Του Αργύρη Δεμερτζή/ecopress

Νέα απόφαση καταπέλτης για την παρόδια εκτός σχεδίου δόμηση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, που παρουσιάζει αποκλειστικά το ecopress, κλείνει ερμητικά το δρόμο στις ΥΔΟΜ όλης της χώρας να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με πολεοδομικές ερμηνείες δημιουργίας γηπέδων προ του 2003 και του 1985, ανοίγει το δρόμο για νέες προσφυγές χωρίς την προθεσμία 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, θέτει εκτός οικοδομησιμότητας γήπεδα σε διανοιγμένους δρόμους από ιδιωτική βούληση και με δουλείες διόδου, αναδεικνύοντας παράλληλα δικαιώματα πρόσβασης πολιτών και ιδιοκτητών προς τη θάλασσα και προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.

 

Η Πολεοδομία που έδωσε την άδεια και βεβαίωνε ότι είναι νόμιμη, μετά την ακυρωτική δικαστική απόφαση καλείται να βγάλει το ξενοδοχειακό συγκρότημα αυθαίρετο

Συντριπτική ήττα υπέστησαν ο Δήμος Αριστοτέλη, η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής και οι δύο βούλγαροι επενδυτές, συνιδιοκτήτες κατά 50% έκαστος γηπέδου επιφανείας 10.539,45 τετραγωνικών μέτρων, στην εκτός σχεδίου περιοχή στη θέση «Μπάρα-Καλύβια» άλλως θέση «Τσαΐρια ή Άνω Κρινάκια» της άλλοτε Κοινότητας Βαρβάρας Χαλκιδικής και ήδη Δημοτικής Ενότητας Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής και κύριοι του κτιριακού έργου, με εμβαδόν δόμησης 2.097,99 τετραγωνικών μέτρων, ξενοδοχείου 5 αστέρων, όταν βρέθηκαν αντιμέτωποι με δικηγόρο Θεσσαλονίκης, ιδιοκτήτρια γειτονικού ακινήτου στην ίδια περιοχή, η οποία άσκησε προσφυγή κατά της οικοδομικής άδειας ανέγερσης του συγκεκριμένου ξενοδοχειακού συγκροτήματος.

◊ Η προσφεύγουσα πέτυχε σε δίκη του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης να εκδοθεί απόφαση, σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο κρίνει βάσιμους τους λόγους της προσφυγής, ακυρώνει την οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής, «πατάει στα σκουπίδια» την απάντηση που έδωσε η αναπληρώτρια προϊσταμένη της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη, κατόπιν αιτήματος έρευνας της επίδικης οικοδομικής άδειας, ότι το γήπεδο «ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και συνεπώς η Οικοδομική Άδεια εκδόθηκε νομίμως» και επιβάλλει τη δικαστική δαπάνη στον Δήμο.

Το κτιριακό συγκρότημα της τουριστικής επένδυσης, το οποίο βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο ολοκλήρωσης της κατασκευής  του, όπως προέκυψε από τα στοιχεία της δίκης έχει ενταχθεί σε αναπτυξιακό νόμο και έχει συναφθεί δανειακή σύμβαση υλοποίησης της τουριστικής επένδυσης  πολλών εκατομμυρίων ευρώ με συστημική τράπεζα,  τρία χρόνια μετά την έκδοση της επίδικής οικοδομικής άδειας κατασκευής του που τώρα ακυρώνεται ουσιαστικά τινάζεται στον αέρα.

Καραμπόλα για νέα τουριστική επένδυση σε γειτονική  έκταση 15 στρεμμάτων

Στην παρούσα φάση, και ανεξάρτητα από τις δικαστικές εξελίξεις που αναμένεται να ακολουθήσουν, η Πολεοδομική αρχή που έδωσε την άδεια και υπερασπίστηκε τη νομιμότητα της στη δίκη, μετά την απόφαση καταπέλτη του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης υποχρεώνεται να αντιμετωπίσει το επίδικο κτιριακό ξενοδοχειακό συγκρότημα ως αυθαίρετο και κατεδαφιστέο, ακολουθώντας τις νόμιμες διαδικασίες διακοπής εργασιών, διοικητικών κυρώσεων και προστίμων. Ταυτοχρόνως προκαλείται καραμπόλα και για την νομιμότητα νέας οικοδομικής άδειας με παρόμοια πολεοδομικά χαρακτηριστικά, επέκτασης της ίδιας τουριστικής επένδυσης από τους ίδιους επενδυτές  σε γειτονική έκταση άλλων 15 στρεμμάτων, που αγόρασαν για αυτό το σκοπό.

Η ταυτότητα της οικοδομικής άδειας που ακυρώθηκε από το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης 

Η οικοδομική άδεια που ακύρωσε το δικαστήριο εκδόθηκε από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη στις 3.6.2021, είναι κατηγορίας 1, ισχύος έως 3.6.2025, για την ανέγερση ξενοδοχείου κλασικού τύπου 4 αστέρων δυναμικότητας 100 κλινών.

