτικής οδού έχει σοβαρές συνέπειες, μεταξύ άλλων, ως προς τη δόμηση των παρόδιων ακινήτων και την πολεοδομική και χωροταξική διαρρύθμιση της περιοχής, η επίλυση του ζητήματος της υπάρξεως ή μη δημοτικής ή κοινοτικής οδού δεν μπορεί να επιλύεται κατά περίπτωση, επ’ ευκαιρία συγκεκριμένης υποθέσεως, με κίνδυνο εκδόσεως αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων, αλλά πρέπει να τέμνεται εγκύρως με την έκδοση πολιτειακής πράξεως ανεξαρτήτως του χαρακτήρα της οδού. Από την 566/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου ή από τα στοιχεία του φακέλου δεν προκύπτει η έκδοση τέτοιας πράξεως. Αλλά και οι αποφάσεις 155 και 302/2017 του Συμβουλίου της Επικράτειας, οι οποίες αναφέρονται στο διαφορετικό ζήτημα της αναγνώρισης οδών προϋφιστάμενων του έτους 1923 δεν δύνανται να θεμελιώσουν στην προκειμένη περίπτωση παραδεκτό και βάσιμο ισχυρισμό κατά την έννοια του άρθρου 12 παρ. 2 του ν. 3900/2010. Με τα δεδομένα αυτά, ο προβαλλόμενος ως άνω δεύτερος λόγος εφέσεως είναι απορριπτέος.

Πρόεδρος: Μ. Γκορτζολίδου

Εισηγητής: Δ. Πυργάκης

 

27 Ιουλίου, 2023 /  

Μετάθεση της ημερομηνίας λήξης υποβολής αντίθετων απόψεων των αιτούντων και καθορισμός νέας ημερομηνίας υποβολής αντίθετων απόψεων των θιγόμενων για τις αιτήσεις διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων της Ανάρτησης σε ΟΤΑ της Π.Ε. Ανατολικής Αττικής

Η ενημέρωση απο τις ανακοινώσεις του Κτηματολογίου αναφέρει:

Σας ενημερώνουμε ότι μετατίθεται για την 26η Μαΐου 2023 η ημερομηνία λήξης της έγγραφης υποβολής αντίθετων απόψεων των αιτούντων της παρ. 9 του αρ. 6Α του ν.2308/95 και καθορίζεται εκ νέου η 27η Μαΐου 2023 ως ημερομηνία έναρξης της έγγραφης υποβολής αντίθετων απόψεων ή της συγκατάθεσης των θιγομένων της παρ. 9 του αρ. 6Α του ν.2308/95 για τα ακίνητα των Προκαποδιστριακών ΟΤΑ Βαρνάβα, Γραμματικού, Καλάμου, Καπανδριτίου, Μαρκοπούλου Ωρωπού, Νέων Παλατίων, Σκάλας Ωρωπού, Συκαμίνου και Ωρωπού της Περιφερειακής Ενότητας Ανατολικής Αττικής της Περιφέρειας Αττικής. Η διαδικασία διενεργείται ηλεκτρονικά, μέσω του ktimatologio.gov.gr (με κωδικούς taxisnet), με σκοπό τη συγκέντρωση όλων των τεκμηριωμένων απόψεων πριν ξεκινήσει το έργο της η Επιτροπή Εξέτασης Υποθέσεων.

Συγκεκριμένα, όσοι αιτήθηκαν διόρθωση κατά την Ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων στις περιοχές αυτές, έως την 26η Μαΐου 2023 πρέπει να γνωστοποιήσουν σε κάθε τρίτο θιγόμενο ιδιόκτητη την υποβληθείσα αίτηση, την έκθεση του Γραφείου Κτηματογράφησης και (εάν έχει απορριφθεί η αίτησή τους) τις αντίθετες απόψεις τους που θα έχουν τεκμηριώσει μέσω του ktimatologio.gov.gr (με κωδικούς taxisnet). Τα αποδεικτικά γνωστοποίησης προς τους θιγόμενους ιδιοκτήτες υποβάλλονται εντός της παραπάνω προθεσμίας, μέσω του ktimatologio.gov.gr, με χρήση κωδικών taxisnet, αλλιώς η αίτηση απορρίπτεται. Οι τρίτοι θιγόμενοι ιδιοκτήτες μπορούν, εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριάντα ημερών, ήτοι από την 27η Μαΐου 2023 έως την 25η Ιουνίου 2023, είτε να αιτιολογήσουν τις αντίθετες απόψεις τους, προσκομίζοντας σχετικά στοιχεία είτε να συμφωνήσουν γραπτά για τη διόρθωση, διαφορετικά θεωρείται ότι συμφωνούν με τη διόρθωση.

Η αίτηση διόρθωσης, η έκθεση του Γραφείου Κτηματογράφησης και οι στοιχειοθετημένες αντίθετες απόψεις διαβιβάζονται από το Κτηματολόγιο στις Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων (άρθρο 7Α του ν.2308/95), ενώ, εάν δεν έχουν υποβληθεί αντίθετες απόψεις, το Γραφείο Κτηματογράφησης διορθώνει τις εγγραφές.

Επισημαίνεται ότι:
1. Η διαδικασία πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά στο ktimatologio.gov.gr. (με κωδικούς taxisnet) σε προθεσμίες που ορίζονται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο και ανακοινώνονται στην ιστοσελίδα του.
2. Οι δικηγόροι και οι μηχανικοί των αιτούντων και των θιγομένων έχουν δικαίωμα πρόσβασης στις εκθέσεις και στα τυχόν συνημμένα που αναρτώνται στο ktimatologio.gov.gr (χρησιμοποιώντας τους κωδικούς πρόσβασης στο portal.olomeleia.gr και στο ΤΕΕ, αντίστοιχα).

Επικοινωνία με τα Γραφεία Κτηματογράφησης
Για τους Προκαποδιστριακούς ΟΤΑ Νέων Παλατιών, Σκάλας  Ωρωπού, Συκάμινου, Ωρωπού: Πρώην 1ο Γυμνάσιο Σκάλας Ωρωπού (απέναντι από λαϊκή αγορά) Τ.Κ. 19015 Σκάλα Ωρωπού, τηλ. 22950 37696, mail: oropos@myktima.gr

Για τους Προκαποδιστριακούς ΟΤΑ Βαρνάβα, Γραμματικού, Κάλαμου, Καπανδριτίου, Μαρκόπουλου Ωρωπού: Κοινοτικό κατάστημα Καπανδριτίου, 1ος όροφος, Πλατεία Κυριαζή, Τ.Κ 19014, Καπανδρίτι, τηλ. 22950 54633, mail: ktima.kapandriti@gmail.com

Ωράριο λειτουργίας Γραφείων Κτηματογράφησης: Δευτέρα έως Παρασκευή 8:30-15:30

24 Μαΐου, 2023 /  

Δημοσιοποίηση των εκθέσεων για τις αιτήσεις διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων της Ανάρτησης σε ΟΤΑ της Π.Ε. Ανατολικής Αττικής

Την 24η Απριλίου 2023 ξεκινά η Δημοσιοποίηση των εκθέσεων για τις αιτήσεις διόρθωσης κτηματολογικών στοιχείων των ακινήτων των Προκαποδιστριακών ΟΤΑ Βαρνάβα, Γραμματικού, Καλάμου, Καπανδριτίου, Μαρκοπούλου Ωρωπού, Νέων Παλατίων, Σκάλας Ωρωπού, Συκαμίνου και Ωρωπού της Περιφερειακής Ενότητας Ανατολικής Αττικής της Περιφέρειας Αττικής.

Η διαδικασία διενεργείται ηλεκτρονικά, μέσω του ktimatologio.gov.gr (με κωδικούς taxisnet), σε συγκεκριμένες ημερομηνίες, με σκοπό τη συγκέντρωση όλων των τεκμηριωμένων απόψεων πριν ξεκινήσει το έργο της η Επιτροπή Εξέτασης Υποθέσεων. Όσοι αιτήθηκαν διόρθωση κατά την Ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων στις περιοχές αυτές και όσοι ιδιοκτήτες θίγονται (επηρεάζονται) θα ενημερωθούν για τις αιτιολογημένες εκθέσεις που συνέταξε το Γραφείο Κτηματογράφησης.

Εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριάντα ημερών από την ημερομηνία δημοσιοποίησης της έκθεσης, ήτοι από την 24η Απριλίου 2023 έως την 23η Μαΐου 2023, πρέπει να γνωστοποιήσουν σε κάθε τρίτο θιγόμενο ιδιόκτητη την υποβληθείσα αίτηση, την έκθεση του Γραφείου Κτηματογράφησης και (εάν έχει απορριφθεί η αίτησή τους) τις αντίθετες απόψεις τους που θα έχουν τεκμηριώσει μέσω του ktimatologio.gov.gr (με κωδικούς taxisnet). Τα αποδεικτικά γνωστοποίησης προς τους θιγόμενους ιδιοκτήτες υποβάλλονται εντός της παραπάνω προθεσμίας, μέσω του ktimatologio.gov.gr, με χρήση κωδικών taxisnet, αλλιώς η αίτηση απορρίπτεται. Οι τρίτοι θιγόμενοι ιδιοκτήτες μπορούν, εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριάντα ημερών, ήτοι από την 24η Μαΐου 2023 έως την 22η Ιουνίου 2023, είτε να αιτιολογήσουν τις αντίθετες απόψεις τους, προσκομίζοντας σχετικά στοιχεία είτε να συμφωνήσουν γραπτά για τη διόρθωση, διαφορετικά θεωρείται ότι συμφωνούν με τη διόρθωση.

Η αίτηση διόρθωσης, η έκθεση του Γραφείου Κτηματογράφησης και οι στοιχειοθετημένες αντίθετες απόψεις διαβιβάζονται από το Κτηματολόγιο στις Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων (άρθρο 7Α του ν.2308/95), ενώ, εάν δεν έχουν υποβληθεί αντίθετες απόψεις, το Γραφείο Κτηματογράφησης διορθώνει τις εγγραφές.

Επισημαίνεται ότι:
1. Η διαδικασία πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά στο ktimatologio.gov.gr. (με κωδικούς taxisnet) σε προθεσμίες που ορίζονται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο και ανακοινώνονται στην ιστοσελίδα του.
2. Οι δικηγόροι και οι μηχανικοί των αιτούντων και των θιγομένων έχουν δικαίωμα πρόσβασης στις εκθέσεις και στα τυχόν συνημμένα που αναρτώνται στο ktimatologio.gov.gr (χρησιμοποιώντας τους κωδικούς πρόσβασης στο portal.olomeleia.gr και στο ΤΕΕ, αντίστοιχα).

