katsisg

All articles by: katsisg

Αυθαίρετα: εγκύκλιος για κατεδαφίσεις και νομιμοποιήσεις σε αιγιαλό και παραλία

Του Αργύρη Δεμερτζή/ecopress

Εγκύκλιος του γενικού γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών δίνει οδηγίες στις Κτηματικές Υπηρεσίες για τα αυθαίρετα σε αιγιαλό και παραλία, να καταρτίσουν πρόγραμμα κατεδαφίσεων με εννέα κριτήρια, συμπεριλαμβάνοντας τα πρωτοκολλά κατεδαφίσεων, που λόγω των νομοθετικών αναστολών των προηγούμενων ετών δεν έχουν εκτελεστεί. Και ταυτοχρόνως να κινήσουν τις διαδικασίες νομιμοποίησης υπό κατεδάφιση αυθαιρέτων μετά από αίτηση των ιδιοκτητών τους και έγκριση μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, χωρίς περιορισμό σε σχέση με την ημερομηνία κατασκευής.

 

«Όποιος φορέας, δημόσιος ή ιδιωτικός, επιθυμεί τη νομιμοποίηση υφιστάμενου έργου, οφείλει να υποβάλει αίτηση σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 2971/2001. Η μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων που θα εγκριθεί είτε με έκδοση περιβαλλοντικών όρων, είτε με υπαγωγή σε πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις, θα πρέπει να τεκμηριώνει ότι η διατήρηση του υφιστάμενου έργου, είτε αυτούσιου, είτε με τροποποιήσεις, είναι η λύση που επιβαρύνει λιγότερο το περιβάλλον» λέει η εγκύκλιος, που εξέδωσε ο Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας Αθανάσιος Τσιούρας. Και σημειώνεται ότι:

→«H νομιμοποίηση υφιστάμενου έργου έχει αναλογία στην πολεοδομική νομοθεσία. Ειδικότερα, στην περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 (Α’ 167) προβλέπεται η άδεια νομιμοποίησης ως διοικητική πράξη που εκδίδεται εκ των υστέρων για να νομιμοποιηθούν κατασκευές που είναι σύμφωνες με τις διατάξεις που ισχύουν κατά τον χρόνο της νομιμοποίησης ή κατά τον χρόνο της εκτέλεσης αυτών. Η νομιμοποίηση γίνεται χωρίς περιορισμό σε σχέση με την ημερομηνία κατασκευής, αντίθετα με τις τακτοποιήσεις που μπορούν να γίνουν μόνο για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις μέχρι την 28η Ιουλίου 2011, σύμφωνα με το άρθρο 88 του ν. 4495/2017».

Οδηγίες για κατεδαφίσεις, νομιμοποιήσεις και παραχωρήσεις απλής χρήσης

Η εγκύκλιος της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών με θέμα: «Εφαρμογή της παρ. 5 του άρθρου 18 του ν. 5092/2024 και προγραμματισμός κατεδαφίσεων για έργα που έχουν κατασκευασθεί χωρίς άδεια στον αιγιαλό και την παραλία», δίνει αναλυτικές οδηγίες για:

-Τον προγραμματισμός των κατεδαφίσεων βάσει συγκεκριμένων 9  κριτηρίων από τα οποία η επικινδυνότητα έχει απόλυτη προτεραιότητα, ενώ στα λοιπά κριτήρια εφαρμόζεται σύστημα βαθμολόγησης Ο συνολικός προγραμματισμός εγκρίνεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες και αποστέλλεται στις αποκεντρωμένες διοικήσεις και τους δήμους, με παράλληλη δημοσιοποίησή του. Σημειώνεται ότι ο  νόμος 5092/2024 προβλέπει την υποχρεωτική κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών σε αιγιαλούς και παραλίες, ανεξαρτήτως αν προέρχονται από δημόσιους ή ιδιωτικούς φορείς.

-Τις ενέργειες μετά την έγκριση του προγραμματισμού. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν είτε να προβούν οι ίδιοι σε κατεδάφιση, είτε να ζητήσουν νομιμοποίηση μέσω του άρθρου 14 του ν. 2971/2001, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες περιβαλλοντικές προϋποθέσεις. Η νομιμοποίηση επιτρέπεται μόνο αν η μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων αποδεικνύει ότι η διατήρηση του έργου είναι περιβαλλοντικά προτιμότερη. Ο προγραμματισμός μπορεί να τροποποιηθεί αν υπάρχουν ενδείξεις πρόθεσης νομιμοποίησης ή αυτοκατεδάφισης από τον ενδιαφερόμενο φορέα. Οι κατεδαφίσεις δεν επιτρέπεται να διαταράσσουν την τουριστική περίοδο και πρέπει να ολοκληρωθούν έως 30 Ιουνίου 2027.

-Την παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού, η οποία σημειώνεται ότι  επιτρέπεται ακόμη και όταν υπάρχουν αυθαίρετα έργα, χωρίς να θίγεται η δυνατότητα κατεδάφισης ή νομιμοποίησης. Η διάρκεια των παραχωρήσεων δεν υπερβαίνει τον χρόνο κατεδάφισης, εκτός αν κινηθεί διαδικασία νομιμοποίησης. Απαιτείται δήλωση μηχανικού για την ασφάλεια. Μέχρι 31.12.2025, το αντάλλαγμα για τέτοιες παραχωρήσεις διπλασιάζεται βάσει του ν. 5092/2024.

Ολόκληρη η εγκύκλιος για τα αυθαίρετα σε αιγιαλό και παραλία

Ολόκληρη η εγκύκλιος της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας, προς τις Κτηματικές Υπηρεσίας, έχει ως εξής:

Θέμα: Εφαρμογή της παρ. 5 του άρθρου 18 του ν. 5092/2024 και προγραμματισμός κατεδαφίσεων για έργα που έχουν κατασκευασθεί χωρίς άδεια στον αιγιαλό και την παραλία

Α. Προγραμματισμός κατεδαφίσεων

Σε πολλούς αιγιαλούς και παραλίες της χώρας έχουν κατασκευασθεί χωρίς άδεια και διατηρούνται έργα είτε από δημόσιους, είτε από ιδιωτικούς φορείς. Το εκτεταμένο αυτό φαινόμενο προκαλεί σημαντικά περιβαλλοντικά και αισθητικά προβλήματα, ενδεχομένως και προβλήματα ασφάλειας των χρηστών και του κοινού, ενώ σε πολλές περιπτώσεις περιορίζει ουσιαστικά την κοινοχρησία του αιγιαλού και της παραλίας, κατά παράβαση της παρ. 1 του άρθρου 6 του ν. 5092/2024 (Α’ 33). Επίσης, εγείρει σοβαρά ζητήματα ως προς την ουσιαστική εφαρμογή της προστατευτικής νομοθεσίας που υπάρχει εδώ και πολλές δεκαετίες για τους αιγιαλούς και τις παραλίες και δημιουργεί την εντύπωση ότι η Πολιτεία δεν μπορεί να επιβάλει τη νομοθετική βούληση σε χώρους της δικής της ευθύνης.

Η παρ. 5 του άρθρου 18 του ν. 5092/2024, η οποία ισχύει σήμερα, επιβάλλει την κατεδάφιση των έργων που έχουν κατασκευασθεί παράνομα στον αιγιαλό και την παραλία. Αντίστοιχη πρόβλεψη υπήρχε στην προϊσχύουσα παρ. 4 του άρθρου 27 του ν. 2971/2001 (Α’ 285). Σε εφαρμογή των διατάξεων αυτών έχουν εκδοθεί πρωτόκολλα κατεδάφισης αυθαίρετων κατασκευών, τα οποία όμως ως επί το πλείστον δεν έχουν εκτελεσθεί. Σημειώνεται ότι με το άρθρο 14Α του ν. 2971/2001, που προστέθηκε με το άρθρο 34 του ν. 4607/2019 (Α’ 65), καθώς και με το άρθρο 46 του ν. 5131/2024 (Α’ 128) προβλέφθηκαν περιπτώσεις αναστολής της κατεδάφισης μετά από την εκκίνηση διαδικασίας για να νομιμοποιηθούν υφιστάμενα έργα σε αιγιαλούς και παραλίες.

Κατόπιν αυτών, επιβάλλεται η κατεδάφιση των αυθαίρετων έργων κατά τρόπο συντεταγμένο και προγραμματισμένο. Προς τούτο, καλείσθε να συγκεντρώσετε τα πρωτόκολλα κατεδάφισης που έχετε ήδη εκδώσει, να εκδώσετε πρωτόκολλα κατεδάφισης για όσες περιπτώσεις έχουν διαπιστωθεί και άλλες αυθαίρετες κατασκευές μετά από αυτοψία, και να προγραμματίσετε τη σειρά και τον χρόνο με τον οποίο θα ζητήσετε από τις υπηρεσίες των οικείων αποκεντρωμένων διοικήσεων την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών με βάση τα κριτήρια της παρούσας. Πριν αποστείλετε προς τις αποκεντρωμένες διοικήσεις τον συγκεντρωτικό προγραμματισμό που προτείνετε, καλείσθε να αποστείλετε τον προτεινόμενο προγραμματισμό στο Τμήμα Αιγιαλού και Παραλίας, τη Διεύθυνση Περιουσίας, τη Γενική Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας και Κοινωφελών Περιουσιών και στο Γραφείο Γενικού Γραμματέα προς έγκριση και συντονισμό.

Β. Κριτήρια που εφαρμόζονται κατά τον προγραμματισμό

Κατά τον προγραμματισμό και την προτεραιοποίηση των κατεδαφίσεων πρέπει να λάβετε υπόψη τα εξής κριτήρια:

α) Επικινδυνότητα: οι επικίνδυνες κατασκευές πρέπει να κατεδαφίζονται κατ’ απόλυτη προτεραιότητα σε σχέση με τις κατασκευές που δεν προκαλούν κινδύνους σε χρήστες και κοινό.

β) Δυσμενείς συνέπειες από την κατεδάφιση για το περιβάλλον: η κατεδάφιση μπορεί να προκαλέσει προβλήματα αντιστήριξης και ανάγκη για να κατασκευασθούν νέα έργα, ιδίως αντιδιαβρωτικά, ζημία σε γειτονικά νόμιμα έργα, ρύπανση και προβλήματα στο οικοσύστημα που έχει αναπτυχθεί. Τα έργα που μπορούν να κατεδαφίζονται με λιγότερα προβλήματα πρέπει να κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα σε σχέση με έργα, των οποίων η κατεδάφιση θα προκαλέσει προβλήματα, θα είναι τεχνικώς δυσχερής και θα απαιτήσει νέα έργα, ιδίως αντιδιαβρωτικά και αντιστήριξης.

γ) Χρόνος αυθαίρετης κατασκευής: οι πιο πρόσφατες κατασκευές πρέπει να κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα σε σχέση με τις παλαιότερες.

δ) Μέγεθος κατασκευής και παρεμπόδιση κοινοχρησίας: οι μεγαλύτερες κατασκευές που κατά τεκμήριο παρεμποδίζουν την κοινοχρησία περισσότερο πρέπει να κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα σε σχέση με τις μικρότερες.

ε) Εγγύτητα στη θάλασσα: οι κατασκευές που είναι εγγύτερα στη θάλασσα, ιδίως αν επηρεάζουν τη γραμμή του αιγιαλού, πρέπει να κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα σε σχέση με αυτές που είναι πιο μακριά.

 στ) Συγκέντρωση έργων που πρέπει να κατεδαφισθούν: παράνομα έργα που έχουν φυσική εγγύτητα μεταξύ τους, με αποτέλεσμα η εκτίμηση των λοιπών παραγόντων που αναφέρονται στην παρούσα (ιδίως των δυσμενών συνεπειών των κατεδαφίσεων για το περιβάλλον) να μπορεί να είναι ενιαία, πρέπει να κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα σε σχέση με έργα που είναι απομονωμένα.

ζ) Εξυπηρετούμενος σκοπός: έργα που δεν εξυπηρετούν δημόσιο σκοπό κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα σε σχέση με έργα που εξυπηρετούν δημόσιο σκοπό.

η) Σημασία για την τουριστική κίνηση: έργα, των οποίων η διατήρηση δεν επηρεάζει την τουριστική κίνηση, κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα σε σχέση με έργα που είναι επωφελή για την τουριστική κίνηση.

Με εξαίρεση το πρώτο κριτήριο (επικινδυνότητα), που τηρείται κατ’ απόλυτη σειρά (επικίνδυνες κατασκευές πρέπει να κατεδαφισθούν κατ’ απόλυτη προτεραιότητα), δύνασθε, σε περίπτωση κατεδάφισης και για κάθε ένα από τα υπόλοιπα κριτήρια, να αποδώσετε μία βαθμολογία που κινείται από το ένα (1), όταν η κατεδάφιση πρέπει να γίνει κατά μέγιστη προτεραιότητα, έως το πέντε (5), όταν η κατεδάφιση πρέπει να γίνει κατά ελάχιστη προτεραιότητα, σύμφωνα με τα αναφερόμενα παραπάνω. Ειδικά στο κριτήριο των δυσμενών συνεπειών στο περιβάλλον μπορείτε να αποδώσετε τριπλάσια βαθμολογία, από το τρία (3) έως το δεκαπέντε (15). Σε κάθε περίπτωση πρέπει ανά κατεδάφιση να μπορείτε να προσδιορίσετε πόσο συντρέχει κάθε ένα από τα κριτήρια αυτά. Με βάση την κατάταξη αυτή θα προτείνετε και ημερομηνίες (σε εύλογο εύρος) για την κατεδάφιση.

Οι κατεδαφίσεις δεν πρέπει να γίνονται κατά χρόνο που θα διαταράξει την ομαλή τουριστική κίνηση της κάθε περιοχής, ιδίως κατά την θερινή περίοδο. Επίσης, αν είναι εφικτό, ο προγραμματισμός για το σύνολο των κατεδαφίσεων δεν πρέπει να εκτείνεται πέραν της 30ής Ιουνίου 2027.