Προγενέστερα εκδόθηκε αναθεώρηση προέγκρισης οικοδομικής άδειας (ν. 4759/2020) στις 31.5.2021, ισχύος έως 31.5.2022, επί οικοπέδου με εμβαδόν 10.539,45 τ.μ.

-χωρίς καμία αναφορά σε αναγκαίο πρόσωπο,

-εμβαδόν κάλυψης κτιρίου 1.217,05,

-εμβαδόν δόμησης κτιρίου 2.097,99,

-εμβαδόν ακάλυπτου χώρου οικοπέδου μηδέν,

-όγκος κτιρίου (άνω εδάφους) 7.793,36,

-μέγιστο ύψος κτιρίου 7,3,

-αριθμός ορόφων 2,

-αριθμός θέσεων στάθμευσης μηδέν,

-χρήσεις ανά όροφο: ισόγειο -προσωρινή διαμονή, 1^ος όροφος-προσωρινή διαμονή.

Ακολούθως, εκδόθηκε στις 9.8.2022 αναθεώρηση της βασικής αδείας ως προς την κατασκευή υπογείου, άνευ μεταβολής κάλυψης δόμησης και όγκου και χωρίς προέγκριση.

Εκδόθηκαν και άλλες δύο αναθεωρήσεις της άδειας, στις  5.2.2024 αναθεώρηση για την αλλαγή των επιβλεπόντων μηχανικών και στις 10.4.2024 αναθεώρηση με την οποία αναβαθμίστηκε το ξενοδοχείο σε 5 αστέρων.

Καταλυτικές  οι προεκτάσεις της νέας δικαστικής απόφασης για χιλιάδες ιδιοκτησίες, νέες επενδύσεις και τους σχεδιασμούς του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση

Η νέα δικαστική απόφαση έχει σημαντικές προεκτάσεις  για χιλιάδες ιδιοκτησίες και επενδύσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, για τις ευθύνες που αναλαμβάνουν οι Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων έναντι του νόμου αλλά και των απαιτήσεων ιδιοκτητών και επενδυτών για ευάλωτες σε προσφυγές και ακύρωση οικοδομικές άδειες αλλά και για νέο κύκλο προσφυγών κατά οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές και μάλιστα με ανοιχτές προθεσμίες όχι από την έκδοση της άδειας ή από την έναρξη εργασιών αλλά  από  την πλήρη γνώση του περιεχομένου της οικοδομικής άδειας, όπως έκρινε το δικαστήριο.

◊ Καταλυτική είναι ταυτοχρόνως  η επίδραση της δικαστικής απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης στους σχεδιασμούς του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που έχει δεσμευτεί να προωθήσει μεταβατικές νομοθετικές λύσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση για τα επόμενα τουλάχιστον τρία χρόνια, έως την ολοκλήρωση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» του νέου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Ωστόσο εδώ  και κοντά τρία χρόνια, από τον Μάρτιο του 2023 που εκδόθηκε ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια σε γήπεδο με πρόσωπο σε οδό, που δεν είναι πολεοδομικά αναγνωρισμένη στην Πάτμο, οι σχεδιασμοί και οι δεσμεύσεις του υπουργείου συνεχώς μεταβάλλονται, και από τις δικαστικές εξελίξεις νέων αποφάσεων του ΣτΕ και Διοικητικών εφετείων,  και διαρκώς μένουν μετέωροι, χωρίς να διαφαίνεται σοβαρή προοπτική εκπλήρωσης τους σε ορατό χρόνο.

Η νέα απόφαση καταπέλτης για την εκτός σχεδίου δόμηση, που παρουσιάζει το ecopress είναι:

-H  απόφαση 375/2025 του ακυρωτικού σχήματος του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης,  Τμήμα Β.

-Η προσφυγή – αίτηση ακυρώσεως, κατά της οικοδομικής άδειας που εξέδωσε η Πολεοδομία του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής έγινε στις  6 Σεπτεμβρίου 2024.

-Το δικαστήριο  συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 13^η Φεβρουάριου 2025, με δικαστές τους Δημήτριο Σπηλιώτη, Πρόεδρο Εφετών Δ.Δ., Μαρία Καρανικόλα και Ευανθία Πανάγου Εφέτες Δ.Δ, και με γραμματέα την Αικατερίνη Σιάρκου, δικαστική υπάλληλο.

-Η διάσκεψη του Δικαστηρίου έγινε στη Θεσσαλονίκη την 30η Ιουνίου 2025 και η απόφαση δημοσιεύθηκε στον ίδιο τόπο σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του Δικαστηρίου την 31η Ιουλίου 2025.