Επικοινωνία με τα Γραφεία Κτηματογράφησης

Για τους Προκαποδιστριακούς ΟΤΑ Νέων Παλατιών, Σκάλας  Ωρωπού, Συκάμινου, Ωρωπού: Πρώην 1ο Γυμνάσιο Σκάλας Ωρωπού (απέναντι από λαϊκή αγορά) Τ.Κ. 19015 Σκάλα Ωρωπού, τηλ. 22950 37696, mail: oropos@myktima.gr

Για τους Προκαποδιστριακούς ΟΤΑ Βαρνάβα, Γραμματικού, Κάλαμου, Καπανδριτίου, Μαρκόπουλου Ωρωπού: Κοινοτικό κατάστημα Καπανδριτίου, 1ος όροφος, Πλατεία Κυριαζή, Τ.Κ 19014, Καπανδρίτι, τηλ. 22950 54633, mail: ktima.kapandriti@gmail.com

Ωράριο λειτουργίας Γραφείων Κτηματογράφησης: Δευτέρα έως Παρασκευή 8:30-15:30

13 Απριλίου, 2023 /  

Παράταση προθεσμίας εναρμόνισης καταστατικών οικοδομικών συνεταιρισμών

Με τροπολογία που κατατέθηκε στο σχέδιο νόμου «Ρυθμίσεις σχετικά με τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού – Διατάξεις για την ευζωία των ζώων συντροφιάς – Διατάξεις για το ανθρώπινο δυναμικό του δημοσίου τομέα – Λοιπές ρυθμίσεις του Υπουργείου Εσωτερικών και άλλες επείγουσες διατάξεις» και συγκεκριμένα με το άρθρο 6 αυτής, η προθεσμία εναρμόνισης των καταστατικών οικοδομικών συνεταιρισμών, όπως αυτή προβλέπεται στην παρ. 14 του άρθρου 39 του ν. 4030/2011, παρατείνεται από τη λήξη της μέχρι την 31η. 12.2023.

Ποιο ζήτημα αντιμετωπίζει η αξιολογούμενη ρύθμιση;

Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί υπήχθησαν με το άρθρο 12 του ν. 4280/2014 στον ν. 1667/1986, περί αστικών συνεταιρισμών. Προκειμένου να εναρμονίσουν τα καταστατικά τους δόθηκε προθεσμία, με τελική καταληκτική ημερομηνία-κατόπιν παρατάσεων αυτής-την 3η.11.2020. Ωστόσο, στην πράξη παρατηρήθηκε ότι κατά πολύ μεγάλο ποσοστό οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί δεν πρόλαβαν να επικαιροποιήσουν τα καταστατικά τους, με αποτέλεσμα να καθίσταται αυτοδίκαιη η διάλυσή τους και την αδυναμία αξιοποίησης των ακινήτων ιδιοκτησίας τους. Με την παρούσα διάταξη δίνεται μία τελευταία ευκαιρία συμμόρφωσης προς το νομοθετικό πλαίσιο, έως και την 31η.12.2023.

Γιατί αποτελεί πρόβλημα;

Η αυτοδίκαιη διάλυση των οικοδομικών συνεταιρισμών σε περίπτωση μη εναρμόνισης των καταστατικών τους, συνεπάγεται τη ρευστοποίηση της κινητής και ακίνητης περιουσίας αυτών. Τα ακίνητα ιδιοκτησίας τους θα παραμείνουν καθ’ όλη τη διάρκεια της εκκαθάρισης αναξιοποίητα, με αποτέλεσμα να πληγούν τα μέλη τους, καθώς ακυρώνεται ο σκοπός για τον οποίο συστάθηκε ο οικοδομικός συνεταιρισμός, ο οποίος είναι κατά κύριο λόγο η εξασφάλιση κατοικίας των μελών και των οικογενειών τους.

Η προτεινόμενη διάταξη

Άρθρο 6
Παράταση της προθεσμίας εναρμόνισης των καταστατικών οικοδομικών συνεταιρισμών

Η προθεσμία εναρμόνισης των καταστατικών οικοδομικών συνεταιρισμών, όπως αυτή προβλέπεται στην παρ. 14 του άρθρου 39 του ν. 4030/2011 (Α’ 249), παρατείνεται από τη λήξη της μέχρι την 31η. 12.2023.

 

12 Απριλίου, 2023 /  

ΣτΕ Ολομ. 176/2023: Για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο).

Άλλη μία υπόθεση που έφτασε ώς το ΣτΕ, σχετικός με το μεγάλο ζήτημα που έχει ανακύψει μετά απο άλλη μία καταγγελία για την εκτός σχεδίου δόμηση οικοπέδων άρτιων κατά το εμβαδόν, υφιστάμενα προ του έτους 2003 , αλλά χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Το ΣτΕ συντάχθηκε με την απόφαση του Εφετείου, υπενθυμίζοντας τη νομολογία σύμφωνα με την οποία ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης «δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνιστάμενος στη διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό» στηριζόμενο στις αποφάσεις του ΣΕ 2606, 3848-9 του έτους 2005. Προχωράει όμως και ένα βήμα περισσότερο, καθώς ο πολίτης επικαλέστηκε τις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου, επειδή αγόρασε το οικόπεδο το 2015 με οικοδομική άδεια σε ισχύ. «Ο κανόνας (σ.σ. για τις προϋποθέσεις δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές), πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσόμενους εν γένει», αναφέρει η απόφαση, σημειώνοντας ότι ο κανόνας ισχύει από το 1985 και η νομολογία ανάγεται στο 2010.
Στις εκτός σχεδίου περιοχές η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες στις εντός σχεδίου περιοχές. Αυτό υπογραμμίζεται στη νέα απόφαση του ΣτΕ, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) γήπεδο στην Πάτμο και σημειώνεται ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού».

Η οδηγία του ΣτΕ προς Πολεοδομίες

Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο τονίζει στην απόφαση του ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν από το 1985 και επομένως δεν νοείται ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές».

Εξελίξεις για μικρά και μεγάλα οικόπεδα 

Το ΣτΕ βάζει φραγμό στην εκτός σχεδίου δόμηση, τόσο σε μικρά, όσο και σε μεγαλύτερα οικόπεδα. Αναδεικνύει σε κυρίαρχη τη διάσταση, ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 είναι δομήσιμα, εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Οι δρόμοι όμως της εκτός σχεδίου, στην συντριπτική πλειοψηφία τους δεν είναι νομίμως χαρακτηρισμένοι.

 

Ο Πρόεδρος  Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών – Πειραιώς – Αιγαίου & Δωδεκανήσου Γιώργος Ρούσκας με δήλωση του στο ecopress επισημαίνει ότι μετά την απόφαση του ΣτΕ δημιουργούνται τετελεσμένα οριζόντιας κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης.  Συγκεκριμένα αναφέρει τα ακόλουθα: «Η πολιτεία φοβούμενη τις αντιδράσεις φαίνεται ότι προτιμά να δίνονται λύσεις για αιχμηρά κοινωνικά ζητήματα μέσω δικαστικών αποφάσεων, με επίκαιρο και  χαρακτηριστικό παράδειγμα το ζήτημα με τα funds. Τώρα λοιπόν η πολιτεία ενώ θα έπρεπε να έχει ήδη νομοθετήσει για τα ισχύοντα στην εκτός σχεδίου δόμηση, έχει να αντιμετωπίσει και να προσαρμοστεί μετά την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ 176/2023 με μία σχεδόν οριζόντια κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης,  η οποία σύμφωνα με την απόφαση 176/2023 του ΣτΕ θα είναι εμμέσως αποδεκτή από όλες τις πολεοδομικές υπηρεσίες της χώρας. Άρα ότι είχε επενδυθεί για 30 και πλέον χρόνια,  σύμφωνα και με τους ισχύοντες νόμους είναι τουλάχιστον μετέωρο».

Παγώνουν οικοδομικές άδειες και επενδύσεις και φουντώνουν οι αντιδικίες

Δημιουργούνται οριζόντιες εξελίξεις κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης και από το αμέσως προσεχές διάστημα θα έχουμε τρεις κατηγορίες περιπτώσεων,  λέει ο κος Ρούσκας, o οποίος εξηγεί ότι αυτές είναι:

1.Οικοδομικές άδειες, που έχουν εκδοθεί για να υλοποιηθούν ή ακόμη και για ακίνητα που έχουν κτιστεί στην εκτός σχεδίου δόμηση κινδυνεύουν πλέοννα ακυρωθούν – μάλιστα χωρίς αποζημίωση των ιδιοκτητών καθώς η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ  τονίζει ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας που ισχύουν από το 1985 δεν επιτρέπουν τη διεκδίκηση αποζημίωσης από τους πολίτες – σε κάθε περίπτωση που θα γίνουν προσφυγές από ενδιαφερόμενους κατά αυτών των αδειών. Προβλέπει μάλιστα μεγάλο κύμα αντιδικιών, μεταξύ γειτόνων.

2. Ανατρέπονται αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά τα ακίνητα έχουν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που τώρα ανατρέπεται από την νέα απόφαση του ΣτΕ. Και

3. Παγώνουν χιλιάδες μικρές και μεγάλες επενδύσεις, καθώς οι επενδυτές, νοικοκυριά και επιχειρήσεις δεν θα μπορούν πλέον να χρησιμοποιήσουν τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, να εκδόσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με ασφάλεια δικαίου.

ΥΠΕΝ: δεύτερη ευκαιρία με αναγνώριση οδών

Το  ΥΠΕΝ ανακοίνωσε πρόσφατα – και πάντως πριν την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ για την Πάτμο-  τις προθεσμίες που ισχύουν, αθροίζοντας συνολικό διάστημα τεσσεράμισι ετών για δικαίωμα κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, που πλέον καταργήθηκε μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος  είναι αντιμέτωπο με το θέμα και επιχειρεί τώρα να καλύψει το διαχρονικό κενό που δημιούργησε η πολιτεία,  καθυστερώντας να προωθήσει και να ολοκληρώσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ώστε να προσαρμοστεί στην απόφαση του ΣτΕ και να κατηγοριοποιήσει το οδικό δίκτυο, εξασφαλίζοντας νόμιμη δόμηση στα ακίνητα που έχουν τις προϋποθέσεις.

Το ΥΠΕΝ έχει δρομολογήσει το πρόγραμμα πολεοδομικού χωροταξικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» ύψους 400 εκατ. ευρώ από το ταμείο Ανάκαμψης, μέσω του οποίου προωθούνται  τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις μελέτες Αναγνώρισης Οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές που θα ολοκληρωθούν έως το 2025,

Ο υφυπουργός ΠΕΝ Νϊκος Ταγαράς δήλωσε πρόσφατα ότι ολοκληρώνεται ο διαγωνισμός και μέχρι τον Απρίλιο ανατίθενται και ξεκινούν οι μελέτες αναγνώρισης οδών «για να γίνει ο χαρακτηρισμός δρόμων στην εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού περιοχή, μιλάμε για αποτύπωση και καταγραφή όλων των οδικών δικτύων εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού σε 69 δήμους, με στόχο να δούμε από αυτούς τους δρόμους ποιοι θα χαρακτηρίζονται πολεοδομικά κοινόχρηστοι, επί των οποίων θα υπάρχει πρόσωπο για να μπορεί να εκδίδονται νόμιμα και με ασφάλεια οικοδομικές άδειες».

Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός και η αναγνώριση οδών δίνουν νέα ευκαιρία σε ιδιοκτησίες που έχουν προϋποθέσεις για εκτός σχεδίου δόμηση.

