Με στόχο η τουριστική ανάπτυξη να εξελίσσεται με οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής, η ΚΥΑ, η οποία υπεγράφη σήμερα, για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ – Τ), θέτει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις, οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών, προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις, δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές και καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.

Ρεπορτάζ Ρεγγίνα Σαβούρδου

Με το νέο ΕΧΠ – Τ λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής. Συγχρόνως, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.

Κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου

Ο εθνικός χώρος κατηγοριοποιείται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας (Δ.Ε.) βάσει της έντασης της τουριστικής δραστηριότητας (κλίνες ανά έκταση/πληθυσμό), των ειδικών γεωγραφικών χαρακτηριστικών και των καθεστώτων προστασίας, σε:

(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης

(Β) Αναπτυγμένες περιοχές

(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές

(Δ) Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης

(Ε) Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης

Ειδικές Γεωγραφικές Κατηγορίες:

(Μ) Μητροπολιτικές περιοχές: Εντός σχεδίου περιοχές Αττικής και Θεσσαλονίκης.

(Ν) Νησιά: Χωρίζονται σε ομάδα Ι (>250 τ.χλμ.), ομάδα ΙΙ (20-250 τ.χλμ.) και ομάδα ΙΙΙ (<20 τ.χλμ.).

(Π) Παράκτια ζώνη

(Ο) Ορεινές περιοχές

Περιοχές ειδικού καθεστώτος: Δίκτυο Natura 2000, προστατευόμενοι/εγκαταλελειμμένοι οικισμοί, αρχαιολογικοί χώροι.

Αναπτύξεις ξενοδοχείων και όροι δόμησης

Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου (σε εκτός σχεδίου περιοχές)

Ο αναλυτικός πίνακας του Ειδικού Χωροταξικού κατατάσσει κάθε Δημοτική Ενότητα της χώρας σε μία από τις πέντε κατηγορίες. Έτσι, ο ενδιαφερόμενος εντοπίζει πρώτα τη Δημοτική Ενότητα στην οποία βρίσκεται το ακίνητό του και στη συνέχεια εφαρμόζει το αντίστοιχο καθεστώς.

Κατηγορία Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης: νέο ξενοδοχείο σε εκτός σχεδίου περιοχή απαιτεί κατ’ ελάχιστον γήπεδο 16 στρεμμάτων.

Κατηγορία Β – Αναπτυγμένες Περιοχές: το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για νέο εκτός σχεδίου ξενοδοχείο είναι 12 στρέμματα.

Κατηγορία Γ – Αναπτυσσόμενες Περιοχές: το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν είναι 8 στρέμματα.

Κατηγορία Δ – Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης: επίσης απαιτούνται κατ’ ελάχιστον 8 στρέμματα.

Κατηγορία Ε – Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης: το πλαίσιο ακολουθεί διαφορετική αναπτυξιακή λογική. Στα αποσπάσματα της υπουργικής απόφασης που συνοδεύουν την κατάταξη δεν θεσπίζεται αντίστοιχο ειδικό αριθμητικό κατώφλι 16, 12 ή 8 στρεμμάτων. Αντίθετα, προβλέπεται η δυνατότητα παροχής, μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, ειδικών κινήτρων, ακόμη και ευνοϊκότερων όρων δόμησης και μείωσης απαιτούμενων κριτηρίων.

Τα παραπάνω όρια αφορούν ειδικά την ανέγερση νέων ξενοδοχείων στις εκτός σχεδίου περιοχές και εφαρμόζονται μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από τα εργαλεία του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου. Σε καμία περίπτωση δεν αποτελούν ένα οριζόντιο νέο όριο αρτιότητας για κάθε είδους ακίνητο ή χρήση.

Κατηγορίες αστεριών και κλειδιών

Περιοχές Α, Β και Γ: Επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων αποκλειστικά 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.

Περιοχές Δ: Επιτρέπεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων 2, 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.

Ειδικοί περιορισμοί σε νησιά και ακτές

Νησιά Ομάδας Ι (>250 τ.χλμ.): Οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων (ΟΥΤΔ) επιτρέπονται μόνο ως «ήπιας ανάπτυξης», με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα.

Νησιά Ομάδας ΙΙ & ΙΙΙ (20-250 τ.χλμ. & <20 τ.χλμ.):

Νέα καταλύματα επιτρέπονται μόνο 3, 4 και 5 αστέρων, με μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών.

Οι ΟΥΤΔ επιτρέπονται αποκλειστικά ως «ήπιας ανάπτυξης».

Νησιά <1.000 στρεμμάτων: Επιτρέπεται μόνο ήπια θαλάσσια αναψυχή (καταδύσεις, κολύμβηση), περίπτερα ενημέρωσης, τουριστική κατοικία (υπό προϋποθέσεις), glamping έως 50 άτομα και καταφύγια/αγκυροβόλια σκαφών.

Παράκτια Ζώνη (0-25 μέτρα από την ακτογραμμή): Πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Επιτρέπονται μόνο προσβάσεις ΑΜΕΑ/ασθενοφόρου και έργα του ν. 2971/2001 (όπως τροποποιήθηκε από τον ν. 5170/2025).

Η έννοια της «ήπιας ανάπτυξης»

Ως «ήπια ανάπτυξη» (σε ΟΥΤΔ, σύνθετα ή μικτά καταλύματα) ορίζεται η ανάπτυξη με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το ήμισυ (1/2) του ισχύοντος στην αντίστοιχη κατηγορία.

Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb)

Η δραστηριότητα υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς ανά ανάλογη κατηγορία περιοχής (Α, Β, Γ, Δ, Ε) ή/και γεωγραφικών χαρακτηριστικών.

Προβλέπεται η θεσμοθέτηση μέτρων όπως ο καθορισμός όρων διάθεσης ακινήτων σε συνάρτηση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία, οι περιορισμοί στη χρονική διάρκεια της δραστηριότητας ανά έτος, η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας καθώς και η επιβολή περιορισμών στην ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με αυξημένη πίεση, συμπεριλαμβανομένων των νεόδμητων κατοικιών.

Εκθέσεις εκτίμησης φέρουσας ικανότητας (ΕκΕΦΙ)

Η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας καθίσταται υποχρεωτική:

Στον Πολεοδομικό Σχεδιασμό 1ου επιπέδου (ΤΠΣ, ΕΠΣ, ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ, ΠΟΑΠΔ κ.ά.) για τις Κατηγορίες περιοχών Α, Β και τις Ομάδες Νησιών Ι και ΙΙ.

Για αδειοδότηση μεμονωμένων τουριστικών μονάδων:

Άνω των 50 κλινών: Σε Δ.Ε. με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις Κατηγορίες Α, Β, Γ.

Άνω των 150 κλινών: Σε περιοχές με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων για όλες τις κατηγορίες περιοχών.

Νέα εργαλεία και λοιπές ρυθμίσεις

Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών (ΣΔΤΠ): Θεσμοθετούνται για τη διαχείριση ροών επισκεπτών (π.χ. σε πύλες κρουαζιέρας, ιστορικά κέντρα, θρησκευτικά μνημεία).

Περιοχές Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης: Δυνατότητα χαρακτηρισμού τμημάτων στις Κατηγορίες Α, Β, Γ για στοχευμένη αναβάθμιση του προϊόντος.

Δίκτυα & Συστάδες (Clusters) Προορισμών: Θεσμοθέτηση συνεργειών μεταξύ προορισμών στην ίδια ζώνη μετακινήσεων.

Glamping (Πολυτελής Κατασκήνωση): Παροχή κινήτρων ανάπτυξης ως μορφή καταλύματος χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Διατηρητέα & Βιομηχανικά Κτίρια: Παροχή κινήτρων για μετατροπή διατηρητέων σε ξενοδοχεία (τουλάχιστον 3 αστέρων) και επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών/αξιόλογων κτισμάτων στις μητροπολιτικές περιοχές.

Natura 2000: Στις εκτός σχεδίου περιοχές Κατηγορίας Α εντός δικτύου Natura 2000, η ανάπτυξη νέων υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Ο νέος χωροταξικός χάρτης, καθώς η ίδια η Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) ενσωματώνει ευέλικτες δικλείδες για αλλαγές αλλά και αυστηρούς περιβαλλοντικούς κόφτες. Σύμφωνα με την ανάλυση των διατάξεων το θεσμικό πλαίσιο στηρίζεται σε τρεις κρίσιμους πυλώνες.

Αρχικά, ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής δεν θεωρείται αμετάκλητος, καθώς τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια (ΠΧΠ) διατηρούν τη δυνατότητα να μετακινήσουν μια Δημοτική Ενότητα κατά μία βαθμίδα (π.χ. από κορεσμένη σε αναπτυσσόμενη ή το αντίστροφο), υπό την απαραίτητη προϋπόθεση ότι υπάρχει πλήρης και τεκμηριωμένη επιστημονική μελέτη από την οικεία Περιφέρεια.

Ακολούθως, η ΚΥΑ ξεκαθαρίζει ότι το περιβάλλον προηγείται, ορίζοντας ότι ο υποκείμενος σχεδιασμός (όπως τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια – ΤΠΣ/ΕΠΣ) έχει τη δυνατότητα να επιβάλει αυστηρότερους όρους δόμησης και προστασίας αν το επιβάλλει η φέρουσα ικανότητα της περιοχής, ενώ παράλληλα ειδικά προστατευτικά διατάγματα (π.χ. για περιοχές Natura, αρχαιολογικές ζώνες ή αιγιαλούς) υπερισχύουν των γενικών κατευθύνσεων του Χωροταξικού.

Ενώ, τέλος, οι περιβαλλοντικοί όροι που συνοδεύουν την έγκριση του Πλαισίου έχουν διάρκεια ισχύος 15 ετών, ενώ η νομοθεσία βάζει φρένο σε πρόχειρες τροποποιήσεις, καθώς οποιαδήποτε μελλοντική αναθεώρηση ή μείζονα αλλαγή του Χωροταξικού απαιτεί εξ αρχής νέα Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και εκ νέου δημόσια διαβούλευση.