Από τη δικαστική απόφαση αναφέρονται και προκύπτουν τα ακόλουθα:

Τέρμα οι διαφορετικές του νόμου ερμηνείες και απόψεις των ΥΔΟΜ στην έκδοση εκτός σχεδίου οικοδομικών αδειών  

Με βάση αναφοράς την ακυρωτική απόφαση του Μαρτίου 2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, η νέα δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης κλείνει ερμητικά το δρόμο στις Υπηρεσίες Δόμησης να εγκρίνουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου γήπεδα, χωρίς να έχουν πρόσωπο σε δρόμο πολεοδομικό αναγνωρισμένο με προεδρικό διάταγμα.  Και ταυτοχρόνως εξουδετερώνει κάθε άλλη ερμηνεία της πολεοδομικής νομοθεσίας, που ακολουθούν πολλές από τις Πολεοδομίες της χώρας, με αποτέλεσμα, όπως είναι  γνωστό, τα δύο τελευταία χρόνια οι ΥΔΟΜ της χώρας ανά περιοχές και κατά περίπτωση άλλες να εγκρίνουν και άλλες όχι εκτός σχεδίου οικοδομικές άδειες.

◊ Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης, που εκδίκασε την υπόθεση της τουριστικής επένδυσης στη Χαλκιδική υπογραμμίζει στην απόφαση του ότι «ακυρώνει την οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής, καθώς και την απορριπτική απάντηση της Αναπληρώτριας Προϊσταμένης της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη στο υποβληθέν από την αιτούσα αίτημα επανελέγχου της προαναφερομένης οικοδομικής αδείας».

Το γήπεδο ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και η οικοδομική άδεια νόμιμη βεβαίωνε η Πολεοδομία 

Η απάντηση της αναπληρώτριας Προϊσταμένης της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη που η δικαστική απόφαση «πετάει στα σκουπίδια», δόθηκε στις 29 Ιουλίου 2024 προς την πλευρά που άσκησε την προσφυγή και ανέφερε όπως σημειώνεται σχετικά ότι: «κατόπιν επικλήσεως των διατάξεων του ν. 3212/2003 και των από 1.7.1977, 24-31.5.1985 και 30-6/23.7.1991 π.δ/των» και ότι: «δεδομένου ότι το γήπεδο της επίδικης οικοδομικής άδειας έχει δημιουργηθεί προ του έτους 1968 και έχει εμβαδόν 10.539,45 τ.μ. αυτό ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και συνεπώς η Ο.Α εκδόθηκε νομίμως».

«Επειδή, η αιτούσα προβάλλει ότι οι προσβαλλόμενες είναι ακυρωτέες διότι εκδόθηκαν κατά παράβαση του π.δ/τος 24/31.5.1985, του ν. 3212/2003 και του άρθρ. 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος, καθόσον δομήσιμα είναι μόνο τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, ακόμη και αυτά που δημιουργήθηκαν πριν από την εφαρμογή του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ/τος 24-31.5.1985, όπως έχει πλέον κριθεί με την υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, η δε πολεοδομική αρχή δεν δύναται να επικαλεστεί διαφορετική ερμηνεία ή άποψη ως προς την έννοια του νόμου, η οποία και σαφής είναι και έχει ερμηνευθεί με τρόπο αδιαμφισβήτητο από την άνω απόφαση».

«Επομένως, το επίδικο γήπεδο εκτός σχεδίου, προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό είκοσι πέντε (25) μέτρων και δεν ήταν οικοδομήσιμο, σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, δοθέντος ότι από τους τίτλους κτήσεως του επίδικου ακινήτου και τα τοπογραφικά που τους συνοδεύουν, τα οποία προσκομίζει, αποδεικνύεται ότι δεν έχει πρόσωπο σε δημόσια νομίμως υφιστάμενη οδό», λέει η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, που ακυρώνει την οικοδομική άδεια αλλά και την απάντηση της Πολεοδομίας.

Κρίνοντας περαιτέρω ότι «μετά την έκδοση της επίμαχης αδείας και επ’ ευκαιρία της αιτήσεως της ήδη αιτούσας, η υπηρεσία προέβη σε νέα έρευνα της υποθέσεως και, για τον λόγο αυτό, η προσβαλλόμενη απάντηση έχει εκτελεστό χαρακτήρα».

Εκτεθειμένη είναι η Πολεοδομία, όπως προκύπτει από τη δικαστική απόφαση, και για το γεγονός ότι αφού αρχικά αρνήθηκε στη συνέχεια υποχρεώθηκε να παραδώσει τον φάκελο της επίδικης οικοδομικής άδειας κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας στην πλευρά που άσκησε την προσφυγή, στη διάταση ότι το αίτημα πρόσβασης στον φάκελο της οικοδομικής άδειας κατατέθηκε προς εξακρίβωση των χαρακτηριστικών του δρόμου, με βάση τα οποία δόθηκε η έγκριση της οικοδομικής άδειας, και τελικά αποδείχθηκε στο δικαστήριο ότι αυτά τα χαρακτηριστικά δεν ήταν τα νόμιμα.