ΕΛΛΕΤ: αμφίβολης νομιμότητας οι οικοδομικές άδειες

-«Η απόφαση αυτή του ΣτΕ ενισχύει το οπλοστάσιο κατά της εκτός σχεδίου δόμησης, ενός θεσμού που αφήνει βαθιές πληγές στο φυσικό περιβάλλον και το τοπίο της χώρας, αναιρώντας κάθε προσπάθεια ορθολογικού σχεδιασμού. Και με όλα αυτά να υποστηρίζονται από πλήθος παρεκκλίσεων στις σχετικές διατάξεις και από αμφίβολης νομιμότητας διοικητικές πρακτικές κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών ανά την επικράτεια», τονίζει σε ανακοίνωση της η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ).  Αναφέρεται στην πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας (σε μείζονα σύνθεση) του Συμβουλίου της Επικρατείας,  με την οποία  απορρίφθηκε έφεση ιδιώτη κατά προηγούμενης απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, με την οποία, κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως που είχε ασκήσει η ΕΛΛΕΤ, είχαν ακυρωθεί οικοδομικές άδειες για εκτός σχεδίου ακίνητο στην Πάτμο.

Το πλήρες κείμενο της απόφασης:

ΣτΕ Ολομ. 176/2023
Πρόεδρος: Ε. Σαρπ, Πρόεδρος ΣτΕ
Εισηγητής: Θ. Αραβάνης, Σύμβουλος Επικρατείας
Για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο)
“Με την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας απορρίφθηκε έφεση κατά της 369/2018 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Πειραιώς με την οποία ακυρώθηκε άδεια οικοδομής, όπως είχε αναθεωρηθεί, του Τμήματος Πολεοδομίας Καλύμνου της Ν. Α. Δωδεκανήσου. Με την εν λόγω οικοδομική άδεια, όπως αναθεωρήθηκε, επετράπη η ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στη θέση Λυγγίνου της νήσου Πάτμου. Ειδικότερα, με την ανωτέρω απόφαση, αφού απερρίφθησαν λόγοι εφέσεως που αφορούσαν το εμπρόθεσμο της αιτήσεως ακυρώσεως, καθώς και το ζήτημα αν η δίκη εξακολουθούσε να έχει αντικείμενο μετά την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας που έγινε αφού είχε ασκηθεί η αίτηση, κρίθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής:
1. Από το συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των εντός σχεδίου περιοχών, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού. Στις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα. Οι ανωτέρω αρχές είναι εφαρμοστέες και στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), οι οποίες αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των περιαστικών εκτός σχεδίου περιοχών αφ’ ενός προς πρόληψη της περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους και προστασία του περιβάλλοντος αυτών και αφ’ ετέρου προς παρεμπόδιση της δημιουργίας δεδομένων και πραγματικών καταστάσεων που θα είχαν ως συνέπεια να δυσχεραίνεται ο μελλοντικός σχεδιασμός της περιοχής. Εξ άλλου, εν όψει του χαρακτήρα των περιλαμβανομένων στη Ζ.Ο.Ε. περιοχών ως αποτελουμένων από ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση, οι καθοριζόμενοι με την Ζ.Ο.Ε. όροι και περιορισμοί δομήσεως και χρήσεως δύνανται να εξικνούνται και μέχρις ολοσχερούς απαγόρευσης της δομήσεως σε περιοχές όπου η ανάγκη διαφύλαξης του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους το επιβάλλει. Εφ’ όσον δε τα μέτρα αυτά αφ’ ενός θεσπίζονται με αντικειμενικά κριτήρια χάριν της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και τεκμηριώνονται από τα στοιχεία του φακέλου και αφ’ ετέρου δεν εξαφανίζουν ούτε καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της, δεν προσκρούουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ.
2. Οι διατάξεις της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου (π.δ. της 16.7-1.8.2001) προβλέπουν για την περιοχή του επίδικου ακινήτου, μεταξύ άλλων όρων και περιορισμών δομήσεως, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και χρήση κατοικίας, παραπέμπουν δε κατά τα λοιπά στις διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης, μεταξύ των οποίων και αυτές του άρθρου 1 παράγρ. 1 αυτού.  Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν (4.000 τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄. Ως εκ τούτου ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου. Η διάταξη αυτή δεν θεσπίζει το πρώτον, ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων, την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού [= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β΄ του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.)].
3. Με τα δεδομένα αυτά, το Δικαστήριο έκρινε ότι, εφ’ όσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και του π.δ. της 16.7-1.8.2001 περί Ζ.Ο.Ε. Πάτμου και συνεπώς νομίμως, αν και με διαφορετική αιτιολογία, οι προσβληθείσες οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση, απορρίφθηκαν δε όλοι οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως.
4. Περαιτέρω, ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7-1.8.2001 και της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενου με αυτόν σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και είναι αναλογικός, εφ’ όσον δεν καθιστά αδόμητα τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ούτε εξαφανίζει ή περιορίζει υπέρμετρα την ιδιοκτησία, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως, η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως απορρίφθηκαν ως αβάσιμοι.
5. Τέλος, λόγος ότι ο ανωτέρω περιορισμός δομήσεως αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου ενόψει και του ότι ο εκκαλών, ο οποίος απέκτησε καλοπίστως το επίδικο ακίνητο το 2015 μαζί με τα απορρέοντα από ήδη υπάρχουσες οικοδομικές άδειες δικαιώματα, δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του εν λόγω περιορισμού, που καθιστά το ακίνητό του αδόμητο, διότι αυτός καθιερώθηκε νομολογιακώς το πρώτον με την απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ., απορρίφθηκε ως αβάσιμος με την εξής αιτιολογία: Εφαρμογή του κανόνα, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γίνεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848-9/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες των αφορωσών το επίμαχο ακίνητο οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν το 2006 και το 2011. Ενόψει τούτου ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η διάταξη της περιπτώσεως α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστά κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015.”
14 Φεβρουαρίου, 2023 /  

Δασικές εκτάσεις στην Κρήτη: Νίκος Σκουλάς γράφει για τα Δικαιώματα Δήμων, Εκκλησίας και ιδιωτών έναντι του Δημοσίου

Άρθρο του Νίκου Κ. Σκουλά (δικηγόρος, αντιπεριφερειάρχης Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας Κρήτης)

ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΝΟΜΙΚΕΣ ΕΠΙΛΟΓΕΣ

Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Στην Κρήτη είναι γνωστό ότι δεν ισχύει το τεκμήριο ιδιοκτησίας υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου για τα ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί δασικά (άρθρο. 62 του ν. 998/1979). Αυτό σημαίνει αφενός ότι το Δημόσιο θεωρεί ιδιοκτησία του κάθε δάσος και δασική έκταση. Αφετέρου ότι κάθε φυσικό πρόσωπο ή οποιοδήποτε νομικό πρόσωπο ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου μπορεί να ανταποδείξει ισοσθενώς την κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμά του επί δασικών εκτάσεων με τίτλο ιδιοκτησίας ή με δικαστική απόφαση.

Το Ελληνικό Δημόσιο διεκδικεί ως ιδιοκτήτης με το τεκμήριο που θεσπίζει ο παραπάνω νόμος, κάθε δασική έκταση στην Κρήτη. Τούτο, ιδίως μετά την ανάρτηση των δασικών χαρτών, τον Φεβρουάριο του 2021 και μετά την πάροδο της προθεσμίας ενστάσεων για την αμφισβήτησή τους, τον Ιούλιο του 2022.

Αντίστοιχα, οι ιδιώτες ή οι υπόλοιποι δημόσιοι φορείς, δηλαδή τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (ΝΠΔΔ) δηλαδή Δήμοι, Περιφέρεια, Εκκλησία της Κρήτης, Μονές, Πανεπιστημιακά Ιδρύματα κ.ά. μπορούν να ανταποδείξουν την ιδιοκτησία τους σε δασικές εκτάσεις που νέμονται και κατέχουν παλαιόθεν είτε με τίτλους  (συμβόλαια, δικαστικές αποφάσεις, παραχωρητήρια κ.λπ.) είτε με δικαστικό αγώνα που θα αποδείξει τα δικαιώματά τους.

Β. ΤΟ ΓΕΝΙΚΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ

Είναι γεγονός, ότι η απουσία Κτηματολογίου και νομικής τάξης στο παρελθόν, δυσκολεύει τώρα την νομική θέση των ΝΠΔΔ και των ιδιωτών, αναφορικά με πολύ μεγάλες εκτάσεις αμφισβητούμενης ιδιοκτησίας, που πλέον διεκδικεί το Δημόσιο.

Επισημαίνεται, ότι ιδιαίτερα στην Κρήτη με την ξεχωριστή ιστορία που οδήγησε στην Ένωση με την Ελλάδα, έχουμε την ισχύ του οθωμανικού δικαίου έως το 1898, του δικαίου της Κρητικής Πολιτείας ως το 1913 και του ελληνικού δικαίου έκτοτε. Τα τρία δικαιικά συστήματα, εμπεριείχαν αποκλίνουσες διατάξεις για τα δημόσια ακίνητα, για τον τρόπο κτήσης κυριότητας τους και για το καθεστώς των δασικών εκτάσεων. Οι διαδοχικές έννομες τάξεις, συνθέτουν ένα ιδιαίτερο νομικό πλέγμα διατάξεων στην Κρήτη, διαφορετικό από το ισχύον στην υπόλοιπη επικράτεια. Ενδεικτικά απαριθμούμε τον οθωμανικό νόμο περί γαιών του 1856, τη δυνατότητα κτήσεως δημοσίου ακινήτου με χρησικτησία δυνάμει των διατάξεων του Κρητικού Αστικού Κώδικα του 1904 που ίσχυσαν αναδρομικά από το 1889 έως και το 1915 και τον  νόμο 2074/1920 που παραχωρούσε στους Δήμους και τις Κοινότητες των Νέων Χωρών τα αφημένα στην κοινή χρήση ακίνητα του οθωμανικού νόμου του 1856.

Δυνάμει αυτών ιδίως των διατάξεων, ιδιώτες και ΝΠΔΔ, ιδίως οι Δήμοι και η Εκκλησία, έχουν αποκτήσει κυριότητα σε ακίνητα της Κρήτης, που δεν υπήρχε νομική οδός να κτηθούν παρομοίως στην λοιπή επικράτεια.

Μέχρι το έτος 1956, το Δημόσιο, διά μέσου των τοπικών Δασικών Αρχών, ουδέποτε αξίωσε οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα επί των δασών και των δασικών εκτάσεων της Κρήτης. Αντιθέτως, αποδέχθηκε την κατάσταση η οποία είχε δημιουργηθεί από την εποχή της Τουρκοκρατίας. Περιορίστηκε απλά στο να ασκεί δασική πολιτική και να επιτηρεί τα δασοκτήματα θεωρώντας τα ότι ανήκουν σε ιδιώτες ή νομικά πρόσωπα.

Την περίοδο από το 1915 έως το 1957, τα δασικού χαρακτήρα εδάφη της Κρήτης διαχειρίζονταν ως ιδιωτικά, γεγονός που αναγνωρίζεται και από τις πράξεις της Διοίκησης στο εν λόγω χρονικό διάστημα. Η αναφορά της Γενικής Διεύθυνσης Δασών Κρήτης (9663/5642/15-07-1924) κάνει λόγο ότι, τα Δάση της Κρήτης θεωρούνται και διαχειρίζονται ως ιδιωτικά. Με την υπ’ αριθμ. 2005/2-1-1956 αναφορά, ο Δασάρχης Ηρακλείου αναφέρει ότι τα δάση της Κρήτης δεν λαμβάνεται υπόψη ότι αποτελούν δημόσια ιδιοκτησία και ότι καταγράφονται ότι ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα.