Μπορείτε να κατεβάσετε την ΚΥΑ από τον ακόλουθο σύνδεσμο:

Αναλυτικά

Νέα κοινή υπουργική απόφαση των υπουργείων Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Οικονομικών καθορίζει αναλυτικά τα βήματα και τις διαδικασίες για το πώς εισπράττονται και πώς αποδίδονται τα χρήματα που πληρώνουν οι πολίτες απευθείας είτε μέσω των μηχανικών τους για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών. Εντυπωσιακό είναι ότι με βάση το οριζόμενο ποσό προμήθειας των τραπεζών και το συνολικό ποσό που δεσμεύει για αυτόν το σκοπό το Πράσινο Ταμείο, αναμένονται την τετραετία 2026-29 συνολικά πάνω από 4.5 εκατ. συναλλαγές πληρωμών παραβόλων και προστίμων για αυθαίρετα.

Η νέα υπουργική απόφαση που υπογράφουν ο υπουργός ΠΕΝ Σταύρος Παπασταύρου και ο υφυπουργός Οικονομικών Αθανάσιος Πετραλιάς, μετά τις  πολεοδομικές παρατάσεις για την υποβολή δικαιολογητικών σε υπαγωγές αυθαιρέτων που ψηφίστηκαν στη Βουλή,   αναφέρεται στη «Ρύθμιση διαδικασίας είσπραξης και απόδοσης του ενιαίου ειδικού προστίμου και του παράβο­λου από Φορείς Είσπραξης, μέσω των υπηρεσι­ών της εταιρίας Διατραπεζικά Συστήματα Α.Ε. (ΔΙΑΣ Α.Ε.)». Αφορά συγκεκριμένα το ενιαίο ειδικό πρόστιμο και το παράβολο που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τα αυθαίρετα, κυρίως τον ν. 4495/2017 αλλά και τους παλαιότερους νόμους 4178/2013, 4014/2011 και 3843/2010.

◊ Η απόφαση καθορίζει ποιοι φορείς μπορούν να εισπράττουν τα ποσά, δηλαδή τράπεζες και ιδρύματα πληρωμών που συμμετέχουν στο σύστημα της ΔΙΑΣ, αλλά και τι ισχύει όταν η πληρωμή γίνεται εκτός αυτού του συστήματος.

◊ Ο πολίτης ή ο υπόχρεος μπορεί να πληρώσει το πρόστιμο ή το παράβολο είτε από τον λογαριασμό του είτε με μετρητά, χωρίς να είναι υποχρεωμένος να έχει λογαριασμό στον φορέα είσπραξης.

◊ Για την ολοκλήρωση της πληρωμής αρκούν οι κωδικοί πληρωμής, που παράγονται από το πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ, το οποίο διαχειρίζεται ηλεκτρονικά τη διαδικασία υπαγωγής των αυθαιρέτων.

◊ Η απόφαση ξεχωρίζει επίσης τι γίνεται με τα χρήματα μετά την πληρωμή. Το παράβολο αποδίδεται απευθείας στο Ελληνικό Δημόσιο μέσω της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο. Προβλέπεται συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για τις μεταφορές των ποσών, ώστε να μην υπάρχουν καθυστερήσεις.

◊ Ρυθμίζεται το κόστος των διατραπεζικών υπηρεσιών, το οποίο ορίζεται στο «ποσό των 0,04 ευρώ ανά έγκυρη συναλλαγή πλέον αναλογούντος Φ.Π.Α» και ελέγχεται κάθε μήνα από το Πράσινο Ταμείο.

◊ Παράλληλα ορίζεται για το κόστος  πληρωμής των διατραπεζικών υπηρεσιών για παράβολα και πρόστιμα αυθαιρέτων δαπάνη σε βάρος του προϋπολογισμού του Πράσινου Ταμείου, συνολικού ποσού 180.000 ευρώ για τέσσερα έτη (από 1.1.2026 έως 31.12.2029), η οποία αναλύεται για την πληρωμή του κόστους χρήσης διατραπεζικών υπηρεσιών για το έτος 2026 ποσού ύψους 50.000 €, για το έτος 2027 ποσού ύψους 45.000 €, για το έτος 2028 ποσού ύψους 45.000 € και για το έτος 2029 ποσού ύψους 40.000 €.

Mεγάλος όγκο πληρωμών για την τετραετία 2026–2029 για τα αυθαίρετα

Η προμήθεια λοιπόν  ορίζεται σε 0,04 ευρώ ανά έγκυρη συναλλαγή. Ο συνολικός προϋπολογισμός του Πράσινου Ταμείου για το κόστος των διατραπεζικών υπηρεσιών για όλη την τετραετία 2026–2029 είναι 180.000 ευρώ.

Με βάση λοιπόν τον προϋπολογισμό, εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθούν περίπου 4,5 εκατομμύρια έγκυρες συναλλαγές πληρωμής ενιαίου ειδικού προστίμου ή παραβόλου στη διάρκεια της τετραετίας.

Σε ετήσια βάση αυτό αντιστοιχεί κατά μέσο όρο σε περίπου 1.125.000 συναλλαγές τον χρόνο και σε μηνιαίο επίπεδο  περίπου 93.750 συναλλαγές τον μήνα για τραπεζικές πληρωμές αυθαιρέτων.

Σημειώνεται  ότι ο αριθμός αυτός αφορά συναλλαγές πληρωμής και όχι ισάριθμες υπαγωγές αυθαιρέτων. Μία υπαγωγή μπορεί να περιλαμβάνει περισσότερες από μία πληρωμές, για παράδειγμα ξεχωριστή πληρωμή παραβόλου και περισσότερες από μία δόσεις του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Ωστόσο, ως εκτίμηση φόρτου του συστήματος και τάξης μεγέθους των οικονομικών συναλλαγών που θα διεκπεραιωθούν μέσω ΔΙΑΣ και του πληροφοριακού συστήματος του ΤΕΕ, ο αριθμός αυτός των 4,5 εκατομμυρίων συναλλαγών αποτυπώνει τον αναμενόμενο μεγάλο όγκο πληρωμών για την τετραετία 2026–2029 για τα αυθαίρετα.

Ολόκληρη η νέα κοινή υπουργική απόφαση για τα παράβολα και πρόστιμα αυθαιρέτων

Ολόκληρη η απόφαση με τίτλο: «Ρύθμιση διαδικασίας είσπραξης και απόδοσης του ενιαίου ειδικού προστίμου και του παράβο­λου από Φορείς Είσπραξης, μέσω των υπηρεσι­ών της εταιρίας Διατραπεζικά Συστήματα Α.Ε. (ΔΙΑΣ Α.Ε.)» έχει ως εξής:

ΟΙ ΥΠΟΥΡΓΟΙ ΕΘΝΙΚΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ – ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ

Έχοντας υπόψη:

1. Το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 124 του ν. 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις», (Α’ 167), όπως προ­στέθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 69 του ν. 4647/2019 (Α’ 204), καθώς και τις διατάξεις του άρθρου 99 του ιδίου νόμου.

2. Το άρθρο 3 του ν. 3889/2010 «Χρηματοδότηση πε­ριβαλλοντικών παρεμβάσεων, ΠράσινοΤαμείο, Κύρωση Δασικών Χαρτών και άλλες διατάξεις» (Α’ 182).

3. Τον ν. 4270/2014 «Αρχές Δημοσιονομικής Διαχεί­ρισης και εποπτείας (ενσωμάτωση Οδηγίας 2011/85/ ΕΕ) – δημόσιο λογιστικό και άλλες διατάξεις» (Α’ 143).

4. Τον ν. 4537/2018 «Ενσωμάτωση στην ελληνική νο­μοθεσία της Οδηγίας 2015/2366/ΕΕ για τις υπηρεσίες πληρωμών και άλλες διατάξεις» (Α’ 84), όπως ισχύει

5. Το άρθρο 80 του ν. 4549/2018 «Διατάξεις για την ολοκλήρωση της Συμφωνίας Δημοσιονομικών Στόχων και Διαρθρωτικών Μεταρρυθμίσεων-Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2019-2022» (Α’ 43).

6. Το άρθρο 90 του Κώδικα Νομοθεσίας για την Κυ­βέρνηση και τα κυβερνητικά όργανα (π.δ. 63/2005, Α’ 98), σε συνδυασμό με την περ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133).

7. Τον ν. 4412/2016 «Δημόσιες Συμβάσεις Έργων, Προμηθειών και Υπηρεσιών (προσαρμογή στις Οδηγίες 2014/24/ΕΕ και 2014/25/ΕΕ)» (Α’ 147).

8. Το π.δ. 80/2016 «Ανάληψη υποχρεώσεων από τους διατάκτες» (A’ 145).

9. Το π.δ. 26/2019 «Οργανισμός Λειτουργίας Πράσινου Ταμείου» (Α’42).

10. Την υπό στοιχεία 102928 ΕΞ 2023/10.07.2023 από­φαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Οικονομι­κών «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Οικονο­μικών, Αθανάσιο Πετραλιά» (Β’4441).

11. Την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631/ 10.11.2017 απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Διαδικασίες ηλεκτρο­νικής υποβολής δικαιολογητικών, κατάθεσης ειδικού προστίμου, προϋποθέσεις και έλεγχος μειώσεων ειδκού προστίμου λόγω εργασιών προσαρμογής, στατι­κής ενίσχυσης και ενεργειακών αναβάθμισης για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών στον ν. 4495/2017 κ.λπ.» (Β’ 3976).

12. Το υπ’ αρ. 5763/16.07.2025 πρωτογενές αίτημα για την «ΠΑΡΟΧΗ ΧΡΗΜΑΤΟΠΙΣΤΩΤΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΡΟΣΤΟ ΠΡΑΣΙΝΟΤΑΜΕΙΟ ΓΙΑ ΤΕΣΣΕΡΑ (4) ΕΤΗ (01.01.2026 – 31.12.2029)» του Πράσι­νου Ταμείου (ΑΔΑΜ: 25REQ017232478).

13. Το υπ’ αρ. 5778/17.07.2025 Τεκμηριωμένο αίτημα για την «ΠΑΡΟΧΗ ΧΡΗΜΑΤΟΠΙΣΤΩΤΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΡΟΣΤΟ ΠΡΑΣΙΝΟΤΑΜΕΙΟ ΓΙΑ ΤΕΣΣΕΡΑ (4) ΕΤΗ (01.01.2026 – 31.12.2029)» του Πράσι­νου Ταμείου και την επ’αυτού με αριθμό πρωτοκόλλου 5792/17.07.2025 (ΑΔΑ: ΕΡΡ646Ψ844-Κ13) έγκριση ανά­ληψης πολυετούς υποχρέωσης.