Στο Τμήμα Αιγιαλού και Παραλίας, τη Διεύθυνση Περιουσίας, τη Γενική Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας και Κοινωφελών Περιουσιών και στο Γραφείο Γενικού Γραμματέα θα αποσταλεί ο παραπάνω πίνακας με τον προγραμματισμό των κατεδαφίσεων προς έγκριση.

Γ. Ενέργειες μετά την έγκριση του προγραμματισμού

Αφού σας επιστραφεί ο προγραμματισμός εγκεκριμένος από το γραφείο του Γενικού Γραμματέα, παρακαλείσθε να το αποστείλετε στην οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση και στους δήμους της περιοχής. Επίσης, να μεριμνήσετε για τη δημοσίευσή του στον τοπικό τύπο και τις τοπικές ιστοσελίδες δημοσίου ενδιαφέροντος, σε μέσα κοινωνικής δικτύωσης κ.λπ. σε συνεργασία με τους οικείους δήμους.

Στη δημοσίευση του προγραμματισμού καλείσθε να μεριμνήσετε, ώστε να αναφέρονται ρητώς οι δυνατότητες που έχουν οι ενδιαφερόμενοι δημόσιοι και ιδιωτικοί φορείς:

α) να κατεδαφίσουν τις παράνομες κατασκευές με δικές τους δαπάνες,

β) να ζητήσουν τη νομιμοποίησή τους σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 2971/2001, όπως ορίζεται ειδικότερα παρακάτω.

Ο προγραμματισμός και οι προτεραιότητες που έχουν τεθεί μπορούν να μεταβληθούν αν οι ενδιαφερόμενοι εκδηλώσουν την πρόθεσή τους και προχωρήσουν σε προκαταρκτικές, τουλάχιστον, ενέργειες για την κατεδάφιση με δικές τους δαπάνες ή για τη νομιμοποίηση των εγκαταστάσεων. Σε μια τέτοια περίπτωση οι προγραμματιζόμενες κατεδαφίσεις, για τις οποίες εκδηλώθηκε η παραπάνω πρόθεση, μπορούν να μετατίθενται χρονικά. Αν οι μεταβολές στον προγραμματισμό είναι σημαντικές, ακολουθείται η διαδικασία που περιγράφεται υπό Β. και ο νέος προτεινόμενος προγραμματισμός αποστέλλεται προς έγκριση στο Τμήμα Αιγιαλού και Παραλίας, τη Διεύθυνση Περιουσίας, τη Γενική Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας και Κοινωφελών Περιουσιών και στο Γραφείο Γενικού Γραμματέα.

Δ. Νομιμοποίηση υφιστάμενων έργων σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 2971/2001

Εν όψει του άρθρου 14Α του ν. 2971/2001, που προστέθηκε με το άρθρο 34 του ν. 4607/2019, και του άρθρου 46 του ν. 5131/2024 τίθεται το ερμηνευτικό ζήτημα αν, και υπό ποιες προϋποθέσεις, επιτρέπεται η παραχώρηση αιγιαλού και παραλίας για την κατασκευή των έργων του άρθρου 14 του ν. 2971/2001. Επί του ζητήματος αυτού επισημαίνονται τα παρακάτω:

Το άρθρο 14Α του ν. 2971/2001 και το άρθρο 46 του ν. 5131/2024 δεν καθιερώνουν νέα, ειδική διαδικασία για τη νομιμοποίηση υφιστάμενων έργων, καθ’ όσον μάλιστα παραπέμπουν (ευθέως ή εμμέσως) στο άρθρο 14 του ν. 2971/2001 για τη διαδικασία, με βάση την οποία θα γίνει η νομιμοποίηση. Επίσης, δεν αποκλείουν τη χορήγηση παραχώρησης για την κατασκευή έργων, αν στον παραχωρούμενο αιγιαλό και παραλία ήδη υφίστανται έργα χωρίς άδεια. Η επισήμανση αυτή δεν αναιρεί ότι τα έργα που δεν διαθέτουν άδεια είναι κατεδαφιστέα, σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 18 του ν. 5092/2024, όπως ήσαν και σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 27 του ν. 2971/2001.

Επισημαίνεται, ωστόσο, και ότι η κατεδάφιση ενός υφιστάμενου έργου μπορεί να έχει δυσμενείς περιβαλλοντικές επιπτώσεις από μόνη της. Όπως ήδη αναφέρθηκε υπό Β., οι επιπτώσεις αυτές, που μπορεί να περιλαμβάνουν και τις επιπτώσεις από την απαιτούμενη κατασκευή νέων έργων, ανεξάρτητων του αιτούμενου έργου, για λόγους αντιδιαβρωτικής και άλλης προστασίας, πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά τον προγραμματισμό των κατεδαφίσεων. Σε κάθε περίπτωση, η κατασκευή ενός έργου καθ’ αυτήν συνεπάγεται δυσμενείς συνέπειες για το περιβάλλον, οι οποίες εξετάζονται στο πλαίσιο της περιβαλλοντικής αδειοδότησης που προβλέπει η περ. β) της παρ. 6 του άρθρου 14 του ν. 2971/2001.

Η διαδικασία παραχώρησης σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 2971/2001 επιδιώκει, μεταξύ άλλων, να περιορίσει την περιβαλλοντική επιβάρυνση από την κατασκευή του έργου. Προς τον σκοπό αυτό, όταν εξετάζεται αίτημα για παραχώρηση και αδειοδότηση έργων σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 2971/2001 σε αιγιαλούς και παραλίες με υφιστάμενα έργα χωρίς άδεια, πρέπει να εξετάζονται συνδυαστικά οι περιβαλλοντικές επιπτώσεις από την κατασκευή του νέου έργου και από την κατεδάφιση του υφιστάμενου. Μάλιστα, ιδίως αν το αιτούμενο έργο ταυτίζεται σε σημαντικό βαθμό με το υφιστάμενο, απαιτείται η σχετική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων να εξετάζει τουλάχιστον τρία ενδεχόμενα, σε σχέση με τις επιπτώσεις στο περιβάλλον, για να καταλήξει ποιο από τα τρία είναι λιγότερο επιβαρυντικό:

 α) η κατεδάφιση του υφιστάμενου έργου και εν συνεχεία η κατασκευή του αιτούμενου έργου,

 β) η διατήρηση του υφιστάμενου έργου και η πιθανή τροποποίησή του, ή

γ) η κατασκευή του αιτούμενου έργου επί ή πλησίον του υφιστάμενου έργου, ώστε στη συνέχεια να αποτελούν ενιαίο έργο.

Στο πλαίσιο αυτό δεν αποκλείεται να νομιμοποιηθεί ένα υφιστάμενο έργο, δηλαδή να χορηγηθεί άδεια γι’ αυτό εκ των υστέρων. Για να συμβεί αυτό, πρέπει να πρόκειται για έργο που θα μπορούσε να έχει κατασκευασθεί νομίμως, δηλαδή για έργο που θα μπορούσε να αδειοδοτηθεί σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 2971/2001, αν είχε ακολουθηθεί η σχετική διαδικασία. Κρίσιμο στοιχείο για τον καθορισμό αν μπορεί να αδειοδοτηθεί ένα υφιστάμενο έργο είναι η προμνησθείσα μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, η οποία πρέπει να προκρίνει τη διατήρηση του έργου, με ή χωρίς κάποιες μετατροπές, ως τη βέλτιστη λύση περιβαλλοντικά.

Με βάση τα παραπάνω, όποιος φορέας, δημόσιος ή ιδιωτικός, επιθυμεί τη νομιμοποίηση υφιστάμενου έργου, οφείλει να υποβάλει αίτηση σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 2971/2001. Η μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων που θα εγκριθεί είτε με έκδοση περιβαλλοντικών όρων, είτε με υπαγωγή σε πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις, θα πρέπει να τεκμηριώνει ότι η διατήρηση του υφιστάμενου έργου, είτε αυτούσιου, είτε με τροποποιήσεις, είναι η λύση που επιβαρύνει λιγότερο το περιβάλλον.

Σημειώνεται ότι η νομιμοποίηση υφιστάμενου έργου έχει αναλογία στην πολεοδομική νομοθεσία. Ειδικότερα, στην περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 (Α’ 167) προβλέπεται η άδεια νομιμοποίησης ως διοικητική πράξη που εκδίδεται εκ των υστέρων για να νομιμοποιηθούν κατασκευές που είναι σύμφωνες με τις διατάξεις που ισχύουν κατά τον χρόνο της νομιμοποίησης ή κατά τον χρόνο της εκτέλεσης αυτών. Η νομιμοποίηση γίνεται χωρίς περιορισμό σε σχέση με την ημερομηνία κατασκευής, αντίθετα με τις τακτοποιήσεις που μπορούν να γίνουν μόνο για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις μέχρι την 28η Ιουλίου 2011, σύμφωνα με το άρθρο 88 του ν. 4495/2017.

Τέλος, σημειώνεται ότι τα έργα που μπορούν να νομιμοποιηθούν είναι έργα που έχουν κατασκευασθεί τόσο από δημόσιους, όσο και από ιδιωτικούς φορείς. Επισημαίνεται ότι η περ. α) της παρ. 2 του άρθρου 14 του ν. 2971/2001, όπως έχει διαμορφωθεί με το άρθρο 33 του ν. 4607/2019, κατά την οποία αδειοδοτούνται έργα για «σκοπούς κοινωφελείς ή προστασίας του περιβάλλοντος, εφόσον τα έργα εκτελούνται από το Δημόσιο ή Ν.Π.Δ.Δ., συμπεριλαμβανομένων των Ο.Τ.Α., επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας ή Φορείς Διαχείρισης Προστατευόμενων Περιοχών», εμπίπτει στην ενδεικτική απαρίθμηση που εξειδικεύει την παρ. 1 του ίδιου άρθρου. Επομένως, δεν αποκλείει από το ρυθμιστικό του πεδίο και έργα που έχουν γίνει από ιδιωτικούς φορείς.

Ε. Παραχώρηση απλής χρήσης

Από το άρθρο 18 του ν. 5092/2024 και από τη λοιπή τη νομοθεσία (περιλαμβανομένου και του προϊσχύσαντος άρθρου 27 του ν. 2971/2001) δεν προκύπτει ότι αποκλείεται ή περιορίζεται η παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού και παραλίας, όταν επ’ αυτών υπάρχουν αυθαίρετα έργα. Εξ άλλου, η απαγόρευση της περ. ζ) της παρ. 2 του άρθρου 89 του ν. 4495/2017 καταλαμβάνει τη μεταβίβαση κυριότητας και όχι την παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού, η οποία είναι ιδιώνυμη σύμβαση με ιδιωτικό και δημόσιο χαρακτήρα.

Ωστόσο, στον βαθμό που το Δημόσιο, κατ’ ενάσκηση της διακριτικής του ευχέρειας, δεν παραχωρεί προς απλή χρήση αιγιαλούς και παραλίες επί των οποίων υπάρχουν έργα μη αδειοδοτημένα, δημιουργείται ένα ισχυρό κίνητρο για την κατεδάφιση ή νομιμοποίηση των κατασκευών που ήδη βρίσκονται στους αιγιαλούς και τις παραλίες. Για τον λόγο αυτό, ένα από τα στοιχεία που συνεκτιμά η αρμόδια κτηματική υπηρεσία για την παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού και παραλίας είναι και η ύπαρξη έργων χωρίς άδεια και, ενδεχομένως, η κίνηση της διαδικασίας για την κατεδάφισή ή τροποποίηση ή νομιμοποίησή τους.

Για λόγους δημοσίου συμφέροντος, που συνίστανται στη διαφύλαξη της τουριστικής κίνησης σε διάφορες επισκέψιμες περιοχές της χώρας, αλλά και την είσπραξη δημοσίων εσόδων, οι κτηματικές υπηρεσίες καλούνται να εξετάζουν αιτήματα για παραχώρηση της απλής χρήσης σε αιγιαλούς και παραλίες, ακόμη κι αν επί αυτών υπάρχουν κατασκευές χωρίς άδεια. Επισημαίνεται ότι οι αιτούντες επιχειρηματίες πολύ συχνά καταλήγουν να επιβαρύνονται από την παράλειψη των φορέων που πραγματοποίησαν την επέμβαση στον αιγιαλό και τα έργα χωρίς άδεια χωρίς οι ίδιοι να έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στη διαδικασία για τη λήψη νόμιμης άδειας ή τη νομιμοποίηση εκ των υστέρων των έργων.

Ωστόσο, οι παραχωρήσεις αυτές δεν πρέπει να ορίζουν διάρκεια που να υπερβαίνει το χρονικό σημείο, κατά το οποίο προβλέπεται η κατεδάφιση του έργου του αιγιαλού σύμφωνα με τον προγραμματισμό κατεδαφίσεων που η οικεία κτηματική υπηρεσία έχει καταρτίσει και έχει εγκριθεί. Σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια του προγραμματισμού εκκινήσει η διαδικασία για τη νομιμοποίηση υφιστάμενου έργου μπορεί, κατά την κρίση της οικείας κτηματικής υπηρεσίας, να συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια σύμβασης ή να παραταθεί η συμφωνηθείσα μέχρι τρία (3) συνολικά έτη. Στη σύμβαση αποτυπώνεται ρητώς ότι η σύμβαση παραχώρησης καταγγέλλεται αζημίως για το Δημόσιο όταν στον χώρο της παραχώρησης πρέπει να εκκινήσουν οι διαδικασίες κατεδάφισης του υφιστάμενου έργου.

Είναι αυτονόητο ότι, για την κατάρτιση των συμβάσεων παραχώρησης, απαιτείται προηγουμένως να έχει διασφαλσθεί ότι από την παραχώρηση δεν προκύπτει κίνδυνος για τους χρήστες της παραχώρησης, τους λουομένους και το κοινό γενικότερα. Προς τον σκοπό αυτό, ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει σχετική δήλωση μηχανικού που έχει τα σχετικά επαγγελματικά δικαιώματα σύμφωνα με το π.δ. 99/2018 (Α’ 187).