Δεν ισχύει οικοδομησιμότητα για γήπεδα προ του 1985 και 2003, χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό  

Η δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης ακυρώνει τη δυνατότητα δόμησης εκτός σχεδίου γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, που έχουν δημιουργηθεί προ του 1985 και 2003, και ανατρέπει τις αντίθετες ερμηνείες κατ΄ επίκληση  των διατάξεων του ν. 3212/2003 και των από 1.7.1977, 24-31.5.1985 και 30-6/23.7.1991 π.δ/των, με βάση τις οποίες ορισμένες από τις Υπηρεσίες Δόμησης σε όλη τη χώρα, όπως στη συγκεκριμένη περίπτωση η Πολεοδομία του Δήμου Αριστοτέλη, έχουν εκδώσει ή και εξακολουθούν να εγκρίνουν οικοδομικές άδειες.

◊ Παράλληλα εξουδετερώνονται οι σχετικοί σχεδιασμοί του υπουργείου Περιβάλλοντος, με βάση τις συγκριμένες πολεοδομικές προσεγγίσεις για γήπεδα προ του 1985 και 2003, στα σενάρια που επεξεργάζεται, στο πλαίσιο κυβερνητικής δέσμευσης να προωθήσει νομοθετικές λύσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Η δικαστική απόφαση σχετικά με «τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1,  του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5,1985» κρίνει ότι δεν είναι δομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο «μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση», τεκμηριώνοντας ότι «δεν έχει αυτοτέλεια» η ρύθμιση του ΠΔ 1985, που ορίζει ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα και ότι «εφαρμόζεται συνδυασμένα».

→Συγκεκριμένα λέει η δικαστική απόφαση ότι:

«Στην περίπτωση Ια’ της παρ. 2 του άρθρου 162 του Κ.Β.Π.Ν. (= άρθρο 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ/τος της 24- 31.5.1985) εξαγγέλλεται απλώς ο κανόνας κατά τον οποίο το ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα. Η εν λόγω διάταξη αναφέρεται μεν, αυτονοήτως, σε γήπεδα έχοντα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (αυτή η έννοια αποδόθηκε, άλλωστε, στην εν λόγω διάταξη όπως είχε αρχικά, πριν δηλαδή την αντικατάστασή της με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, με την απόφαση ΣτΕ 3504/2010 7μ.), πλην δεν έχει αυτοτέλεια, αφού δεν ορίζει λοιπές προϋποθέσεις δόμησης, εξειδικεύεται δε στην αμέσως επόμενη διάταξη της περιπτώσεως β’, στην οποία καθορίζονται λεπτομερώς οι προϋποθέσεις της κατά τον κανόνα δόμησης εκτός σχεδίου και με την οποία εφαρμόζεται συνδυασμένα».

→Και υπογραμμίζεται στην απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης ότι:

«Αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία η περίπτωση α’ θέτει ως μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ., στερείται βάσεως, προεχόντως διότι παρόμοια αόριστη διάταξη θα ήταν εκτός εξουσιοδοτήσεως και θα προσέκρουε στο Σύνταγμα ως αντίθετη με τους μνημονευθέντες θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δομήσεως και της δομήσεως εν γένει (πρβλ. ΣτΕ 4525/2009)».

→ Η δικαστική απόφαση εξειδικεύει ακόμη περισσότερο το σκεπτικό της αναφέροντας ότι:

«Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003 προκύπτουν τα εξής:

Δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α’ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β’, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α’, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου τα 25 μ.

 Η διάταξη αυτή, ανεξαρτήτως:

α) του ζητήματος αν δικαιολογείται ο καθορισμός μικρότερου προσώπου από αυτό που ορίζεται στην περίπτωση β’ της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985,

β) αν δύναται να τύχει εφαρμογής πριν την έκδοση του π.δ/τος που προβλέπεται στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 20 παρ. 15 του ν. 3937/2011, και

γ) του ότι, σύμφωνα με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 του ίδιου νόμου (31.12.2003), πάντως δεν θεσπίζει το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι, κατά τα προεκτεθέντα, την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ. της 24-31.5.1985».

«Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1,  του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5,1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περίπτωση β’ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού (= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β’ του Κ.Β.Π.Ν.) [σκ. 18]» υπογραμμίζεται στη δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Σε πολεοδομικό αδιέξοδο τα εκτός σχεδίου γήπεδα με δρόμους δουλείας διόδου από χρησικτησία

Η απόφαση του  Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης αποσαφηνίζει ποιοι δρόμοι και υπό ποιες προϋποθέσεις δίνουν οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου γήπεδα, ακυρώνοντας ουσιαστικά όλες τις κατηγορίες δρόμων ανεξαρτήτως της χρονολογίας δημιουργίας τους, που έχουν προκύψει από βούληση ιδιωτών, δεν είναι διανοιγμένοι η παραχωρημένοι από το κράτος και τις συσταθείσες δια χρησικτησίας δουλείας οδούς.

 «Όπως κρίνεται παγίως, κατά την έννοια των περιοριστικών της δόμησης διατάξεων του άρθρου 162 παρ. 1 και 2 περ. Ια. Κ.Β.Π.Ν. (σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 242, 243 και 245 Κ.Β.Π.Ν.), οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στην διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης πάγιων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως, η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις ως άνω περιοχές δόμηση τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση» αναφέρει η δικαστική απόφαση και σημειώνει ότι:

«Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφόσον διαθέτουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο με κοινόχρηστο χώρο (ΣτΕ 2606, 3848, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/20157μ., 2329/2012κ.ά„ πρβλ.2521/20007μ., 4525/2009)».