14. Την υπ’ αρ. 5804/17.07.2025 (ΑΔΑ: Ψ1Υ- Ε46Ψ844-304) βεβαίωση υλοποίησης δαπάνης στο πλαίσιο πολυετούς υποχρέωσης, συνολικού ποσού 180.000. 00 ευρώ για τέσσερα έτη (από 1.1.2026 έως 31.12.2029) (ΑΔΑΜ: 25REQ017263397).

15. Το γεγονός ότι από τις διατάξεις της παρούσας προκαλείται δαπάνη σε βάρος του προϋπολογισμού του Πράσινου Ταμείου για την πληρωμή του κόστους χρήσης διατραπεζικών υπηρεσιών για το έτος 2026 ποσού ύψους 50.000. 00 €, για το έτος 2027 ποσού ύψους 45.000,00 €, για το έτος 2028 ποσού ύψους 45.000,00 € και για το έτος 2029 ποσού ύψους 40.000,00 €.

16. Το γεγονός ότι η παρούσα δεν αφορά σε διοικητική διαδικασία, για την οποία υπάρχει υποχρέωση καταχώρησης στο ΕΜΔΔ – ΜΙΤΟΣ, αποφασίζουμε:

Άρθρο 1 Ορισμοί

Για τις ανάγκες εφαρμογής της παρούσας, οι παρακά­τω όροι χρησιμοποιούνται υπό την ακόλουθη έννοια:

Ενιαίο Ειδικό Πρόστιμο: Το ειδικό πρόστιμο διατήρη­σης αυθαίρετων χώρων για τις περιπτώσεις υπαγωγών του ν. 4495/2017 και για τις περιπτώσεις υπαγωγών των ν. 4178/2013 (Α’ 174), 4014/2011 (Α’ 209) και 3843/2010 (Α’ 62).

Παράβολο: Το παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημο­σίου το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολο­γισμού και απαιτείται για την υπαγωγή σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4495/2017 (άρθρο 99 περ. Γ).

Εντολέας: Ο πελάτης Τράπεζας, ο οποίος δίδει προς την Τράπεζά του Εντολή Πληρωμής για την εκπλήρωση της υποχρέωσης πληρωμής του Ενιαίου Ειδικού προ­στίμου και του Παράβολου που βαρύνει είτε τον ίδιο ως κύριο του υπαγόμενου στους ν. 4495/2017,4178/2013, 4014/2011 και 3843/2010 ακινήτου είτε τρίτο πρόσωπο.

Υπόχρεος: Το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει δικαίωμα να υποβάλλει αίτημα υπαγωγής κατά τα ορι­ζόμενα στο άρθρο 88 ν. 4495/2017 και καταβολής του σχετικού Παράβολου και του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου.

Εντολή πληρωμής: Η εντολή του Εντολέα προς την Τράπεζα για τη χρέωση του λογαριασμού που τηρεί σε αυτήν με σκοπό την πληρωμή του Ενιαίου Ειδικού προ­στίμου και του Παράβολου που βαρύνει είτε τον ίδιο είτε τρίτο πρόσωπο. Άλλως, εφόσον η Τράπεζα παρέχει τη δυνατότητα αυτή, η εντολή του Εντολέα προς την Τρά­πεζα για την πληρωμή του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου και του Παράβολου, γίνεται κατόπιν κατάθεσης μετρητών για το σκοπό αυτό.

Έγκυρη συναλλαγή: Κάθε εντολή πληρωμής που απο­στέλλει η ΔΙΑΣ ΑΕ προς την Τράπεζα Οργανισμού.

Πληροφοριακό σύστημα: Το πληροφοριακό σύστη­μα του ΤΕΕ για την ηλεκτρονική διεκπεραίωση της διαδικασίας υπαγωγής σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4495/2017.

Σύστημα: Το Σύστημα Πληρωμών ΔΙΑΣ και ειδικότε­ρα η Υπηρεσία DIAS CREDIT TRANSFER-CREDITOR DCT- CREDITOR.

Tράπεζα Οργανισμού: η Tράπεζα που θα παρέχει στο Πράσινο Ταμείο χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες και ειδι­κότερα θα εντάξει το Πράσινο Ταμείο στην Διατραπε­ζική Υπηρεσία Διαχείρισης πληρωμών δικαιούχου Οργανισμού Υπηρεσία DIAS CREDIT TRANSFER-CREDITOR DCT-CREDITOR, που λειτουργεί η Α.Ε. ΔΙΑΤΡΑΠΕΖΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ (ΔΙΑΣ ΑΕ), και θα διεκπεραιώνει την σχε­τική λειτουργία.

Άρθρο 2 Φορείς Είσπραξης

1. Η είσπραξη του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου και του Παράβολου για τις περιπτώσεις υπαγωγών του ν. 4495/2017, 4178/2013, 4014/2011 και 3843/2010 πραγματοποιείται μέσω των Φορέων είσπραξης εντός και εκτός συστήματος ΔΙΑΣ Α.Ε.

2. Οι Φορείς είσπραξης που μετέχουν στο σύστημα της ΔΙΑΣ ΑΕ είναι οι εξής:

♦ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ

♦ ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ

♦ ALPHA BANK Α.Ε.

♦ ATTICA BANK

♦ ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

♦ EUROBANK Α.Ε.

♦ ORTIMA BANK

♦ AEGEAN BALTIC BANK

♦ VIVABANK ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΤΡΑΠΕΖΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΧΑΝΙΩΝ

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΗΠΕΙΡΟΥ

♦  CITIBANK

♦ ΠΑΓΚΡΗΤΙΑΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε.

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ

♦ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ

♦ ΤΑΜΕΙΟ ΠΑΡΑΚΑΤΑΘΗΚΩΝ ΚΑΙ ΔΑΝΕΙΩΝ

♦ ZIRAAT BANK

♦ PROCREDIT BANK

♦ SNAPPI Α.Ε.

♦ ΕΛΤΑ

♦ Worldbridge – Ίδρυμα Πληρωμών Α.Ε.

♦ ΙΝΤΕΛ ΕΞΠΡΕΣ ΙΔΡΥΜΑ ΠΛΗΡΩΜΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙ­ΡΕΙΑ

♦ Viva Payment Services S.A.

♦ COSMOTE Payments – Υπηρεσίες Ηλεκτρονικού Χρή­ματος ΑΕ

♦ INTRACLEAR LIMITED

3. Στην περίπτωση που η πληρωμή πραγματοποιεί­ται μέσω Φορέα είσπραξης που ανήκει στο σύστημα ΔΙΑΣ, αρκεί για την ολοκλήρωση της συναλλαγής η προσκόμιση των κωδικών πληρωμής οι οποίοι εκδίδονται σύμφωνα με την εκάστοτε προβλεπόμενη διαδικασία υπαγωγής

4. Σε περίπτωση που η πληρωμή πραγματοποιείται μέσω Φορέα είσπραξης εκτός συστήματος ΔΙΑΣ, απαι­τείται επιπροσθέτως η γνωστοποίηση από πλευράς του Πράσινου Ταμείου του IBAN του λογαριασμού που τηρεί στην Τράπεζα Οργανισμού με κάθε πρόσφορο μέσο και σε κάθε περίπτωση μέσω ανάρτησης στην ηλεκτρονική του σελίδα.

Άρθρο 3 Τράπεζα Οργανισμού

Η επιλογή της Τράπεζας Οργανισμού, θα πραγματο­ποιείται μετά από απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Πράσινου Ταμείου, δυνάμει της οποίας θα ορίζεται η διαδικασία επιλογής κατ’ εφαρμογή της κείμενης νο­μοθεσίας (ν. 4412/2016) και των αρχών της διαφάνειας, της ίσης μεταχείρισης και της μη διάκρισης.

Αρθρο 4 Είσπραξη και απόδοση Ενιαίου Ειδικού Προστίμου και Παράβολου

1. Δυνάμει σχετικής πάγιας εντολής του Πράσινου Τα­μείου, η Τράπεζα Οργανισμού αποστέλλει καθημερινά έμβασμα με τα εισπραχθέντα ποσά παράβολου της προ­ηγούμενης μέρας σε λογαριασμό που τηρεί το Ελληνικό Δημόσιο στην Τράπεζα της Ελλάδας (Κ.Α. 23/200121010 «Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού»). Επίσης, η Τράπεζα Οργα­νισμού ενημερώνει, με την αποστολή τηλεομοιοτυπίας ή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου τη Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτε­ρικού και τη Διεύθυνση Εισπράξεως Δημοσίων Εσόδων για το συνολικό ποσό, που κατατέθηκε στον παραπάνω λογαριασμό.

2. Η Τράπεζα Οργανισμού αποδίδει στο Πράσινο Ταμείο την επόμενη εργάσιμη μέρα της ημερομηνίας πληρωμής τα ποσά του ενιαίου ειδικού πρόστιμου σε πίστωση του λογαριασμού που τηρεί το Πράσινο Ταμείο στην Τράπεζα Οργανισμού μέσω της ΔΙΑΣ ΑΕ. Με εντολή από το Πράσινο Ταμείο και σε χρονικό διάστημα που δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 5 εργάσιμες ημέρες από την πληρωμή των ποσών του ενιαίου ειδικού προστίμου μεταφέρονται τα σχετικά ποσά από το λογαριασμό που τηρείτο Πράσινο Ταμείο στην Τράπεζα Οργανισμού στον λογαριασμό Ταμειακής διαχείρισης που τηρεί το Ταμείο στην Τράπεζα της Ελλάδος, με δυνατότητα εξαίρεσης του ποσού που καλύπτει τις τρέχουσες ταμειακές ανά­γκες του Πράσινου Ταμείου, όπως προσδιορίζονται κατά προσέγγιση με απόφαση του Δ.Σ. μετά από εισήγηση της Οικονομικής Υπηρεσίας.

Άρθρο 5 Κόστος Χρήσης Διατραπεζικών Υπηρεσιών

1. Το κόστος χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών ορίζεται στο ποσό των 0,04 ευρώ ανά έγκυρη συναλλαγή πλέον αναλογούντος Φ.Π.Α.