Τέλος, από τον συνδυασμό της παρ. 4 του άρθρου 23 του ν. 5092/2024 και του άρθρου 46 του ν. 5131/2024 προκύπτει ότι, σε περίπτωση που καταρτίζεται σύμβαση παραχώρησης απλής χρήσης μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2025, το αντάλλαγμα για τις παραχωρήσεις απλής χρήσης σε αιγιαλούς, επί των οποίων υπάρχουν έργα χωρίς νομιμοποίηση, είναι το διπλάσιο αυτού που υπολογίζεται σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 11 του ν. 5092/2024.

Ο Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας

Αθανάσιος Τσιούρας

Τι λέει ο νόμος

Ο νόμος 5092/2024 Άρθρο 18 παράγραφος 5 «Μέτρα προστασίας της κοινοχρησίας – Διοικητικά μέτρα» προβλέπει ότι:

«5. Σε περίπτωση παράνομης κατασκευής έργων στον αιγιαλό ή την παραλία, τα έργα αυτά κατεδαφίζονται, σύμφωνα με τις διατάξεις που διέπουν την κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών. Προς τούτο, ο Προϊστάμενος της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας εκδίδει πρωτόκολλο κατεδάφισης, το οποίο κοινοποιεί, σύμφωνα με τον Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας (ν. 2717/1999, Α’ 97), στον φερόμενο κύριο ή νομέα ή κάτοχο ή κατασκευαστή αυτών, ο οποίος, μέσα σε τριάντα (30) ημέρες από την κοινοποίηση, κατεδαφίζει τα κτίσματα και αίρει τα πάσης φύσεως κατασκευάσματα. Παράλληλα, η αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία αποστέλλει το πρωτόκολλο κατεδάφισης στον Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Από την κατεδάφιση εξαιρούνται κτίσματα και κατασκευάσματα που εμπίπτουν στον Κώδικα νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονομιάς (ν. 4858/2021, Α’ 220) και τελούν υπό την προστασία του Υπουργείου Πολιτισμού, καθώς και κατασκευές ή κτίσματα που έχουν ήδη κηρυχθεί προστατευόμενα ή διατηρητέα με απόφαση αρμόδιας αρχής. Ενόσω εκκρεμεί η διαδικασία κήρυξης αυτών ως προστατευομένων ή διατηρητέων, αναστέλλεται η έκδοση ή η εκτέλεση εκδοθέντος πρωτοκόλλου κατεδάφισης».

 

16 Ιουλίου, 2025 /  

Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων: Η νέα πλατφόρμα του Κτηματολογίου που θα διασυνδέσει όλες τις βάσεις δεδομένων του κράτους

Στο Real Estate Summit 2025, μία από τις σημαντικότερες ετήσιες διοργανώσεις για τον κλάδο των ακινήτων, που πραγματοποιήθηκε την Πέμπτη 3 Απριλίου, συμμετείχε ο Πρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου, Στέλιος Σακαρέτσιος.

Κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, το οποίο διοργανώθηκε από τον όμιλο REAL Group, και στο πλαίσιο της ενότητας «Νέα εποχή σε Ακίνητα και Υποδομές», ο κ. Σακαρέτσιος συμμετείχε σε πάνελ συζήτησης μαζί με τον Γενικό Διευθυντή του ΙΟΒΕ, Νίκο Βέττα, τον Διευθυντή της Τράπεζας της Ελλάδος, Θεόδωρο Μητράκο, τον Αναπληρωτή Διευθύνοντα Σύμβουλο του Υπερταμείου, Πάνο Σταμπουλίδη, και τον Πρόεδρο της Optima Bank, Γιώργο Τανισκίδη.

Η Κτηματογράφηση στην τελική ευθεία ολοκλήρωσης

Ο Πρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου ανέδειξε την πρόοδο που έχει επιτευχθεί τα τελευταία χρόνια, σημειώνοντας ότι η κτηματογράφηση, μετά από τρεις δεκαετίες, εισέρχεται πλέον στην τελική φάση. Ειδικότερα, ενώ έως το 2023 είχε ολοκληρωθεί μόλις στο 39% της επικράτειας, σήμερα έχει φτάσει στο 60% σε περαιωμένες μελέτες και στο 90% σε αναρτήσεις, με την πλήρη ολοκλήρωση να αναμένεται έως το τέλος του 2025.

Μηδενίστηκαν οι εκκρεμότητες στο Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών

Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στη μεταρρύθμιση του συστήματος διαχείρισης ακινήτων μέσω της κατάργησης των Υποθηκοφυλακείων, τα οποία χαρακτηρίστηκαν ως «απαρχαιωμένος και γραφειοκρατικός θεσμός». Η ολοκλήρωση της κατάργησής τους μέσα στο 2024 επέτρεψε στο Ελληνικό Κτηματολόγιο να λειτουργεί πλέον ως ο μοναδικός, ενιαίος φορέας για το σύνολο των συναλλαγών που αφορούν ακίνητη περιουσία.

Παράλληλα, επιτεύχθηκε σημαντική πρόοδος στην μεγάλη πρόκληση που αποτελούν οι  300.000 και πλέον εκκρεμότητες που μεταφέρθηκαν από τα πρώην Υποθηκοφυλακεία. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών, όπου περισσότερες από 52.000 εκκρεμότητες έχουν ήδη εκκαθαριστεί, με αποτέλεσμα οι συναλλαγές να ολοκληρώνονται σήμερα μέσα σε λίγες ημέρες, αντί για τους μήνες ή και χρόνια αναμονής που απαιτούνταν στο παρελθόν.

Αντίστοιχη βελτίωση αναμένεται μέχρι το τέλος του 2025 και σε άλλα μεγάλα γραφεία, όπως αυτά του Πειραιά, του Κορωπίου και της Θεσσαλονίκης.

Στήριξη της στεγαστικής πολιτικής με ταχύτερες διαδικασίες

Ο κ. Σακαρέτσιος αναφέρθηκε επίσης στη συμβολή του Κτηματολογίου στην επιτάχυνση της στεγαστικής πολιτικής του κράτους. Με τη γρηγορότερη ολοκλήρωση του νομικού ελέγχου των συμβολαίων, διευκολύνονται πλέον σημαντικά οι διαδικασίες για την έγκριση και εκταμίευση στεγαστικών δανείων, στο πλαίσιο των κρατικών προγραμμάτων «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ Ι» και «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ ΙΙ».

Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε: «Όραμά μας είναι η γρήγορη και ασφαλής εξυπηρέτηση του πολίτη σε ένα ψηφιακό περιβάλλον, με εύχρηστα εργαλεία που μειώνουν τον χρόνο και το κόστος των συναλλαγών».

Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων αλλάζει τα δεδομένα

Κεντρικό σημείο της τοποθέτησης του Προέδρου αποτέλεσε το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων, ένα έργο-τομή για τον ψηφιακό μετασχηματισμό της δημόσιας διοίκησης. Η νέα πλατφόρμα, που αναμένεται να τεθεί σε πλήρη λειτουργία στις αρχές του 2026, θα διαλειτουργεί με όλες τις ψηφιακές πλατφόρμες του κράτους, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο σημείο πλήρες προφίλ για κάθε ακίνητο.

Η αυτόματη ενημέρωση των αρμόδιων υπηρεσιών για κάθε αλλαγή στην ιδιοκτησία ή τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου θα εξαλείψει την ταλαιπωρία των πολιτών και τις χρονοβόρες διαδικασίες. Παράλληλα, η πλατφόρμα θα επιτρέπει ταχύτατες συναλλαγές και θα ενισχύει τη διαφάνεια και τον έλεγχο, δίνοντας στα ελεγκτικά όργανα τη δυνατότητα να εντοπίζουν περιπτώσεις αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων.

Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων, όπως εξήγησε ο κ. Σακαρέτσιος, βασίζεται στη διαλειτουργικότητα μεταξύ των βάσεων δεδομένων διαφόρων κρατικών φορέων, με κεντρικό αναγνωριστικό τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

Με την ολοκλήρωση αυτού του έργου, κάθε ιδιοκτήτης θα μπορεί, με μία απλή συναίνεση μέσω του gov.gr, να παραχωρεί ψηφιακά πρόσβαση στα στοιχεία του ακινήτου του, καταργώντας τη γραφειοκρατία και διασφαλίζοντας τη νομική ασφάλεια στις συναλλαγές.

27 Απριλίου, 2025 /  

Κτηματολόγιο: Τελευταία δυνατότητα για δηλώσεις έως 30 Μαΐου 2025 για Κέρκυρα, Θεσπρωτία και στις περιοχές Βόρειο Ηράκλειο, Ρέθυμνο και Χανιά – Νέα ψηφιακή υπηρεσία metavoles.ktimatologio.gr

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο ανακοινώνει ότι, παρατείνεται η προθεσμία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας για τις περιοχές της Κέρκυρας, Θεσπρωτίας και Κρήτης έως και την Παρασκευή 30 Μαΐου 2025, κατόπιν πρότασης του Υφυπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης, κ. Χρήστου Μπουκώρου, και αντίστοιχης απόφασης του Διοικητικού Συμβουλίου του Φορέα.

Παρά τις διαδοχικές παρατάσεις που έχουν οδηγήσει σε συνεχή και υψηλή συμμετοχή των πολιτών, εξακολουθούν να υπάρχουν μεμονωμένα αλλά τεκμηριωμένα αιτήματα από επαγγελματίες και ιδιοκτήτες για την παροχή επιπλέον χρόνου, προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία με πληρότητα και ακρίβεια.

«Δίνουμε μια τελευταία ευκαιρία σε όλους όσοι, για οποιονδήποτε λόγο, δεν έχουν καταφέρει να δηλώσουν την περιουσία τους. Η συμμετοχή στη διαδικασία είναι δικαίωμα κάθε πολίτη, ενώ η υποστήριξή τους είναι δική μας ευθύνη. Γι’ αυτό, παρατείνουμε την προθεσμία και προσφέρουμε αυτόν τον επιπλέον χρόνο, ώστε να έχουν όλοι τη δυνατότητα να ολοκληρώσουν τη δήλωση με πληρότητα και ακρίβεια» δήλωσε ο Υφυπουργός κ. Χρήστος Μπουκώρος.

Η παράταση αυτή είναι οριστικά η τελευταία. Το έργο της Κτηματογράφησης, μετά από σχεδόν 30 χρόνια, έχει μπει στην τελική ευθεία σύμφωνα με τον προγραμματισμό για ολοκλήρωση έως το τέλος του 2025.

Νέα ψηφιακή υπηρεσία metavoles.ktimatologio.gr

Παράλληλα, για τις παλαιές μελέτες Κτηματογράφησης, όπου έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία, το Ελληνικό Κτηματολόγιο προχωρά σε ακόμα ένα σημαντικό βήμα διευκόλυνσης:

Μέσα στο επόμενο χρονικό διάστημα τίθεται σε λειτουργία η νέα ψηφιακή υπηρεσία metavoles.ktimatologio.gr, μέσω της οποίας οι πολίτες θα μπορούν να διορθώνουν εξωδικαστικά την παράλειψη δήλωσης ιδιοκτησίας, μέσω μίας απλής ψηφιακής διαδικασίας, προσκομίζοντας τον μεταγεγραμμένο τίτλο τους.

Αυτή η καινοτόμος δυνατότητα καλύπτει όλες τις παλαιές περιοχές Κτηματογράφησης, καθώς και όσες βρίσκονται ακόμη εντός προθεσμίας υποβολής δηλώσεων, έως τις 30 Μαΐου 2025.

Νέες συνεργασίες με Δικηγορικούς Συλλόγους για το μηδενισμό των εκκρεμοτήτων των υποθηκοφυλακείων

Παράλληλα, προχωρά η υπογραφή συμβάσεων με τους Δικηγορικούς Συλλόγους 15 περιοχών της χώρας, με σκοπό τη δημιουργία ή την ενίσχυση Μητρώων Νομικών Εισηγητών. Πρόκειται για μία στρατηγική συνεργασία του Ελληνικού Κτηματολογίου με τους Δικηγορικούς Συλλόγους Λάρισας, Βόλου, Κορίνθου, Κεφαλληνίας, Κέρκυρας, Έδεσσας, Θήβας, Ρόδου, Φλώρινας, Ναυπλίου, Κιλκίς, Γιαννιτσών, Λευκάδας, Καβάλας και Μυτιλήνης, προκειμένου ιδιώτες δικηγόροι να εκπαιδευτούν και να συνδράμουν στο μηδενισμό των περισσότερων από 300.000 εκκρεμοτήτων που κληρονόμησε το Κτηματολόγιο από την κατάργηση των υποθηκοφυλακείων.
Επιπλέον, αποφασίστηκε η επέκταση της συνεργασίας με το Δικηγορικό Σύλλογο Κατερίνης, μέσω της ένταξης πρόσθετων δικηγόρων στο ήδη υπάρχον Μητρώο Νομικών Εισηγητών.

27 Απριλίου, 2025 /  

Φρένο ΣτΕ στην επέκταση των οικισμών – Οι νέοι κανόνες οριοθέτησης

άρθρο της Καθημερινής απο τον Γιώργο Λιάλιο

Σαφή περιορισμό στη δυνατότητα επέκτασης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων θέτει νέο Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος. Το διάταγμα ζητεί από τους μελετητές που καταρτίζουν τα πολεοδομικά σχέδια να αναγνωρίζουν ως «εντός ορίων» μόνο το τμήμα τους που είχε δημιουργηθεί έως το 1983. Αυτό σημαίνει ότι για να επεκταθεί ένας οικισμός θα πρέπει να τεκμηριωθεί ανάγκη βάσει της πληθυσμιακής του αύξησης (και όχι της ζήτησης για τουριστική εκμετάλλευση), κάτι που βέβαια είναι εξαιρετικά δύσκολο.