Τα χαρακτηριστικά των δρόμων που σχετίζονται με την ακυρωθείσα οικοδομική άδεια για την τουριστική επένδυση

Αναδεικνύεται  από τη δικατική απόφαση ότι καταρρίφθηκαν οι ισχυρισμοί της ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου, σύμφωνα με τους οποίους  «το γήπεδο έχει πρόσωπο σε οδικό δίκτυο, δηλαδή σε κοινόχρηστο δρόμο, σε δύο πλευρές» εμφανίζοντας σχετικά ΚΑΕΚ ενώ έμεινε μετέωρη η απόφαση της Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, που εκλάμβανε ως αναγκαίο πρόσωπο του γηπέδου σε υφιστάμενο χωματόδρομο.

Η πλευρά της ιδιοκτήτριας που προσέφυγε και κέρδισε τη δίκη, όπως καταγράφεται στην απόφαση παρουσίασε ακλόνητα στοιχεία στην αντίθετη κατεύθυνση, σύμφωνα με τα οποία:  

♦ Άσκησε το 2024  αγωγή, προκειμένου να αναγνωριστεί, από το Μονομελές Πρωτοδικείο Χαλκιδικής, το εμπράγματο δικαίωμα της συστάσεως πραγματικής δουλείας οδού επί του υφιστάμενου από το 1981 χωματόδρομου, λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

♦ Προηγήθηκε συνάντηση της, με τους ιδιοκτήτες του οικοπέδου στην οποία τους ζήτησε και αυτοί αρνήθηκαν να αναγνωρίσουν την «συσταθείσα δια χρησικτησίας δουλεία οδού»

♦ Ζήτησε το φάκελο της οικοδομικής άδειας από την Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, προκειμένου να εξακριβώσει αν η προσβαλλόμενη άδεια δόμησης, με την οποία είχαν εκκινήσει οι εργασίες ανοικοδόμησης, εκδόθηκε σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θέτει η πολεοδομική νομοθεσία ως προς την ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο και, συγκεκριμένα, αν «εμφάνιζαν» ή όχι στην πρώτη προσβαλλόμενη τον υφιστάμενο χωματόδρομο ως το αναγκαίο πρόσωπο. Και όταν η Πολεοδομία αρνήθηκε να της δώσει το φάκελο της αδείας πήρε την οικοδομική άδεια μετά από παραγγελία του Εισαγγελέα Πολυγύρου.

♦ Από συμβόλαιο της ιδιοκτησίας του 1962 τεκμηριώθηκε ότι «ο επίδικος αγρός σύμφωνα με τον τίτλο ήταν εντελώς περίκλειστος».

♦ Από συμβόλαιο μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου του 2008 τεκμηριώθηκε ότι «το αγροτεμάχιο δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό ή επαρχιακό δρόμο και ότι απέχει από τον επαρχιακό δρόμο Ολυμπιάδος-Σταυρού 78,00 περίπου μέτρα. Συνορεύει δηλαδή το επίδικο ακίνητο από την δυτική του πλευρά εκτός από τις αναφερόμενες ιδιοκτησίες με δύο «δρόμους» πλάτους έκαστος 4,8 γ.μ. που διανοίχτηκαν, σύμφωνα με την αιτούσα, από ιδιωτική πρωτοβουλία των ιδιοκτητών του οικισμού «Άνω Κρινάκια», που δημιουργήθηκε μετά το έτος 1975».

♦ Σε τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το συμβόλαιο ο αρχιτέκτονας μηχανικός δηλώνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο «δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό ή επαρχιακό δρόμο».

♦ Σε συμβόλαιο του 2018 αγοράς του ακινήτου από τους σημερινούς ιδιοκτήτες, τόσο από τοπογραφικό διάγραμμα  πολιτικού μηχανικού, όσο και από έκθεση αυτοψίας και φωτοερμηνεία τοπογράφων μηχανικών, προκύπτει ότι «το εν λόγω ακίνητο κείται επί ανωνύμου αγροτικής οδού». Ακόμη ότι:

«α) πέρα από την επαρχιακή οδό Σταυρού – Ολυμπιάδας (από την οποία το ακίνητο απέχει 78 μέτρα), που έχει διανοιχθεί, κανένας άλλος δρόμος δεν είναι παραχωρημένος ή διανοιγμένος από το κράτος

β) δεν υπάρχει αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δίκτυο δρόμων, από διανομή Υπουργείου Γεωργίας ή άλλη υπηρεσία (αγροτικός),

γ) τα μονοπάτια και οι χωραφόδρομοι παρουσιάστηκαν για πρώτη φορά στις αεροφωτογραφίες του 1985 για να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες του συγκροτήματος «Άνω Κρινάκια», είναι δηλαδή ιδιωτικοί δρόμοι που άνοιξαν οι ιδιοκτήτες του οικισμού που δημιουργήθηκε κατά τα έτη 1975 και μετά».