2. Η αμοιβή των Φορέων είσπραξης συμπεριλαμβανομένης και της Τράπεζας Οργανισμού εισπράττεται από τους υπόχρεους των πληρωμών σύμφωνα με την εκάστοτε τιμολογιακή τους πολιτική.

3. Οι Φορείς Είσπραξης του ενιαίου ειδικού προστίμου υποχρεούνται να μην απαιτούν από τους υπόχρεους την τήρηση τραπεζικού λογαριασμού σε αυτούς.

Άρθρο 6 Τιμολόγηση και Καταβολή Κόστους Χρήσης Διατραπεζικών Υπηρεσιών

1. Η Τράπεζα Οργανισμού εισπράττει από το Πράσινο Ταμείο το κόστος χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών για όλες τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται στο διατραπεζικό σύστημα. Η τιμολόγηση του ποσού που αφορά το κόστος χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσι­ών, πραγματοποιείται μηνιαίως, ήτοι την δέκατη πέμπτη ημέρα κάθε μήνα ή σε περίπτωση αργίας την αμέσως επόμενη εργάσιμη με την έκδοση από την Τράπεζα Ορ­γανισμού τιμολογίου, το οποίο αφορά στις συναλλαγές του προηγούμενου ημερολογιακού μήνα.

2. Η καταβολή του συνολικού κόστους χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών θα πραγματοποιείται με χρέωση από την Τράπεζα Οργανισμού του Λογαριασμού καταθέσεων του Πράσινου Ταμείου που τηρείται στην εν λόγω Τράπεζα, εκτός των νόμιμων κρατήσεων ή επιβα­ρύνσεων. Η έκδοση του τιμολογίου το οποίο θα αποστέλλεται στο Πράσινο Ταμείο με την ένδειξη εξοφλημένο, ακολουθεί τη χρέωση του λογαριασμού του Πράσινου Ταμείου στην Τράπεζα Οργανισμού.

3. Από το Πράσινο Ταμείο πραγματοποιείται αντι- παραβολικός έλεγχος μεταξύ του ποσού τιμολόγησης εκάστου μήνα και των στοιχείων που αναφέρονται στην αναλυτική συγκεντρωτική ηλεκτρονική κατάσταση συ­ναλλαγών μέσω της υπηρεσίας DIAS PORTAL, στην οποία έχουν πρόσβαση εξουσιοδοτημένοι χρήστες του Πρά­σινου Ταμείου.

4. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί εκ των υστέρων δι­αφορά των στοιχείων των τιμολογίων συγκριτικά με τα στοιχεία που αναφέρονται στην αναλυτική συγκεντρω­τική ηλεκτρονική κατάσταση συναλλαγών, η αμφισβήτη­ση των στοιχείων αυτών γνωστοποιείται εντός επτά (7) εργασίμων ημερών από την παραλαβή του τιμολογίου από το Πράσινο Ταμείο στην Τράπεζα Οργανισμού, με όλα τα στοιχεία που θεμελιώνουν αυτήν. Στη συνέχεια, η Τράπεζα θα εκδίδει πιστωτικό ή χρεωστικό τιμολόγιο με τα νέα συμφωνημένα στοιχεία.

5. Οι πληροφορίες ως προς τις διενεργηθείσες συναλ­λαγές που παρέχονται από το Σύστημα και αποτυπώνονται στην προαναφερόμενη κατάσταση συναλλαγών, αποτελούν αποδεικτικό στοιχείο του ύψους του οφειλόμενου κόστους χρήσης των διατραπεζικών υπηρεσιών.

Άρθρο 7 Έναρξη Ισχύος και τελική διάταξη

Η απόφαση αυτή ισχύει από την δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και εκτείνεται έως το οικο­νομικό έτος 2029.

Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Οι Υπουργοί

Περιβάλλοντος και Ενέργειας

ΣΤΑΥΡΟΣ Ν. ΠΑΠΑΣΤΑΥΡΟΥ

Υφυπουργός Εθνικής Περιβάλλοντος Οικονομίας και Οικονομικών

ΑΘΑΝΑΣΙΟΣ ΠΕΤΡΑΛΙΑΣ

Bγήκε η πολυαναμενόμενη απόφαση του ΣτΕ, που εκδίκασε προσφυγή του Δήμου Κηφισιάς για μπόνους του ΝΟΚ, που αφορούν σε σοφίτες με στέγη, τις απολήξεις κλιμακοστασίων, θερμομονωτικούς τοίχους και υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος του κτιρίου. Με τη νέα απόφαση του ΣτΕ κλείνουν σε μεγάλο βαθμό οι δικαστικές εκκρεμότητες για τα μπόνους του ΝΟΚ και ανοίγει ο δρόμος, ώστε το ΥΠΕΝ όπως έχει εξαγγείλει να προχωρήσει άμεσα σε ψήφιση του νέου αναμορφωμένου Πολεοδομικού Κώδικα και στην κατάρτιση του νέου και απλοποιημένου Σύγχρονου Οικοδομικού Κανονισμού (ΣΟΚ), είκοσι άρθρων και δέκα σελίδων.

Στην μεγάλη εικόνα, με τη νέα απόφαση του ΣτΕ δικαιώνεται η στάση που τηρεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να αναμένει τις νομολογιακές εξελίξεις από το ΣτΕ και ταυτοχρόνως να βρίσκεται σε συνεννόηση με τους δικαστές του ανώτατου δικαστηρίου, προκειμένου να προχωρήσει σε νέο Σύγχρονο Οικοδομικό Κανονισμό, με εγγυήσεις ασφάλειας δικαίου και χωρίς νέες εκπλήξεις και περιπέτειες για τις επενδύσεις στις κατασκευές κτιρίων.

♦ Η νέα απόφαση του ΣτΕ καταρρίπτει ως αντισυνταγματικό το μπόνους δόμησης του ΝΟΚ για γκαράζ εκτός περιγράμματος υπογείου του κτιρίου, όχι όμως σε κάθε περίπτωση αλλά μόνον στο παραδοσιακό τμήμα του οικισμού. Το κίνητρο αυτό που διασώζεται υπό προϋποθέσεις θεωρείται από τους κατασκευαστές και μηχανικούς σημαντικό για τη λειτουργικότητα και την οικονομική βιωσιμότητα σε επενδύσεις κτιρίων-  Και

♦Διασώζει όλα τα βασικά κίνητρα δόμησης και δίνει τη δυνατότητα εφαρμογής διευρυμένων κινήτρων δόμησης μέσω του εν εξελίξει νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.

♦ Η ίδια απόφαση του ΣτΕ γυρίζει μπούμερανγκ για το Δήμο Κηφισιάς που έκανε την προσφυγή. Αυτό διότι βάζει οριστικό τέρμα σε προσφυγές Δήμων που ζητούν να ισχύσει ο χαμηλότερος συντελεστής δόμησης μιας περιοχής για ολόκληρο το Δήμο τους. Και καταρρίπτοντας αιτιάσεις σχετικά με χαμηλότερους συντελεστές δόμησης που ισχύουν με τα παλαιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) των Δήμων δίνει τη δυνατότητα να ισχύσουν τα κίνητρα δόμησης του ΝΟΚ, μέσω του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού των νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όπως έχει κρίνει και η βασική απόφαση για το ΝΟΚ της Ολομέλειας του ΣτΕ.

♦ Το δικαστήριο ξεκαθαρίζει ότι δεν έχει καμία σχέση ο μέσος συντελεστής δόμησης των παλαιών ΓΠΣ με το νέο μέγιστο συντελεστή δόμησης, που μπορεί να τίθεται σε μία περιοχή Δήμου με πολεοδομικά κριτήρια με τα νέα ΤΠΣ, με τους νέους κανόνες που θέτει το ΠΔ του ΥΠΕΝ, που ενέκρινε το ΣτΕ για το πολεοδομικό ισοδύναμο.

♦ Για να κλείσει ο κύκλος και να προχωρήσει το ΥΠΕΝ στο νέο Οικοδομικό Κανονισμό με τη νέα και τις μέχρι τώρα αποφάσεις του ΣτΕ έχουν κριθεί όλα τα βασικά μπόνους του ΝΟΚ και αναμένονται σε εκκρεμείς δίκες στο ΣτΕ αποφάσεις για τα μπόνους που αφορούν σε υπόσκαφα και λιθοσώματα.

Τι λέει η νέα απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ

Με την 2035/2025 απόφαση του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας (Πρόεδρος: Χ. Ντουχάνης, Εισηγητής: Δ. Πυργάκης, Πάρεδρος) κρίθηκε ότι το από 28.9.1987 προεδρικό διάταγμα (Δ΄ 1035) περί χαρακτηρισμού τμήματος του Δήμου Κηφισιάς ως παραδοσιακού, περί αναθεώρησης των όρων και περιορισμών δόμησης και περί καθορισμού στο τμήμα αυτό ειδικών χρήσεων γης (όπως τροποποιήθηκε στη συνέχεια), ενόψει του περιεχομένου των ειδικών μελετών και εισηγήσεων που προηγήθηκαν της έκδοσής του και ελλείψει ειδικών περί του αντιθέτου διατάξεων, δεν απαγορεύει, μεταξύ άλλων:

α) τη µη προσµέτρηση των κλιµακοστασίων, των θερµοµονωτικών τοίχων και της απόληξης κλιµακοστασίου στον συντελεστή δόμησης, βάσει των γενικών διατάξεων του Ν.Ο.Κ., διότι οι κατασκευές αυτές δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, και

β) την κατασκευή, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, βάσει των γενικών διατάξεων του Ν.Ο.Κ., στέγης με σοφίτα, χώρου απόληξης κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές εντάσσονται σε ενιαίο αισθητικό σύνολο, έχουν μικρό μέγεθος, ανεγείρονται σε θέση του δώματος που βρίσκεται σε σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη, οπότε δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο, και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Το Δικαστήριο, εξάλλου, απορρίπτοντας ισχυρισμούς του Δήμου, έκρινε ότι η έννοια του μέσου συντελεστή δόμησης ουδόλως ταυτίζεται με τον ανώτατο συντελεστή και, κατά συνέπεια νομίμως, κατ’ αρχήν, η πολεοδομική ενότητα Κεφαλαρίου, για την οποία πρόκειται, διακρίνεται σε επιμέρους περιοχές με συντελεστή άλλοτε ανώτερο και άλλοτε κατώτερο του μέσου, που, μάλιστα, είχαν θεσπιστεί πριν από την καθιέρωση μέσου συντελεστή. Με την εφαρμογή δε των συντελεστών της κάθε περιοχής και όχι ενιαίου σ.δ. σε ολόκληρη την πολεοδομική ενότητα διασφαλίζεται η τήρηση των επιμέρους χαρακτηριστικών κάθε περιοχής και προστατεύονται καλόπιστοι ιδιώτες, που δόμησαν με τον (νομίμως, σύμφωνα με τα παραπάνω), προβλεπόμενο σ.δ. κάθε περιοχής.