Στην συνέχεια, με την υπ’ αριθ. 51098/434/1957 απόφαση του Υπουργού Γεωργίας, νομοθετήθηκαν τα αντίθετα από τα παραπάνω. Έτσι, τα κατεχόμενα από ιδιώτες, Κοινότητες ή Μονές δάση της Κρήτης χαρακτηρίστηκαν ως «διακατεχόμενα».

Ο ιδιότυπος θεσμός της «διακατοχής» των εν Κρήτη δασικών ή άλλων εκτάσεων είναι άλλη μία εμβαλωματική νομική διατύπωση του Κράτους. Τούτο, ενόψει της δυσχερούς νομικής και πολιτικής λύσης του θέματος που συνεχώς αναβάλλονταν, εκ μέρους της Πολιτείας.

Αυτός ο επισφαλής χαρακτηρισμός της διακατοχής, στην πράξη επαναδιατύπωσε μεταπολεμικά την διεκδίκηση του Ελληνικού Δημοσίου. Αυτή, που ήρθε να επιστεγάσει μεταγενέστερα η διάταξη του αρ. 62 του ν. 998/1979.

Στο μεταξύ, η έλλειψη Κτηματολογίου και Δασολογίου είχε δημιουργήσει πάγιες καταστάσεις με εκχερσωμένες εκτάσεις, επιδοτούμενες, καλλιεργούμενες, νεμόμενες και κατεχόμενες διανοία κυρίου για δεκαετίες από ιδιώτες, επιχειρηματίες, αγρότες και κτηνοτρόφους.

Η ίδια κατάσταση ισχύει σε εκτεταμένες ιδιοκτησίες, ιδίως ορεινές και ημιορεινές, που οι Δήμοι, η Εκκλησία Κρήτης και οι Μονές τις νέμονται διανοία κυρίου και θεωρούν ότι τους ανήκουν, αλλά δεν έχουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Μετά την ανάρτηση των δασικών χαρτών, ο νόμος είτε θα ανέτρεπε τις παγιωμένες καταστάσεις στην Κρήτη,  είτε θα τις αναγνώριζε διαφυλάττοντας ωστόσο, τον πυρήνα της νομιμότητας.

Γ. Η ΛΥΣΗ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ ΙΔΙΩΤΕΣ

Απέναντι στο θέμα αυτό, ως δικηγόρος και περιφερειακός σύμβουλος Κρήτης,  τοποθετήθηκα δημόσια με αρθρογραφία τον Μάρτιο του 2021. Στο άρθρο μου με τίτλο «Δασικοί χάρτες- Πρόταση επίλυσης του ιδιοκτησιακού θέματος στην Κρήτη», κατέληγα στο συμπέρασμα:

«Κατά την άποψή μας, η Ελληνική Πολιτεία πρέπει να νομοθετήσει την παραχώρηση των ιδιοκτησιών της στους κατέχοντες ακτήμονες και ιδιώτες. Να το κάνει με κριτήρια που αποτυπώνουν την πραγματικότητα μεν, αλλά όχι καταχρηστικά. Κυρίως με εισοδηματικά και κοινωνικά κριτήρια, ισότητας και δικαιοσύνης. Να ληφθούν υπόψιν ως κριτήρια παραχώρησης, το χωροταξικό σχέδιο κάθε περιφέρειας, το περιβάλλον, η βιοποικιλότητα και το τοπίο.

Συμπερασματικά, το κράτος πρέπει να δεσμευτεί πολιτικά και να νομοθετήσει την κατά κυριότητα  παραχώρηση και τη μακροχρόνια μίσθωση των ακινήτων του στους καλλιεργητές, στους κτηνοτρόφους και στους επιχειρηματίες, οι οποίοι τα κατέχουν μακροχρόνια και το αποδεικνύουν νομίμως. 

Οι ίδιοι οι ωφελούμενοι πολίτες ως φορολογούμενοι και ως εργαζόμενοι θα σηκώσουν το βάρος της ανάπτυξης της χώρας. Η Πολιτεία οφείλει να νομοθετήσει  με όρους κοινωνικού και αναπτυξιακού προσανατολισμού που θα επιμερίσουν  δίκαια την ωφέλεια. Έτσι, θα διαφυλαχθεί ο πυρήνας της νομιμότητας ταυτόχρονα με μία σπουδαία κοινωνικοπολιτική τομή».

Την επεξεργασμένη αυτή άποψή, που ανευρίσκεται στον ιστότοπό μου (www.nikosskoulas.gr), εισηγήθηκα ως δημόσια πολιτική στην Περιφέρεια Κρήτης.

Η θέση αυτή ψηφίστηκε και υιοθετήθηκε από το Περιφερειακό Συμβούλιο Κρήτης, τον Μάρτιο του 2021. Απεστάλη ως πολιτική θέση στην Κυβέρνηση. Προσωπικά, δέχτηκα πρόταση συμβολής στην επεξεργασία της, την οποία αποδέχθηκα ασμένως, για το κοινό καλό.

Την ίδια θέση υποστήριξα και υπέβαλλα, ως νομικός και  μέλος της αρμόδιας επιτροπής του Υπουργείου, κατόπιν πρόσκλησης του αρμοδίου Υπουργού. Η θέση αυτή, υιοθετήθηκε και από την Κυβέρνηση.

Ήδη σήμερα, βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση και έπεται επεξεργασία το σχετικό νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών.

Η πρότασή μου αυτή, αναμένεται να ψηφιστεί ως νόμος του Κράτους τις επόμενες εβδομάδες. Σύμφωνα με το σχέδιο, θα παραχωρούνται ακίνητα που νέμονται και κατέχουν ιδιώτες από δεκαετίες και το αποδεικνύουν. Κάθε ιδιώτης θα έχει δικαίωμα εξαγοράς για ένα ακίνητο εκτός οικισμού εκτάσεως έως 10 στρεμμάτων  και ένα άρτιο οικόπεδο εντός οικισμού ή σχεδίου πόλεως. Το τίμημα, θα κυμαίνεται σε ποσοστό τουλάχιστον 20% της αντικειμενικής αξίας, λαμβάνοντας υπόψιν κοινωνικά κριτήρια. Η εξόφληση θα μπορεί να γίνεται με δόσεις.

Συνεπώς, με τον τρόπο αυτό, επιλύεται μερικώς  το θέμα, όσον αφορά τους ιδιώτες που κατέχουν και  διεκδικούν ακίνητα χωρίς τίτλο, έναντι του Δημοσίου.

Δ. ΟΙ ΛΥΣΕΙΣ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΑ ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

Οξύ αναφαίνεται και το πρόβλημα των εκτεταμένων ιδιοκτησιών που οι Δήμοι και η Εκκλησία κυρίως, νέμονται και κατέχουν στην Κρήτη, χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας. Η δυνατότητα υποβολής ενστάσεων στους δασικούς χάρτες, κόστιζε ιδιαίτερα καθότι αφορά εκτάσεις δεκάδων χιλιάδων στρεμμάτων. Έτσι, διά της παρόδου των προθεσμιών, το Ελληνικό Δημόσιο φέρεται ιδιοκτήτης Δασών και Δασικών Εκτάσεων, των οποίων η φύση δεν αμφισβητήθηκε με ενστάσεις στους Δασικούς Χάρτες και εγγραφές στο Κτηματολόγιο.

Δήμοι της Κρήτης με διοικητική συνέχεια από τις πρώτες αυτοδιοικητικές εκλογές του 1879, (σύμφωνα με την Σύμβαση της Χαλέπας), έχουν  περισσότερα νομικά επιχειρήματα για την κυριότητά τους, επί εκτάσεων που νέμονται και κατέχουν αδιάλειπτα και ανεπίληπτα, έκτοτε.   

Το Ελληνικό Δημόσιο, μέσω του προσεχούς προγράμματος «Σχεδίων Διαχείρισης Βοσκοτόπων», θα έρθει σύντομα να νομιμοποιήσει τις διεκδικήσεις του ως ισοσθενώς τεκμαιρόμενος ιδιοκτήτης των δασικών εκτάσεων, ιδίως στους ορεινούς όγκους της Κρήτης. Τούτο, ακόμα και αν εκχωρήσει μερική συνδιαχείριση αυτών στους Δήμους.

Εξ άλλου το Δασαρχείο, ως βραχίων του Δημοσίου,  εισπράττει εσχάτως χρήματα από ιδιώτες ποιμένες, ως «αντάλλαγμα για το δικαίωμα χρήσης γης» βοσκοτόπων. Αυτό συμβαίνει, κάθε φορά που οι νέοι κτηνοτρόφοι υποβάλλουν για έγκριση χρηματοδοτούμενα σχέδια εγκατάστασης μάντρας ελεύθερης εκτροφής.

Συνεπώς, κάθε Δήμος της Κρήτης που έχει την βούληση ή την δύναμη απόδειξης της κυριότητάς του επί δημοτικής δασικής έκτασης, δεν διαθέτει άλλη λύση από την δικαστική αναγνώριση αυτής, με προσφυγή στην Δικαιοσύνη. Ορισμένα Δημοτικά Συμβούλια της Κρήτης, έχουν λάβει ήδη τις σχετικές αποφάσεις, μετά τις ακριβείς τοπογραφήσεις των εκτάσεων, όπου εγείρουν εμπράγματα δικαιώματα.

Τα ίδια προφανώς δικαιώματα, έχουν και οι Μονές ή οι Μητροπόλεις της Εκκλησίας της Κρήτης καθώς και τα λοιπά νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου (ΝΠΔΔ) στο νησί.

Ωστόσο, λόγω του ιδιαίτερου νομικού χαρακτήρα των δασών στην Κρήτη, υπάρχει και η δυνατότητα νομοθετικής ρύθμισης που να αποκαθιστά την ιδιοκτησία των ΝΠΔΔ, στις συχνότατες περιπτώσεις που δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας. Νομικές προϋποθέσεις υπάρχουν, δεδομένης της περιορισμένης νομικής τεκμηρίωσης του Ελληνικού Δημοσίου επί των δασικών εκτάσεων έναντι των ΟΤΑ της Κρήτης, ιδίως μετά τον ν. 2074/1920. Το ίδιο ομολογείται και με μεταγενέστερα νομοθετήματα, έγγραφα και εγκυκλίους.

Η νομοθετική πρωτοβουλία για αποκατάσταση των ιδιοκτησιών των ΝΠΔΔ στην Κρήτη, προϋποθέτει την συγκεκριμενοποίηση και την σαφή αποτύπωσή τους. Επίσης, την συνακόλουθη δικαστική ή διοικητική αμφισβήτηση ενός εκάστου, έναντι της φερόμενης ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου.

Συνοπτικά, ακόμα και η πολιτική λύση της νομοθετικής αναγνώρισης των ιδιοκτησιών των ΝΠΔΔ στην Κρήτη, προϋποθέτει την αποτύπωση και τη δικαστική ή διοικητική διεκδίκηση της κυριότητας από τους επιμελείς ιδιοκτήτες φορείς.