Το διάταγμα, που αφορά τα κριτήρια και τις διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τον καθορισμό όρων δόμησης και χρήσεων γης σε αυτούς, προωθήθηκε πριν από ένα έτος από το υπουργείο Περιβάλλοντος, με αφορμή το μεγάλο πρόγραμμα εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα. Οπως αναμενόταν, αρχικά το υπουργείο Περιβάλλοντος επιχείρησε να χρησιμοποιήσει την ευκαιρία για να «νομιμοποιήσει» διάφορες καταστάσεις που είχαν δημιουργηθεί τις προηγούμενες δεκαετίες – κυρίως το ξεχείλωμα των οικισμών μέσα από διάφορες αμφίβολης νομιμότητας πράξεις. Ομως αρκετές από αυτές τις πράξεις είχαν κριθεί αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας (οριοθέτηση με αποφάσεις νομάρχη στις αρχές της δεκαετίας του 1980), επειδή ουσιαστικά οικοπεδοποιούσαν τεράστιες εκτάσεις γύρω από τους υφιστάμενους οικισμούς.

Ετσι στο αρχικό σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, που εστάλη για προδικαστικό έλεγχο στο ΣτΕ, προβλεπόταν να αναγνωριστούν (ως «ζώνη Γ») τμήματα οικισμών που είχαν συμπεριληφθεί σε παράνομες οριοθετήσεις. Οπως αποκάλυψε η «Κ» («Στοπ στο ξεχείλωμα των οικισμών», 9.9.2024), το ΣτΕ «επέστρεψε» στο ΥΠΕΝ το σχέδιο (πρακτικό 74/2024), ζητώντας να απαλειφθεί αυτή η ζώνη. «Η αναγνώριση της ζώνης Γ οδηγεί εμμέσως σε επέκταση των ορίων του οικισμού η οποία δεν επιτρέπεται και μάλιστα με συμπερίληψη εντός των ορίων του οικισμού εκτάσεων που έχουν προκύψει από παράνομη οριοθέτηση αυτού και χωρίς να συντρέχουν τα κριτήρια της πολεοδομικής νομοθεσίας», ανέφερε το πρακτικό του ΣτΕ. «Εξάλλου, αν η διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση του σκοπού αυτού». Οπως επισημαίνει πολλαπλά το ΣτΕ, επέκταση των οικισμών επιτρέπεται μόνο στο πλαίσιο ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδίου και πρέπει να είναι επιστημονικά τεκμηριωμένη.

Μετά τις παρατηρήσεις του ΣτΕ, το ΥΠΕΝ αναγκάστηκε να προσαρμόσει το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο τελικά εγκρίθηκε (πρακτικό 17/2025) και οδεύει προς υπογραφή. Για να κερδίσει χρόνο το υπουργείο δημοσιοποίησε το νέο πλαίσιο, προκαλώντας απελπισία στους μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων που ήδη είχαν ολοκληρώσει τις οριοθετήσεις με βάση τις προηγούμενες (και όπως αποδείχθηκε, επιπόλαιες) οδηγίες του υπουργείου. Το βασικότερο ζήτημα, όμως, είναι ότι για να εγκριθεί η επέκταση των ορίων ενός οικισμού δεν αρκεί να υπάρχει ζήτηση για παραθεριστική ή τουριστική κατοικία, αλλά πρέπει η επέκταση να τεκμηριώνεται κατά βάση με την πληθυσμιακή εξέλιξη του οικισμού (κάτι που περιορίζει σαφώς τον αριθμό των χωριών που μπορούν να επεκταθούν).

Πώς λοιπόν θα ορίζονται τα όρια των οικισμών; Η χρονολογία-κλειδί είναι το 1983 (λόγω της έκδοσης του ν. 1337). Οι μελετητές που θα χαράξουν τα όρια των οικισμών πρέπει να ξεχωρίσουν το παλαιό τους τμήμα, αυτό που υπήρχε το 1923 (ως ζώνη Α) και αποτελεί τον ιστορικό πυρήνα τους. Στη συνέχεια το «συνεκτικό» κομμάτι που δημιουργήθηκε έως το 1983 (ζώνη Β) και το τμήμα με διάσπαρτη δόμηση, που δημιουργήθηκε όμως την ίδια περίοδο (ζώνη Β1).

Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι οι κατοικίες που χτίστηκαν με όρους δόμησης εντός οικισμού, αλλά τελικά μένουν εκτός, θα κηρυχθούν αυθαίρετες – σημαίνει όμως ότι δεν θα μπορούν να χτιστούν νέες με τους ίδιους ευνοϊκούς όρους δόμησης, αλλά με εκείνους της εκτός σχεδίου δόμησης (δηλαδή με μεγαλύτερες αρτιότητες). Αυτό δημιουργεί ζητήματα σε περιοχές γύρω από οικισμούς στις οποίες υπήρξαν εκτεταμένες κατατμήσεις και πωλήσεις οικοπέδων με την προσδοκία της πολεοδόμησης και τώρα δεν θα μπορούν καθόλου να οικοδομηθούν (ελλείψει αρτιότητας).

Αποκατάσταση σφαλμάτων

Προβλέπεται επίσης μια διαδικασία για την εκ νέου οριοθέτηση ενός οικισμού «στις περιπτώσεις που παρίσταται αναγκαίος για να αποκατασταθούν ουσιώδη ελαττώματα ή σφάλματα». Να σημειωθεί ότι αυτή τη διαδικασία είχαν κινήσει πολίτες από το Μεγάλο Πάπιγκο προκειμένου να προσθέσουν εκτάσεις στο όριο του υφιστάμενου, οριοθετημένου παραδοσιακού οικισμού, μια υπόθεση που έγινε ευρέως γνωστή λόγω της κατασκευής στο όριο κατοικιών από εφοπλιστική οικογένεια (εκκρεμεί προσφυγή στο ΣτΕ). Πάντως, το διάταγμα αναφέρει ότι κατά την οριοθέτηση απαγορεύεται η επέκταση του οικισμού με βάση την πραγματική (σημερινή) κατάσταση. Κατά την οριοθέτηση των οικισμών ισχύουν διαφορετικοί όροι δόμησης ανάλογα με τη ζώνη. Για παράδειγμα, στη ζώνη Α η ελάχιστη αρτιότητα είναι 2 στρέμματα και το ελάχιστο μήκος «προσώπου» τα 15 μέτρα (ή 10 μέτρα σε ορεινούς ή ημιορεινούς οικισμούς).

Κατά τα λοιπά, το νέο Προεδρικό Διάταγμα χωρίζει τους οικισμούς σε διάφορες κατηγορίες: Περιαστικούς, όσους βρίσκονται κοντά σε αστικά κέντρα, παραλιακούς (σε ζώνη έως 500 μέτρων από τον αιγιαλό), ορεινούς (υψόμετρο άνω των 800 μέτρων), ημιορεινούς (υψόμετρο 300-800 μέτρων), πεδινούς (έως 300 μέτρα υψόμετρο), τουριστικούς, παραδοσιακούς (σε ειδικό καθεστώς προστασίας), ενδιαφέροντες (όσοι παρουσιάζουν ενδιαφέροντα πολιτιστικά κ.ά. στοιχεία ή βρίσκονται εντός τοπίου ιδιαίτερου φυσικού κάλλους) και απλούς (όσοι δεν παρουσιάζουν μορφολογικό, πολεοδομικό ή αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον).

Ενδιαφέροντα σημεία

• Για τα οικόπεδα σε μεγάλη κλίση, το διάταγμα δείχνει να μην ξεκαθαρίζει το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί σε κάποιες περιοχές (όπως η Αμοργός). Σε τέτοιες περιπτώσεις το ύψος μετρούνταν σε προβολή στην όψη του κτιρίου, όμως το υπουργείο Περιβάλλοντος υπέδειξε ότι πρέπει να μετριέται σε κάθε σημείο της τομής του κτιρίου με το φυσικό έδαφος (κάτι που εμμέσως μπορεί να οδηγήσει σε ένα υψηλότερο κτίριο). Την ερμηνεία αυτή «έκοψε» το ΣτΕ το 2024 (απόφαση 860 του Ε΄ τμήματος). Ομως το διάταγμα για την οριοθέτηση των οικισμών αναφέρει ότι «το ύψος των προβολών των όψεων του κτιρίου σε αντίστοιχα επίπεδα διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος με το έδαφος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα οριζόμενα» (σ.σ. ανώτατο ύψος ανά ζώνη), ένας ορισμός που μάλλον θα φέρει περισσότερη σύγχυση.

• Ειδικά για τους παραλιακούς οικισμούς, το πλαίσιο προβλέπει ότι όπου η δόμηση φθάνει πιο κοντά από τα 15 μέτρα στη θάλασσα, πρέπει να καθοριστεί δίκτυο κοινόχρηστων διόδων προς τη θάλασσα πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων, που να συνδέουν τους δρόμους του οικισμού με την παραλία. Η περίφραξη των οικοπέδων τοποθετείται επί της καθορισμένης γραμμής παραλίας.

• Στα παραλιακά οικόπεδα, το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας. Αν υπάρχει όμως διαμορφωμένη γραμμή δόμησης, πιο κοντά ή πιο μακριά, θα πρέπει να την ακολουθήσει. Ο νομοθέτης θέτει και ένα γενναίο «παράθυρο»: σε έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, μετά από γνωμοδότηση του δήμου και σύμφωνη γνώμη του συμβουλίου πολεοδομικών θεμάτων, είναι δυνατόν να καθορίζεται γραμμή δόμησης διαφορετική.

• Οπου υπάρχουν ειδικά διατάγματα προστασίας οικισμών, αυτά εξακολουθούν να υπερισχύουν. Ομως στις περιπτώσεις ομαδικού χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών «είναι δυνατόν μετά από προσήκουσα τεκμηρίωση (…) να τροποποιούνται επί το ευμενέστερον ή το δυσμενέστερον οι θεσμοθετημένοι όροι και περιορισμοί δόμησης», αναφέρει το διάταγμα, αφήνοντας ένα δεύτερο γενναίο «παράθυρο» για την αλλαγή των ισχυόντων σε παραδοσιακούς οικισμούς.

22 Μαρτίου, 2025 /  

Κτηματολόγιο: παράταση μέχρι την νομοθετική ρύθμιση για τις διεκδικήσεις του Δημοσίου

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες για τη νέα ρύθμιση του ΥΠΟΙΚ

και τις διεκδικήσεις του Δημοσίου

​

Με ειδική νομοθετική ρύθμιση θεσπίζεται η εξάμηνη αναστολή των αγωγών του Δημοσίου που αφορούν διεκδικήσεις ιδιωτικών ακινήτων στο σύνολο της Επικράτειας της χώρας.

 

Η διαδικασία ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης από το Κτηματολόγιο ανέδειξε χιλιάδες περιπτώσεις, όπου το Δημόσιο διεκδικεί ακίνητα ή ολόκληρες περιοχές.

 

Η εξάμηνη αναστολή, δίνει τη δυνατότητα να θεσπιστούν, στο επόμενο διάστημα, σαφή κριτήρια με βάση τη νομολογία του Αρείου Πάγου. Τα κριτήρια αυτά θα κατευθύνουν τη Διοίκηση και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, ώστε να αποφεύγονται αδικαιολόγητες διεκδικήσεις και να μειωθεί η ταλαιπωρία των πολιτών, ο φόρτος των δικαστηρίων και η ενασχόληση των υπηρεσιών με υποθέσεις χωρίς ουσιαστικό όφελος για το Δημόσιο.

 

Υπάρχουν περιπτώσεις που το Δημόσιο εγείρει αγωγές ενώ δεν έχει νόμιμο τίτλο;

 

Ναι. Σήμερα, το Δημόσιο εγείρει αγωγές ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν έχει νόμιμο τίτλο, όπως, ιδίως ως διάδοχος του Οθωμανικού Κράτους.

 

Για παράδειγμα, κτηματικές υπηρεσίες του Δημοσίου, διεκδικούν εκτάσεις είτε χωρίς επίκληση κάποιου συγκεκριμένου εγγράφου ή με μη οριοθετημένες περιγραφές ακινήτων σε έγγραφα της περιόδου της Τουρκοκρατίας, με τον ισχυρισμό ότι το ελληνικό κράτος διαδέχτηκε το οθωμανικό στην κυριότητα των ακινήτων αυτών, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως διαμορφώθηκε από την εποχή της απελευθέρωσης μέχρι σήμερα, ή ακόμα και το γεγονός ύπαρξης τίτλων των πραγματικών ιδιοκτητών-ιδιωτών.

 

Επιπλέον, υπάρχουν περιπτώσεις που το δημόσιο στρέφεται κατά ιδιοκτητών, οι οποίοι έχουν αναγνωρισμένα δικαιώματα χρησικτησίας επί δεκαετίες.

Ένας ακόμη βασικός λόγος που το δημόσιο θεωρεί τον εαυτό του ιδιοκτήτη μιας έκτασης είναι ο φερόμενος δασικός χαρακτήρας ακόμη και περιπτώσεων που έχουν αποχαρακτηριστεί.

Τέλος, αρκετές είναι και οι περιπτώσεις πράξεων απαλλοτρίωσης προ του 1950 που δεν υλοποιήθηκαν ποτέ.

 

 

Πόσες είναι αυτές οι περιπτώσεις μέχρι σήμερα;

 

Ο συνολικός αριθμός αυτών των διεκδικήσεων θα προκύψει μετά το τέλος της κτηματογράφησης και όταν κατατεθούν οι αγωγές διόρθωσης επί των ακινήτων “αγνώστου ιδιοκτήτη”, δηλαδή από το τέλος του 2025 έως το Δεκέμβριο του 2026.

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, μόνο το 2023 ασκήθηκαν 857 νέες κτηματολογικές αγωγές, 465 Εφέσεις και 179 αναιρέσεις. Επιπλέον, υπήρξαν 3.106 παραστάσεις στο Μονομελές Πρωτοδικείο, 207 Παραστάσεις στο Πολυμελές Πρωτοδικείο και 545 στο Εφετείο, οι οποίες αφορούσαν κτηματολογικές αγωγές προηγουμένων ετών.

Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία το δημόσιο χάνει σχεδόν τα ¾  των υποθέσεων που ασκεί έφεση.