«Οι προαναφερόμενοι δε ως όρια του γηπέδου από την δυτική του πλευρά, «δύο δρόμοι» πλάτους έκαστος περίπου 4,8 γραμμικών μέτρων είναι, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της αιτούσας, δρόμοι που διανοίχτηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων του οικισμού «Άνω Κρινάκια», ξεκινούν από τον επαρχιακό δρόμο Σταυρού – Ολυμπιάδας κατεβαίνουν και εξυπηρετούν τις ιδιοκτησίες τους στον οικισμό, ο ένας δε εξ αυτών, από την βόρια πλευρά του επίδικου ακινήτου, με κατεύθυνση προς τη θάλασσα, διασχίζει το επίδικο και φτάνει μέχρι την θάλασσα και είναι η μοναδική και αποκλειστική δίοδος πρόσβασης στο ακίνητο ιδιοκτησίας της αιτούσας», αναφέρει ακόμη η δικαστική απόφαση.

Ανοιχτές οι προθεσμίες για προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών, από την γνώση του πραγματικού περιεχομένου τους

Νέα δεδομένα δημιουργεί η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης για τις προθεσμίες άσκησης προσφυγών κατά οικοδομικών αδειών, κάνοντας αποδεκτή την προσφυγή που κατατέθηκε για την επίδικη οικοδομική άδεια της τουριστικής επένδυσης στον Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής, τρία χρόνια μετά την έκδοση της και σε προχωρημένο στάδιο των κατασκευαστικών εργασιών. Ταυτοχρόνως απορρίφθηκαν οι ισχυρισμοί της πλευράς των ιδιοκτητών της οικοδομής ότι η έκδοση της άδειας τελούσε σε γνώση της πλευράς που άσκησε την προσφυγή τουλάχιστον από το έτος 2021 της έναρξης των οικοδομικών εργασιών και ότι ισχύει προθεσμία 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας για την άσκηση προσφυγής.

◊ «Κατά το άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989 εξηκονθήμερη προθεσμία για την άσκηση αιτήσεως ακυρώσεως κατά ατομικής διοικητικής πράξεως μη δημοσιευτέας, η οποία δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, αρχίζει από τότε που αυτός έλαβε πλήρη γνώση της έκδοσης της πράξεως και του περιεχομένου της· το δε συγκεκριμένο χρονικό σημείο της πλήρους γνώσεως μπορεί να τεκμαίρεται κατ’ εκτίμηση των περιστάσεων κάθε υποθέσεως» αποφαίνεται το δικαστήριο και υπογραμμίζεται ακολούθως στη δικαστική απόφαση ότι:

«Ειδικώς, επί προσβολής οικοδομικής άδειας, για την έναρξη της ανωτέρω προθεσμίας απαιτείται γνώση όχι μόνο της εκδόσεως, αλλά και του περιεχομένου της άδειας ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και της χρήσης του – η γνώση δε αυτή συναρτάται και με τις πλημμέλειες που αποδίδονται στην προσβαλλόμενη πράξη και το έννομο συμφέρον επί του οποίου θεμελιώνεται η άσκηση του ενδίκου βοηθήματος.

Προκειμένου να εκφέρουν σχετική κρίση, τα δικαστήρια εκτιμούν τα στοιχεία του φακέλου, λαμβάνουν δε υπόψη και το χρονικό διάστημα που παρήλθε από την έκδοση της πράξεως ή την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, σε συνδυασμό προς το εύλογο ενδιαφέρον του ασκούντος την αίτηση ακυρώσεως να λάβει πληροφορίες για την έκδοση της οικοδομικής άδειας και το περιεχόμενό της (ΣτΕ Ολομ. 176/2023, 2102/2019,     2034-2036/2011, ΣτΕ 7μ. 2065/2007, ΣτΕ 919/2018, 2221/2017, 796/2016, 3381/2015, 1678/2014, 4531/2013, 4537/2009)».

Πως τεκμηριώθηκε ο χρόνος γνώσης του περιεχόμενου της οικοδομικής άδειας της Χαλκιδικής 

Στη δικαστική απόφαση σημειώνεται ακόμη ότι: «η αιτούσα έλαβε γνώση την 12Π.7.2024 των στοιχείων του φακέλου της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, κατόπιν της παραγγελίας του Εισαγγελέα Πολυγύρου, εκ της οποίας τον πρώτον ηδυνήθη να διευκρινίσει αν ο διανοιχθείς χωματόδρομος εμφανιζόταν ως το αναγκαίο πρόσωπο στα υφιστάμενα για την έκδοση της προσβαλλόμενης αδείας τοπογραφικά διαγράμματα, μετά ταύτα δε υπέβαλε την 22η.7.2024 προς την Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, αίτημα επανελέγχου-καταγγελία, στηριζόμενη στην ως άνω πληροφόρηση».