Απαγορεύει την επέκταση υπογείων εκτός περιγράμματος

Ωστόσο, χάριν της προστασίας της υψηλής φυτικής βλάστησης, του φυσικού περιβάλλοντος και της φυσιογνωμίας της περιοχής, το ως άνω προεδρικό διάταγμα, καθ’ ερμηνεία των ειδικών αυτού διατάξεων, απαγορεύει την επέκταση υπογείων εκτός περιγράμματος της ανωδομής του κτιρίου (δηλαδή εκτός περιγράμματος του υπέργειου οικοδομήματος) στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς, όχι μόνο για χρήση γκαράζ, αλλά και για οποιαδήποτε άλλη χρήση.

Για τον λόγο αυτόν, το Συμβούλιο της Επικρατείας, απορριπτομένων των λοιπών λόγων ακυρώσεως, ακύρωσε, εν μέρει, οικοδομική άδεια με την οποία επετράπη η επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του υπογείου.

Του Αργύρη Δεμερτζή/ecopress

Νέα απόφαση καταπέλτης για την παρόδια εκτός σχεδίου δόμηση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, που παρουσιάζει αποκλειστικά το ecopress, κλείνει ερμητικά το δρόμο στις ΥΔΟΜ όλης της χώρας να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με πολεοδομικές ερμηνείες δημιουργίας γηπέδων προ του 2003 και του 1985, ανοίγει το δρόμο για νέες προσφυγές χωρίς την προθεσμία 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, θέτει εκτός οικοδομησιμότητας γήπεδα σε διανοιγμένους δρόμους από ιδιωτική βούληση και με δουλείες διόδου, αναδεικνύοντας παράλληλα δικαιώματα πρόσβασης πολιτών και ιδιοκτητών προς τη θάλασσα και προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.

 

Η Πολεοδομία που έδωσε την άδεια και βεβαίωνε ότι είναι νόμιμη, μετά την ακυρωτική δικαστική απόφαση καλείται να βγάλει το ξενοδοχειακό συγκρότημα αυθαίρετο

Συντριπτική ήττα υπέστησαν ο Δήμος Αριστοτέλη, η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής και οι δύο βούλγαροι επενδυτές, συνιδιοκτήτες κατά 50% έκαστος γηπέδου επιφανείας 10.539,45 τετραγωνικών μέτρων, στην εκτός σχεδίου περιοχή στη θέση «Μπάρα-Καλύβια» άλλως θέση «Τσαΐρια ή Άνω Κρινάκια» της άλλοτε Κοινότητας Βαρβάρας Χαλκιδικής και ήδη Δημοτικής Ενότητας Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής και κύριοι του κτιριακού έργου, με εμβαδόν δόμησης 2.097,99 τετραγωνικών μέτρων, ξενοδοχείου 5 αστέρων, όταν βρέθηκαν αντιμέτωποι με δικηγόρο Θεσσαλονίκης, ιδιοκτήτρια γειτονικού ακινήτου στην ίδια περιοχή, η οποία άσκησε προσφυγή κατά της οικοδομικής άδειας ανέγερσης του συγκεκριμένου ξενοδοχειακού συγκροτήματος.

◊ Η προσφεύγουσα πέτυχε σε δίκη του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης να εκδοθεί απόφαση, σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο κρίνει βάσιμους τους λόγους της προσφυγής, ακυρώνει την οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής, «πατάει στα σκουπίδια» την απάντηση που έδωσε η αναπληρώτρια προϊσταμένη της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη, κατόπιν αιτήματος έρευνας της επίδικης οικοδομικής άδειας, ότι το γήπεδο «ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και συνεπώς η Οικοδομική Άδεια εκδόθηκε νομίμως» και επιβάλλει τη δικαστική δαπάνη στον Δήμο.

Το κτιριακό συγκρότημα της τουριστικής επένδυσης, το οποίο βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο ολοκλήρωσης της κατασκευής  του, όπως προέκυψε από τα στοιχεία της δίκης έχει ενταχθεί σε αναπτυξιακό νόμο και έχει συναφθεί δανειακή σύμβαση υλοποίησης της τουριστικής επένδυσης  πολλών εκατομμυρίων ευρώ με συστημική τράπεζα,  τρία χρόνια μετά την έκδοση της επίδικής οικοδομικής άδειας κατασκευής του που τώρα ακυρώνεται ουσιαστικά τινάζεται στον αέρα.

Καραμπόλα για νέα τουριστική επένδυση σε γειτονική  έκταση 15 στρεμμάτων

Στην παρούσα φάση, και ανεξάρτητα από τις δικαστικές εξελίξεις που αναμένεται να ακολουθήσουν, η Πολεοδομική αρχή που έδωσε την άδεια και υπερασπίστηκε τη νομιμότητα της στη δίκη, μετά την απόφαση καταπέλτη του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης υποχρεώνεται να αντιμετωπίσει το επίδικο κτιριακό ξενοδοχειακό συγκρότημα ως αυθαίρετο και κατεδαφιστέο, ακολουθώντας τις νόμιμες διαδικασίες διακοπής εργασιών, διοικητικών κυρώσεων και προστίμων. Ταυτοχρόνως προκαλείται καραμπόλα και για την νομιμότητα νέας οικοδομικής άδειας με παρόμοια πολεοδομικά χαρακτηριστικά, επέκτασης της ίδιας τουριστικής επένδυσης από τους ίδιους επενδυτές  σε γειτονική έκταση άλλων 15 στρεμμάτων, που αγόρασαν για αυτό το σκοπό.

Η ταυτότητα της οικοδομικής άδειας που ακυρώθηκε από το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης 

Η οικοδομική άδεια που ακύρωσε το δικαστήριο εκδόθηκε από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη στις 3.6.2021, είναι κατηγορίας 1, ισχύος έως 3.6.2025, για την ανέγερση ξενοδοχείου κλασικού τύπου 4 αστέρων δυναμικότητας 100 κλινών.

Προγενέστερα εκδόθηκε αναθεώρηση προέγκρισης οικοδομικής άδειας (ν. 4759/2020) στις 31.5.2021, ισχύος έως 31.5.2022, επί οικοπέδου με εμβαδόν 10.539,45 τ.μ.

-χωρίς καμία αναφορά σε αναγκαίο πρόσωπο,

-εμβαδόν κάλυψης κτιρίου 1.217,05,

-εμβαδόν δόμησης κτιρίου 2.097,99,

-εμβαδόν ακάλυπτου χώρου οικοπέδου μηδέν,

-όγκος κτιρίου (άνω εδάφους) 7.793,36,

-μέγιστο ύψος κτιρίου 7,3,

-αριθμός ορόφων 2,

-αριθμός θέσεων στάθμευσης μηδέν,

-χρήσεις ανά όροφο: ισόγειο -προσωρινή διαμονή, 1^ος όροφος-προσωρινή διαμονή.

Ακολούθως, εκδόθηκε στις 9.8.2022 αναθεώρηση της βασικής αδείας ως προς την κατασκευή υπογείου, άνευ μεταβολής κάλυψης δόμησης και όγκου και χωρίς προέγκριση.

Εκδόθηκαν και άλλες δύο αναθεωρήσεις της άδειας, στις  5.2.2024 αναθεώρηση για την αλλαγή των επιβλεπόντων μηχανικών και στις 10.4.2024 αναθεώρηση με την οποία αναβαθμίστηκε το ξενοδοχείο σε 5 αστέρων.

Καταλυτικές  οι προεκτάσεις της νέας δικαστικής απόφασης για χιλιάδες ιδιοκτησίες, νέες επενδύσεις και τους σχεδιασμούς του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση

Η νέα δικαστική απόφαση έχει σημαντικές προεκτάσεις  για χιλιάδες ιδιοκτησίες και επενδύσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, για τις ευθύνες που αναλαμβάνουν οι Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων έναντι του νόμου αλλά και των απαιτήσεων ιδιοκτητών και επενδυτών για ευάλωτες σε προσφυγές και ακύρωση οικοδομικές άδειες αλλά και για νέο κύκλο προσφυγών κατά οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές και μάλιστα με ανοιχτές προθεσμίες όχι από την έκδοση της άδειας ή από την έναρξη εργασιών αλλά  από  την πλήρη γνώση του περιεχομένου της οικοδομικής άδειας, όπως έκρινε το δικαστήριο.

◊ Καταλυτική είναι ταυτοχρόνως  η επίδραση της δικαστικής απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης στους σχεδιασμούς του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που έχει δεσμευτεί να προωθήσει μεταβατικές νομοθετικές λύσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση για τα επόμενα τουλάχιστον τρία χρόνια, έως την ολοκλήρωση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» του νέου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Ωστόσο εδώ  και κοντά τρία χρόνια, από τον Μάρτιο του 2023 που εκδόθηκε ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια σε γήπεδο με πρόσωπο σε οδό, που δεν είναι πολεοδομικά αναγνωρισμένη στην Πάτμο, οι σχεδιασμοί και οι δεσμεύσεις του υπουργείου συνεχώς μεταβάλλονται, και από τις δικαστικές εξελίξεις νέων αποφάσεων του ΣτΕ και Διοικητικών εφετείων,  και διαρκώς μένουν μετέωροι, χωρίς να διαφαίνεται σοβαρή προοπτική εκπλήρωσης τους σε ορατό χρόνο.

Η νέα απόφαση καταπέλτης για την εκτός σχεδίου δόμηση, που παρουσιάζει το ecopress είναι:

-H  απόφαση 375/2025 του ακυρωτικού σχήματος του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης,  Τμήμα Β.

-Η προσφυγή – αίτηση ακυρώσεως, κατά της οικοδομικής άδειας που εξέδωσε η Πολεοδομία του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής έγινε στις  6 Σεπτεμβρίου 2024.