 

 

Τι κάνω αν έχει γίνει η αγωγή αλλά δεν επιθυμώ να με συμπεριλάβει η νέα ρύθμιση;

 

Στη ρύθμιση που θα ψηφιστεί προβλέπεται δυνατότητα του πολίτη -αντίδικου του Δημοσίου, αν το επιθυμεί, να αιτηθεί η δική να διεξαχθεί κανονικά, κατά την προσδιορισμένη ημερομηνία.  Συγκεκριμένα κάθε πολίτης μπορεί μέσω του δικηγόρου του να υποβάλει αίτηση στον Πρόεδρο του Τριμελούς συμβουλίου του Πρωτοδικείου, ώστε η υπόθεσή του να εκδικαστεί.

 

 

 

 

Τι κάνει κάποιος που βλέπει το ακίνητό του ως αγνώστου ιδιοκτήτη;

 

  • Η λύση του προβλήματος των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη, δίνεται πλέον εξωδικαστικά μέσω της αίτησης προδήλου σφάλματος, που υποβάλλεται ηλεκτρονικά.

 

  • Ο ιδιώτης ιδιοκτήτης που για οποιονδήποτε λόγο δεν είχε δηλώσει το ακίνητο στην κτηματογράφηση, εάν έχει νόμιμο τίτλο (συμβολαιογραφική πράξη, δικαστική απόφαση), υποβάλει αίτηση ψηφιακά στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και ο προϊστάμενος του κτηματολογίου διορθώνει υποχρεωτικά το φύλλο του ακινήτου αναγράφοντάς τον ως ιδιοκτήτη.

 

  • Μάλιστα, η διαδικασία αυτή έχει απλοποιηθεί και η διόρθωση υπέρ του ιδιώτη ιδιοκτήτη έχει καταστεί δεσμευτική για το Κτηματολόγιο, με νομοθετικές πρωτοβουλίες του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ώστε ο πολίτης να αποφεύγει την δικαστική ταλαιπωρία.

 

Για υποβολή αίτησης προδήλου σφάλματος: https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/52

 

 

Τι ισχύει για ακίνητα που έχουν αποχαρακτηριστεί ως δασικά;

 

Με το αρ.15 5142/2024 που ψηφίστηκε με πρωτοβουλία του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο αποχαρακτηρίστηκε, μπορεί με την σχετική απόφαση και τον τίτλο του να διορθώσει την εγγραφή στο Κτηματολόγιο και να επιστραφεί επισήμως το σχετικό ΚΑΕΚ στο νόμιμο ιδιοκτήτη.

 

Για υποβολή αίτησης διόρθωσης: https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/53

Για περισσότερες πληροφορίες, οι πολίτες μπορούν να απευθύνονται στις κατά τόπους Κτηματικές Υπηρεσίες ή να επισκέπτονται την ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου www.ktimatologio.gr.

12 Μαρτίου, 2025 /  

Παράταση στις αιτήσεις έκδοσης οικοδομικών αδειών του ν.4067/2012 και προθεσμιών του ν. 4759/2020 για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές

Με το αρθ.35 του ν. 5167 (ΦΕΚ 207Α/20.12.2024)

  • Τροποποιείται η παρ. 1 του αρθ.40 του ν. 4759/2020 ως προς την προθεσμία υποβολής αίτησης για Προέγκριση ή Οικοδομική Άδεια. Ειδικότερα, εάν έως και την 9η/12/2022 υποβλήθηκε βεβαίωση όρων δόμησης των κατηγοριών 1 ή 2, δίνεται η δυνατότητα υποβολής αίτησης για προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2025.
  • Η ισχύς των προεγκρίσεων που έχουν εκδοθεί δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 31η Μαρτίου 2025, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.
  • Παρατείνεται η ισχύς των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της περ. (α) της παρ. 3 του άρθρου 6 του από 8.7.1993 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 795) έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν στην περ. (γ) της παρ. 5 του άρθρου 42 του ν. 4495/2017 (Α’ 167). Για τις εργασίες αυτές δεν απαιτείται έκδοση αναθεώρησης οικοδομικής άδειας, παρά μόνον έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, η οποία συνοδεύεται από δήλωση ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό και γνωστοποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα.
14 Ιανουαρίου, 2025 /  

Δασικοί χάρτες, όρια οικισμών και κτήρια προ του 1955 – Πώς απορρίπτεται η διεκδίκηση του Δημοσίου υπέρ του πολίτη

«Σταυρόλεξο για δυνατούς λύτες» μοιάζει η  αναγνώριση εκτάσεων ως ιδιωτικών όταν διεκδικούνται από το Δημόσιο. Με τις αντιρρήσεις επί των δασικών χαρτών να πλησιάζουν τις 400.000, δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες  εξακολουθούν να παραμένουν εγκλωβισμένοι και αναγκάζονται να υποβάλουν ενστάσεις για την αναγνώριση των εκτάσεών τους ως ιδιωτικών απέναντι στις διεκδικήσεις του Δημοσίου.

«Ακόμη και σήμερα είναι μπλεγμένο το τι θεωρείται ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση και τι ανήκει στο Δημόσιο, ενώ τεράστιος είναι ο αριθμός των αντιρρήσεων και των αιτήσεων προδήλων σφαλμάτων κατά των δασικών χαρτών και εξακολουθούν να βρίσκονται σε εκκρεμότητα» επισημαίνει  η τοπογράφος- πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή.

Οπως εξηγεί, το γεγονός ότι ένα γεωτεμάχιο θεωρείται ή χαρακτηρίζεται σήμερα από το Δημόσιο ως δασική έκταση δεν συνεπάγεται αυτόματα πως ανήκει και στο Δημόσιο, αλλά εξετάζεται κατά περίπτωση ποια ήταν η κατάστασή του κατά τον χρόνο που περιήλθε στο Δημόσιο.

«Για τον λόγο αυτόν οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να εξετάσουν τα αποτελέσματα της ανάρτησης, να τσεκάρουν αν υπάρχουν λάθη ή διεκδικείται η έκταση, το ακίνητο ή τμήμα αυτού από το Δημόσιο ως δασική έκταση και να κάνουν εμπρόθεσμα δήλωση» συμπληρώνει.

Ετσι, την ώρα που η κατάσταση μοιάζει με μπλεγμένο κουβάρι, από το Κτηματολόγιο συγκέντρωσαν όλες τις ερωτήσεις από τους αναδόχους κατά την επεξεργασία των αιτήσεων διόρθωσης και προσπάθησαν να απαντήσουν στις περισσότερες από αυτές.

«ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν τις οδηγίες προς ναυτιλλομένους προκειμένου οι ιδιοκτήτες διεκδικούμενων από το Δημόσιο εκτάσεων να ξέρουν πώς πρέπει να κινηθούν και σε ποιες περιπτώσεις το Δημόσιο δεν θα προβάλει δικαίωμα κυριότητας και επομένως μπορούν να γίνουν δεκτές οι ενστάσεις τους.

Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να έχουν υπόψη τους τα εξής:

Πρώτον, ο δασικός χάρτης  από την κύρωσή του καθίσταται οριστικός και έχει πλήρη αποδεικτική ισχύ σε κάθε διοικητική και δικαστική αρχή για όλα τα τμήματα που αποτυπώνονται σε αυτόν με πράσινο περίγραμμα και πράσινη διαγράμμιση.

Δεύτερον, στον δασικό χάρτη όμως περιλαμβάνονται και δασικές εκτάσεις για τις οποίες δεν προβάλλονται δικαιώματα κυριότητας από τις Διευθύνσεις Δασών. Επομένως, οι διεκδικούμενες εκτάσεις δυνάμει του τεκμηρίου κυριότητας του Ελληνικού Δημοσίου λόγω δασικού χαρακτήρα προσδιορίζονται στις δηλώσεις (αρχικές ή τροποποιητικές) και στις αιτήσεις διόρθωσης / ενστάσεις της αρμόδιας Διεύθυνσης Δασών, μετά την αφαίρεση των εκτάσεων που φέρουν χαρακτηρισμό ΑΔ (Δασωμένοι Αγροί)

Τρίτον, το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει και δεν διεκδικεί δικαιώματα κυριότητας σε εκτάσεις που, σύμφωνα με τον δασικό χάρτη, διέπονται από τις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας και αφορούν πολύγωνα ή λωρίδες που δημιουργούνται από την εφαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων επί των δασικών χαρτών, των οποίων αντιστοίχως το εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 100 τετραγωνικά μέτρα.

Απόρριψη διεκδίκησης Δημοσίου

Κατά την κτηματογράφηση προκρίνεται το δικαίωμα του πολίτη και απορρίπτεται η διεκδίκηση του Δημοσίου στις παρακάτω περιπτώσεις:

  1. Προκρίνεται το δικαίωμα του πολίτη στις περιπτώσεις που ενώ τα γεωτεμάχια δηλώθηκαν αρχικά από τη Διεύθυνση Δασών, στη συνέχεια άλλαξαν μορφή σε μη δασική, όπως προκύπτει από τον αναρτημένο δασικό χάρτη.
  2. Σε περίπτωση πράξης χαρακτηρισμού, προκρίνεται το δικαίωμα του πολίτη εφόσον προσκομίσει τα απαραίτητα έγγραφα που αποδεικνύουν την τελεσιδικία  της πράξης η οποία συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα που ταυτοποιεί το ακίνητο.
  3. Στις περιπτώσεις των αναδασωτέων εκτάσεων απορρίπτεται η διεκδίκηση της διεύθυνσης δασών όπου οι εκτάσεις αυτές στους δασικούς χάρτες εμφανίζονται να μην αποτελούν κατά  χαρακτήρα και μορφή δάση ή δασικές εκτάσεις.

Κτίρια προ του 1955

Για να προκριθεί το δικαίωμα του πολίτη θα πρέπει να προσκομίζονται:

  1. Για οικοδομικές άδειες εκδοθείσες πριν από την 11-6-1975:
  • Βεβαίωση της οικείας Υπηρεσίας Δόμησης ή υπεύθυνη δήλωση αρμόδιου μηχανικού που θα αναγράφει ότι το εν λόγω κτίσμα ή τμήμα αυτού είναι κατασκευασμένο βάσει της οικοδομικής άδειας που δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί.
  • Εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα στο οποίο ο μηχανικός να προσδιορίζει την απολύτως αναγκαία επιφάνεια πέριξ της νόμιμης οικοδομής και να βεβαιώνει για τα όρια αρτιότητας που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της εν λόγω οικοδομικής άδειας, βασιζόμενος στο θεωρημένο τοπογραφικό διάγραμμα που τη συνοδεύει.
  • Τα ίδια ισχύουν και στις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί πριν από την ισχύ του Ν.4030/2011, δηλαδή από το 1975 έως το 2011, μη ανακληθείσες ή μη ακυρωθείσες επί εκτάσεων ή τμημάτων αυτών που πληρούν τους όρους αρτιότητας σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς κατά τον χρόνο έκδοσής τους.
  1. Για τα κτίρια προϋφιστάμενα της ισχύος του Β.Δ/τος 09-08/30-9-1955 (ΦΕΚ 266Α). Αυτά θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα και η άνω διάταξη εφαρμόζεται για την έκταση του ακινήτου που αντιστοιχεί στην κάτοψη του κτιρίου.

Στην περίπτωση αυτή προσκομίζεται εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα όπου προσδιορίζονται τα όρια της έκτασης του υφιστάμενου κτίσματος και βεβαιώνεται από τον μηχανικό ότι το κτίσμα είναι προϋφιστάμενο της ισχύος του προαναφερομένου Β.Δ/τος.

Απόφαση Επιτροπής Αντιρρήσεων

Στην περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος προσκομίσει με οποιονδήποτε τρόπο απόφαση της  Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων (ΕΠΕΑ) των δασικών χαρτών που τον δικαιώνει, προκρίνεται το δικαίωμα του πολίτη, εφόσον η ΕΠΕΑ διαθέτει συγκεκριμένο κωδικό ΑΔΑ (αριθμός διαδικτυακής ανάρτησης) αναρτημένο στη Διαύγεια.

Για τις διεκδικήσεις του Δημοσίου σε περιοχές που υπάρχουν είτε διανομές είτε αναδασμοί (κληροτεμάχια, εξαιρεθείσες υπέρ ιδιοκτητών εκτάσεις) ισχύουν τα εξής:

  • Κλήροι από διανομή. Στις περιπτώσεις που το ακίνητο στον πίνακα διανομής έχει τον χαρακτηρισμό «εκ διανομής», καταχωρίζεται ως δικαιούχος ο ιδιώτης και απορρίπτεται η διεκδίκηση του Δημοσίου λόγω δασικού χαρακτήρα, ανεξάρτητα εάν προκύπτει ή όχι από τον τίτλο του ιδιώτη ή του δικαιοπαρόχου αυτού ότι το απέκτησε με παραχώρηση από το Δημόσιο. Στην περίπτωση που αναρτημένος δικαιούχος έχει δηλώσει το δικαίωμά του επικαλούμενος χρησικτησία επί τεμαχίου αυτής της κατηγορίας (κληροτεμάχιο εκ διανομής), και πάλι η αίτηση διόρθωσης της Δ/νσης Δασών απορρίπτεται.
  • Αγροτεμάχια που φέρουν τον χαρακτηρισμό «ιδιοκτησίες». Αυτά δεν αποτέλεσαν αντικείμενο απαλλοτριωτικής διαδικασίας και ως εκ τούτου προκρίνεται το δικαίωμα  της Δ/νσης Δασών, εκτός εάν θεμελιώνεται ιδιωτικό δικαίωμα.
  • Τι προβλέπεται για τα εντός αναδασμού αγροκτήματα.

Οι διεκδικήσεις της Δ/νσης Δασών που έχουν υποβληθεί και αφορούν δικαιώματα σε ακίνητα που εμπίπτουν σε περιοχή που έχει κυρωθεί Αναδασμός απορρίπτονται διότι ο Αναδασμός αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας για τους αναφερόμενους δικαιούχους στους πίνακες του Αναδασμού.