Μετά την ενεργοποίηση, ιδίως των «Σχεδίων Διαχείρισης Βοσκοτόπων», που θα καταστούν υποχρεωτικά έως το 2025, η αναγνώριση της ιδιοκτησίας του Δημοσίου, θα επέλθει έμμεσα. Τούτο διότι, ο νόμος θα υποχρεώνει τους  ΟΤΑ να συμπράττουν σε αυτό τον σχεδιασμό μαζί με την Περιφέρεια και το Δημόσιο.

Συνεπώς, τα χρονικά περιθώρια δραστηριοποίησης των επιμελών ιδιοκτητών, Δήμων και Εκκλησίας ιδίως, ελαχιστοποιούνται.

 

8 Φεβρουαρίου, 2023 /  

Εκτός σχεδίου δόμηση για μικρά γήπεδα: Λήγει η προθεσμία χωρίς παράταση

Σφοδρές αντιδράσεις ακόμα και από «γαλάζιους» βουλευτές έχει προκαλέσει η αμετακίνητη θέση της κυβέρνησης για την οριστική κατάργηση της δυνατότητας της εκτός σχεδίου δόμησης από τις 9 Δεκεμβρίου και μετά. Σε ανάλογο κλίμα είναι και οι τοποθετήσεις των Τεχνικών Επιμελητηρίων της περιφέρειας, ενώ και οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτιμούν ότι όσοι καταφέρουν να κάνουν χρήση της διευκόλυνσης που ανακοινώθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, είναι αποκλειστικά όσοι ήταν ήδη έτοιμοι καθώς τα περιθώρια του χρόνου είναι ασφυκτικά.

Υπενθυμίζεται ότι η μεταβατική λύση που προτάθηκε από το υπουργείο και αναμένεται να καθοριστεί λεπτομερώς με νομοθετική ρύθμιση που θα κατατεθεί στη Βουλή εντός του μήνα, συνοψίζεται στη δυνατότητα κατοχύρωσης της οικοδομησιμότητας στα μικρότερα των 4 στρεμμάτων οικόπεδα εάν έως την Παρασκευή 9 Δεκεμβρίου έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά:

  • Είτε η αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες, ως αυτά εκ του νόμου καθορίζονται.
  • Είτε υποβάλουν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης συνοδευόμενο από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Η εναλλακτική αυτή δυνατότητα προβλέφθηκε δεδομένου, ότι πλέον η προέγκριση οικοδομικής άδειας έχει καταστεί προαιρετική. Ωστόσο για αυτές τις περιπτώσεις χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που θα εκδοθεί, θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30.9.2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή είτε θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας είτε προέγκρισης.

Αμετακίνητο το υπουργείο

Σε κάθε περίπτωση το υπουργείο εμφανίζεται αμετακίνητο στο ζήτημα της μη αλλαγής της ημερομηνίας – ορόσημου της 9ης Δεκεμβρίου παρά το γεγονός ότι στη διετία που προηγήθηκε δεν ολοκληρώθηκε κανένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ), παρόλο που η εν λόγω πολεοδομική μεταρρύθμιση είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την κατάργηση της κατά παρέκκλισης δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Παράλληλα οι μελέτες για τον χαρακτηρισμό των οδών δεν έχουν καν προκηρυχθεί, με άγνωστο το χρονικό διάστημα ολοκλήρωσης και έγκρισής τους, ενώ και η ανάρτηση των δασικών χαρτών σε όλη την χώρα δημιούργησε πλειάδα προβλημάτων στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Πολλά τα ερωτήματα για απαξίωση περιουσιών

Το ζήτημα του κινδύνου απαξίωσης των περιουσιών εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών έχει φτάσει αρκετές φορές στη Βουλή την τελευταία διετία, όσο δηλαδή «έτρεχε» η προθεσμία του νόμου Χατζηδάκη του 2020 για την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης μετά την 9η Δεκεμβρίου 2022. Ωστόσο, όσο πλησιάζει η εκπνοή της προθεσμίας και δεδομένου ότι οι βουλευτές έχουν μπροστά τους μία εκλογική χρονιά, τα ερωτήματα πύκνωναν.

Το απόγευμα της Δευτέρας συζητήθηκε σχετική ερώτηση του βουλευτή της ΝΔ, Γιώργου Βλάχου, ο οποίος απευθυνόμενος στον υφυπουργό Περιβάλλοντος, Γιώργο Αμυρά που παρίστατο να απαντήσει αν και δεν έχει την αρμοδιότητα της πολεοδομίας – χωροταξίας, δε δίστασε να κάνει λόγο για ρύθμιση σε λανθασμένη κατεύθυνση που απειλεί να απαξιώσει περιουσίες ταλαιπωρώντας τους πολίτες: «Δεν υπάρχει λόγος να επιμείνουμε σε κάτι που έχει αποδειχτεί εκ των πραγμάτων ότι είναι σε λάθος κατεύθυνση. Δεν προστατεύει τίποτα. Μόνο περιορίζει και ταλαιπωρεί τους πολίτες και απαξώνει τις περιουσίες τους», είπε χαρακτηριστικά.

Ο ίδιος σημείωσε ότι η ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος το 2020 είχε δεσμευτεί ότι θα ολοκλήρωνε τα ΤΠΣ στη διετία που θα ακολοθούσε, κάτι που δεν έγινε: «Η ουσία ήταν να καταργηθούν οι παρεκκλίσεις, αλλά να συνδεθούν με κάτι. Δεν μπορεί να μη συνδέονται με τίποτα. Δεν μπορεί να είναι μια σκέτη απαγόρευση. Πρέπει να πάμε με κάποια συγκεκριμένα πλαίσια. Και να υπάρχει στη λογική και στην πρότασή μας αρχή, μέση και τέλος. Οχι ευκαιριακή αντιμετώπιση. Δεν υπάρχει λόγος αυτήν την ώρα να βάλουμε σε περιπέτεια τους πολίτες σώνει και καλά σε δύσκολους καιρούς που υπάρχει φόρτος εργασίας στα πολεοδομικά γραφεία, στις υπηρεσίες δόμησης, στο Κτηματολόγιο», σημείωσε ο κ. Βλάχος προσθέτοντας πως δεν μπορεί η Πολιτεία να μετατρέπει τα οικόπεδα των πολιτών σε χωράφια.

«Όταν μου στερείς κάθε άλλο εργαλείο, όπως θα μπορούσαν να είναι τα ΤΠΣ, δεν μπορεί η Πολιτεία να μου λέει ότι αυτό που εγώ αγόρασα και που το είχα για δεκαετίες ως γήπεδο προς οικοδόμηση στο μετατρέπω σε χωράφι. Αυτή η απαξίωση των περιουσιών δεν πρέπει να γίνει. Δε ζητάω να μην καταργηθούν οι παρεκκλίσεις, αλλά πρέπει να συνδέονται με κάτι» υπογράμμισε ζητώντας αφενός να ενημερωθεί ο Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης και αφετέρου η νομοθετική ρύθμιση που θα φέρει το υπουργείο να είναι «γενναία».

Για λύση αμφιβόλου αποτελέσματος μιλούν μηχανικοί

Λύση «αμφιβόλου αποτελέσματος» έχει χαρακτηρίσει αυτήν που δρομολογεί το υπουργείο αντί της καθαρής παράτασης της προθεσμίας, ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ανατολικής Κρήτης, Γιώργος Ταβερναράκης σημειώνοντας ότι εφόσον το υπουργείο δηλώνει ότι έως το 2025 θα έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός για το 70% της χώρας δεδομένου ότι χρηματοδεοτείται με πόρους του Ταμείου Ανάκμψης, «ποιός είναι ο λόγος να προχωρήσουμε τώρα στον ξαφνικό θάνατο και σε ένα κενό τριων ετών που θα έχει ως συνέπεια την απαξίωση της γης».

Τοποθετήσεις για το ζήτημα έχει κάνει και ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμλητηρίου Βορείου Αιγαίου, Ευστράτιος Μανωλακέλλης, φωτίζοντας μια επικίνδυνη διαφαινόμενη συνέπεια. Αυτή έχει να κάνει με το γεγονός της δανειοδότησης πολλών ιδιοκτητών από τις τράπεζες, το οποίο μπορεί να οδηγήσει σε ένα νέο γύρο «κόκκινων δανείων» και σε αναστάτωση στην κτηματαγορά καθώς η αξία αυτών των οικοπέδων ως εγγύησης θα μειωθεί κατακόρυφα και οι τράπεζες θα χάσουν ένα σημαντικό μέρος των υποθηκών τους.

Η αντίδραση των Επιμελητηρίων ειδικά της περιφέρειας είναι έντονη και εκφράζεται με την κοινή επιστολή που έστειλαν στον Πρωθυπουργό και την ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος οι πρόεδροι των νησιωτικών Περιφερειακών τμημάτων ΤΕΕ (Κέρκυρας, Ανατολικής Κρήτης, Δυτικής Κρήτης, Δωδεκανήσου, Εύβοιας και Βορειοανατολικού Αιγαίου).

Το βασικό αίτημα των προέδρων είναι η κατάθεση νομοθετικής ρύθμισης, η οποία θα παρατείνει τη δυνατότητα αξιοποίησης τέτοιων οικοπέδων τουλάχιστον μέχρι την έγκριση των ανά περιοχή Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και την αναγνώριση των οδών. Ζητούν μάλιστα «να το πράξετε άμεσα ώστε να επέλθει η κανονικότητα στη ζωή των ιδιοκτητών, των επαγγελματιών του κλάδου, αλλά και της αγοράς ακινήτων».

Οι πρόεδροι των Επιμελητηρίων αφού αναφέρουν ότι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια όχι μόνο δεν έχουν εγκριθεί, αλλά στις περισσότερες περιοχές της χώρας δεν έχουν καν προκηρυχθεί, οι μελέτες για τον χαρακτηρισμό των οδών δεν έχουν προκηρυχθεί, με άγνωστο το χρονικό διάστημα ολοκλήρωσης και έγκρισης, η στελέχωση των Πολεοδομικών Υπηρεσιών είναι τραγικά ελλιπής και μετά από δώδεκα χρόνια μηδενικών προσλήψεων αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στον αναμενόμενο αριθμό των αιτούμενων οικοδομικών αδειών, επισημαίνουν πως όλα αυτά έχουν ως αποτέλεσμα:

  • πολλοί ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες να μην έχουν την δυνατότητα, αν και θα το επιθυμούσαν, να εξασφαλίσουν την οικοδομησιμότητα της περιουσίας τους μέχρι τις 09/12/2022, που λήγει η προθεσμία της κατά παρέκκλισης δόμησης,
  • έχει απορρυθμισθεί η κτηματαγορά με ορατό και άμεσο κίνδυνο να απαξιωθεί η περιουσία των πολιτών, ιδίως στην νησιωτική χώρα που ο κλήρος είναι παραδοσιακά μικρός,
  • κινδυνεύουν με ματαίωση επενδυτικά σχέδια και η απορρόφηση κονδυλίων από Κοινοτικά προγράμματα, ενώ διαφαίνεται και η δημιουργία νέου κύκλου “κόκκινων δανείων” στις Τράπεζες, αποκλειστικά σε εγγυήσεις που έχουν δοθεί σε τέτοια οικόπεδα,
  • ο συνδυασμός της μη ύπαρξης δομήσιμης γης και αυξημένων αναγκών σε στέγη, λόγω της ανάπτυξης, θα δημιουργήσει νέα γενιά αυθαιρέτων κτισμάτων με όλες τις συνέπειες.