Και το δικαστήριο κρίνει ότι: «ο σχετικός ισχυρισμός των παρεμβαινουσών αποβαίνει απορριπτέος, εφόσον δεν δύναται να συναχθεί τεκμήριο πλήρους γνώσεως εκ μέρους της αιτούσας του ειδικότερου περιεχομένου της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, η δε κρινόμενη αίτηση εμπροθέσμως ασκήθηκε την 6. 09.2024. Και τούτο διότι την ως άνω προβαλλόμενη με την κρινόμενη αίτηση πλημμέλεια της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, δεν θα μπορούσε να γνωρίζει η αιτούσα πριν λάβει πλήρη γνώση των στοιχείων αυτής».

Σημειώνεται ακόμη στην απόφαση ότι σύμφωνα με έκθεση-πιστοποίηση προόδου εργασιών τεχνικού συμβούλου της εταιρίας των ιδιοκτητών της οικοδομής  προς την Τράπεζα Πειραιώς, που έχει δανειοδοτήσει την επένδυση «οι οικοδομικές εργασίες εκκίνησαν τον Δεκέμβριο του 2023  και όχι το θέρος του 2022».

Καταρρίπτει επίσης η δικαστική απόφαση το επιχείρημα των ιδιοκτητών ότι η πλευρά που άσκησε την προσφυγή είχε γνώση από τις 6 Φεβρουάριου 2024 όταν συναντήθηκε με την ιδιοκτησία της τουριστικής επένδυσης αναφέροντας ότι:

«Η συνάντηση της αιτούσας με τη νόμιμη εκπρόσωπο της πρώτης παρεμβαίνουσας δεν είχε ως αντικείμενο τη διερεύνηση της πλημμέλειας της αδείας ανέγερσης του επίμαχου ξενοδοχείου σε γήπεδο μη οικοδομήσιμο, ως στερούμενο προσώπου επί κοινοχρήστου οδού, αλλά την μη αναγνώριση του δικαιώματος πρόσβασης της αιτούσας επί του υφιστάμενου χωματόδρομου από την εκπρόσωπο της παρεμβαίνουσας».

Ισχυρή προστασία του δικαιώματος πρόσβασης στη θάλασσα για ιδιοκτήτες και πολίτες

Την πρόσβαση πολιτών και ιδιοκτητών ακινήτων στη θάλασσα θέτει σε υψηλή προτεραιότητα η δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης. Και αφενός μεν ξεκάθαρα απορρίπτει την δυνατότητα παρόδιας δόμησης εκτός σχεδίου γηπέδων σε οδούς που έχουν προκύψει από ιδιωτική βούληση και αποτελούν δουλεία διόδου από χρησικτησία αφετέρου δε, προτάσσει το δικαίωμα πρόσβασης των ιδιοκτητών σε τέτοιο δρόμο, όπως ο χωματόδρομος στην επίδική  περίπτωση στον Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής, για να έχουν πρόσβαση στις ιδιοκτησίες τους και στη θάλασσα.

Έκοψαν τα δέντρα και το δρόμο προς τη θάλλασσα με μεταλλική πόρτα 

Αναφερόμενη  στους ιδιοκτήτες της τουριστικής επένδυσης, η δικαστική απόφαση σημειώνει, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της αιτούσας ότι:

«Αφού περί τα τέλη του 2021 έκοψαν όλα τα δέντρα και απομάκρυναν τους κορμούς τους, το καλοκαίρι του έτους 2022 και εν όψει έναρξης των εργασιών του έργου τους, τοποθέτησαν εντελώς αυθαίρετα και παράνομα μεταλλική θύρα στο σημείο, που ο υπάρχων χωματόδρομος εφαπτόταν με το δικό τους ακίνητο και έκλεισαν παράνομα τον χωματόδρομο στα δύο, με το ένα τμήμα του να ξεκινάει από τον δημόσιο δρόμο Σταυρού-Ολυμπιάδος και να φτάνει μέχρι την μεταλλική πόρτα και το δεύτερο τμήμα του να συνεχίζει από την μεταλλική θύρα μέχρι το ακίνητο της αιτούσας και τη θάλασσα.

Και ενώ οι ανωτέρω χρησιμοποιούσαν και συνεχίζουν να χρησιμοποιούν το «πρώτο τμήμα του δρόμου» για να εισέλθουν στο ακίνητό τους και να εξέλθουν από αυτό προς το δημόσιο δρόμο, εντελώς παράνομα εμπόδιζαν την πρόσβαση στο ακίνητο της αιτούσας και των πολιτών προς τη θάλασσα.

Στις οχλήσεις και διαμαρτυρίες της, οι προαναφερόμενοι δικαιούχοι της προσβαλλόμενης Ο.Α., αρχικά διαβεβαίωσαν την αιτούσα ότι θα προέβαιναν σε άρση του προβλήματος πρόσβασης, καθώς η τοποθέτηση της θύρας ήταν προσωρινή, ως μέτρο ασφάλειας του έργου τους και ότι θα υπήρχαν φύλακες επί 24ωρου βάσεως, προκειμένου να παραμένει ανοιχτή η θύρα».