Στα όρια οικισμών

Οι οικισμοί έχουν διακριθεί από τις αρμόδιες ΥΔΟΜ (Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων) σύμφωνα με το αρ. 23 του ν.3389/2010 σε οικισμούς της περ. 2α και της περ. 2β. Οι πρώτοι έχουν οριοθετηθεί με πορτοκαλί χρώμα και οι δεύτεροι με κίτρινο. Ετσι, εάν τα γεωτεμάχια εμπίπτουν εντός έκτασης που έχει χαρακτηρισμό:

  • «Οριο Αρ. 23 παρ. 2α», τότε οι αιτήσεις διόρθωσης της Δ/νσης Δασών απορρίπτονται.
  • «Οριο Αρ. 23 παρ. 2β» τότε οι αιτήσεις της Δ/νσης Δασών γίνονται δεκτές.

Πηγή: OT.gr

28 Νοεμβρίου, 2024 /  

Σε ΦΕΚ οι λεπτομέρειες για τη μη διεκδίκηση ακινήτων που εμπίπτουν στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία του Δημοσίου

Σε συνέχεια του ν.5024/2023 “Ρυθμίσεις για την εξαγορά κατεχομένων ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, ακινήτων του Ταμείου Εθνικής Άμυνας, λοιπές διατάξεις για την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας Υπουργείου Οικονομικών”, υπεγράφη η Κοινή Υπουργική Απόφαση που αφορά στον καθορισμό λεπτομερειών για την εφαρμογή της παρ. 4 του άρθρου 16 του ανωτέρω νομοσχεδίου.

Υπενθυμίζουμε πως στο άρθρο 16 του ν.5024/2023 σημειώνονται τα εξής:

Άρθρο 16
Ειδικές ρυθμίσεις – Ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού εκτός πεδίου εφαρμογής ν. 998/1979 και διαχείρισης Υπουργείου Οικονομικών – Ακίνητα που αποτέλεσαν αντικείμενο διανομής κατά την αγροτική νομοθεσία – Ανταλλάξιμα ακίνητα

  1. Το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και απέχει από την άσκηση αγωγών της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275) ως προς ακίνητα τα οποία κείνται σε εκτάσεις εντός σχεδίων πόλεως ή οικισμού, για τα οποία δεν εφαρμόζεται ο ν. 998/1979 (Α’ 289), εφόσον σωρευτικά πληρούνται οι κάτωθι προϋποθέσεις:
    1. ο ιδιώτης έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές,
    2. δεν έχει εκδοθεί και κοινοποιηθεί σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους από υπηρεσία του Δημοσίου Πρωτόκολλο Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) ή Πρωτόκολλο Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) για το ακίνητο αυτό, εκτός αν πρόκειται για ανταλλάξιμο ακίνητο, και
    3. δεν προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου εξ άλλης αιτίας.
  2. Η παρ. 1 δεν ισχύει για εκτάσεις, οι οποίες στο σχέδιο πόλεως ή οικισμού αποτελούν κοινόχρηστους χώρους, πάρκα ή άλση.
  3. Στην περίπτωση που έχουν ασκηθεί αγωγές από το Δημόσιο για τα ακίνητα της παρ. 1, οι εκκρεμείς δίκες καταργούνται.
  4. Για ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, αλλά αποτέλεσαν αντικείμενο διανομής σύμφωνα με τις διατάξεις της αγροτικής νομοθεσίας, από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, εφαρμόζονται οι προϋποθέσεις της παρ. 1 και η παρ. 3. Για ακίνητα του πρώτου εδαφίου της παρούσας, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, εφαρμόζονται οι προϋποθέσεις της παρ. 1, πλην της περ. α’ και η παρ. 3.

Διαβάστε παρακάτω το περιεχόμενο της νέας ΚΥΑ:

Καθορισμός λεπτομερειών για την εφαρμογή της παρ. 4 του άρθρου 16 του ν. 5024/2023 (Α’41).

Άρθρο 1
Σκοπός και πεδίο εφαρμογής

Με την παρούσα εξειδικεύονται οι προϋποθέσεις και ορίζεται η διαδικασία για την εφαρμογή της παρ. 4 του άρθρου 16 του ν. 5024/2023 από τη Διεύθυνση Διαχείρισης Ακίνητης Περιουσίας του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων και τις αρμόδιες υπηρεσίες των κατά τόπον αρμοδίων Περιφερειών, κατά τη διαχείριση της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου που εμπίπτει στις αρμοδιότητές τους. Εκφεύγουν του πεδίου εφαρμογής της παρούσας εκτάσεις, οι οποίες στο σχέδιο πόλεως ή οικισμού αποτελούν κοινόχρηστους χώρους, πάρκα ή άλση και εν γένει εκτάσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ν. 998/1979.

Άρθρο 2
Προϋποθέσεις μη προβολής δικαιωμάτων

  1. Η μη προβολή ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και η αποχή από την ένδικη διεκδίκηση ακινήτων που εμπίπτουν στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία του Δημοσίου και εντάσσονται σε περιοχή που χαρακτηρίστηκε διανεμητέα κατά την αγροτική νομοθεσία, ακόμη και αν η διανομή δεν περατώθηκε με την οριστική της κύρωση και με την έκδοση και μεταγραφή παραχωρητηρίων, αποτελεί δέσμια αρμοδιότητα της Διοίκησης και κωλύεται η έγερση αγωγών της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998, εφόσον, σωρευτικώς: α) Δεν έχει εκδοθεί και κοινοποιηθεί στον φερόμενο ιδιοκτήτη ή νομέα τους ή σε δικαιοπαρόχους τους από υπηρεσία του Δημοσίου Πρωτόκολλο Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) ή Πρωτόκολλο Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) ή δεν έχει επιβληθεί πρόστιμο αυθαίρετης κατάληψης κατά τον προϊσχύσαντα Αγροτικό Κώδικα ή το άρθρο 6 του ν. 3147/2003 ή το άρθρο 18 του ν. 4061/2012, για το συγκεκριμένο ακίνητο, εκτός αν πρόκειται για ανταλλάξιμο ακίνητο, και β) δεν προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου εξ άλλης αιτίας.
  2. Πέραν των προϋποθέσεων της παρ. 1, ειδικώς για τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού περιοχών, πρέπει, επιπλέον, ο ιδιώτης να έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές.
  3. α) Οι προϋποθέσεις των παρ. 1 και 2 του παρόντος διαπιστώνονται από την αρμόδια Υπηρεσία, αυτεπαγγέλτως ή κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερομένου. Τυχόν σχετική εισήγηση για διεκδίκηση ακινήτου των παρ. 1 και 2 του παρόντος άρθρου ανακαλείται αμελλητί και ενημερώνεται ο οικείος δικαστικός παραστάτης του Δημοσίου.

β) Στην περίπτωση που έχουν ασκηθεί αγωγές από το Δημόσιο για ακίνητο που εμπίπτει σε διανεμητέα έκταση, όπως αυτή προσδιορίζεται στην παρ. 1 του παρόντος, οι εκκρεμείς δίκες καταργούνται. Υπό τις ίδιες προϋποθέσεις της περ. α της παρούσας παραγράφου, όπως αυτές προκύπτουν από εκτίμηση των στοιχείων του οικείου φακέλου, ο δικαστικός παραστάτης του Δημοσίου, ακόμη και χωρίς προηγούμενη εισήγηση της αρμόδιας Υπηρεσίας, παραιτείται του οικείου δικογράφου, εφαρμοζομένων κατά τα λοιπά του άρθρου 27 και της παρ. 4 του άρθρου 30 του ν. 4831/2021. Η παραίτηση από το δικόγραφο του προηγούμενου εδαφίου είναι εγγραπτέα στα βιβλία διεκδικήσεων ή στα κτηματολογικά βιβλία, κατά περίπτωση, προς τον σκοπό της διαγραφής της αγωγής.

γ) Υπό τις ίδιες προϋποθέσεις της περ. α της παρούσας παραγράφου, στην περίπτωση επιθετικής δικονομικής ενέργειας και ιδίως εναγωγής του Δημοσίου από τρίτον, που επικαλείται αντίθετο τίτλο κτήσεως, κατά πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο, επί ακινήτου σε διανεμητέα έκταση, όπως αυτή προσδιορίζεται στην παρ. 1 του παρόντος, το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και ιδίως την ένσταση ιδίας κυριότητας, εφαρμοζομένων κατά τα λοιπά του άρθρου 27 και της παρ. 4 του άρθρου 30 του ν. 4831/2021.

Άρθρο 3
Διαδικασία ελέγχου συνδρομής των προϋποθέσεων εφαρμογής του νόμου

  1. Η αρμόδια Υπηρεσία βεβαιώνει για κάθε ακίνητο χωριστά τη συνδρομή ή μη των προϋποθέσεων του άρθρου 2 της παρούσας, κατά προτίμηση συντάσσοντας, αυτεπαγγέλτως ή κατ’ αίτημα και με τη συνδρομή του ενδιαφερομένου, τοπογραφικό διάγραμμα. Στο διάγραμμα, ή με άλλον πρόσφορο τρόπο, επισημειώνεται βεβαίωση της οικείας Υπηρεσίας Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) ή υπεύθυνη δήλωση αρμοδίου μηχανικού, κατά το πρότυπο του άρθρου 5 του ν. 651/1977, εκ των οποίων προκύπτει το πολεοδομικό καθεστώς του ακινήτου και, ιδίως, η θέση του ως εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού.
  2. Για τη βεβαίωση ιδίως της συνδρομής ή μη της περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 2 της παρούσας, περί τίτλου ιδιοκτησίας του Δημοσίου εξ άλλης αιτίας, η Υπηρεσία συνεργάζεται με λοιπές αρμόδιες Υπηρεσίες που διαχειρίζονται ιδιωτική ακίνητη περιουσία του Δημοσίου και, ιδίως, με τις κατά τόπον αρμόδιες Κτηματικές Υπηρεσίες και Διευθύνσεις Δασών. Οι τελευταίες ερωτώνται ιδίως όταν πιθανολογείται για το συγκεκριμένο ακίνητο σχετική αρμοδιότητά τους ως εκ της προηγηθείσας τοπογραφικής αποτύπωσης και της σχετικής βεβαίωσης Υπηρεσίας Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) ή αρμοδίου μηχανικού. Άλλη αιτία για την σύννομη προβολή ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων του Δημοσίου συνιστούν, ιδίως, επιγενόμενοι του κατ’ αρχήν εξεταζομένου καθεστώτος διανομής βάσει της αγροτικής νομοθεσίας, ισχυροί και απαράγραπτοι τίτλοι κτήσεως, όπως η συντελεσμένη αναγκαστική απαλλοτρίωση υπέρ του Δημοσίου, η χρησικτησία, η εξαγορά ή άλλης φύσεως ειδική ή καθολική διαδοχή.
  3. Όταν διαπιστώνεται ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 2 της παρούσας, η Υπηρεσία αρχειοθετεί την υπόθεση αμελλητί, εφαρμοζομένης κατά τα λοιπά της παρ. 3 του άρθρου 2 της παρούσας. Αν διαπιστώνεται αρμοδιότητα άλλης Αρχής, ο φάκελος διαβιβάζεται σ’ αυτήν.

Άρθρο 4
Έναρξη ισχύος

Η παρούσα ισχύει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Μπορείτε να κατεβάσετε το ΦΕΚ από τη σελίδα του Εθνικού Τυπογραφείου, εδώ

 

28 Νοεμβρίου, 2024 /  

Απόφαση ΣτΕ: Προϋποθέσεις για την αναγνώριση οδών προϋφισταμένων του 1923

Με αφορμή την εκδίκαση υπόθεσης που αφορά στην Αντίπαρο αναφορικά με την αναγνώριση οδού ως προϋφιστάμενης του 1923 η οποία οδηγεί σε προϋπόθεση δόμησης, το ΣτΕ εξέδωσε απόφαση με την οποία ξεκαθαρίζει το καθεστώς για την αναγνώριση οδών.

Σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, η αναγνώριση οδού ευρισκόμενης σε ευαίσθητη περιοχή του φυσικού ή του πολιτιστικού περιβάλλοντος, πρέπει να γίνεται με προεδρικό διάταγμα, διότι ακόμη και οι όλως εντοπισμένες τροποποιήσεις των πολεοδομικών σχεδίων στις περιοχές αυτές υπάγονται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Προέδρου της Δημοκρατίας. Τέτοιες ευαίσθητες περιοχές αποτελούν και οι παραλιακοί οικισμοί, διότι ευρίσκονται πλησίον των ευαίσθητων οικοσυστημάτων των ακτών, με αποτέλεσμα κάθε πολεοδομική ρύθμιση που επιχειρείται σε απόσταση 500 μ. από την ακτή να πρέπει, σύμφωνα με το άρθρο 43 παρ. 2 του Συντάγματος, να γίνεται με την έκδοση προεδρικού διατάγματος. Επιπλέον, όπως αναφέρει το ΣτΕ, σε κάθε περίπτωση, η αναγνώριση οδού ως προϋφιστάμενης του 1923 συνιστά διαδικασία εντασσόμενη στον πολεοδομικό σχεδιασμό, και δεν έχει ως σκοπό να παρασχεθεί η δυνατότητα οικοδόμησης συγκεκριμένων παρακείμενων ακινήτων -ασχέτως αν η πρόσδοση οικοδομησιμότητας σε γεωτεμάχια συνιστά, υπό προϋποθέσεις, μία από τις έννομες συνέπειες της αναγνώρισης οδού.