Ιδιοκτήτες: Απαξιώνεται η περιουσία των πολιτών

«Θλιβερή ιστορία» χαρακτηρίζει όσα έχουν γίνει την τελευταία διετία αναφορικά με την εκτός σχεδίου δόμηση με δηλώσεις του στο «ethnos.gr» ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς, ο οποίος προσθέτει: «Δεν ήταν πουθενά γραμμένο στο πρόγραμμα της ΝΔ ότι θα απαξιώσει την περιουσία των πολιτών. Την απαξίωση την επέβαλλαν οικονομικά συμφέροντα στο όνομα του περιβάλλοντος».

Ο ίδιος επισημαίνει ότι η λύση ανάγκης που δόθηκε από το υπουργείο εξυπηρετεί μόνο όσους ιδιοκτήτες ήταν έτοιμοι να υποβάλουν αίτηση προέγκρισης: «Το τοπογραφικό δεν είναι κάτι που φτιάχνεται από τη μια μέρα στην άλλη. Και η ρύθμιση αυτή δεν αποτελεί λύση. Θα έπρεπε να είχε δοθεί τουλάχιστον ένας χρόνος παράταση. Η διευκόλυνση αυτή δεν έχει καμία ιδιαίτερη αξία παρά μόνο αν κάποιος ήταν σχεδόν έτοιμος, αλλιώς όλοι οι υπόλοιποι είναι χαμένοι, τελειωμένοι» καταλήγει ο κ. Παραδιάς.

Μαρία Λιλιοπούλου

ethnos.gr

7 Δεκεμβρίου, 2022 /  

Αναστολή προστίμων για το 2023 σχεδιάζει το Κτηματολόγιο

Στο να μην πληρώσουν πρόστιμο μέσα στο 2023 όσοι δεν έχουν δηλώσει ακόμη την ακίνητη περιουσία τους προσανατολίζονται στο Κτηματολόγιο. Την ίδια ώρα, σχεδιάζεται να δοθεί ανάσα ενός έτους για τους ιδιοκτήτες 170.000 ακινήτων «άγνωστου ιδιοκτήτη» προκειμένου να μην περιέλθουν στο Δημόσιο. 

Ο σχεδιασμός – ο οποίος δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί – περιλαμβάνει, σύμφωνα με πληροφορίες, τη μη είσπραξη 70 εκατομμυρίων ευρώ από τα «κτηματόσημα» των παλιών προγραμμάτων, αλλά και την κατάργηση του αναλογικού τέλους ύψους ένα τοις χιλίοις για τα προγράμματα κτηματογράφησης που ξεκίνησαν μετά το 2008.

Στο μεταξύ, λόγω υποστελέχωσης δεκάδων Κτηματολογικών Γραφείων, σημειώνονται καθυστερήσεις στις συναλλαγές, ενώ η εξέταση των εκατοντάδων χιλιάδων ενστάσεων και αντιρρήσεων στους δασικούς χάρτες ενδέχεται να μεταθέσει την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης τουλάχιστον για μία πενταετία…

«ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν αναλυτικά όλες τις πληροφορίες, με τις 10 εκκρεμότητες – πληγές του Κτηματολογίου, ώστε οι ιδιοκτήτες ακινήτων να γνωρίζουν πώς θα κινούνται με ασφάλεια μέσα στο νέο σκηνικό που διαμορφώνεται. 

1) Επιβολή προστίμου
Ανοιχτό το ενδεχόμενο να μην πληρώσουν πρόστιμα ούτε το 2023 όσοι ιδιοκτήτες δεν έχουν δηλώσει τα περιουσιακά τους στοιχεία στο Κτηματολόγιο αφήνουν πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα. Το θέμα αναμένεται να ξεκαθαρίσει το αργότερο μέσα στον Νοέμβριο.

2) Ενας χρόνος παράταση για 170.000 ακίνητα «άγνωστου ιδιοκτήτη»
Με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, σε λιγότερο από 60 ημέρες, 170.000 ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» σε 111 περιοχές της χώρας (μεταξύ των οποίων και 23 περιοχές της Αττικής) θα περιέλθουν στο κράτος. Ηδη στο Δημόσιο «περιήλθαν» 14.500 ακίνητα, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί ως «αγνώστου» και βρίσκονται σε 36 περιοχές σε όλη τη χώρα, στις οποίες οι κτηματολογικές εγγραφές οριστικοποιήθηκαν το 2018 και συνεπώς δεν υφίσταται πλέον προθεσμία διόρθωσης. Γι’ αυτά δεν πρόκειται να δοθεί παράταση.

3) Ο Κτηματολογικός Διαμεσολαβητής
Δικηγόροι που θα έπιαναν δουλειά από 1ης Απριλίου 2022 προκειμένου να επιλύουν κτηματολογικές διαφορές. Σύμφωνα με πηγές του Κτηματολογίου, η υλοποίηση του σχεδιασμού δεν έχει προχωρήσει, οπότε δεν είναι ξεκάθαρο πότε – και αν – θα εφαρμοστεί ο νέος θεσμός.

4) Επιτροπές Ενστάσεων
Ο αριθμός των ενστάσεων στο Κτηματολόγιο ανέρχεται σε 200.000, ενώ αναμένεται να προστεθούν άλλες 500.000. Η μη εξέταση των εντάσεων σημαίνει μπλακάουτ στις μεταβιβάσεις και τις αγοραπωλησίες ακινήτων – κυρίως στις περιπτώσεις όπου υπάρχει εμπλοκή του Δημοσίου.

5) Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων Δασικών Χαρτών
Έχουν υποβληθεί, σύμφωνα με πληροφορίες, 330.000 αντιρρήσεις. Αυτές, αναμένεται να εξεταστούν από 100 Επιτροπές (ο αριθμός τους σχεδιάζεται να αυξηθεί). Σύμφωνα με τις πιο συγκρατημένες εκτιμήσεις, η εξέταση των αντιρρήσεων θα ολοκληρωθεί σε 2 έως 3 χρόνια που σημαίνει ότι η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου ενδέχεται να καθυστερήσεις κατά μία 5ετία.

6) Υποστελέχωση των Κτηματολογικών Γραφείων

7) Είσπραξη «κτηματόσημου» από τα παλιά προγράμματα, που εκκρεμεί από το 2007.

8) Είσπραξη αναλογικού τέλους 1 τοις χιλίοις
Αν και το θέμα της πληρωμής παραμείνει – τυπικά τουλάχιστον – ανοιχτό, πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα ισχυρίζονται πως τελικά δεν θα εισπραχτούν τα σχεδόν 300 εκατομμύρια ευρώ.

9) Επαναχωροθέτηση Λέσβου, Χίου και Λευκάδας

10) Χαμηλή συμμετοχή σε Κρήτη, Κυκλάδες, Βόρειο Αιγαίο και Αργοσαρωνικό στο Κτηματολόγιο
Ακολουθούν τα νησιά του Αργοσαρωνικού (38%) και οι Κυκλάδες, η Λήμνος και η Λέσβος όπου οι μισοί ιδιοκτήτες δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους.

Γιόγιακας Προκόπης

Εφημερίδα “Τα Νέα”

3 Νοεμβρίου, 2022 /  

Σε ΦΕΚ η απόφαση για τα τουριστικά καταλύματα σε μικρότερα των 4 στρεμμάτων γήπεδα

Βγήκε σε ΦΕΚ η απόφαση με τα ενεργειακά, πολεοδομικά και πε­ριβαλλοντικά κριτήρια, που πρέπει να πληρούν τα τουριστικά καταλύματα και οι λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις,  ως προϋπόθεση για να μπορούν να χτίζονται σε γήπεδα κάτω των 8 στρεμμάτων και όχι μικρότερα των 4 στρεμμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχές, σύμφωνα  με το πολεοδομικό «νόμο Χατζηδάκη»  (ν.4759/20200), που προβλέπει περιορισμούς και μεταβατική απαγόρευση για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε «μικρά οικόπεδα».

 

Τη νέα υπουργική απόφαση, που καθορίζει τα κριτήρια, που πρέπει να συντρέ­χουν για την επίτευξη της κατ’ εξαίρεση αρτιότη­τας και οικοδομησιμότητας σε γήπεδα με εμβαδό κάτω των 8.000 τ.μ. και ελάχιστου 4.000 τ.μ., όπου θα ανεγερθούν τουριστικά καταλύματα και εγκα­ταστάσεις, υπογράφει ο υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς.

Σημειώνεται ότι ο  πολεοδομικός νόμος4759/20200, προβλέπει σε εκτός σχεδίου περιοχές ότι τα τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις πρέπει να έχουν ελάχιστο εμβαδόν 8000 τετραγωνικών μέτρων, ώστε να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα. Παράλληλα  ο ίδιος νόμος πρόβλεψε ότι  κατ΄ εξαίρεση θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα εμβαδού κάτω 8.000 τετραγωνικών μέτρων και ελάχιστου εμβαδού 4.000 τετραγωνικών μέτρων για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του ΥΠΕΝ, η οποία εκδόθηκε και ενεργοποιεί τη σχετική ρύθμιση του νόμου.

Η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ, που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ (Τεύχος B’ Αρ. Φύλλου 5415 της 19ης .10.2022)  με τίτλο «Καθορισμός ενεργειακών, πολεοδομικών και περιβαλλοντικών κριτηρίων, που πρέπει να συ­ντρέχουν για την επίτευξη της κατ’ εξαίρεση αρ­τιότητας και οικοδομησιμότητας σε γήπεδα με εμβαδό κάτω των 8.000 τ.μ. και ελάχιστου 4.000 τ.μ., όπου θα ανεγερθούν τουριστικά καταλύμα­τα και εγκαταστάσεις» αναλυτικά προβλέπει τα ακόλουθα:

ΟΥΦΥΠΟΥΡΓΟΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ

Έχοντας υπόψη:

1.Τον ν. 4759/2020 «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξι­κής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας και άλλες διατάξεις» (Α’ 245) και ειδικότερα την παρ. 1 του άρθρου 34.

2.Τον ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (Α’ 79) και ιδίως τα άρθρα 2, 11, 18 και 25.

3.Τον ν. 4622/2019 «Επιτελικό Κράτος: οργάνωση, λειτουργία και διαφάνεια της Κυβέρνησης, των κυβερ­νητικών οργάνων και της κεντρικής δημόσιας διοίκησης» (Α’ 133).

4.Το π.δ. 132/2017 «Οργανισμός Υπουργείου Περιβάλ­λοντος και Ενέργειας» (Α’ 160).

5.Το π.δ. 2/2021 «Διορισμός Υπουργών, Αναπληρωτών Υπουργών και Υφυπουργών» (Α’ 2).

6.Το π.δ. 62/2020 «Διορισμός Αναπληρωτών Υπουρ­γών και Υφυπουργών» (Α’ 155).

7.Την υπ’ αρ. 2/07.01.2021 κοινή απόφαση του Πρωθυ­πουργού και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Περιβάλλο­ντος και Ενέργειας, Νικόλαο Ταγαρά» (Β’ 45).