-Το δικαστήριο  συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 13^η Φεβρουάριου 2025, με δικαστές τους Δημήτριο Σπηλιώτη, Πρόεδρο Εφετών Δ.Δ., Μαρία Καρανικόλα και Ευανθία Πανάγου Εφέτες Δ.Δ, και με γραμματέα την Αικατερίνη Σιάρκου, δικαστική υπάλληλο.

-Η διάσκεψη του Δικαστηρίου έγινε στη Θεσσαλονίκη την 30η Ιουνίου 2025 και η απόφαση δημοσιεύθηκε στον ίδιο τόπο σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του Δικαστηρίου την 31η Ιουλίου 2025.

Από τη δικαστική απόφαση αναφέρονται και προκύπτουν τα ακόλουθα:

Τέρμα οι διαφορετικές του νόμου ερμηνείες και απόψεις των ΥΔΟΜ στην έκδοση εκτός σχεδίου οικοδομικών αδειών  

Με βάση αναφοράς την ακυρωτική απόφαση του Μαρτίου 2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, η νέα δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης κλείνει ερμητικά το δρόμο στις Υπηρεσίες Δόμησης να εγκρίνουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου γήπεδα, χωρίς να έχουν πρόσωπο σε δρόμο πολεοδομικό αναγνωρισμένο με προεδρικό διάταγμα.  Και ταυτοχρόνως εξουδετερώνει κάθε άλλη ερμηνεία της πολεοδομικής νομοθεσίας, που ακολουθούν πολλές από τις Πολεοδομίες της χώρας, με αποτέλεσμα, όπως είναι  γνωστό, τα δύο τελευταία χρόνια οι ΥΔΟΜ της χώρας ανά περιοχές και κατά περίπτωση άλλες να εγκρίνουν και άλλες όχι εκτός σχεδίου οικοδομικές άδειες.

◊ Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης, που εκδίκασε την υπόθεση της τουριστικής επένδυσης στη Χαλκιδική υπογραμμίζει στην απόφαση του ότι «ακυρώνει την οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής, καθώς και την απορριπτική απάντηση της Αναπληρώτριας Προϊσταμένης της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη στο υποβληθέν από την αιτούσα αίτημα επανελέγχου της προαναφερομένης οικοδομικής αδείας».

Το γήπεδο ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και η οικοδομική άδεια νόμιμη βεβαίωνε η Πολεοδομία 

Η απάντηση της αναπληρώτριας Προϊσταμένης της Πολεοδομίας του Δήμου Αριστοτέλη που η δικαστική απόφαση «πετάει στα σκουπίδια», δόθηκε στις 29 Ιουλίου 2024 προς την πλευρά που άσκησε την προσφυγή και ανέφερε όπως σημειώνεται σχετικά ότι: «κατόπιν επικλήσεως των διατάξεων του ν. 3212/2003 και των από 1.7.1977, 24-31.5.1985 και 30-6/23.7.1991 π.δ/των» και ότι: «δεδομένου ότι το γήπεδο της επίδικης οικοδομικής άδειας έχει δημιουργηθεί προ του έτους 1968 και έχει εμβαδόν 10.539,45 τ.μ. αυτό ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και συνεπώς η Ο.Α εκδόθηκε νομίμως».

«Επειδή, η αιτούσα προβάλλει ότι οι προσβαλλόμενες είναι ακυρωτέες διότι εκδόθηκαν κατά παράβαση του π.δ/τος 24/31.5.1985, του ν. 3212/2003 και του άρθρ. 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος, καθόσον δομήσιμα είναι μόνο τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, ακόμη και αυτά που δημιουργήθηκαν πριν από την εφαρμογή του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ/τος 24-31.5.1985, όπως έχει πλέον κριθεί με την υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, η δε πολεοδομική αρχή δεν δύναται να επικαλεστεί διαφορετική ερμηνεία ή άποψη ως προς την έννοια του νόμου, η οποία και σαφής είναι και έχει ερμηνευθεί με τρόπο αδιαμφισβήτητο από την άνω απόφαση».

«Επομένως, το επίδικο γήπεδο εκτός σχεδίου, προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό είκοσι πέντε (25) μέτρων και δεν ήταν οικοδομήσιμο, σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, δοθέντος ότι από τους τίτλους κτήσεως του επίδικου ακινήτου και τα τοπογραφικά που τους συνοδεύουν, τα οποία προσκομίζει, αποδεικνύεται ότι δεν έχει πρόσωπο σε δημόσια νομίμως υφιστάμενη οδό», λέει η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, που ακυρώνει την οικοδομική άδεια αλλά και την απάντηση της Πολεοδομίας.

Κρίνοντας περαιτέρω ότι «μετά την έκδοση της επίμαχης αδείας και επ’ ευκαιρία της αιτήσεως της ήδη αιτούσας, η υπηρεσία προέβη σε νέα έρευνα της υποθέσεως και, για τον λόγο αυτό, η προσβαλλόμενη απάντηση έχει εκτελεστό χαρακτήρα».

Εκτεθειμένη είναι η Πολεοδομία, όπως προκύπτει από τη δικαστική απόφαση, και για το γεγονός ότι αφού αρχικά αρνήθηκε στη συνέχεια υποχρεώθηκε να παραδώσει τον φάκελο της επίδικης οικοδομικής άδειας κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας στην πλευρά που άσκησε την προσφυγή, στη διάταση ότι το αίτημα πρόσβασης στον φάκελο της οικοδομικής άδειας κατατέθηκε προς εξακρίβωση των χαρακτηριστικών του δρόμου, με βάση τα οποία δόθηκε η έγκριση της οικοδομικής άδειας, και τελικά αποδείχθηκε στο δικαστήριο ότι αυτά τα χαρακτηριστικά δεν ήταν τα νόμιμα.

Δεν ισχύει οικοδομησιμότητα για γήπεδα προ του 1985 και 2003, χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό  

Η δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης ακυρώνει τη δυνατότητα δόμησης εκτός σχεδίου γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, που έχουν δημιουργηθεί προ του 1985 και 2003, και ανατρέπει τις αντίθετες ερμηνείες κατ΄ επίκληση  των διατάξεων του ν. 3212/2003 και των από 1.7.1977, 24-31.5.1985 και 30-6/23.7.1991 π.δ/των, με βάση τις οποίες ορισμένες από τις Υπηρεσίες Δόμησης σε όλη τη χώρα, όπως στη συγκεκριμένη περίπτωση η Πολεοδομία του Δήμου Αριστοτέλη, έχουν εκδώσει ή και εξακολουθούν να εγκρίνουν οικοδομικές άδειες.

◊ Παράλληλα εξουδετερώνονται οι σχετικοί σχεδιασμοί του υπουργείου Περιβάλλοντος, με βάση τις συγκριμένες πολεοδομικές προσεγγίσεις για γήπεδα προ του 1985 και 2003, στα σενάρια που επεξεργάζεται, στο πλαίσιο κυβερνητικής δέσμευσης να προωθήσει νομοθετικές λύσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Η δικαστική απόφαση σχετικά με «τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1,  του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5,1985» κρίνει ότι δεν είναι δομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο «μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση», τεκμηριώνοντας ότι «δεν έχει αυτοτέλεια» η ρύθμιση του ΠΔ 1985, που ορίζει ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα και ότι «εφαρμόζεται συνδυασμένα».

→Συγκεκριμένα λέει η δικαστική απόφαση ότι:

«Στην περίπτωση Ια’ της παρ. 2 του άρθρου 162 του Κ.Β.Π.Ν. (= άρθρο 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ/τος της 24- 31.5.1985) εξαγγέλλεται απλώς ο κανόνας κατά τον οποίο το ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα. Η εν λόγω διάταξη αναφέρεται μεν, αυτονοήτως, σε γήπεδα έχοντα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (αυτή η έννοια αποδόθηκε, άλλωστε, στην εν λόγω διάταξη όπως είχε αρχικά, πριν δηλαδή την αντικατάστασή της με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, με την απόφαση ΣτΕ 3504/2010 7μ.), πλην δεν έχει αυτοτέλεια, αφού δεν ορίζει λοιπές προϋποθέσεις δόμησης, εξειδικεύεται δε στην αμέσως επόμενη διάταξη της περιπτώσεως β’, στην οποία καθορίζονται λεπτομερώς οι προϋποθέσεις της κατά τον κανόνα δόμησης εκτός σχεδίου και με την οποία εφαρμόζεται συνδυασμένα».

→Και υπογραμμίζεται στην απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης ότι:

«Αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία η περίπτωση α’ θέτει ως μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ., στερείται βάσεως, προεχόντως διότι παρόμοια αόριστη διάταξη θα ήταν εκτός εξουσιοδοτήσεως και θα προσέκρουε στο Σύνταγμα ως αντίθετη με τους μνημονευθέντες θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δομήσεως και της δομήσεως εν γένει (πρβλ. ΣτΕ 4525/2009)».

→ Η δικαστική απόφαση εξειδικεύει ακόμη περισσότερο το σκεπτικό της αναφέροντας ότι:

«Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003 προκύπτουν τα εξής:

Δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α’ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β’, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α’, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου τα 25 μ.

 Η διάταξη αυτή, ανεξαρτήτως:

α) του ζητήματος αν δικαιολογείται ο καθορισμός μικρότερου προσώπου από αυτό που ορίζεται στην περίπτωση β’ της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985,

β) αν δύναται να τύχει εφαρμογής πριν την έκδοση του π.δ/τος που προβλέπεται στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 20 παρ. 15 του ν. 3937/2011, και

γ) του ότι, σύμφωνα με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 του ίδιου νόμου (31.12.2003), πάντως δεν θεσπίζει το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι, κατά τα προεκτεθέντα, την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ. της 24-31.5.1985».

«Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1,  του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5,1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περίπτωση β’ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού (= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β’ του Κ.Β.Π.Ν.) [σκ. 18]» υπογραμμίζεται στη δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Σε πολεοδομικό αδιέξοδο τα εκτός σχεδίου γήπεδα με δρόμους δουλείας διόδου από χρησικτησία

Η απόφαση του  Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης αποσαφηνίζει ποιοι δρόμοι και υπό ποιες προϋποθέσεις δίνουν οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου γήπεδα, ακυρώνοντας ουσιαστικά όλες τις κατηγορίες δρόμων ανεξαρτήτως της χρονολογίας δημιουργίας τους, που έχουν προκύψει από βούληση ιδιωτών, δεν είναι διανοιγμένοι η παραχωρημένοι από το κράτος και τις συσταθείσες δια χρησικτησίας δουλείας οδούς.