Η αναγνώριση της επίμαχης οδού στην Αντίπαρο ως προϋφιστάμενης του 1923 θα μπορούσε να γίνει μόνο με π.δ., τόσο λόγω του ότι κείται σε απόσταση μικρότερη των 500 μ. από τη θάλασσα, όσο και λόγω της θέσης της σε μικρή νήσο των Κυκλάδων. Επιπλέον, στην εξεταζόμενη υπόθεση, προκύπτει ότι ναι μεν υπάρχουν στοιχεία ότι η οδός, στην οποία ανήκει το επίμαμαχο αναγνωρισθέν μικρό τμήμα των 130 μέτρων, φαίνεται να ενώνει κοινόχρηστους χώρους και σημεία προορισμού, ωστόσο το αρμόδιο Τμήμα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, δεν προέβη σε συνολική αξιολόγηση του ιστορικού διαμόρφωσης του δρόμου, καθ’ όλο του το μήκος, αλλά περιορίστηκε σε θετική εισήγηση σχετικά με την αναγνώριση μόνο του επίμαχου τμήματος «έμπροσθεν της ιδιοκτησίας ……, δηλαδή σε τμήμα της οδού μόνο ολίγων μέτρων, όπως φαίνεται και στα οικεία τοπογραφικά διαγράμματα, και μάλιστα χωρίς να προβεί σε δική του έρευνα, αφού «βασίστηκε αποκλειστικά στα προσκομισθέντα από τον ενδιαφερόμενο στοιχεία».

Διαβάστε παρακάτω την περίληψη της απόφασης 1461/2024 του ΣτΕ από το Νόμος + Φύση:

Ο αιτών, φερόμενος ως ιδιοκτήτης ακινήτου όμορου με αυτό του πρώτου εκ των παρεμβαινόντων, τα οποία έχουν πρόσωπο στην προαναφερθείσα οδό, με έννομο συμφέρον ασκεί την υπό κρίση αίτησή. Λαμβάνοντας, εξάλλου, υπόψη ότι με την υπό κρίση αίτηση ακυρώσεως επιδιώκεται η ακύρωση πράξης που αφορά σε προϋπόθεση δόμησης, αρκεί η ιδιότητα του αιτούντος ως όμορου ιδιοκτήτη για τη θεμελίωση του εννόμου συμφέροντος. Επομένως δεν ασκεί, εν προκειμένω, επιρροή ο ισχυρισμός των παρεμβαινόντων ότι ο αιτών έχει ανεγείρει εξοχική κατοικία με πρόσωπο επί της επίμαχης οδού. Και τούτο, διότι, κατά την έννοια του άρθρου 47 παρ. 1 του π.δ/τος 18/1989 (Α’ 8), το συμφέρον προς άσκηση αιτήσεως ακυρώσεως δεν παύει να είναι έννομο από μόνο το γεγονός ότι ο αιτών φέρεται να έχει παραβιάσει διάταξη της κείμενης νομοθεσίας. Όπως δε έχει κριθεί, ο νόμος αποβλέπει, και αρκείται, στην ύπαρξη δεσμού που επιτρέπει στον αιτούντα να αμφισβητήσει την αντικειμενική νομιμότητα της προσβαλλόμενης διοικητικής πράξεως, προκειμένου να επιτύχει αποτέλεσμα που καθ’ εαυτό δεν αποδοκιμάζεται από την έννομη τάξη.

Όπως έχει κριθεί η προθεσμία προσβολής με αίτηση ακυρώσεως πράξης με την οποία οδός, καίτοι μη προβλεπόμενη σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, αναγνωρίζεται ως προϋφισταμένη του 1923 δεν κινείται από τη δημοσίευση της πράξης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως αλλά αρχίζει από τη γνώση ή την κοινοποίησή της στον αιτούντα. Και τούτο διότι, κατά την ειδική διαδικασία που προβλέπεται στο νόμο για την αναγνώριση οδού, δεν διασφαλίζεται δημόσια ή ατομική γνωστοποίηση και πρόσκληση για τη συμμετοχή το)ν ενδιαφερομένων και την υποβολή ενστάσεων, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να δημιουργηθεί τεκμήριο γνώσης από τη δημοσίευση της οικείας πράξης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Η μη αναφορά των αγροτικών οδών στο νεώτερο ν. 3155/1955 (αντίθετα από το π.δ. έτους 1929 που τις περιελάμβανε) οφείλεται, προφανώς, στο ότι οι εν λόγω οδοί, εφόσον είναι κοινόχρηστες, αποτελούν ειδικότερη κατηγορία των δημοτικών ή κοινοτικών οδών, αν μάλιστα ληφθεί υπόψη ότι στο νόμο αυτό η έννοια των δημοτικών ή κοινοτικών οδών είναι ευρεία, δηλαδή περιλαμβάνει τις οδούς που εξυπηρετούν τις «πάσης φύσεως ανάγκες του Δήμου ή μιας Κοινότητας μέσα στα δημοτικά όρια αυτών». Οι διατάξεις του άρθρου 411 Κ.Β.Π.Ν. απαγορεύουν, κατ’ αρχήν, από τη θέση τους σε ισχύ και εφεξής, την καθ’ οιονδήποτε τρόπο δημιουργία οδών ή άλλων κοινοχρήστων χώρων με ιδιωτική βούληση, αποσκοπούν στην παρεμπόδιση της δημιουργίας ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας και εφαρμόζονται επί περιοχών ευρισκομένων είτε εντός είτε εκτός ρυμοτομικού σχεδίου. Επιτρέπεται πάντως, κατά παρέκκλιση από την προαναφερθείσα απαγόρευση, η αναγνώριση από τη Διοίκηση, κατά τη διαδικασία της παραγράφου 4 του ως άνω άρθρου, κοινοχρήστου χώρων ως σχηματισθέντων από ιδιώτες πριν από τη θέση σε ισχύ των εν λόγω απαγορευτικών διατάξεων.

Η κατ’ εφαρμογήν των προπαρατεθεισών διατάξεων αναγνώριση οδών ως προϋφισταμένων του 1923, συνδεόμενη κατά την πολεοδομική νομοθεσία με την οικοδομησιμότητα των ακινήτων που έχουν πρόσωπο στις αναγνωριζόμενες αυτές οδούς, έχει τις συνέπειες της δημιουργίας κοινοχρήστου χώρου και εξομοιώνεται με τροποποίηση πολεοδομικού σχεδίου, επιτρεπτώς, όμως, ανατίθεται σε άλλα πλην του Προέδρου της Δημοκρατίας όργανα, ως εντοπισμένη ρύθμιση, εφόσον αφορά ένα ακίνητο ή μικρό αριθμό γειτονικών ακινήτων. Ωστόσο, εάν η εν λόγω αναγνώριση αφορά οδό ευρισκόμενη σε ευαίσθητη περιοχή του φυσικού ή του πολιτιστικού περιβάλλοντος, η αναγνώριση πρέπει να γίνεται με προεδρικό διάταγμα, διότι ακόμη και οι όλως εντοπισμένες τροποποιήσεις των πολεοδομικών σχεδίων στις περιοχές αυτές υπάγονται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Προέδρου της Δημοκρατίας. Τέτοιες ευαίσθητες περιοχές αποτελούν και οι παραλιακοί οικισμοί, διότι ευρίσκονται πλησίον των ευαίσθητων οικοσυστημάτων των ακτών, με αποτέλεσμα κάθε πολεοδομική ρύθμιση που επιχειρείται σε απόσταση 500 μ. από την ακτή να πρέπει, σύμφωνα με το άρθρο 43 παρ. 2 του Συντάγματος, να γίνεται με την έκδοση π.δ/τος. Για την ταυτότητα του λόγου, ακόμη και εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμών περιοχές που ευρίσκονται πλησίον των ευαίσθητων οικοσυστημάτων των ακτών είναι ευαίσθητες, με αποτέλεσμα κάθε πολεοδομική ρύθμιση που επιχειρείται σε απόσταση 500 μ. από την ακτή να πρέπει, σύμφωνα με το άρθρο 43 παρ. 2 του Συντάγματος, να γίνεται με την έκδοση π.δ/τος.

Όπως έχει κριθεί, σημαντικό στοιχείο του φυσικού περιβάλλοντος είναι τα ευπαθή ή ευαίσθητα οικοσυστήματα, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται τα μικρά νησιά, που χαρακτηρίζονται από την ενότητα και τη λιτή συμμετρία του τοπίου τους και τη στενή αλληλεξάρτηση των ανθρωπογενών συστημάτων και του φυσικού περιβάλλοντος, με συνέπεια να είναι ιδιαιτέρως ευάλωτα σε εξωγενείς επεμβάσεις. Για την προστασία των νησιών προνοεί ιδιαιτέρως το Σύνταγμα, το οποίο στο άρθρο 101 παρ. 4, όπως ισχύει, επιβάλλει στο νομοθέτη και τη Διοίκηση, όταν δρουν κανονιστικώς, να λαμβάνουν υπ’ όψη τις ιδιαίτερες συνθήκες, μεταξύ άλλων, των νησιωτικών περιοχών και να μεριμνούν για την ανάπτυξή τους.  Επομένως, και τα μικρά νησιά αποτελούν ευαίσθητες περιοχές με αποτέλεσμα κάθε πολεοδομική ρύθμιση που αφορά σε αυτά να πρέπει, σύμφωνα με το άρθρο 43 παρ. 2 του Συντάγματος, να γίνεται με την έκδοση π.δ/τος.

Η αναγνώριση της επίμαχης οδού στην Αντίπαρο ως προϋφιστάμενης του 1923 θα μπορούσε να γίνει μόνο με π.δ., τόσο λόγω του ότι κείται σε απόσταση μικρότερη των 500 μ. από τη θάλασσα, όσο και λόγω της θέσης της σε μικρή νήσο των Κυκλάδων. Αβασίμως δε, ενόψει των ανωτέρω, προβάλλεται από το Δημόσιο και τους παρεμβαίνοντες ότι η προσβαλλόμενη πράξη απλώς αναγνωρίζει, βάσει αντικειμενικών δεδομένων, μία προϋπάρχουσα κατάσταση, ότι το ειδικότερο ζήτημα του παραλιακού χαρακτήρα της οδού δεν μπορεί να ερευνηθεί αυτεπαγγέλτως και ότι νομίμως εκδόθηκε από τον Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αιγαίου, διότι η νήσος Αντίπαρος δεν έχει χαρακτηριστεί ως τόπος ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους, η δε αναγνωρισθείσα οδός ούτε βρίσκεται εντός ορίων περιοχής ενταγμένης στο δίκτυο Natura 2000 ή χαρακτηρισμένης ως Καταφύγιο Άγριας Ζωής (ΚΑΖ) ή αρχαιολογικής ζώνης ή περιοχής αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, ούτε έχει χαρακτηριστεί ως Διαδρομή Πολιτιστικού Ενδιαφέροντος (μονοπάτι).

Η οδός, έστω και κατά ένα τμήμα της ή κατά τη μία κατεύθυνσή της, πρέπει απαραιτήτως να ενώνει κοινόχρηστους χώρους ή σημεία προορισμού. Αντιθέτως, δεν νοείται οδός που προβάλλεται αποκλειστικά στο όριο μιας ιδιοκτησίας, αποτελώντας κατ’ ουσία την προέκταση αυτής. Οίκοθεν νοείται ότι πρέπει να αποδεικνύεται ότι καθ’ όλο το ούτω προσδιοριζόμενο μήκος της, μέχρι του σημείου συνδέσεως με οδό ή άλλο σημείο προορισμού, προϋπήρχε του έτους 1923. Σε κάθε δε περίπτωση, η αναγνώριση οδού ως προϋφιστάμενης του 1923 συνιστά διαδικασία εντασσόμενη στον πολεοδομικό σχεδιασμό, και δεν έχει ως σκοπό να παρασχεθεί η δυνατότητα οικοδόμησης συγκεκριμένων παρακείμενων ακινήτων -ασχέτως αν η πρόσδοση οικοδομησιμότητας σε γεωτεμάχια συνιστά, υπό προϋποθέσεις, μία από τις έννομες συνέπειες της αναγνώρισης οδού.

Από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτει ότι ναι μεν υπάρχουν στοιχεία ότι η οδός, στην οποία ανήκει το επίμαμαχο αναγνωρισθέν μικρό τμήμα των 130 μέτρων, φαίνεται να ενώνει κοινόχρηστους χώρους και σημεία προορισμού, ωστόσο το αρμόδιο Τμήμα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, δεν προέβη σε συνολική αξιολόγηση του ιστορικού διαμόρφωσης του δρόμου, καθ’ όλο του το μήκος, αλλά περιορίστηκε σε θετική εισήγηση σχετικά με την αναγνώριση μόνο του επίμαχου τμήματος «έμπροσθεν της ιδιοκτησίας ……, δηλαδή σε τμήμα της οδού μόνο ολίγων μέτρων, όπως φαίνεται και στα οικεία τοπογραφικά διαγράμματα, και μάλιστα χωρίς να προβεί σε δική του έρευνα, αφού «βασίστηκε αποκλειστικά στα προσκομισθέντα από τον ενδιαφερόμενο στοιχεία». Ενόψει των γενομένων δεκτών ανωτέρω σχετικά με την έννοια των κρίσιμων για την υπόθεση διατάξεων, κατά την οποία η κατ’ εξαίρεση εφαρμογή της διαδικασίας αναγνώρισης οδού ως προϋφιστάμενης του έτους 1923, προϋποθέτει την ύπαρξη ιδιωτικής οδού τεθείσας από ιδιώτες σε κοινή χρήση καθ’ όλο της το μήκος και πάντως δεν αφορά σε προϋφιστάμενη δημόσια ή δημοτική οδό για τις οποίες ακολουθείται άλλη διαδικασία η ως άνω κρίση της Διοικήσεως περί αναγνώρισης τμήματος οδού ως προϋφιστάμενου του 1923 δεν είναι επαρκώς αιτιολογημένη, καθώς δεν διευκρινίστηκε από αυτήν, με βεβαία και απηλλαγμένη αμφιβολιών κρίση, και μάλιστα κατόπιν αξιολόγησης όχι μόνο των στοιχείων που προσκόμισε ο ενδιαφερόμενος, αλλά και κάθε άλλου πρόσφορου στοιχείου που η Διοίκηση έχει στη διάθεσή της, ότι η προς αναγνώριση οδός προϋφίσταται ως ιδιωτική και τεθείσα σε κοινή χρήση προ του έτους 1923, και δη καθ’ όλο της το μήκος, το οποίο εκτείνεται μεταξύ των δύο ακραίων σημείων σύνδεσης με κοινόχρηστους χώρους και σημεία προορισμού. Εξάλλου, το γεγονός ότι η προτεινόμενη προς αναγνώριση οδός προβάλλει στο όριο και έμπροσθεν ιδιοκτησιών, αποτελώντας κατ’ ουσίαν προέκτασή τους, δεν δύναται να της προσδώσει τον χαρακτήρα της οδού.