8.Το άρθρο 90 του Κώδικα νομοθεσίας για την Κυβέρ­νηση και τα κυβερνητικά όργανα (π.δ. 63/2005, Α’ 98), το οποίο διατηρήθηκε σε ισχύ με την παρ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133) και το γεγονός ότι από τις διατάξεις της παρούσας δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού, αποφασίζουμε:

Άρθρο 1 Πεδίο εφαρμογής

Γήπεδα της παρ. 1 του άρθρου 34 του ν. 4759/2020, εμβαδού κάτω των οκτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ. και ελάχιστου εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. θεωρούνται κατ’ εξαίρεση άρτια και οικοδομήσιμα για την ανέγερ­ση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον, επιπλέον των οριζόμενων στην ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία, πληρούν σωρευτικώς τα ενεργειακά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια που καθορίζονται στα επόμενα άρθρα.

Άρθρο 2 Ενεργειακά Κριτήρια

Τα ενεργειακά κριτήρια, αποσκοπούν στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων και εγκαταστά­σεων των ξενοδοχειακών καταλυμάτων και επιτυγχά­νονται μέσω:

1.Της ελαχιστοποίησης με το βέλτιστο κάθε φορά τρόπο των λειτουργικών απαιτήσεων σε ενέργεια των κτιρίων, με χρήση κατάλληλου συνδυασμού μεθόδων που αναφέρονται κυρίως στον βιοκλιματικό σχεδιασμό, στα χρησιμοποιούμενα υλικά, τις μονώσεις, τις σκιάσεις κ.ά. Ειδικά, ο βιοκλιματικός σχεδιασμός συνεισφέρει καθοριστικά στη βελτίωση του μικροκλίματος και έχει άμεση επιρροή στην ενεργειακή συμπεριφορά των κτι­ρίων εντός του γηπέδου. Η δε επιλογή των κατάλληλων υλικών σε συνδυασμό με τον προσανατολισμό και τις κλιματικές συνθήκες της περιοχής του έργου, επιδρούν θετικά στη θερμική άνεση των χώρων κτιρίων και στη μείωση των αναγκών για θέρμανση, ψύξη ή και κατανά­λωση μη ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.

2.Της χρήσης Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ) για την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας και ζεστού νε­ρού χρήσης και την αξιοποίηση της τεχνολογίας των γεωθερμικών αντλιών θερμότητας για την κάλυψη των αναγκών ψύξης και θέρμανσης, όπου αυτό είναι δυνατόν.

3.Της χρήσης κατάλληλων παθητικών συστημάτων, όπως, ανοιγμάτων στη νότια και βορινή όψη των κτισμάτων τα οποία σε συνδυασμό με τους επικρατούντες ανέμους διασφαλίζουν ένα φυσικό σύστημα αερισμού, ή και σκιαδίων, στεγάστρων και περσίδων με κινητά προσαρμοζόμενα στις εκάστοτε καιρικές συνθήκες στοιχεία, για την προστασία των ανοιγμάτων από την προσπίπτουσα ακτινοβολία κατά τους θερινούς μήνες.

4.Της μείωσης του ενεργειακού αποτυπώματος και των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου του καταλύματος.

5.Της χρήσης μηχανικών μέσων και εξοπλισμού χα­μηλής ενεργειακής κατανάλωσης, όπως για παράδειγμα ανεμιστήρων οροφής.

6.Της χρήσης δομικών υλικών με μεγάλη θερμοχωρη­τικότητα, τα οποία αυτοτελώς ή σε συνδυασμό με την τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης επιτυγχάνουν αύξηση της θερμικής τους αδράνειας, ελαχιστοποιώντας τις θερμικές απώλειες.

7.Της χρήσης κατάλληλων υαλοπινάκων για την απο­φυγή κινδύνου υπερθέρμανσης το καλοκαίρι ή απωλει­ών θερμικού φορτίου το χειμώνα.

Ειδικότερα, οι αυξημένες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, τεκμηριώνονται με τη Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (ΜΕΑ) του προς υλοποίηση κτιρίου η οποία θα πρέπει να οδηγεί σε έτερο κτίριο που καταναλώνει το 0,16 του κτιρίου αναφοράς, κατά ΚΕΝΑΚ και να συ­νοδεύεται από τεκμηρίωση με διεθνώς αναγνωρισμένο λογισμικό ενεργειακού ισοζυγίου ώστε να αποφεύγεται το χάσμα επιδόσεων μεταξύ σχεδιασμού και υλοποίη­σης. Αποδεκτά λογισμικά είναι αυτά που παίρνουν σαν πρότυπο υπολογισμού ενεργειακού ισοζυγίου, όπως και ο ΚΕΝΑΚ, το πρότυπο ISO 13790 και ενδεικτικώς ανα­φέρονται το EnergyPlus, το PHPP, το TRNSYS, το IESve.

Άρθρο 3 Πολεοδομικά Κριτήρια

Τα πολεοδομικά κριτήρια, αποσκοπούν στην εύρυθμη λειτουργία της μονάδας και στην ορθολογική ένταξή της στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου και επιτυγχάνονται μέσω:

1.Της λειτουργικής διασύνδεσής της με υποδομές, δίκτυα, όμορα οικιστικά σύνολα και κοινόχρηστους χώρους και του ελέγχου της πρόσβασης σε αυτή με πα­ράλληλη εκτίμηση των επιπτώσεων στο οδικό δίκτυο της περιοχής και άρση τυχόν δυσλειτουργιών.

2.Της ισόρροπης κατανομής των κτιριακών όγκων και των ελεύθερων χώρων, με στόχο τη συνοχή των χώρων πρασίνου και την κυκλοφορία του αέρα μέσω της δια­τήρησης και της αξιοποίησης των φυσικών ρευμάτων δροσισμού και αερισμού.

3.Του περιορισμού των μορφολογικών αλλοιώσεων του φυσικού τοπίου με προσαρμογή των κτιριακών όγκων και εγκαταστάσεων της μονάδας στο τοπίο και τα φυσικά χαρακτηριστικά της περιοχής.

4.Της διασφάλισης των απαιτούμενων χώρων στάθ­μευσης οχημάτων και της κατάλληλης οργάνωσης του εσωτερικού δικτύου κίνησής τους, τηρώντας τις προ­βλέψεις της νομοθεσίας για τα ηλεκτροκίνητα οχήματα.

5.Του περιορισμού των σκληρών επιφανειών στον περιβάλλοντα χώρο στις ελάχιστες απαιτούμενες για την κάλυψη των λειτουργικών αναγκών της εγκατάστασης, για τη διευκόλυνση της κατείσδυσης του νερού. Ενδει­κτικά, οι τσιμεντοστρωμένοι διάδρομοι για την εξυπη­ρέτηση των εμποδιζόμενων ατόμων μπορούν να επικα­λύπτονται με αντιολισθηρές πλάκες από ανακυκλώσιμα υλικά με μεγάλη ανακλαστικότητα και οι διάδρομοι κυ­κλοφορίας των χώρων στάθμευσης να επιστρώνονται με κυβόλιθους σε εν ξηρώ τοποθέτηση και με αρμούς μεταξύ τους ώστε να επιτρέπεται η απορρόφηση των νερών της βροχής από το έδαφος. Επίσης, η σκίαση των υπαίθριων θέσεων στάθμευσης δύναται να επιτυγχάνε­ται με φύτευση δένδρων ή με ξύλινες πέργκολες αντί της τοποθέτησης στεγάστρων.

6.Της υιοθέτησης των αρχών της αειφόρου/πράσινης δόμησης τόσο για τον σχεδιασμό όσο και την επιλογή υλικών κατασκευής, ώστε να λαμβάνεται υπόψη η από­σταση της πηγής προέλευσής τους, καθώς και ο κύκλος παραγωγής, μεταφοράς και χρήσης τους.

7.Της μέριμνας για τη διασφάλιση της κατάλληλης αντιπυρικής προστασίας για τις κτιριακές εγκαταστάσεις και τον περιβάλλοντα χώρο του γηπέδου.

8.Της προστασίας και ανάδειξης στοιχείων πολιτιστι­κού, ιστορικού και αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.

Άρθρο 4 Περιβαλλοντικά Κριτήρια

Τα περιβαλλοντικά κριτήρια, αποσκοπούν στην προ­στασία και διατήρηση των ισορροπιών του ευρύτερου φυσικού περιβάλλοντος του ξενοδοχειακού καταλύμα­τος και στη βελτίωση του μικροκλίματος της περιοχής όπου αυτό ανεγείρεται και επιτυγχάνονται μέσω:

1.Της επιλογής της κατάλληλης φύτευσης, η οποία να συμβάλει στη διατήρηση και ενδυνάμωση των οικοσυ­στημάτων, στην αύξηση του δροσισμού, στην εξασφάλιση σκίασης, στη ρύθμιση της υγρασίας και στην προστασία από τον θόρυβο και τον άνεμο. Προκρίνεται η χρήση ει­δών της τοπικής χλωρίδας, ο περιορισμός των εκτάσεων με χλοοτάπητα ώστε να μεγιστοποιείται η δυνατότητα φύ­τευσης δένδρων και θάμνων, η κατά το δυνατόν διατήρη­ση του υφιστάμενου πρασίνου και η αντικατάσταση των δέντρων που απαιτείται να κοπούν με ισάριθμα σε άλλη θέση. Για την προστασία του κτιρίου προς την κατεύθυν­ση των ψυχρών ανέμων δύναται να φυτεύονται αειθαλή δένδρα, ενώ για την ηλιοπροστασία του περιβάλλοντος χώρου αλλά και του κτιρίου, ενδείκνυται η φύτευση φυλ­λοβόλων δένδρων. Τα ανωτέρω αποτυπώνονται και τεκ­μηριώνονται σε φυτοτεχνική μελέτη η οποία λαμβάνει υπόψη της τοπιολογικά κριτήρια και απεικονίζει χαρτο­γραφικά τη βλάστηση του γηπέδου καθώς και της άμεσης και της ευρύτερης περιοχής στην οποία εντάσσεται.

2.Της κατά το δυνατόν φύτευσης του συνόλου των δωμάτων του τουριστικού καταλύματος με χαμηλή βλάστηση για την αύξηση δροσισμού του κτιρίου κατά τη θερινή περίοδο και τη βελτίωση του μικροκλίματος. Συνιστάται το φυτεμένο δώμα να διαθέτει φυσικό χώμα (που είναι πολύ πιο βαρύ από το βιομηχανικό) για τη βελτίωση της απόδοσής του και να ποτίζεται συχνά ώστε να δημιουργείται δροσισμός μέσω της εξάτμισης.

3.Της ορθολογικής χρήσης του νερού, με την υιοθέ­τηση μεθόδων που ελαχιστοποιούν την κατανάλωσή του, περιορίζουν την άσκοπη κατανάλωση, προωθούν τη δημιουργία δικτύων δεύτερης χρήσης ύδατος (γκρι νερό) και αξιοποιούν τα όμβρια ύδατα.

4.Της υποχρεωτικής κατασκευής υπόγειων δεξαμενών συλλογής των όμβριων υδάτων και της αξιοποίησής τους για τη διαρκή άρδευση της φύτευσης του περιβάλλοντος χώρου.

5.Της μέριμνας και πρόβλεψης των αναγκών χρήσης ύδατος στην περίπτωση κατασκευής κολυμβητικών δε­ξαμενών.