 «Όπως κρίνεται παγίως, κατά την έννοια των περιοριστικών της δόμησης διατάξεων του άρθρου 162 παρ. 1 και 2 περ. Ια. Κ.Β.Π.Ν. (σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 242, 243 και 245 Κ.Β.Π.Ν.), οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στην διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης πάγιων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως, η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις ως άνω περιοχές δόμηση τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση» αναφέρει η δικαστική απόφαση και σημειώνει ότι:

«Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφόσον διαθέτουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο με κοινόχρηστο χώρο (ΣτΕ 2606, 3848, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/20157μ., 2329/2012κ.ά„ πρβλ.2521/20007μ., 4525/2009)».

Τα χαρακτηριστικά των δρόμων που σχετίζονται με την ακυρωθείσα οικοδομική άδεια για την τουριστική επένδυση

Αναδεικνύεται  από τη δικατική απόφαση ότι καταρρίφθηκαν οι ισχυρισμοί της ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου, σύμφωνα με τους οποίους  «το γήπεδο έχει πρόσωπο σε οδικό δίκτυο, δηλαδή σε κοινόχρηστο δρόμο, σε δύο πλευρές» εμφανίζοντας σχετικά ΚΑΕΚ ενώ έμεινε μετέωρη η απόφαση της Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, που εκλάμβανε ως αναγκαίο πρόσωπο του γηπέδου σε υφιστάμενο χωματόδρομο.

Η πλευρά της ιδιοκτήτριας που προσέφυγε και κέρδισε τη δίκη, όπως καταγράφεται στην απόφαση παρουσίασε ακλόνητα στοιχεία στην αντίθετη κατεύθυνση, σύμφωνα με τα οποία:  

♦ Άσκησε το 2024  αγωγή, προκειμένου να αναγνωριστεί, από το Μονομελές Πρωτοδικείο Χαλκιδικής, το εμπράγματο δικαίωμα της συστάσεως πραγματικής δουλείας οδού επί του υφιστάμενου από το 1981 χωματόδρομου, λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

♦ Προηγήθηκε συνάντηση της, με τους ιδιοκτήτες του οικοπέδου στην οποία τους ζήτησε και αυτοί αρνήθηκαν να αναγνωρίσουν την «συσταθείσα δια χρησικτησίας δουλεία οδού»

♦ Ζήτησε το φάκελο της οικοδομικής άδειας από την Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, προκειμένου να εξακριβώσει αν η προσβαλλόμενη άδεια δόμησης, με την οποία είχαν εκκινήσει οι εργασίες ανοικοδόμησης, εκδόθηκε σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θέτει η πολεοδομική νομοθεσία ως προς την ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο και, συγκεκριμένα, αν «εμφάνιζαν» ή όχι στην πρώτη προσβαλλόμενη τον υφιστάμενο χωματόδρομο ως το αναγκαίο πρόσωπο. Και όταν η Πολεοδομία αρνήθηκε να της δώσει το φάκελο της αδείας πήρε την οικοδομική άδεια μετά από παραγγελία του Εισαγγελέα Πολυγύρου.

♦ Από συμβόλαιο της ιδιοκτησίας του 1962 τεκμηριώθηκε ότι «ο επίδικος αγρός σύμφωνα με τον τίτλο ήταν εντελώς περίκλειστος».

♦ Από συμβόλαιο μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου του 2008 τεκμηριώθηκε ότι «το αγροτεμάχιο δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό ή επαρχιακό δρόμο και ότι απέχει από τον επαρχιακό δρόμο Ολυμπιάδος-Σταυρού 78,00 περίπου μέτρα. Συνορεύει δηλαδή το επίδικο ακίνητο από την δυτική του πλευρά εκτός από τις αναφερόμενες ιδιοκτησίες με δύο «δρόμους» πλάτους έκαστος 4,8 γ.μ. που διανοίχτηκαν, σύμφωνα με την αιτούσα, από ιδιωτική πρωτοβουλία των ιδιοκτητών του οικισμού «Άνω Κρινάκια», που δημιουργήθηκε μετά το έτος 1975».

♦ Σε τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το συμβόλαιο ο αρχιτέκτονας μηχανικός δηλώνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο «δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό ή επαρχιακό δρόμο».

♦ Σε συμβόλαιο του 2018 αγοράς του ακινήτου από τους σημερινούς ιδιοκτήτες, τόσο από τοπογραφικό διάγραμμα  πολιτικού μηχανικού, όσο και από έκθεση αυτοψίας και φωτοερμηνεία τοπογράφων μηχανικών, προκύπτει ότι «το εν λόγω ακίνητο κείται επί ανωνύμου αγροτικής οδού». Ακόμη ότι:

«α) πέρα από την επαρχιακή οδό Σταυρού – Ολυμπιάδας (από την οποία το ακίνητο απέχει 78 μέτρα), που έχει διανοιχθεί, κανένας άλλος δρόμος δεν είναι παραχωρημένος ή διανοιγμένος από το κράτος

β) δεν υπάρχει αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δίκτυο δρόμων, από διανομή Υπουργείου Γεωργίας ή άλλη υπηρεσία (αγροτικός),

γ) τα μονοπάτια και οι χωραφόδρομοι παρουσιάστηκαν για πρώτη φορά στις αεροφωτογραφίες του 1985 για να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες του συγκροτήματος «Άνω Κρινάκια», είναι δηλαδή ιδιωτικοί δρόμοι που άνοιξαν οι ιδιοκτήτες του οικισμού που δημιουργήθηκε κατά τα έτη 1975 και μετά».

«Οι προαναφερόμενοι δε ως όρια του γηπέδου από την δυτική του πλευρά, «δύο δρόμοι» πλάτους έκαστος περίπου 4,8 γραμμικών μέτρων είναι, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της αιτούσας, δρόμοι που διανοίχτηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων του οικισμού «Άνω Κρινάκια», ξεκινούν από τον επαρχιακό δρόμο Σταυρού – Ολυμπιάδας κατεβαίνουν και εξυπηρετούν τις ιδιοκτησίες τους στον οικισμό, ο ένας δε εξ αυτών, από την βόρια πλευρά του επίδικου ακινήτου, με κατεύθυνση προς τη θάλασσα, διασχίζει το επίδικο και φτάνει μέχρι την θάλασσα και είναι η μοναδική και αποκλειστική δίοδος πρόσβασης στο ακίνητο ιδιοκτησίας της αιτούσας», αναφέρει ακόμη η δικαστική απόφαση.

Ανοιχτές οι προθεσμίες για προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών, από την γνώση του πραγματικού περιεχομένου τους

Νέα δεδομένα δημιουργεί η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης για τις προθεσμίες άσκησης προσφυγών κατά οικοδομικών αδειών, κάνοντας αποδεκτή την προσφυγή που κατατέθηκε για την επίδικη οικοδομική άδεια της τουριστικής επένδυσης στον Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής, τρία χρόνια μετά την έκδοση της και σε προχωρημένο στάδιο των κατασκευαστικών εργασιών. Ταυτοχρόνως απορρίφθηκαν οι ισχυρισμοί της πλευράς των ιδιοκτητών της οικοδομής ότι η έκδοση της άδειας τελούσε σε γνώση της πλευράς που άσκησε την προσφυγή τουλάχιστον από το έτος 2021 της έναρξης των οικοδομικών εργασιών και ότι ισχύει προθεσμία 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας για την άσκηση προσφυγής.

◊ «Κατά το άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989 εξηκονθήμερη προθεσμία για την άσκηση αιτήσεως ακυρώσεως κατά ατομικής διοικητικής πράξεως μη δημοσιευτέας, η οποία δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, αρχίζει από τότε που αυτός έλαβε πλήρη γνώση της έκδοσης της πράξεως και του περιεχομένου της· το δε συγκεκριμένο χρονικό σημείο της πλήρους γνώσεως μπορεί να τεκμαίρεται κατ’ εκτίμηση των περιστάσεων κάθε υποθέσεως» αποφαίνεται το δικαστήριο και υπογραμμίζεται ακολούθως στη δικαστική απόφαση ότι:

«Ειδικώς, επί προσβολής οικοδομικής άδειας, για την έναρξη της ανωτέρω προθεσμίας απαιτείται γνώση όχι μόνο της εκδόσεως, αλλά και του περιεχομένου της άδειας ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και της χρήσης του – η γνώση δε αυτή συναρτάται και με τις πλημμέλειες που αποδίδονται στην προσβαλλόμενη πράξη και το έννομο συμφέρον επί του οποίου θεμελιώνεται η άσκηση του ενδίκου βοηθήματος.

Προκειμένου να εκφέρουν σχετική κρίση, τα δικαστήρια εκτιμούν τα στοιχεία του φακέλου, λαμβάνουν δε υπόψη και το χρονικό διάστημα που παρήλθε από την έκδοση της πράξεως ή την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, σε συνδυασμό προς το εύλογο ενδιαφέρον του ασκούντος την αίτηση ακυρώσεως να λάβει πληροφορίες για την έκδοση της οικοδομικής άδειας και το περιεχόμενό της (ΣτΕ Ολομ. 176/2023, 2102/2019,     2034-2036/2011, ΣτΕ 7μ. 2065/2007, ΣτΕ 919/2018, 2221/2017, 796/2016, 3381/2015, 1678/2014, 4531/2013, 4537/2009)».

Πως τεκμηριώθηκε ο χρόνος γνώσης του περιεχόμενου της οικοδομικής άδειας της Χαλκιδικής 

Στη δικαστική απόφαση σημειώνεται ακόμη ότι: «η αιτούσα έλαβε γνώση την 12Π.7.2024 των στοιχείων του φακέλου της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, κατόπιν της παραγγελίας του Εισαγγελέα Πολυγύρου, εκ της οποίας τον πρώτον ηδυνήθη να διευκρινίσει αν ο διανοιχθείς χωματόδρομος εμφανιζόταν ως το αναγκαίο πρόσωπο στα υφιστάμενα για την έκδοση της προσβαλλόμενης αδείας τοπογραφικά διαγράμματα, μετά ταύτα δε υπέβαλε την 22η.7.2024 προς την Πολεοδομία Αρναίας του Δήμου Αριστοτέλη, αίτημα επανελέγχου-καταγγελία, στηριζόμενη στην ως άνω πληροφόρηση».