Πρόεδρος: Μ. Γκορτζολίδου
Εισηγητής: Δ. Πυργάκης

18 Οκτωβρίου, 2024 /  

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για τις δηλώσεις στο Κτηματολόγιο: Αλαλούμ με την προθεσμία

Από τη Μαρία Λιλιοπούλου – ethnos.gr

Ανάποδα έχει γυρίσει η κλεψύδρα για την υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο με την τελική ημερομηνία γι΄αυτό να παραμένει η 30ή Νοεμβρίου 2024, καθώς το αρμόδιο υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης έχει διαμηνύσει σε όλους τους τόνους ότι δεν πρόκειται να δοθεί νέα παράταση. Ωστόσο η ημερομηνία αυτή δεν είναι οριζόντια για το σύνολο των υπό κτηματογράφηση περιοχών καθώς σε πολλές απ΄αυτές η διαδικασία είχε ξεκινήσει νωρίτερα και κατά συνέπεια σε ορισμένες έχει ολοκληρωθεί και το στάδιο της ανάρτησης. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι πλατφόρμες υποδοχής των δηλώσεων από τους αναδόχους έχουν κλείσει σε διαφορετικές χρονικές στιγμές και σίγουρα νωρίτερα από την απώτατη καταληκτική προθεσμία.

Χαρακτηριστική περίπτωση αποτελεί η Φθιώτιδα όπου η υποδοχή δηλώσεων σταμάτησε ύστερα από την τελευταία παράταση στις 30 Ιουνίου αιφνιδιάζοντας πολλούς από τους ιδιοκτήτες, όπως επισημαίνουν στο «Εθνος» φορείς της περιοχής, οι οποίοι δεν είχαν αντιληφθεί ότι η παράταση έως τις 30 Νοεμβρίου δεν αφορούσε το σύνολο των περιοχών.

Ο Δικηγορικός Σύλλογος της Λαμίας μιλά για απόφαση που επιφέρει «ξαφνικό θάνατο», ενώ βουλευτές Φθιώτιδας τόσο από το κυβερνητικό στρατόπεδο όσο και από την αντιπολίτευση ζητούν παράταση της διαδικασίας ώστε να ευθυγραμμιστεί με την καταληκτική ημερομηνία της 30ής Νοεμβρίου. Το ίδιο ζητούν με ψήφισμά τους και οι έξι δήμαρχοι του νομού, οι οποίοι σημειώνουν πως ο τρόπος που επικοινωνήθηκε μέχρι και πρόσφατα η ημερομηνία της 30ής Νοεμβρίου προκάλεσε σύγχυση στους πολίτες: «Όλοι μας παρακολουθήσαμε, τις διαβεβαιώσεις – δηλώσεις στα ΜΜΕ εντός των μηνών Μαΐου & Ιουνίου 2024 του αρμοδίου Υφυπουργού κ. Κυρανάκη, για παράταση και οριστική λήξη της προθεσμίας την 30/11/2024, όπως άλλωστε ισχύει στις περισσότερες υπό κτηματογράφηση περιοχές της χώρας (Ν. Αττικής κλπ)», αναφέρουν οι δήμαρχοι. Και συνεχίζουν: «Παρά ταύτα και παρά το γεγονός ότι, υπάρχουν αδήλωτες ιδιοκτησίες σε ποσοστό 35-40%, με απόφαση του Δ.Σ. της «Ελληνικό Κτηματολόγιο» στις 30/6/2024, έκλεισε -χωρίς παράταση- για την περιοχή μας, η παραλαβή εκπροθέσμων δηλώσεων ακινήτων, με δυσμενέστατες συνέπειες για τους πολίτες του Νομού μας, που έχουν αδήλωτες ιδιοκτησίες, καθώς θα δημιουργηθεί μείζον κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα», τονίζουν.

Από την πλευρά της η διοίκηση του Ελληνικού Κτηματολογίου και η ηγεσία του υπουργείου διαμηνύουν πως το ενδεχόμενο παράτασης είναι εκτός συζήτησης καθησυχάζοντας, πάντως, τους πολίτες ότι θα μπορέσουν να επιλύσουν και εξωδικαστικά το ζήτημα στο επόμενο στάδιο του λειτουργούντος Κτηματολογίου.

Ωστόσο μέχρι τότε οι ιδιοκτήτες θα βρίσκονται σε απόλυτη αβεβαιότητα γνωρίζοντας ότι οι ιδιοκτησίες τους βρίσκονται σε μία «γκρίζα ζώνη». Με την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών τα ακίνητά τους θα χαρακτηριστούν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και όχι μόνο δε θα μπορούν να προβούν σε μεταβιβάσεις, κλπ αλλά θα αντιμετωπίζουν και τον δυνητικό κίνδυνο αυτά να περιέλθουν στην κυριότητα του Δημοσίου. Πολλά δε εξ αυτών είναι γεωτεμάχια για τα οποία θα πρέπει να υποβληθούν δηλώσεις καλλιέργειας, κάτι το οποίο δεν έχει αποσαφηνιστεί εάν θα μπορέσει να γίνει απρόσκοπτα για τα αδήλωτα.

Παράλληλα ελλοχεύει πάντα ο κίνδυνος να απαιτηθούν αγωγές και δικαστήρια, τα οποία οι νομικοί προειδοποιούν ότι μπορούν να διαρκέσουν ακόμα και δέκα χρόνια συμπεριλαμβανομένων των εφέσεων και των αναιρέσεων βάζοντας τους ιδιοκτήτες όχι μόνο σε δικαστικές, αλλά και σε οικονομικές περιπέτειες.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι δηλώσεις ιδιοκτησίας στην περιοχή εμφανίζουν σημαντικό βαθμό δυσκολίας και απαιτούν περισσότερο χρόνο και από τους επαγγελματίες που τις έχουν αναλάβει κυρίως σε ό,τι αφορά τις εκτός αναδασμού ιδιοκτησίες, ενώ η περιοχή αντιμετωπίζει ακόμα σημαντικά προβλήματα από τις συνέπειες της κακοκαιρίας Daniel.

Τι λέει το υπουργείο

Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, στα οποία απευθύνθηκε το «Εθνος», δεν υπάρχει πρόθεση να ξανανοίξει το στάδιο των δηλώσεων, στις περιοχές στις οποίες έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία: «Οι πολίτες που δεν έχουν υποβάλει δήλωση έως τώρα στις προαναφερθείσες περιοχές, δεν μπορούν πλέον να υποβάλουν εφόσον έχει παρέλθει η προθεσμία υποβολής εκπρόθεσμων δηλώσεων. Ωστόσο, μπορούν να υποβάλουν αιτήσεις διόρθωσης μετά την ένταξη των περιοχών στο λειτουργούν Κτηματολόγιο», αναφέρουν τονίζοντας ότι το κράτος δεν έχει καμία διάθεση να υφαρπάξει την περιουσία των πολιτών.

Επισημαίνουν μάλιστα ότι με το νομοσχέδιο που θα παρουσιαστεί τον Σεπτέμβριο θα προβλέπεται η δυνατότητα επίλυσης υποθέσεων στα κτηματολογικά γραφεία και οι πολίτες θα γλιτώνουν την μακροχρόνια δικαστική ταλαιπωρία που υφίστανται σήμερα.

Ηδη μέσα από το νέο εργαλείο του Κτηματολογίου, maps.ktimatologio.gr οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να δουν τη φάση κτηματογράφησης που βρίσκονται όλες οι περιοχές της χώρας.

Η κυβέρνηση έχει αναφέρει πολλάκις μέχρι σήμερα ότι το Κτηματολόγιο θα έχει ολοκληρωθεί το 2025. Παραμένει ωστόσο ανοιχτό το πόσο πλήρες και πόσο αξιόπιστο ως προς την ασφάλεια δικαίου θα είναι αυτό το Κτηματολόγιο εφόσον διορθώσεις, δικαστικές και εξωδικαστικές διαδικασίες θα συνεχίζονται. Ο αριθμός των αδήλωτων ακινήτων κρίνεται ήδη πολύ μεγαλύτερος του αναμενόμενου, καθώς σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία τα αδήλωτα γεωτεμάχια φτάνουν ήδη τα 3.300.517 (22% του συνόλου), εκ των οποίων μάλιστα πάνω από 330.000 βρίσκονται σε περιοχές όπου το κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί και λειτουργεί.

Σε επίπεδο διηρημένων ιδιοκτησιών όπου εντάσσονται και τα διαμερίσματα προκύπτουν περί τα 150.000 αδήλωτα.

Οι πολίτες κινδυνεύουν να βρεθούν ενώπιον πολύχρονων δικαστικών αγώνων

Για τον κίνδυνο ένας μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών ακινήτων της Φθιώτιδας και όχι μόνο να βρεθεί αντιμέτωπος με πολυετείς διαστικούς αγώνες, προειδοποιεί ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Λαμίας, Αθανάσιος Μακρυγιάννης.

«Πολλές περιοχές, ακόμα και η Αθήνα συνεχίζουν την υποδοχή δηλώσεων μέχρι τον Νοέμβριο. Αλλες όπως η Φλώρινα και η Κοζάνη πήραν μόλις πριν λίγες ημέρες παράταση έως τα τέλη Σεπτεμβρίου. Για τη Φθιώτιδα επελέγη ο ξαφνικός θάνατος παρά το γεγονός ότι έως και πρόσφατα ο αρμόδιος υφυπουργός Κωνσταντίνος Κυρανάκης μιλούσε για καταληκτική ημερομηνία την 30ή Νοεμβρίου και παρόλο που εκτός κτηματογράφησης έχει μείνει ποσοστό 35% – 40% των ιδιοκτησιών με το ποσοστό να είναι ακόμα υψηλότερο σε κάποιους δήμους, όπως στο Δομοκό», λέει στο «Εθνος».

Σε ερώτημα του βουλευτή της ΝΔ, Γιώργου Κοτρωνιά προς το Κτηματολόγιο, ο πρόεδρος του Δ.Σ. του φορεά, Στέλιος Σακαρέτσιος δεν άφησε κανένα περιθώριο παράτασης, επισημαίνοντας στη γραπτή απάντησή του ότι η κτηματογράφηση κάθε περιοχής διενεργείται στο πλαίσιο μιας δημόσιας σύμβασης, η οποία υπόκειται σε συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα και προυπολογισμό. «Εκ νέου παράταση της ανωτέρω ημερομηνίας συνεπάγεται, σύμφωνα με τα ισχύοντα από τις τεχνικές προδιαγραφές του έργου, καθυστέρηση της περαίωσης κτηματογράφησης και άνευ νομίμου ερείσματος παράταση εκτέλεσης από τον ανάδοχο των εργασιών της σύμβασης με συνακόλουθη επιβάρυνση του οικονομικού αντικειμένου αυτής, η οποία προφανώς αντιβαίνει στους κανόνες δημοσιονομικής πολιτικής, ενώ παράλληλα ενδέχεται να θέσει σε κίνδυνο τη υνολική χρηματοδότηση του έργου, αφού η σύμβαση χρηματοδοτείται από εθνικούς και κοινοτικούς πόρους».

Ο βουλευτής επανήλθε στο θέμα την 1η Αυγούστου με ερώτησή του στον υπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Δημήτρη Παπαστεργίου, στην οποία αναφέρει πως το κλείσιμο της πλατφόρμας και η μη αποδοχή δηλώσεων θα έχει ως συνέπεια οι πολίτες να δουν τα ακίνητά τους να γκριζάρονται ως αγνώσου ιδιοκτήτη, ενώ πολλοί επαγγελματίες δεν πρόλαβαν να ολοκληρώσουν τους φακέλους που είχαν αναλάβει. Ο ίδιος σημειώνει πως εάν το Κτηματολόγιο κλείσει με αυτόν τον τρόπο «θα βρεθούμε στο σημείο να έχουμε Κτηματολόγιο στο τέλος του 2025 και στην ουσία να μην έχουμε Κτηματολόγιο, αφού θα βάλουμε τους πολίτες στη διαδικασία να τρεχουν στα δικαστήρια για να νομιμοοιήσουν την ιδιοκτησία τους».

Είχε προηγηθεί σχετική ερώτηση και αίτημα παράτασης και από 17 βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ με επικεφαλής τον Γιάννη Σαρακιώτη.

Οπως επισημαίνει ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Λαμίας, «ο τρόπος, με τον οποίο κλείνει το Κτηματολόγιο είναι επικοινωνιακός. Κλείνει Κτηματολόγιο με ανοιχτό το θέμα των δασικών χαρτών, με εκατοντάδες χιλιάδες ενστάσεις που ακόμα δεν έχουν εξεταστεί; Θέλουν να εμφανίσουν ότι ολοκληρώθηκε η κτηματογραφηση αλλά 35% των ιδιοκτησιών στον νομό είναι αδήλωτες και κινδυνεύουν ως αγνώστου ιδιοκτήτη να περιέλθουν στην κατοχή του Δημοσίου εφόσον δε γίνουν αγωγές στις συγκεκριμένες προθεσμίες. Δεν έχουν αντιληφθεί το μέγεθος του προβλήματος. Θα βρεθούμε με εκατοντάδες χιλιάδες αγωγές σε εκκρεμότητα με τις υποθέσεις να κλείνουν σε μια δεκαετία. Η απόφαση να κλείσει η διαδικασία είναι μια πολιτική απόφαση που μόνο με πολιτική απόφαση διορθώνεται», υπογραμμίζει ο κ. Μακρυγιάννης, ο οποίος δεν αποκλείει οι ιδιοκτήτες να βρεθούν αντιμέτωποι και με προβλήματα δηλώσεων καλλιέργειας στον ΟΣΔΕ εάν ζητηθεί κτηματολογικό φύλλο.

4 Αυγούστου, 2024 /