6.Της χρήσης μη επικίνδυνων, πιστοποιημένων και πε­ριβαλλοντικά συμβατών υλικών, με συστατικά φυσικής προέλευσης, ώστε να ελαχιστοποιούνται οι εκπομπές ρύ­πων προς την ατμόσφαιρα και η παραγωγή αποβλήτων.

7.Της ενσωμάτωσης στη μονάδα, τεχνολογιών και μεθόδων περιβαλλοντικής καινοτομίας για την επίτευ­ξη αυτονομίας και κυκλικής χρήσης υλικών, ενέργειας και νερού και καθαρών τεχνολογιών, όπως συστημάτων αντιρρύπανσης, κ.ά.

8.Της τήρησης των κατευθύνσεων και των προβλέ­ψεων της κείμενης νομοθεσίας για την προστασία του περιβάλλοντος, τη διατήρηση της βιοποικιλότητας και τη βιώσιμη ανάπτυξη.

Άρθρο 5 Διαδικασία

Η τήρηση των ανωτέρω κριτηρίων, όπως προκύ­πτουν από τις κατά περίπτωση απαιτούμενες για το έργο μελέτες (π.χ Μ.Ε.Α, φυτοτεχνική/τοπιολογική, πε­ριβαλλοντική, κυκλοφοριακή, αρχιτεκτονική, κ.λπ) και εξειδικεύονται στην εκάστοτε περίπτωση τουριστικού καταλύματος, καταγράφεται, αναλύεται και τεκμηριώνε­ται σε σχετική τεχνική έκθεση η οποία υποβάλλεται προς εξέταση και χορήγηση σύμφωνης γνώμης στο οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Άρθρο 6 Έναρξη ισχύος

Η ισχύς της παρούσας αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Αθήνα, 17 Οκτωβρίου 2022

Ο Υφυπουργός

ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΤΑΓΑΡΑΣ

 

22 Οκτωβρίου, 2022 /  

Ξεκινά η διασταύρωση στοιχείων Κτηματολογίου και Ε9 για τα ακίνητα

Ξεκινούν οι ηλεκτρονικοί έλεγχοι στα ακίνητα, μέσω διασύνδεσης taxisnet και Κτηματολογίου. Με τη διασύνδεση των ηλεκτρονικών συστημάτων οι ελεγκτές της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων έχουν άμεση πρόσβαση στα αρχεία του Εθνικού Κτηματολογίου και μπορούν να εντοπίζουν άμεσα όλα τα ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία κ.λπ.) που υπάρχουν σε αυτά, τόσο στις εντός, όσο και στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές, τα οποία δεν είναι δηλωμένα στο έντυπο Ε9.

Επίσης, μπορούν να εντοπίζονται ακίνητα, που ενώ έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, δεν έχουν δηλωθεί με το «σωστό» εμβαδό στο Περιουσιολόγιο (Ε9) στην Εφορία.

Το Υπουργείο Οικονομικών, εκτιμά ότι αρκετοί φορολογούμενοι αποκρύπτουν από την εφορία την πραγματική τους ακίνητη περιουσία, δηλώνοντας λιγότερα τετραγωνικά, για να αποφεύγουν την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ. Επίσης πολλές είναι και οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν είχαν συμβόλαια δεν τα δήλωναν στο Ε9, αλλά τα δήλωσαν πρόσφατα στο Κτηματολόγιο με ένορκη βεβαίωση μαρτύρων και διόρθωση του τελευταίου Ε9.

  • Τι πρέπει να κάνουν οι πολίτες;
  1. Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να έχουν υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.
  2. Την ίδια υποχρέωση έχουν και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9).
  3. Θα πρέπει να διορθώσουν το Ε9 σε περίπτωση που έχει μεταβληθεί η περιουσιακή τους κατάσταση, όπως επίσης και όσοι προέβησαν σενομιμοποιήσεις αυθαιρέτων και ημιυπαίθριων χώρων.
  4. Όσα ακίνητα δεν έχουν εντοπιστεί στο κτηματολόγιο γιατί δασώθηκαν ή εγκαταλείφθηκαν και δεν ενδιαφέρονται οι ιδιοκτήτες, θα πρέπει να διαγραφούν από το Ε9.
  • Τι δηλώνουμε στο Ε9;

Όλα τα ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα (επικαρπία, δικαίωμα υψούν κλπ) επί ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς και εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

  • Ποια λάθη στο Ε9 πρέπει να προσέξουμε;
  • Συνήθως υπάρχουν λάθη στην έκταση των αγροτεμαχίων, αφού δηλώθηκαν από τους ιδιοκτήτες βάσει συμβολαίων στο περίπου και χωρίς την ακριβή τοπογραφική αποτύπωσή τους.
  • Δεν δηλώθηκαν ακίνητα από χρησικτησία, για τα οποία οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τίτλους ιδιοκτησίας
  • Λάθος εμβαδό κατοικίας, διότι δεν συμπεριέλαβαν τους αυθαίρετους ημιυπαίθριους χώρους που έκλεισαν και γενικά αυθαίρετες προσθήκες ή αλλαγές χρήσεων των ακινήτων.
  • Μετατροπή υπογείων σε χώρους κατοικίας.
  • Πατάρια και σοφίτες, που συμπεριλαμβάνονται στη δόμηση.
  • Τι δηλώνουμε στο Κτηματολόγιο;

Δηλώνουμε οικόπεδα, χωράφια, σπίτια, αποθήκες, διαμερίσματα και γενικά κάθε κτίσμα που βρίσκεται εντός του γεωτεμαχίου.

Για τα κτίσματα, ανάλογα με το αν υπάρχει ή όχι διηρημένη ιδιοκτησία, δηλώνονται τα παρακάτω:

α) Για τα κτίρια για τα οποία δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο («χιλιοστά»).

  1. Το έτος κατασκευής,
  2. ο συνολικός αριθμός των ορόφων,
  3. το συνολικό εμβαδόν ορόφων,
  4. η χρήση του κτιρίου,
  5. ο συνολικός αριθμός υπογείων,
  6. το συνολικό εμβαδόν υπογείων,
  7. χρήση υπογείων.

β) Για τα κτίρια για τα οποία έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, απλή κάθετη ή σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία µε συµβολαιογραφική πράξη, δηλαδή έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο («χιλιοστά»).

  1. Η χρήση του κτιρίου (διαμέρισμα/επαγγελματικήή στέγη/θέση στάθμευσης/αποθήκη/δικαίωμα υψούν «ο αέρας»/άλλη χρήση),
  2. ο αριθμός του κτιρίου στον τίτλο,
  3. ο αριθμός ορόφου,
  4. ο αριθμός ιδιοκτησίας στον τίτλο,
  5. το εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα,
  6. το έτος κατασκευής.

γ) Για τους βοηθητικούς χώρους, οι οποίοι συνοδεύουν τη διηρημένη ιδιοκτησία σύµφωνα µε τον τίτλο κτήσης. Συνήθως είναι οι αποθήκες και οι θέσεις στάθµευσης, που δεν διαθέτουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο.

  1. Η χρήση του κτιρίου (αποθήκη/θέση στάθμευσης/άλλος χώρος),
  2. ο όροφος,
  3. ο αριθμός χώρου,
  4. το εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα,
  5. η χρήση του κτιρίου.
  • Τι προσέχουμε, όταν διορθώνουμε το Ε9 με βάση το Κτηματολόγιο;

Σε περίπτωση μεταβολών, σε υφιστάμενη ακίνητη περιουσία, όπως η χρησικτησία, η δήλωση στοιχείων ακινήτων που υποβάλλεται σε ένα έτος θα πρέπει να μεταφερθεί και στα επόμενα έτη μέχρι και το τρέχον έτος, προκειμένου να ενημερωθεί η περιουσιακή εικόνα για όλα τα έτη, εφόσον υφίσταται σχετική υποχρέωση.

Παράδειγμα: Αν διαπιστωθεί αλλαγή στην περιουσιακή κατάσταση το έτος 2017, ο υπόχρεος, δεν θα διορθώσει μόνο τα στοιχεία των ακινήτων του για το έτος 2021, αλλά και για τα έτη 2020, 2019, 2018, 2017.

Επί της νέας ακίνητης περιουσίας, όπως αυτή διαμορφώνεται με τη νέα δήλωση, θα υπολογιστεί και αναδρομικά από το έτος των μεταβολών, ο ΕΝΦΙΑ.

  1. Ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσω για να καταγραφεί σωστά το ακίνητό μου σε Ε9 και Κτηματολόγιο;
  2. Βρείτε την Οικοδομική Άδεια του κτιρίου και αναγράψτε τα ακριβή τετραγωνικά που γράφει το έντυπο της Άδειας.
  3. Τακτοποιείστε τα τυχόν αυθαίρετά που έχετε και δηλώστε το σύνολο των τετραγωνικών του κτιρίου σας.
  4. Αν έχετε τοπογραφικό, διασταυρώστε τα στοιχεία του ακινήτου (θέση, εμβαδό κλπ) με τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί.
  5. Αν έχετε συμβόλαιο που αναγράφει στο περίπου μια έκταση, και γνωρίζετε ότι δεν είναι η πραγματική έκταση, κάντε πρώτα τοπογραφικό και στη συνέχεια βάλτε στο περιουσιολόγιο την ακριβή έκταση. Αρκεί βέβαια να ενημερώσετε και το κτηματολόγιο.
  6. Αφαιρέστε από το Ε9 βοσκότοπους, χωράφια, ρουμάνια, χέρσα χωράφια, που δεν καλλιεργούνται και είναι δασικές εκτάσεις.

 

  • Τι γίνεται με τα κληρονομούμενα ακίνητα;

Με πρόσφατο νόμο για θέματα κτηματολογίου (Νόμος 4934/2022) ψηφίστηκαν νέες διατάξεις με τις οποίες:

– Θεσπίζεται η απευθείας σύνδεση του Ελληνικού Κτηματολογίου με τα ληξιαρχεία, με σκοπό να ενημερώνεται αυτόματα το κτηματολόγιο για τα στοιχεία της ληξιαρχικής πράξης θανάτου κάθε δικαιούχου.

– Υποχρεώνονται οι πλησιέστεροι συγγενείς του θανόντος ιδιοκτήτη εντός ενός μήνα να ενημερώσουν το κτηματολόγιο, ανεξάρτητα από τη διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς.

Επομένως οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι και χωρίς να έχουν προβεί στην αποδοχή κληρονομιάς θα πρέπει, να δηλώσουν τα κληρονομούμενα ακίνητα στο κτηματολόγιο και σε περίπτωση που λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, θα πρέπει να δηλώσουν τα στοιχεία τους, ώστε ο κάθε ενδιαφερόμενος να μπορεί να πληροφορηθεί εάν ο κύριος ενός ακινήτου απεβίωσε, ώστε να αναζητήσει, για οποιονδήποτε λόγο, τους κληρονόμους του.

Επίσης για θα πρέπει να δηλώσουν τα ακίνητα στο Ε9 και να γνωστοποιήσουν στη φορολογική διοίκηση τα σωστά περιγραφικά στοιχεία των ακινήτων τους, όπως αυτά προκύπτουν από τη διαδικασία υποβολής δηλώσεων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, υποβάλλοντας εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 στο σύστημα TAXISnet.

(πηγή: taxydromos.gr)

6 Οκτωβρίου, 2022 /