Και το δικαστήριο κρίνει ότι: «ο σχετικός ισχυρισμός των παρεμβαινουσών αποβαίνει απορριπτέος, εφόσον δεν δύναται να συναχθεί τεκμήριο πλήρους γνώσεως εκ μέρους της αιτούσας του ειδικότερου περιεχομένου της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, η δε κρινόμενη αίτηση εμπροθέσμως ασκήθηκε την 6. 09.2024. Και τούτο διότι την ως άνω προβαλλόμενη με την κρινόμενη αίτηση πλημμέλεια της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, δεν θα μπορούσε να γνωρίζει η αιτούσα πριν λάβει πλήρη γνώση των στοιχείων αυτής».

Σημειώνεται ακόμη στην απόφαση ότι σύμφωνα με έκθεση-πιστοποίηση προόδου εργασιών τεχνικού συμβούλου της εταιρίας των ιδιοκτητών της οικοδομής  προς την Τράπεζα Πειραιώς, που έχει δανειοδοτήσει την επένδυση «οι οικοδομικές εργασίες εκκίνησαν τον Δεκέμβριο του 2023  και όχι το θέρος του 2022».

Καταρρίπτει επίσης η δικαστική απόφαση το επιχείρημα των ιδιοκτητών ότι η πλευρά που άσκησε την προσφυγή είχε γνώση από τις 6 Φεβρουάριου 2024 όταν συναντήθηκε με την ιδιοκτησία της τουριστικής επένδυσης αναφέροντας ότι:

«Η συνάντηση της αιτούσας με τη νόμιμη εκπρόσωπο της πρώτης παρεμβαίνουσας δεν είχε ως αντικείμενο τη διερεύνηση της πλημμέλειας της αδείας ανέγερσης του επίμαχου ξενοδοχείου σε γήπεδο μη οικοδομήσιμο, ως στερούμενο προσώπου επί κοινοχρήστου οδού, αλλά την μη αναγνώριση του δικαιώματος πρόσβασης της αιτούσας επί του υφιστάμενου χωματόδρομου από την εκπρόσωπο της παρεμβαίνουσας».

Ισχυρή προστασία του δικαιώματος πρόσβασης στη θάλασσα για ιδιοκτήτες και πολίτες

Την πρόσβαση πολιτών και ιδιοκτητών ακινήτων στη θάλασσα θέτει σε υψηλή προτεραιότητα η δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης. Και αφενός μεν ξεκάθαρα απορρίπτει την δυνατότητα παρόδιας δόμησης εκτός σχεδίου γηπέδων σε οδούς που έχουν προκύψει από ιδιωτική βούληση και αποτελούν δουλεία διόδου από χρησικτησία αφετέρου δε, προτάσσει το δικαίωμα πρόσβασης των ιδιοκτητών σε τέτοιο δρόμο, όπως ο χωματόδρομος στην επίδική  περίπτωση στον Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής, για να έχουν πρόσβαση στις ιδιοκτησίες τους και στη θάλασσα.

Έκοψαν τα δέντρα και το δρόμο προς τη θάλλασσα με μεταλλική πόρτα 

Αναφερόμενη  στους ιδιοκτήτες της τουριστικής επένδυσης, η δικαστική απόφαση σημειώνει, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της αιτούσας ότι:

«Αφού περί τα τέλη του 2021 έκοψαν όλα τα δέντρα και απομάκρυναν τους κορμούς τους, το καλοκαίρι του έτους 2022 και εν όψει έναρξης των εργασιών του έργου τους, τοποθέτησαν εντελώς αυθαίρετα και παράνομα μεταλλική θύρα στο σημείο, που ο υπάρχων χωματόδρομος εφαπτόταν με το δικό τους ακίνητο και έκλεισαν παράνομα τον χωματόδρομο στα δύο, με το ένα τμήμα του να ξεκινάει από τον δημόσιο δρόμο Σταυρού-Ολυμπιάδος και να φτάνει μέχρι την μεταλλική πόρτα και το δεύτερο τμήμα του να συνεχίζει από την μεταλλική θύρα μέχρι το ακίνητο της αιτούσας και τη θάλασσα.

Και ενώ οι ανωτέρω χρησιμοποιούσαν και συνεχίζουν να χρησιμοποιούν το «πρώτο τμήμα του δρόμου» για να εισέλθουν στο ακίνητό τους και να εξέλθουν από αυτό προς το δημόσιο δρόμο, εντελώς παράνομα εμπόδιζαν την πρόσβαση στο ακίνητο της αιτούσας και των πολιτών προς τη θάλασσα.

Στις οχλήσεις και διαμαρτυρίες της, οι προαναφερόμενοι δικαιούχοι της προσβαλλόμενης Ο.Α., αρχικά διαβεβαίωσαν την αιτούσα ότι θα προέβαιναν σε άρση του προβλήματος πρόσβασης, καθώς η τοποθέτηση της θύρας ήταν προσωρινή, ως μέτρο ασφάλειας του έργου τους και ότι θα υπήρχαν φύλακες επί 24ωρου βάσεως, προκειμένου να παραμένει ανοιχτή η θύρα».

«Όμως, εν συνεχεία, και ενώ είχαν τελειώσει οι εκσκαφές, η τοποθέτηση της μεταλλικής θύρας εξακολουθούσε να εμποδίζει την πρόσβαση στο ακίνητό της αιτούσας, λόγω και της αγοράς από τους ίδιους  και όλων των υπόλοιπων τμημάτων αγροτεμαχίων που υπήρχαν από την δυτική πλευρά του ακινήτου της αιτούσας και μέχρι τον δρόμο», σημειώνεται στην δικαστική απόφαση, και αναφέρεται στο γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες της επένδυσης στο μεταξύ αγόρασαν γειτονικές ιδιοκτησίες συνολικής έκτασης άλλων 15 στρεμμάτων.

Οι οικοδομικές άδειες της εκτός σχεδίου στις πράξεις της διοίκησης, που προκαλούν βλάβη στο φυσικό περιβάλλον

 Η δικαστική απόφαση που ακυρώνει την οικοδομική άδεια της τουριστικής επένδυσης στο Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής υπογραμμίζει τη διάσταση της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και κάνει αποδεκτή την προσφυγή όχι μόνον λόγω του έννομου συμφέροντος γειτονικής ιδιοκτησίας αλλά και για το λόγο ότι υφίσταται περιβαλλοντική βλάβη από πράξη της Διοίκησης.

«Επειδή, η αιτούσα φέρεται ως ιδιοκτήτρια όμορου ακινήτου, θίγόμενη από τις προσβαλλόμενες πράξεις, καθόσον με αυτές βλάπτεται όχι μόνο το όμορο ακίνητό της, αλλά ολόκληρη η περιοχή και το φυσικό περιβάλλον της. Υπό τα δεδομένα αυτά, η αιτούσα με έννομο συμφέρον ζητεί την ακύρωση των προσβαλλομένων πράξεων, εφόσον η επίκληση της κυριότητας ακινήτου στην περιοχή που υφίσταται περιβαλλοντική βλάβη από πράξη της Διοίκησης, αρκεί για τη στοιχειοθέτηση εννόμου συμφέροντος προσβολής της πράξης αυτής, κατ’ επίκληση του άρθρου 24 του Συντάγματος (πρβλ. ΣτΕ 564/2021 σκ. 6, 4931/2014 σκ. 5, 749/2014 σκ. 9, 4525/2009 σκ. 8, ΕΑ ΣτΕ 438/2012 σκ. 5 κ.α.)», αναφέρεται στην απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Αυστηροί όροι έως καθολική απαγόρευση για την εκτός σχεδίου δόμηση

Στο σκεπτικό της δικαστικής απόφασης, αποτελεί σημείο αναφοράς η ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για την οικοδομική άδεια της Πάτμου και υπογραμμίζονται προβλέψεις της νομοθεσίας αποφάσεις  του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου και συνταγματικές επιταγές. Για τις εκτός σχεδίου περιοχές σημειώνεται ότι  «η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη την εκτός σχεδίου δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές».

Είναι σημαντική η σχετική σκέψη της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης στην οποία αναλυτικά σημειώνονται τα ακόλουθα:

«Επειδή, σε σχέση με την ερμηνεία των άρθρων 162 παρ. 2 περ. Ια. του Κ.Β.Π.Ν., 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, εκδόθηκε, στη συνέχεια, η 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας με την οποία έγιναν δεκτά τα εξής:

α) Με τις παρ. 1 και 6 του άρθρου 24 του Συντάγματος το φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά. Τα αρμόδια όργανα του Κράτους οφείλουν να προβαίνουν σε θετικές ενέργειες και, ειδικότερα, να λαμβάνουν τα απαιτούμενα νομοθετικά και διοικητικά, προληπτικά και κατασταλτικά, μέτρα για την αποτελεσματική διαφύλαξή τους, παρεμβαίνοντας στον αναγκαίο βαθμό στην οικονομική ή άλλη ατομική ή συλλογική δραστηριότητα. Περαιτέρω, με την παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος επιβάλλεται η ορθολογική χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας, με βάση τους κανόνες της επιστήμης, ώστε να διασφαλίζεται η ορθή ανάπτυξη των οικισμών, η προστασία του περιβάλλοντος, οι βέλτιστοι δυνατοί όροι διαβίωσης και η οικονομική ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας (βιώσιμης ανάπτυξης), ουσιώδη όρο της οποίας αποτελούν τα χωροταξικά σχέδια (σκ. 14).

β) Εξάλλου, όπως έχει κριθεί, από τον συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους (ΣτΕ 3135/2002, 3396- 97/2010, 2035/2011 Ολομ., 665/2018 7μ. κ.ά.).

Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν.

Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από τη φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης, να εξασφαλισθεί η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής.

Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣτΕ 2657/2007, 3504/2010, 1671/2014, 2136- 37/2016, 665/2018 7μ. κ.ά.), ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο  (ΣτΕ 2063, 962, 665/2018 7μ„ 3526/2017, 2136-37/2016 7μ„ 1856/2016 κ.ά.), όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρομαρτούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του (ΣτΕ 2657/2007 7μ.) [σκ. 15]».