«Όμως, εν συνεχεία, και ενώ είχαν τελειώσει οι εκσκαφές, η τοποθέτηση της μεταλλικής θύρας εξακολουθούσε να εμποδίζει την πρόσβαση στο ακίνητό της αιτούσας, λόγω και της αγοράς από τους ίδιους  και όλων των υπόλοιπων τμημάτων αγροτεμαχίων που υπήρχαν από την δυτική πλευρά του ακινήτου της αιτούσας και μέχρι τον δρόμο», σημειώνεται στην δικαστική απόφαση, και αναφέρεται στο γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες της επένδυσης στο μεταξύ αγόρασαν γειτονικές ιδιοκτησίες συνολικής έκτασης άλλων 15 στρεμμάτων.

Οι οικοδομικές άδειες της εκτός σχεδίου στις πράξεις της διοίκησης, που προκαλούν βλάβη στο φυσικό περιβάλλον

 Η δικαστική απόφαση που ακυρώνει την οικοδομική άδεια της τουριστικής επένδυσης στο Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής υπογραμμίζει τη διάσταση της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και κάνει αποδεκτή την προσφυγή όχι μόνον λόγω του έννομου συμφέροντος γειτονικής ιδιοκτησίας αλλά και για το λόγο ότι υφίσταται περιβαλλοντική βλάβη από πράξη της Διοίκησης.

«Επειδή, η αιτούσα φέρεται ως ιδιοκτήτρια όμορου ακινήτου, θίγόμενη από τις προσβαλλόμενες πράξεις, καθόσον με αυτές βλάπτεται όχι μόνο το όμορο ακίνητό της, αλλά ολόκληρη η περιοχή και το φυσικό περιβάλλον της. Υπό τα δεδομένα αυτά, η αιτούσα με έννομο συμφέρον ζητεί την ακύρωση των προσβαλλομένων πράξεων, εφόσον η επίκληση της κυριότητας ακινήτου στην περιοχή που υφίσταται περιβαλλοντική βλάβη από πράξη της Διοίκησης, αρκεί για τη στοιχειοθέτηση εννόμου συμφέροντος προσβολής της πράξης αυτής, κατ’ επίκληση του άρθρου 24 του Συντάγματος (πρβλ. ΣτΕ 564/2021 σκ. 6, 4931/2014 σκ. 5, 749/2014 σκ. 9, 4525/2009 σκ. 8, ΕΑ ΣτΕ 438/2012 σκ. 5 κ.α.)», αναφέρεται στην απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Αυστηροί όροι έως καθολική απαγόρευση για την εκτός σχεδίου δόμηση

Στο σκεπτικό της δικαστικής απόφασης, αποτελεί σημείο αναφοράς η ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για την οικοδομική άδεια της Πάτμου και υπογραμμίζονται προβλέψεις της νομοθεσίας αποφάσεις  του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου και συνταγματικές επιταγές. Για τις εκτός σχεδίου περιοχές σημειώνεται ότι  «η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη την εκτός σχεδίου δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές».

Είναι σημαντική η σχετική σκέψη της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης στην οποία αναλυτικά σημειώνονται τα ακόλουθα:

«Επειδή, σε σχέση με την ερμηνεία των άρθρων 162 παρ. 2 περ. Ια. του Κ.Β.Π.Ν., 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, εκδόθηκε, στη συνέχεια, η 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας με την οποία έγιναν δεκτά τα εξής:

α) Με τις παρ. 1 και 6 του άρθρου 24 του Συντάγματος το φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά. Τα αρμόδια όργανα του Κράτους οφείλουν να προβαίνουν σε θετικές ενέργειες και, ειδικότερα, να λαμβάνουν τα απαιτούμενα νομοθετικά και διοικητικά, προληπτικά και κατασταλτικά, μέτρα για την αποτελεσματική διαφύλαξή τους, παρεμβαίνοντας στον αναγκαίο βαθμό στην οικονομική ή άλλη ατομική ή συλλογική δραστηριότητα. Περαιτέρω, με την παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος επιβάλλεται η ορθολογική χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας, με βάση τους κανόνες της επιστήμης, ώστε να διασφαλίζεται η ορθή ανάπτυξη των οικισμών, η προστασία του περιβάλλοντος, οι βέλτιστοι δυνατοί όροι διαβίωσης και η οικονομική ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας (βιώσιμης ανάπτυξης), ουσιώδη όρο της οποίας αποτελούν τα χωροταξικά σχέδια (σκ. 14).

β) Εξάλλου, όπως έχει κριθεί, από τον συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους (ΣτΕ 3135/2002, 3396- 97/2010, 2035/2011 Ολομ., 665/2018 7μ. κ.ά.).

Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν.

Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από τη φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης, να εξασφαλισθεί η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής.

Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣτΕ 2657/2007, 3504/2010, 1671/2014, 2136- 37/2016, 665/2018 7μ. κ.ά.), ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο  (ΣτΕ 2063, 962, 665/2018 7μ„ 3526/2017, 2136-37/2016 7μ„ 1856/2016 κ.ά.), όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρομαρτούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του (ΣτΕ 2657/2007 7μ.) [σκ. 15]».